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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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死んだかどうかわからない問題w


欲望に耐え切れず歌舞伎揚げを食ってしまいました。。。w

こんにちは。

本日もいろいろ質問が届いておりますがここ読んでる人のスキルの差を考慮して今日からはインデックスを付けて読みたい質問だけを読めるようにします。

今日の質問は
①需要の調べ方
②サブリース解除に応じてくれない業者への対処法
③死んだかどうかわからない問題w
の3本立てでお送りします。
(ホントはもう一つ質問が来てるんですけどこれは明日の翌週で書きますw

質問①
需要の把握について

いつも楽しく拝見させていただいております。
不動産業の需要に関する質問なのですが、地方におけるアパート、戸建て、それぞれの需要の調べ方を教えてください。
2020.01.22 Wed 16:47 | きーこ |


このご質問ですが、
そのエリアにおけるアパート、戸建てどっちの需要がどのくらい多いのか?の調べ方で合ってますでしょうか?

であれば、一番シンプルな方法は「そのエリアで一番デカい管理会社系不動産屋に聞く」でございます。

よく賃貸需要を調べるのに人口数や電車の乗降者数などを調べて「ここは人口が多い、少ない」とか「電車利用者が多い、少ない」、果ては単身者、ファミリー層どっちが多いかを調べて賃貸予測する人がいますが、これらのデーターはあまりにマクロ過ぎることと調査が数年前であることが多いので(リアルタイムデータじゃない)微妙に変化してることに気が付かないことがあります。

例えば去年までは近くに大企業の工場があったけど去年で無くなったとか大学が移転した、または新設されたなんてデーターは大抵翌年に反映されるのでそういうデータを信じて予測しちゃいけません。

その点、そのエリアの不動産屋は成約させるために仕事してる関係で毎年どころか毎月、毎日の賃貸需要を実際に来店者で把握出来、単身者、ファミリー層に対してどういう物件を案内したら成約するかを日々研究してます。

その案内の際にも実際に入居希望者の声を直接聞いてますのでその声を毎日聞いてればこのエリアは「アパート有利」「いや、戸建ての方がニーズがあるぞ」なんてことを肌で感じているはずです。

と言ってもこの感覚はデーターと言うより体感的に把握してるだけですので感じ方に個人差があるのと成約したからニーズがあると判断してそれも感覚に含めちゃう人も多いので注意が必要です。(特に街場の不動産屋さんって間違った感覚を持ってる人が多いんですw)

今回のようにアパート、戸建ての需要問題ですが、
全国的に供給数が多いのはアパートで圧倒的に少ないのは戸建てであることに間違いはなく、恐らくどこで聞いても戸建て賃貸の供給が足りないといわれるはずです。

またご質問の雰囲気から「地方で戸建て賃貸をやりたいけどアパートの需要の方が多かったらどうしよう」と思ってご質問されたんじゃないかと推測しますが需要がいくら多くても供給する物件がその需要にハマってないと借り手は少ないってこともありますので需要を調べるのも大事ですが「どういう物件を供給すれば借りての最大公約数が広がるのか?」を考えた方がよろしいかと思います。

例えばですが
アパートの場合
①何平米くらいの広さに需要があるのか?
②築年数が賃貸にどのくらい影響するのか?
③駐車場は各戸何台確保が必要か?
④電車利用、車利用のどっちの需要が多いエリアなのか?
⑤平均家賃はどのくらいのレベルだと客付けしやすいか?

戸建ての場合
①何平米くらいあれば借りてくれそうか?
②間取りはどんな間取りに需要がありそうか?
③車庫付きが好まれるのか?無くてもいいのか?
④駅から遠くても平気で借りてくれそうな需要があるか?
⑤ガッツリリフォームと軽めリフォームどっちがどのくらいのの家賃で借りてくれそうか?
なんて感じで箇条書きにしてチェックするとこれから何を買ったらいいかも見えてくるんじゃないかと思います。

質問②
いつも参考になり、かつ面白いブログ有難うございます。

兄弟が、数年前にサブリース付の築浅ワンルームを購入しました。家の近くで、駅から4分程度、ほとんど空室にならない都内6区内にあるので、自主管理か、管理委託に切り替えたいと思い、10年満期の切れるタイミングでサブリース会社に解除希望を申し出たのですが、出来ませんと断られてしまいました。

日本の賃貸契約は、借り手に有利に出来ていて、本当に解除出来ないのか分かりません。
購入してから賃料下げ等は無いのですが、ほぼ満室な感じなのでサブリースの必要を感じていません。

果たしてこういう場合はどの様に対処すれば宜しいでしょうか?このブログを読まれている方には、基本的な内容かも知れませんが、宜しくお願い申し上げます。
2020.01.22 Wed 16:03 | 匿名希望 |


賃貸物件のサブリース契約ですが、毎月5%取られる系の賃貸管理契約と違い、あくまでも賃貸契約なので借家法が適用されます。

すまわち通常の賃貸管理契約に記載されている「双方のどちらかが3か月前の予告解約」という技が使えないわけで物件所有者VSサブリース会社での賃貸契約であるサブリース契約であれば基本的に一方的解除できる権利を持つのこの物件の借主であるサブリース会社になるわけです。

とは言え、オーナーからしたら都内6区の好立地で借り手に困らない物件なんだからサブリースでちゅーちゅー養分を吸われるのはもったいない(マスターリースで家賃総取りしたい)って気持ちになるのは当然です。

サブリース契約は10年契約で満期を迎えた場合、どのような取り決めになっているのかいただいたメールではわからなかったのですが仮に10年経過して満期を迎えても「自動更新型」であれば借家法での借主有利は変わらず今後もサブリース会社が契約解除するまでは解約は難しいと思います。(ま、サブリース会社が倒産したとかあまりに悪事を働けば強制解除も可能ですけど)

ただ今回の更新時に「次回の満期は10年じゃなく5年(理想は3年くらいにしたいですけどねw)に出来ませんか?」とお願いしてみてはいかがでしょうか?

恐らくは最初の10年は家賃を下げなくても埋まるでしょうからサブリース会社も強気で「契約続行」を希望してるんじゃないかと思いますが10年過ぎるとさすがに新築時の家賃と言うわけにもいかずサブリース会社もここからもう10年同じ契約流行りたくないんじゃないかとも思います。

この辺をうまく突いて交渉してみてはいかがかと。。。

但し、そのサブリース契約が10年経過後自動更新でない場合はこっちの主張が通せるのでサブリース契約書に書かれてる通りに主張してここでバッサリ契約解除しちゃってくださいw(契約書見てないのでアドバイスとしてはここが限界でございます)

質問③
事故物件(?)の対応についてです。
文章が苦手なので、時系列に箇条書きさせて頂きます。

①1週間ほど前、所有する2DK4室築古アパートの一室で法人契約のお客さんから退去連絡の電話あり。(法人社長「社宅として借りていたが、必要なくなったので解約したい」とのこと)

②昨日法人社長に立ち会ってもらい、退去立会いを問題なく終える(自主管理なので大家である自分が立ち会った)

③本日退去部屋の清掃を実施していたところ、たまたま別の住人に出会い、下記を教えてもらった
 「2週間ほど前、アパートに警察、消防、救急が来ていた。警察から大家の連絡先を聞かれたので答えた。警察に何かあったのかと聞いたところ、他の部屋の住人が亡くなっていたようだ」
 「近所の方も何事か気になっているようで何人か表へ出てきていた」

以上のような流れです。上記の通り、住人から警察へ大家の電話番号を伝えたとのことですが、私の方には警察から一切連絡が来ておらず、そんな騒ぎがあったと本日初めて知りました。

実際に住んでいた方は30代の方でした。
正月明けなので、年末年始中に亡くなっていた可能性もあります。(予想ですが、居住者が正月明けで出勤してこず、不審に思った会社の人が居住者を訪問し、会社所有の合鍵で解錠して死亡が判明したのだと思います)

室内はきれいで、汚れや臭いは特にありません。

今のところ警察や法人社長から全く話を聞いておらず、死因も自殺なのか自然死なのかも全くわからない状況です。
(警察から大家である私のところへ全く連絡が来ていないので、事件性のない自然死なのではないかと思っていますが・・・)

詳しい内容を知りたい気持ちがある一方、色々聞きまわって自殺だとはっきりしてしまう事故物件で有ることが確定してしまい、やぶ蛇になってしまう心配もあります。このよう場合、どのように対応すればよいでしょうか?
また、自殺の場合、賃料減額分の損失の賠償を法人に対して行うことはできるのでしょうか?

以上長文ですみません。よろしくお願いいたします。
2020.01.22 Wed 21:13 | のく |


文面を読むとこの話、、なんだかすごくレアケースですね。。。(この手の質問はよく受けますがこの状況は初めてですw)

まず最初に何事も疑り深いワタクシ的にはそもそもその近所の人の話すら疑っているので今の時点でも「ホントに部屋で人が死んだのか?」と思っております。(近所の住人さんが警察に大家の連絡先を教えたってのもホントかどうか、、と疑心暗鬼なところから入ってますが、ここまで具体的は話になってるとなるとそこはホントのようですね。。。)

で、今回の退去立ち合いしたのはのくさんだと思いますが、一緒に立ち合いした法人社長さんはその住人死亡について何の言及も無かったんですね。。(微妙ですけどこれは不告知に該当しそうですね。。)

普通であればここまでの大騒ぎなりご遺体を運び出して「臭いも無いし、警察も大家に言ってないみたいだから黙ってりゃわかんねーよw」って思わないものなので(警察から大家に連絡が行くって考えるのが普通だし)もしかしてですが警察が大家に連絡する話でもない「自然死まで大家さんに報告する必要がない」と連絡してこなかった可能性もあります。(事件性が無ければ個人情報保護の精神で連絡しない警察署もあるそうですし)

となるとこの件、一度警察に確認を取り「自分のアパートで何かあったと近所から聞きましたが何があったんですか?」と聞いてみてはいかがでしょうか?(ここで大事なのは「人が死んだこと」を大家は把握してると警察に思わせないことです)

警察も案外「この大家はどこまで知ってて電話して来たんだろう」と思うかもしれませんし、警察によっては迂闊に教えちゃって遺族から文句が来るのも嫌がるかもしれません。

えぇ、要するに知らぬが仏ってことなんですが、もし警察に聞いて「個別の事案については申し上げられません」と言われるようでしたらこれ以上の詮索することなく「人なんか死んでない(死んだとしてもそれは病院に搬送されて死亡確認されたわけで心理的瑕疵なんかじゃないw)」で片付けちゃった方がよろしいかと思います。(恐らくこれ以上警察に食い下がっても何も情報は出て来ませんし、今後、物件を売ろうとした時に買い側が調査に来ても警察はなにも教えません)

と、警察が大家さんに告知を拒むのはいいとして問題はこの法人の方です。
少なくともこの法人さんは社員である居住者がどのような最期を迎えたかくらい知ってるはずだし、社内のどこまで話が漏れているかわかりません。(偶然、その会社の別の社員がその話を知り、大島〇るになんか載せちゃったらエライことです)

と言うことですでに退去立ち合いはしてますがこの法人さんの社長さんを捕まえて事実確認はした方がよろしいかと思います。

で、その反応次第で「聞かなかったことにするか?」「なぜこちらに報告なしに退去したのか?」などどのような方針を取るか決めてください。

えぇ、、
文面を見る限り退去立ち合いはしたけど退去清算はまだしてない気がするので「その件が解決しないと退去清算は出来ない」と突っぱねて何があったのか聞く戦術が有効ではないかと。。。

また仮にこの件が自然死ではなく「自殺」であった場合、これは契約上の連帯債務者(と言っても法人契約なので連帯保証人が存在するのか不安ではありますが)に当然のように原状回復費用(特殊清掃、消毒)と賃料減額分の損失の賠償くらいは請求して構わないと思います。

ただ質問を読んだ限りでは法人の社長自ら退去立ち合いに来るような会社ですから損失補てんしてくれそうな大きい会社とも思えないしそもそも社員が死んで退去となったのに退去立ち合いで何も触れずに消えようとするくらいですからまともに払ってくれるとも思えません。

そんな状況を加味すると今回の件はやっぱり何も無かった、何も知らない、通常退去扱いで終わらせる方が賢い選択に思えて仕方ございません。。。。

と、メールからの情報だけなので決め打ち的に回答しちゃってますのでもし内容に相違があるようでしたらまたご相談ください。(ここからはブログに載せずに回答します)


さて、今日の質問はここまでですがもう一つ来てる質問がこれです。。

明日予定してる質問
いつも楽しく見させていただいています。最近は投稿が多いので嬉しいです。
狼さんは不動産屋さんで働いていると知ってのご質問なのですが、「新人大家の嫌なところ(無礼な質問やマナー)」をランキング形式でお答えいただきたいです。笑
私は新人ゆえ、そのような事が分からず不動産屋さんにご迷惑をおかけしているかもしれないので、その点を把握しておきたいと考えてご質問させていただきました。よろしくお願いいたします。
2020.01.22 Wed 18:34 | マルクス |


ワタクシも10年近くブログを書きつついろいろな大家さんと接してるので時々「は?こいつの態度はなんなんだ?」とムカッとする人もやって来ますので今日一晩考えて明日そのランキングを発表したいと思いますw

気になる人はこれポチって明日の18時をお待ちくださいw


久しぶりに憂さ晴らしが出来そうなんじゃんw

COMMENT

ここで実名発表は無理だと思うので、明日のランキングTOP5はTwitterにて、実名ツイート楽しみにしていますw

No title

明日の更新、自分が何位にランクインしてるか楽しみに待ってますwww

No title

 気になるのでポチっておきましたが一晩考えるって怖いですね・・でも憂さ晴らしが出来るってことは良い質問ですね(笑)
好学のために明日も期待しています!

No title

お疲れ様です。
ここ最近のQ&A形式のブログ。エェ感じで好きです(^^)

狼閣下のセミナーの質問タイムのようでタメになります!
特に質問がある訳じゃないんですが
こんな感じで、タマにはブローカーネタやらウ◯チネタをプリーズください

No title

本当に勉強になります。
需要の関係気になっておりましたが、どうしたら、と悩んでいました。
明日の内容恐る恐る楽しみです。
家人が今週寝込んでおり、コメント遅くなってしまっています。

既にサボり気味...

三日坊主に近い感じでコメントさぼってしまいました...

明日は「新人大家さんの嫌なところ」ランキングみたいですが、派生で「中堅(ぶってる)大家・エセベテラン大家の嫌なところ」ランキングも聞いてみたい気がします。

・・・

・・・

書いててなんだかキラキラ大家の成長過程に集約されそうな気がしてきました...( ゚Д゚)

ご回答ありがとうございました。

 ご回答ありがとうございました!賃貸需要に関しましては、不動産屋さんとの距離を縮め、最大限まで関係を活用できるように勉強していきたいと思います!
 また明日の投票も楽しみにお待ちしています。

情報色々

このQ&Aコーナー、ためになるし面白いです。^^

需要の調べ方、ネットだけに頼らずに調べないといけないし、
人によっても言うこと変わるので、まあまあ難しいです。^^;
うちも新築するときに随分と惑いました。

死んだかどうかは、多分言い切ったもの勝ちな気がしますが。w

回答頂いてありがとうございます。

事故物件(?)の件でご回答頂いてありがとうございます。ご助言をもとに、早速警察に電話してみました。室内で死亡していたこと、事件性はないことは話してくれたのですが、自然死か自殺については個人情報の保護で教えられないとの事でした。 出来ればこれ以上調査はせずに告知事項なしの通常家賃で募集したいのですが、仮に入居した人が近所の人から何かあったと聞いた時に「警察に事件性はなかったと聞いている亅と抗弁できるかどうかは微妙だと感じています(死因が分からないから)。
法人契約の代表に話を聞いて自然死と分かれば「 早期発見した自然死で告知事項なし」と胸を張って(?)通常家賃で募集できると思いますが、自殺と聞いてしまうと余計面倒なことになってしまいそうで怖いです。 お忙しい中すみませんが再度ご助言をお願いできればと思います。

No title

こんにちは、買付必勝法について教えて下さい。
今欲しい物件ですが、レインズで一般扱いで2つの業者から掲載されております。
一つは銀行系、一つは財閥系です。

財閥系はもちろん両手で有名です。

おそらく売主さん、銀行系は資産管理関係、財閥系もなんらかのつながりから仲介を依頼しており、競争原理を働かせている時点で頭がいい方なんだと想像しています。

それぞれの業者に資料請求の問い合わせを入れ、状況を伺ってグリップの強そうな所から買い付けを入れるのはどうかと考えているのですが、本当は自分の懇意の仲介を通して買い付けを入れたいのです。
※仲介手数料で融通が利くため。

もちろん指値は入れるつもりなんですが、この場合はどこから買い付けを入れると通りやすいと思いますか?専任じゃない場合でも大手はやはり両手狙いにこだわるのでしょうか。

自分の場合、懇意の業者さんが仲介手数料融通利かせてくれるんですけど、欲しい物件が両手狙いの大手元付の場合が多く毎回悩んでしまいます。

宜しくお願い致します。

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