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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼と申します。
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さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

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O銀行。。。


長いこと生きて来ましたが、、
今の今になってマスクしてもメガネが曇らない方法を知りましたww

こんにちは。

本日は質問が一つしかないのでこれだけ答えて終わりにします。

質問①
融資について伺ってもいいですか?

こんにちは。
いつも楽しく読ませてもらっています。

融資に関してはあまりコメントされないようにされているのだと思いますが、それを承知で初歩的な質問をさせてください。

売主もしくは仲介業者の過去の悪行のせい(と思われるます)で、物件に対する融資が出ない時、仲介業者からO銀行をやたらと勧められました。
購入はしなかったのですが、実際にO銀行を使うとその次からの融資はどの程度難しくなるのでしょうか?
年収1200万の会社員(安定しています)、物件7000万、負債なしの状況を想定していただければと思います。
2020.01.29 Wed 08:25 | おーえす |


えーっと、、
この話、、去年の春から夏にかけての話じゃないかと思いますが、
実際、当時の融資環境は悲惨極まる状況で業者さんの過去の悪行のせいでどの金融機関も融資が出なくなり手数料で喰ってる業者さんからしたら死活問題になってた時期でございます。(ま、いまだに死活問題な業者も多いですけどね)

で、このO銀行ですが、木造物件であれば当時どこの金融機関よりも融資が下りやすく木造での融資条件が40年-残存年数だったため築5年以内の木造アパートであれば伸び伸びキャッシュフローでなんと35年融資が可能だったんです。(ソースはO銀行の中の人)

そんな築5年の木造アパートであれば利回りが7%切ってても返済期間が長期な分見た目のCFは潤沢に見え(見えないかw)当時マーケットに溢れてた「買って失敗したけど再売りしたら残債以下で売らないと買う人がいない」という物件までもが「優良物件」に見えちゃうのでこの手の物件を買う時は謄本見てやっちゃった系大家さんが保有してるのか?はたまた地主系大家さんが保有してたのかしっかり判断しないとダメだってことでもあります。

そんなゆるゆる融資条件を知ってる業者さんが「打ち出の小づち」代わりにこの銀行を勧めていたんじゃないかと思いますが、おーえすさんの属性を見るとO銀行なら文句なしに借りれる属性なので売りたくても売れない時期でもあった当時はおーえすさんのような属性の人を片っ端ノンバンク並みの金利のアウシュビッツO銀行送りにしてたんじゃないかと推察します。

ちなみにこのおーえすさんの属性であれば時間こそ掛かりますがSWYK信金さんやJ信金、エリアのよってはT信金さんあたりでも多少の手金は求められるものの融資が出てた可能性が高いですが、業者さんからしたら短期間、かつ、面倒な審査無し、かつ、融資年数の長期が読める金融機関じゃないといつまでも売り主さんから「お客さんいるんですよ」と物件を押さえることも出来ず他決されたり売り主業者であればいつまでも成約しないダメ物件認定される可能性があるので「融資が読める金融機関」としてO銀行一辺倒で推挙してたんでしょう。(と言うことでまずはこの話が業者さんから来た時点で「お客さんの幸せなんて一切考慮せず純粋に己の利益だけを追求してる」ということをご理解いただければと思います)

で、ご質問の「実際にO銀行を使うとその次からの融資はどの程度難しくなるのでしょうか?」ですが、
これは借り方の問題であって別にO銀行を一度使うと融資が難しくなるって話じゃありません。

要するに業者さんが「手軽に金が引っ張れるO銀行」と認識してるのはやはり長期融資、かつ、フルローンが出る可能性が高いからで誰がどう見ても物件に融資額ほどの価値がいない物件に属性だけで枠いっぱいの融資をしちゃえば次に他の銀行で借りようとした時にそこを見られ「これって債務超過してんじゃね?」と判断される可能性が高いからじゃないかと思います。

事実、過去にスルガさんにお世話になってた人が「スルガユーザーは他の銀行から融資が引っ張りにくい」ってのがありましたがこれもスルガで自己のサラリーマン属性枠いっぱいに融資額ほどの価値の無い物件を買ってしまってたからに過ぎません。

ちなみにこのO銀行ですが、まったく物件を持ってないまっさら属性の人にはかなり希望額に近い融資が出ますがその次くらいになると急に融資が厳しくなる傾向があり、業者さんも昔のサラ金巡りのようにどの順番で銀行を回ると目一杯融資を引けるか熟知してる人も多く、エリサー属性の人でまだ物件持ってないとか資産背景が超ホワイトな投資家さんにはとりあえず一番最初にO銀行で確実に借りて貰い次に時間を掛けて地銀、信金巡りをさせる傾向があるようです。

何度も言いますが業者さんはお客さんがたくさんの債務を背負ってくれた分、仲介手数料が増えますから「融資さえ付けば買います」なんてお客さんを見つけたら「融資枠がパンパンになるまで買わせたい」ってのが本音じゃないかと思う次第であります。。(まさにWIN-WINですねww)

最後になりますが、
今の時期に手金を入れるにしても融資が出る人は正直、いつの時代であっても融資が付きますのでこんな時代に物件を買うのであれば「なぜ今買う必要があるのか?」を冷静になって考えていただきたいと思います。

確かに融資が出なくなってるので安い物件は安いですが安い物件にはそれなりの理由があるものでその理由がわかってなおかつそれが自分にとって都合のいい理由で買わないより買っておいた方が損しないって思える物件なのかを今一度自問自答していただきたいと思います。

えぇ、、ワタクシ思うんですが
今のマーケット見てるとそう思える物件ってホント少ない気がするんです。。。。(ここ4~5年では今が安いのかも知れませんがそれってすでに物件高騰期に入った時代の価格だし)

これは値付けする業者側の問題でもあるのですが、
業者からしたら売り主さんから媒介契約を取らないことにはフィーが発生しませんから出来るだけ高い値付けしますし、客付け業者の場合、売主、元付業者が納得する買い取り額を持っていかなければ土台にも上がれません。

この時の売値は業者さんが考えうる最高値の設定価格になってしまうので(ここで安く設定したら売主が怒って他の業者に売却依頼しちゃうかもしれないしw)誰でも閲覧出来るネット情報として上がった状態ではどうしても高値に見えてしまうんです。

なんて書くと「何言ってんの?いつの時代でも買える時に買っとくのが得なんだよww」って声も聞こえてきそうですが、いつの時代も融資が止まって1~2年くらいは無理やりフカして融資を引っ張った物件を抱えた投資家が「せめて残債を上回る買値じゃないと売れないです」って物件がゴロゴロしてるもんなんです。(今日一番言いたいことなので赤文字デカフォントで書いておきます)

それでもここ読んでる人で「そうは言っても俺ってもうすぐローン組めない年齢になるんだよ」とご自分の年齢を気にする人がいるんじゃないかと思いますが、高齢になって後戻り出来ないって場面で失敗に気が付く方が精神的ダメージが遥かにデカいってパターンもあります。(実際、先日相談に来られた方がまさにそんなパターンでした)

えぇ、、
それでも今どうしても物件を買うっていうならせめてこのくらいの目利きは出来るようにしてください。。。(いつも言ってる保有耐性チェックと謄本見てどんな人が売主でどこの銀行からいくら金引っ張ってるかくらいわかればなんとかなります)


と言うことで今日までのご質問はすべて吐き出しましたのでこのまま質問が無ければ明日はお休みさせていただきます。


一つの質問でこれだけ引っ張るのも大変なんじゃんw

COMMENT

No title

今日も保存版です。自戒を込めて。
登記簿謄本とらせて頂いたものがあるんですが、っていうところから進みません。が、仕事以外で(笑)本当に恵まれているので、地道に頑張ります。
家人を病院送り、終わったら電話してね、と言って、買い物してコーヒー飲みながら狼セミナーのまとめしていたら、家人が携帯忘れ、私のTEL番も間違え繋がらず、待たせた黒歴史を作りました(笑)。家人は入院部屋で待たせてもらってましたチャンチャン。

自分は買える状況としても

買ってしまって良いかどうかはよく考えないといかん
わけですね。

自分が売る時は、少なくとも自分以上の属性の人が
いないと売れない、ということでもありますし。
(保有して年数が経ったら余計に)

現金で買い叩く値段にしておいて融資使えるなら良い
のですが。

店舗で事故。

一階店舗にてガス事故があり、従業員がガス中毒で死亡。二階からは賃貸でワンルーム。現在のワンルーム側に告知などするべきですか?店舗の募集にあたる下げ幅は?
ニュースで有った事故を見て疑問になり質問しちゃいます。

質問(のようなもの)

先日の質問のご回答(サブリースの是非)大変参考になりました。ありがとうございました。(御礼が遅い)最近のQ&A形式ブログも参考になり欠かさず読んでおります。
ところで私、比較的長く生きておりますがマスクしながらメガネが曇らない方法を知りませんのでお手すきの時で結構ですのでご教授ください。(曇り止めを塗るではないですよね!)

No title

SWYK信金でお茶吹きそうになりましたw

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