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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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犬臭い話とちょっとテクニカルなお話し。。。


マスクとバナナを大人買いしちゃいましたw

こんにちは。

先週最後に書いた「新人大家さんの嫌なところ」のお話し。。

気になる人が多かったようでTwitter経由も含めると通常の10倍の約3万アクセスもあり常日頃、不動産屋さんが大家さんのことをどのように見てるのか?というのは気になるネタだったようです。

と言っても普通にコミュニケーション能力があれば最初は出来なくても段々出来るようになるし一般社会では理解されない不動産業界の常識みたいなこともやってるうちに覚えていくことなのでそんなに悲観する必要も無いかと思います。

えぇ、、
たとえ1社2社で不義理をしたところでその情報が不動産業界共有のブラック情報になるわけでもなく、そもそも不動産屋なんて星の数ほど存在しますから大したことないんですw(しかも不義理した会社の営業マンが一生涯その会社にいる確率なんざ交通事故に遭う確率より低いですからww)

さて、そんなわけで今日も質問に答えていきたいと思います。

質問①
初歩的すぎる質問で恐縮なのですが…

前回の回答で
>であれば、一番シンプルな方法は「そのエリアで一番デカい管理会社系不動産屋に聞く」でございます。

こういうのって単に聞くと「金にならないことで電話してくんな!」みたいに思われそうなんですが…。

お時間のあるときにご回答いただけると助かります…。
2020.01.26 Sun 20:23 | 惑星 |


まず最初に言っときますが、
正直言いまして不動産屋は初歩的な質問に答えている方が楽なのでそういう質問は大歓迎でございますw

そんなことを踏まえつつご質問にお答えしますが、
これって要するに不動産屋にとってお金にならないことを質問したら「こんなくだらないことで電話してくんなよ」と怒られるとご心配してるんじゃないかと思います。

で、あればあれです。
その質問が不動産屋の利益になるんじゃないかってことを匂わせればいいんです。

例えば今回の場合、そもそもの質問は「賃貸需要の把握」でしたよね?
確かに不躾に「このエリアの賃貸需要を調べてるんですけど、木造アパート、木造戸建てどっちが需要あるの?」と聞けば確かに「金にならないことで電話してくんな!」って思われるかもしれません。

しかし同じ質問なのにこう言ったらどうなるでしょう?
この辺に物件を買おうと思ってて良ければ管理も含めてご相談したいのですが、そもそも木造アパート、木造戸建てどっちが需要あるの?」

モノは言いようなのですが、
こう質問すると不動産屋さんは「親切に教えたら管理契約が取れるかもしれないじゃね?」と思うんじゃないかと思います。
実際ホントに管理なんて出すわけもないですが、不動産屋はこういう些細な電話から突破口を開いて営業に持ち込もうとするしこれで管理が取れなくても近所に物件を買うなんて人がいれば何かしらお金になるんじゃないかと思うものです。

結果的に物件を買わなくてもそれは相手にはわかりませんのでコツを掴めば単に興味本位で賃貸動向を地元大手管理会社に聞いて調べることも出来ちゃいます。

これは意外に知られていないことなんですが、
我々不動産屋が売買、賃貸で物件確認する場合、ブツ元に電話して在庫確認した後、お客さんに紹介したかどうかやどういう反応だったかなんていちいちブツ元に報告もしませんし、ブツ元から「あの物件どうなりました?」なんて確認の電話も掛かって来ないんです。(単なる問い合わせして来た会社の一社に過ぎませんしそんなの追っかけても一銭の得にもならないって理解してるので「なんだよあいつ、、聞くだけ聞いて来てナシノツブテかよ」とは思わないんです)

わかりますか?
不動産屋さんって無駄に掛かってくる営業電話以外は「もしかしたらお金になるかもしれない」と意外と真摯に対応してくれるものだし、その時お金にならなくてもそのうちお金になるかもしれないから親切に対応しておこうと考える人が多いってことでございますよーw


次の質問はややテクニカルな質問です。

質問②
折角なので、1つ質問させてください。
戸建てや木造アパートを買おうとしたとき、いつも思うのは土地の価格の見極めが難しいなと。

道路付け、地形、ロット、向きなどパラメーターが多くてなかなか相場観がわかりにくいです。

例えば城西、城南エリアで1つ基準を設けるとしたら、一番高くなる条件が以下のようなもので、ここから外れて行くと坪単価か1種単価が落ちてくるのでしょうか。
 ロット :14~25坪
 道路付け:南側6m道路に6~8m接道
 地形  :長方形、平坦
 建蔽容積:60/200
 駅徒歩 :7分以内

旗竿度で6掛け位にはすぐなるし、高台なら整地代が、
など色々要素が絡むなと。

宜しくお願いいたします。
2020.01.25 Sat 00:28 | クロノス |


この質問ですが、
これから書く回答を読んでまるで意味がわからないって人はわかるまで勉強してから土地探しして欲しいくらいの話でございます。

まず最初にお聞きしますが土地の価格、相場で一番高いものってなんだかわかりますか?

答えは実需用地なのですがこれは当然ながら買う人が利回り計算で見てないことに尽きます。(しかも最強に高い実需用地は商業系の実需用地で銀座あたりの実需商業用地は坪4億円なんて話もあるくらいです)

今回はそんな話でなく共同住宅での税の特典が多い240㎡以下の土地レベルで解説しますが、この面積・ロットは投資用以外に実需戸建て用地としても扱われます。(都内23区あたりだと13坪くらいの土地でも狭小3階建てが建つのでその価格が最高上限価格になるかと)

要するにまず土地値として比較するなら一番高い値段で取引される戸建て用地からどれだけ安くなってるかを比較するところから始めます。(ここを土地値の最高金額だと思って貰うイメージです)

クロノスさんはここから様々な条件でパラメーター化して算出しようと思ってるかもしれませんが、それはあくまでも机上の空論で実際には多少高くても欲しいと思った実需戸建て需要の人から見ると周辺で売られている戸建て用地や分譲マンションなどと比較して買ってしまいます。

しかも住宅ローンは業者があっせんして融資付けしてる関係で投資物件よりは融資が通りやすいですからこの需要とまともに戦ったところで勝ち目はなかなか無いのが現状。

なので挙げていただいた
 ロット :14~25坪
 道路付け:南側6m道路に6~8m接道
 地形  :長方形、平坦
 建蔽容積:60/200
 駅徒歩 :7分以内

なんてレベルすべての条件を満たした土地であればおっしゃる通り投資利回りで収支が出るような土地値では売るわけも無いんです。

そこでこの条件を細分化してどの条件が外れると売値が安くなるか?と言われれば一番は「地形」じゃないかと思います。

すなわちこんな土地です。

 ロット :14~25坪
 道路付け:南側6m道路に6~8m接道
 地形  :道路接道2.5mの超細長い地形←このパラメーターだけ動かします
 建蔽容積:60/200
 駅徒歩 :7分以内


これで家を建てるとこうなります


クソ物件オブザイヤーにも登場したコ〇ファーコート成〇学園前でございます。。


イメージとしては通路に無理やり家を建てたというイメージ。。


さらに上空から見るとこんな感じ。。
(ま、これじゃ実需用地どころか投資用地でも買えませんがww)

次に挙げるパラメーターはこれです。

 ロット :14~25坪
 道路付け:南側、道路幅員1.3mの通路←このパラメーターだけ動かしますw
 地形  :長方形、平坦
 建蔽容積:60/200
 駅徒歩 :7分以内


実需では例え接道が2mあろうとそこに辿り着く前の道路が1.3mなんて通路じゃほとんど良い値が付かないものです。

しかし路線価ベースだとその先の前々面の道路がいい値が付くと釣られていい価格が付きがち。
この計算で「お、土地値じゃん」なんて思うと痛い目見るのがこのパターンでございます。

さらに言わせていただくと投資用地での道路は隣地斜線や道路斜線なんかを考えると北側道路の方が日影規制の影響を受けにくいので南側道路の方が安くなったりなんてこともよくあります。(今どきは日当たりが良いなんてより採光面積の関係もあるけどプライバシー保護で小さい窓付ける方が良かったりしますからねーw)

と言うことでここでの答えは「地形」「道路幅員」を挙げておきますが考え方としては「この土地、、実需戸建てだといくらで売ったら売れるかな?」ってラインから考えて建物新築価格と販売経費を差っ引いた金額が土地値としてその土地値だと収支が合うか?合わないか?で考えたり、古アパートや古戸建てが乗ってる場合はそのまま使えないか?そのまま使えないなら解体費を加味した新築費用がどのくらい掛かるか?と考えていくらでこの物件を買えばいいか?と考えれば自然と買値が見えてくると思います。

なお、ネットで売り出されている物件はこの計算を不動産屋さんが先に検証して値付けてることが多いので投資家さんから見ると「なかなか買える物件がないなー」って感じるだけなんです。(なので今どき収益物件を新築で建てようと思うと敷地延長のややこしい土地や再建築不可や借地くらいしか安い土地が無いんです)

と、この話、パラメーターをいじくるといろいろなパターンがあって面白いのですがこれをブログで書くと何時間あっても足りませんので最後の質問に移ります。(だってこのネタだけでセミナー1回出来ちゃいますからw)

質問③
解決できていない問題があって質問しました。
地方で1棟アパートを持っています。
・家賃 3万円(この入居者は生活保護受給者)
・ペット可物件で小型犬2匹を飼っている。
・部屋は1階の階段の隣
以上の状況で、犬の臭いが部屋の外までかなりします。
1階部分なので、どの入居者も内覧者も必ず通らないといけません。
半年くらいかなり匂う時期があって、ちょうど契約更新時期だったので、管理会社に相談して契約解除もありうるという話を何度かしてもらって今は改善しましたが周期的に臭くなるので心配です。

ネットで他の方のブログなども検索しましたが、これだとういう解決策がなく。
ぺんたさんのブログだったと思いますが(ググりまくってたので間違えてたらすみません。)、【ここには書けない方法で解決しました】とありました・・

生活保護受給者がペットも連れて部屋を探すのは大変だろうし、無理に追い出したいわけではありません。
前回の部屋も理由は聞いてませんが、1年ちょっとで出ているようだし。
でも部屋の外までにおいを出さないようにしてほしいのです。

ペット用の匂い除去グッズをプレゼントするとか、生活保護受給者なので役所に言うとか色々考えましたがどれも微妙な気がします。

こういう場合に入居者に対してのいい対応とか、もし改善しない場合に本当に出て行ってもらえるのか、何と言えば出て行ってくれるのか、何か教えていただけないでしょうか。
お答えいただけたら嬉しいです。
よろしくお願いします!
2020.01.27 Mon 11:10 | エル |


えーっと、、
生保、賃料3万で小型犬2匹ですか。。。

ご質問の中にぺんたさんのブログで【ここには書けない方法で解決しました】とあるそうなので出来ればぺんたさんにもご意見賜りたいのですがこっちに来た質問なので出来る限りワタクシが頭をひねってお答えします。(ぺんたさん、、ここ見てたらぺんたさんのブログで取り上げていただけると幸いですw)

また犬臭以外にも解決困難な臭いがプンプンするので旅団で一番この手のトラブルに強い大家さんにも昼間電話して聞いたりして出来る限り情報を集めました。(と言うことで昼間電話させていただいた某団員様、、クソ忙しいときにお電話して申し訳ございませんでした。。

で、その犬臭ですが、恐らくは糞尿の処理が甘いときの臭いではないかと思います。

そこで出た解決策ですが、、
①まず部屋の確認をさせてもらう
→生保の人ですから在宅であることも多いですので家に上がらせていただきどのように糞尿を処理しているか確認させてもらう
 恐らくはペットシーツくらいは敷いてると思うが交換してないので臭う、もしくはそのシートを部屋にむき出しで残し捨ててないことで臭うはずなのでその処理を期限付きで実行して貰う(それが出来ないのであれば役所の生保課に依頼して役所にも動いて貰う・・・出来なきゃ強制退去の滲ませる)

②ペット飼育は今回限りで次の世代のペットの飼育は認めない覚書を交わす。
 (生保の人が飼ってるケースだとペットも高齢であることが多いのでそのペットが虹の橋を渡った時点で終了とし、万一その後また飼ってたら契約違反で退去させると滲ませる)
  なお、その覚書には現在飼ってる犬の犬種、年齢、犬の写真を載せておくのは必須です。

③恐らくは通路でも糞尿をしてるはずでそれが臭ってるのであれば一度共用部の水洗いを実施

なんて策を取ってみてください。

生保の人だから犬は飼ってはいけないって規則も無いので本来であればペット付き生保入居者が申し込んできた場合、そもそも犬を健全に養育出来る人も少ないし、最初にきっちり飼育規則を守らせるようにしないといけないので次回の入居者からは徹底してその規則を守らせるようにしてください。

えぇ、、
これで劇的に改善することも無く時間も掛かると思いますがとりあえずここまでやっておけば徐々には解決の道に進むんじゃないかと。。。。

と言うことでまたまた質問が途絶えました。
明日質問が来なかったらお休みします。。。


質問だけでやりくりするのも大変なんじゃんw

COMMENT

No title

なかなか動物臭って、大変ですよね。
昔猫飼っていましたが、家猫なので、なかなか消えませんでした。
動物飼って良いんですね。てっきりダメなのかと。

パラメーターのところ、不動産って、面白いと思いました。

管理会社との付き合いについて

いつも楽しく拝見させて頂き、ありがとうございます。

管理会社との付き合い方について質問させていただきます。

物件購入した時から管理料を5%から3%に根拠なく交渉しOKだったので継続してお願いしております。

築20年の物件なのですが、エアコンがよく壊れて連絡をもらい都度、新品交換するのですが、相場より見積が2倍高いです。設備関連の修理も相場より1.5倍くらいでしょうか。ただ管理会社も仕事なんで儲けてもらわないと客付けに影響しそうで、現状頼んでいます。

今後、自分で対応しても問題無いかアドバイスいただけますとありがたいです。

No title

ありがとうございました!
考えてくださった旅団員の方もありがとうございます!

特に覚書はおもいつかなかったので、管理会社と中の確認も含めて相談します。

本当にありがとうございました!

私の場合

生活保護とペット

中古で買ったらそういう入居者が居ることに気がつきました。

ここはさっさと考えを切り替えて、そういう人ばかり入居させる作戦もアリかとは思います。
(物件や立地を見ていませんが)

彼らは死ぬまで引越しできないはずです。
私はそれを狙います。

退去→原状回復は、20年は無いものと勝手に信じています。

No title

ありがとうございます、めちゃ勉強になりました。
今からでも買う気すらないのに不動産屋に電話できそうですwww (いや、そこまでいくと単なるイタ電ですが。。。)

絞って沢山見ます

回答ありがとうございました。
確かに、地形や道路付けだけでなく、そこに至る道や
周辺環境も当然に影響しますね。^^;

ビッグデータでもない限り、パラメーター化は難しい
と思われなので、まずは地形、道路付け、周辺環境に
絞ってどの程度で売れていくのかよくよく見るように
してみます。

斜線は両隣の屋根見て予想するかな・・・

No title

プロパン星人さんもありがとうございます!

そういう切り替え方もありますね!
その方向に持っていくにしても、覚書や契約書をもう少し細かく内容をもう一度考えないといけないなと思いました。

ありがとうございました。

ペット飼育に関して

自活できない人にペット飼育を認めている物件がそもそもなのですが(^^;
犬猫飼うにはお金がかかります!
犬はペットシーツ交換は都度、猫なら猫砂の糞尿すくいは毎日&砂補充頻繁。
犬なら定期的なシャンプーやら健康診断・注射・投薬。
本来、犬猫も清潔さを求めていますから、この状態はある意味虐待。

ペット規約は必須です。
わたくし、物件購入の際に家賃が取れないからと安易にペット可にしている物件を多々見ていますが、共用部の管理もままならない所(=入居審査も規約も甘々)が多く見送っています。

外部まで漏れるペット臭に関して無頓着な入居者は室内も荒れているはず。
年齢は?ですが孤独死予備軍ですよね?
大島てるとは無縁そうですけど。

他力本願では解決に時間がかかると思われるので、どうしても客付に気になるなら管理会社任せではなく、家主でーす♪とまずは一度は訪問するのが解決に繋がりそうです。

そして、負の連鎖を立ち切る為に今後はペット不可、募集の際の言い訳(前の家主の規約・客付)も。
わたくし、ペット可・猫専用物件を運営しクレームも無く満室御礼です。







No title

中央城東大好きさん
ありがとうございました。
参考にさせていただきます!

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