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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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繁忙期における家賃の値下げの話。。。


テレ朝がマスクの穴場なんでドンキの名前を出しちゃうからドンキからマスクが消えてしまいました。。w

こんにちは。

本日は水曜日。。
不動産業界自体がお休みのところが多いので「今日はたくさん質問に答えちゃおうかな」と思ってましたが、、、

なんですか?。。。

質問が一つしか来てないじゃないですか?wwww

と言うことで本日はこの一つの質問を薄-------く延ばしての更新になります。。。


質問①
また初歩的な質問をさせてください。

現在募集中の物件ですが、周囲のライバル物件よりは勝ってると思ってたところが新規で「ん?ここはうちより先に決まるかも?」ってライバルがいくつか新規に登場してきたため、仲介業者さんに「2~3千円くらい下げた方がいい?これから2、3月だしまだもうちょっと強気で粘るべき?」って聞いてみたんですが、

「2千円とか3千円とか下げたところで全然インパクトないよ。それなら決めてくれた担当者に商品券1万円、とかの方がよっぽど有効」との回答。

ぶっちゃけ金額も言っちゃいますと、私の募集家賃が7.5万で、ライバルさんたちが7.3とか7.4万に集中してるんで、7.3万にしてみるのは意味なくはないのかな、と思ったりしたんですが(同じ家賃ならこっちが選ばれると自分では思ってます)、仲介さんの感覚は「2千円とか3千円なんて変わらない。お客さんは5千円刻みで検索してくるし。家賃下げるなら6.9万とかまで下げればインパクトあるし確実」と。

私も6.9万なら確実に決まる気はしてますが、できればもう一声欲張りたい気もしています。
狼さんの感覚だと、2千円とか3千円で小刻みに家賃を下げる、って選択肢についてどう思われますか?
2020.02.04 Tue 18:21 | koma22-7 |


家賃を一度下げてしまうとその家賃で長く居座られた場合、元に戻すのが難しく、またその間に物件を売却するとなると利回りにも影響しちゃうので家賃を下げたくないって気持ち、、痛いほどわかります。

またこれから繁忙期を迎えるわけですがそこを逃して4月に入ってしまえば「やっぱりあの時家賃を下げてでも入れておけばよかった・・・」と後悔するし、、ホント、どうすりゃいいんだよーって人、とても多いんじゃないかも思います。

と言うことでこれはワタクシの賃貸理論になりますが、
まずその物件が、どのように客付け業者とお客から見えてるか?を考えてみます。

賃貸物件を客付けする業者から見たら
①手間暇かからずに埋まる物件がいい
②一度の仲介でたくさんフィーが貰える物件がいい
③貸したあとは何も問題が起きない物件がいい

というのが大前提ではないかと思います。

まずはここにご自身の物件が当て嵌まっているか?を考えます。

もちろん全部該当してれば仲介さんはこの物件をキメブツとして扱ってくれますのでお客さんから問い合わせがあればこれを優先的にぶつけて成約させようとしますし、下手すると広告料すら取らずに埋めてくれるかもしれません。(ここの足りない部分を補うためにニンジン的に広告料をぶら下げて頑張って貰ってるんです)

さらに言えば物件がキメブツ扱いになってると敢えて広告は出さずに来店したお客さんを一発で仕留めるべく温めている場合も多いです。(賃貸会社ってひとつの物件を己の成績のために取りあったりしますから)

また賃貸物件を借りるお客さん側から考えてみると
①家賃は安い方がいい
②同じく初期費用も安い方がいい
③それでも他の物件より少しでも得するものが多い方がいい
(築年数が新しいとか便利設備が多いとか便利施設が近いとか駅からの距離が近いとかなど)

と極めてわがままな条件で検索してます。

こちらは大家さん側ではコントロールも効かない話ですので何を考えるかと言うと、
どのように広告されているか?に尽きます。

今回の物件は7.5万ですがその7.5万の物件はどこの広告媒体に載せると効果があるか?とかその媒体の検索方法は自分の物件の家賃設定とうまく親和しているか?(仲介さんが「お客さんは5千円刻みで検索してくる」とおっしゃってる時点でどこかの広告媒体を使ってると思慮します)、載せてる写真はどんなカットなのか?とか設備について十分に記載されているか?などをオーナー自らその広告媒体に潜入し確認することも重要です。

そんなことを毎年繁忙期の度に続けてると次第にその物件の集客傾向や性質が見えてくるはずです。

例えば、「ウチの物件はわりと繁忙期前の方が高く決まりやすい」とか「この時期までは強気設定で募集出来るけどこの時期を過ぎると下げてでも埋めないとヤバイ」とか「近隣に似たような物件が安く出てきたからそっちが埋まってから募集開始しよう」とか戦略が見えてくるはずです。

恐らく今回の質問の仲介さんは
①部屋の完成度まで見に行ってる暇が無いんだから広さや間取りでしか家賃を見てない
②似たような物件が2~3千円安いんだからそっちにあわせろよ
③ネット広告の家賃検索は5000円単位なんだから早く決めたきゃ5000円くらいバーンと下げろよ
④それが嫌なら担当者ボーナス出せよ。優先してやるからw(ちなみにこのボーナス分をお客さんにあげて成約させる営業さんも多いのでここを非難するつもりはございませんw)

なんてレベルでkoma22-7さんにアドバイスしてるんじゃないかと思います。

要するに繁忙期になるとお客さんはヤンヤと問い合わせしてくるので閑散期の時とは違い、やってきたお客さんの中から確実に成約しそうな客を見つけ出しそれ以外のめんどくさい客は捨ててしまう傾向があります。(繁忙期は掃いて捨てるほど客が来るんだよって思ってます)

となると埋めやすい物件、フィーがたくさんもらえそうな物件などから先に案内し、余裕があるときとか客が成約する気はあるんだけど他に紹介する物件が無いときに「そういやちょっと家賃が高いけどこんな物件もありますけど、、見に行きます?(いやなに、、設備はさっき決まった7.2万よりちょっといいレベルですけどね)」なんて感じに扱われやすい気がします。(ソースは賃貸時代のワタクシの経験w)

なお、ワタクシの場合、こういう時はあらかじめ客付け業者さんに家賃の幅(今回の場合であれば7.5万だけどお客さん見て滞納しそうにないとかタバコとかで部屋を汚さない客だと判断出来そうなのが来たら7.1万までの幅で裁量でやっちゃってもいいですよってやつです)を与えて客の顔色見ながら決めて貰ってます。

これやると営業さんによっては最初から7.1万で募集しちゃうのもいるんですがこれを広告でチェックして最初から下げて募集していたら媒介を召し上げ、逆に7.5万で頑張りつつ最終的に7.2万とかで成約して来たら5000円の商品券をあげちゃいます。

結局賃貸ってのは入居時の家賃をどれだけ下げずに頑張ったってだけでなく退去時にも金が掛からない客を入れてこそ初めて賃貸経営だと思ってるクチですので多少家賃が下がったところでトータルで費用が掛からない(掛からなそうな)客を入れる努力も怠らないようにしていただきたいと思ってます。(そんなことを考えつつ客付け仲介さんの気持ちを踏まえつつ対応していただけると幸いでございます。。。)

なお質問の答えですが、
ワタクシは一度7.5万と決めたら一切家賃の下げ表示はしません。(なのでいくら刻むとかって答えもありません)

また質問にもあった「家賃下げるなら6.9万とかまで下げればインパクトあるし確実」ってやつですが、

確かに募集広告的にはインパクトはあるかもしれませんがそれは今入居してる賃借人に悪い意味でインパクトがあると覚えておいてくださいw

だってあれですよ。

うっかり下げ表記しちゃうと今入居してる人が「隣の家賃をネットで見たけど3千円安いじゃん、、なら俺様も次回の更新時に下げてよね」って言い出すやつが登場しやすくなっちゃうんですからw




一つの質問でも薄く引き伸ばせば結構な文字数書けちゃうんじゃんw

COMMENT

No title

 質問も少ないなら少ないなりに濃い回答がもらえるのでありですね(笑)ちなみにマスクの次に無くなるのは花粉用ゴーグルかと。ガチで蔓延すれば目も防ぎたいですから・・

No title

ありがとうございます!
賃貸さんの裏事情的なものも過去ログでいろいろと勉強させていただいてますが、改めて参考になります。

退去時にも金がかからない客を入れてこそ、ってところが正直、今はまだ実行できてないんですが(まだ見極める目を持ってないので保証会社通れば何でもOK、状態です。。。)、やっぱりここは大事ですよね。
肝に銘じておきます。

表示を下げずに裁量権を与えて、ってのもなるほどです。
いただいたアドバイスを参考に、絶対にこの繁忙期中に決めたいです!

No title

そこまで考えるんですね。
自分の入っている物件、私も家賃調べるのはしてしまうと思います。
色々ありますね。やっぱり焦らず頑張ります。

幾らで貸せるか

永遠のテーマですな。

似たような部屋が多いのも嫌ですが、中途半端なサイズがゆえに
競合が少ないのもあまり良くなく。w

本当、何がパチっとハマるのかは、色々試して経験しないと
分からない部分もありますな。

カーテン付けたりテーブル置いたりした部屋より、掃除前の
部屋が先に決まった時には泣きそうでした、ええ。

いつも楽しく拝見させてもらってます。今回の内容も非常に勉強になりました。

ネット広告等を見て、競合物件との比較はしていたつもりですが、ついつい主観的に見てしまい、物件の適正家賃を見誤っていたかもしれません。賃貸業者さんが自分の物件をどのように扱おうといているかは、考えたこともありませんでした。週末に賃貸業者さんのところに行き、これまでのお礼をしつつ探りを入れてみます。

No title

初めまして
最近不動産投資を行いたいと思いブログを拝見しております。

物件(地方都市です)
鉄骨造 築37年 (3階建て) (1K×4 2DK×5 事務所×2)
表面利回り 19%
外壁塗装済
価格はほぼ土地値(2300万円)
解体更地の場合は約500万円
現在2DK3部屋、事務所1部屋入居あり
1.8% 15年 2600万円借入予定(銀行からはほぼOKとのこと)

上記の物件あり、3年前くらいからは新規入居者募集は行っておらず空室が多くなっております。場所は悪くなく、リフォームを行い募集をかければ十分入居は望めると考えており、リフォームで400-500万円程度かかってもキャッシュフローは問題なく、出口戦略としては最終的に更地にして売却するか、駐車場等で持ち続けるかと考えております。
私も妻も購入に乗り気でしたが妻の父が水道管修理について心配し、それから妻の気持ちが購入を見送る方向となっています。

質問ですが、今までの物件で水道管の大規模改修を行ったことがありますか?また、今回の物件で大規模改修となった場合どの程度費用がかかると思われますか(浄化槽はなく上下水道ありです)?google先生に聞いてもあまりよい回答はありませんでした。
今回のリフォームでは配管工事までは計上しておらず、水道管の大規模改修に数百万かかるようでしたらキャッシュフロー的にきつくあきらめざる負えないかなと思っています。
長文失礼しました。よろしくお願いします。

No title

以前から営業さんにアピールできる方法を色々考えているので、今回もとても勉強になりました!
【退去時にも金がかからない客】にはっとしました。今後は考えていきたいです。
ありがとうございます。

質問です!
今は広告費2ヶ月だしてて、営業さんがそのうち1ヶ月分を初期費用に回したりして決めてくれることもあります。
個人に謝礼のほうがいいかと思って、以前管理会社の担当に
「広告費を1か月分に減らして、決めてくれた人に直接謝礼を渡すのはどう?」
って聞いたら、広告費2か月のほうが使い勝手がいいと言われました。
これはほとんどの営業さんに共通の認識ですか?

また以前管理会社から、バリバリ決めてくれる系列他店の営業さんを紹介していただき直接会って色々お話しを聞いた後、謝礼として現金をお渡ししました。
でも今回の記事では皆さん商品券を利用されてるようですね。
商品券のほうが何かいいことあるんでしょうか?

教えていただけるとありがたいです。
よろしくお願いします!

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