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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

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定期借家の話。。


昨日は質問来なかったのでお休みさせていただきましたw

こんにちは。

連日の質問だけでのブログ更新、、
よくよく考えたら「これって単なるコメント返しじゃね?」とハタと気が付きましたが、コメント欄読むと結構ウケがいいのでしばらくの間はこんな更新を続けようと思ってます。

あと、この後の質問で「素人臭い質問すると・・・」と書かれており同じように質問を躊躇されてる方も多いんじゃないかと思いますが、その手の質問でのわりと深く掘り下げて初心者以外の人でも読めそうに回答しますので安心して質問をお寄せください。

と言うことで本日の質問はひとつだけ。。。。(一つしかないのでそこそこ掘り下げて文字数稼ぐことにしますw)

質問
いつも楽しく読ませてもらってます
素人臭い質問すると怒られるのじゃないかとドキドキします。
今度初めて貸してる部屋の更新の時期なのですが、今まで定期借家契約だったので、次回も更新ありの定期借家の2年でお客さまに打診をお願いしますと管理をお願いしてる担当者に言うと、はっきりとは言わなかったのですが普通借家契約にしたがってました。

定期借家契約を請け負ってくれる会社を探すのも大変だったし、とあるところは「定期借家なんか誰の得にもならん」とタンカきられたり、なぜこんなに定期借家契約は会社が毛嫌うのだろうと思いました。

狼閣下のご意見はいかがでしょうか。大家さん的には普通借家よりは更新ありの定期借家の方がトラブルなお客に当たった時に少しでも被害を減らせそうに思えたのですが。管理会社が嫌う原因はなんでしょうか。
2020.01.21 Tue 22:25 | yako |


一応おさらいで書いておきますが、
定期借家契約
あらかじめ定めた契約期間が満了すると自動的に契約終了になり退去しないといけない賃借契約。
居住用だと2年契約のケースが多い。大家さんは半年前に契約満了の通知をするなどの制約あり。
期間満了型と新たに再契約可能なパターンがある。

普通賃借契約
あらかじめ定めた契約期間が満了すると自動的に更新される賃借契約。
居住用だと2年契約のケースが多い。契約満了2か月くらい前に契約更新、退去選択の通知をする契約もあるが何も通知しない場合は自動的に原契約を引き継ぎ自動更新される。

一般的な賃貸契約は普通賃借契約が多いのでyakoさんがなぜ定期借家契約したがるのかを考えてみると
①近い将来建物を解体更地にする可能性がある
②入居者に問題があって追い出すのに苦労するのが嫌
③定期借家契約満了後違う入居者を入れる予定がある

なんてパターンのどれかじゃないかと思いますが、、yako さんの場合は②ですね?

それがまだ次の2年も貸せる、、けれども次回も2年の定期借家で更新したいと管理会社に打診したらちょっと嫌がられるってわけですが、一番の理由は「定期借家の契約がめんどくさい」でないかと思います。

ちなみにワタクシ、
賃貸仲介をやってた頃、この定期借家の契約更新業務もやっていましたが、定期借家の更新契約はあまりやらない契約なのでフォーマットが無く毎回定期借家契約(期間満了型)の契約書を改変して使ってました。

2月、3月の繁忙期にそんなややこしい契約書を作らないといけない、また定期借家は普通賃借の契約以上に作る書類が増えるので管理会社の担当からすると「なんで普通賃借で契約しないんだろう」と思ってしまいがちです。

また、賃借人さんも二年毎の定期借家契約にすると更新型とわかっていても「契約満了半年前に大家さんが次回の更新はしません」と宣言すれば違う住居を探さなくてはならない契約なため恐らくは管理会社に「これからも住み続けたいので自動更新が出来る契約に出来ませんかねー?」くらいは言ってるかもしれません。

そんな宙ぶらりんの契約をもう二年続けますと言われると管理会社からすると「ここらでこの大家さんに定期借家をやめさせておかないとこの賃借人が退去した後の募集業務も面倒になる」と思いがちで実際に今の定期借家での賃借人さんが退去した後また定期借家契約なんかを希望すると賃貸の客付けに苦労するのは目に見えてます。(募集段階で2年で契約終了の恐れがある定期借家賃貸物件では長く住みたいと思う人が敬遠しちゃうので客付けに苦労するんです。。)

定期借家で客付けを他社に依頼しても嫌がられるのはこのためで仲介業者としては客付けしやすい普通賃借で募集出来る物件が好きなんです。(特に管理会社は管理物件での空室が嫌ですから少しでも客付けしやすいようにしたいものです)

と言うことでこのケースでの解決方法は
①定期借家契約をやめて普通賃借に切り替える(但し、賃借人さんが普通賃借契約を望んでいる場合のみです)
②ただ切り替えるのではなく普通賃借に切り替えるのであれば新たに普通賃借の契約書を巻き直す
③その普通賃借契約書の特約欄に禁止事項を山盛りに盛り付けトラブルがあった場合解約できる要件もマシマシで盛る

要するに賃貸トラブルになりそうなことをあらかじめ賃貸契約書に反映させておいてトラブルが発生した場合その契約書の約定にのっとって退去して貰うようにするという作戦でございます。

但し、普通賃借契約の場合、借り手がトラブルがあろうと賃借権を強硬に主張した場合、大家さんではなかなか解決出来ませんので「契約書の特約にいくら条項を追加しても嫌だ」と言うことでしたら管理会社が嫌がろうと何言われようと今まで通り定期借家の更新型で契約更新して貰ってください

恐らくですが定期借家契約を嫌がる管理会社さんですので万が一にも賃借人さんとトラブルになった時、あまり解決には積極的に動いてくれないでしょう。

であれば自己防衛的見地で更新型の定期借家契約のままの方がいいということになります。

今日のブログを見て異論反論も出るんじゃないかと思いますがワタクシ、賃貸経営はトラブルを起こさない、起こりそうだと予測出来るなら未然に防ぐが第一だと考えます。(賃収に影響が出るのが一番最悪な事態でございますゆえw)

幸いにもオーナーは入居審査の段階で入居者を選べますが、物件によっては「入居者を選んでなんかいられない」と言うオーナーもいらっしゃるかと思います。

そんな入居者を選べないって物件をお持ちの方に言いたいのですが、少なくとも入居時に虚偽の申込内容が発覚した場合、絶対に審査を通さないでください。(えぇ、、保証会社が通ったとしても、、です)

トラブルを起こす人の大半がこの虚偽申込のある人で都合の悪いことを隠そうとする人ほど高確率でお金の掛かるトラブルを発生させます。(あと粗暴な人も「自分のマイルール優先派」で都合の悪いことを隠す確率が高いです)

トラブルの解決スキルが高い人であればいいですが、そこまでのスキルが無い人であれば入居審査段階で申し込みの矛盾を見つけて仲介に質問して答えを貰い、どう考えてもこれって嘘ついてるなと思ったら勇気をもってお断りしてください(「申し込みに虚偽を書かれると信用できないじゃん」って理由で断って構いませんw)

ちなみに一番虚偽で怖いのが「直近で借りていた物件の退去理由」です。
トラブル起こして追い出された人がこっちに入って来たらこっちでも同様のトラブルを起こす可能性が高まります。

ワタクシであれば前回住んでたところがどこでいくらの家賃で借りてたか?何年住んでたか?なぜそこを退去したのか?(転勤、就職など)仲介さん経由で聞いて貰います。(ボヤっとした回答が返って来たらさらにツッコミ入れます)

あと、よくあるのが近場での引っ越し。。。
引っ越しって労力もお金も掛かるのに「似たような家賃、似たような間取りだってのになんでこんな近場から引っ越してくるの?」ってパターンは要注意です。(年末に慌てて引っ越してくるやつ並みに危険ですw)

で、入居審査では必ず住民票と身分証明書を確認です。
特に住民票は今、どこに住んでいるかわかる書類なので嘘が付けません。その書類を出し渋るとか身分証の住所となんとなく一致しない(住所変更してないんですよねーなんてヤツも結構危ないです)、あとベタなところで免許証番号の一番末尾の数字が大きかったらそいつは免許証を何度の再発行してるやつですのでどこかおかしいと思って差し支えありません。(2くらいから疑って構いません)

勤務先もそうです。
社会保険の会社勤務なんて人はそうそう「入居者を選んでなんかいられない」って物件には申し込んで来ませんので(失礼w)国民保険に入っているかを保険証のコピーを取って貰って確認するとか勤務先が聞いたことない会社であれば自力で法人謄本あげてホントにその会社が存在するのかくらい今ではネットで調べられます。(国保すら支払いをバックレている人だと家賃なんて簡単に滞納しちゃいますよ)

ちなみに国保の場合、半年限定で発行されるタイプがあります。
この半年タイプは後払いの保険証で支払いをバックレててもその期間は持ってられるタイプですので有効期限を確認してください。(ちゃんと払っていれば途中で通常の保険証に切り替わってるはずなのに満了1ヵ月前でもこれ使ってるなんてのは意外になにも払わずに使ってる場合が多いそうです)

あと申込者が学生の場合、ご両親がどこにどんな家に住んでどんなところに勤務してるか確認してください。

当然、いろいろパターンがあると思いますが、親がいるのに連絡先が姉とか兄とかの場合、なにかしら特殊な事情を抱えています。(その特殊な理由がちゃんとわかれば問題ないですが意図的に隠す場合、これは怪しいと思ってください)

また、職業的にこの程度のお給料なはずなのになぜか多いなと感じる場合、大抵の場合はその職業についてないか大目に見せて大家さんを安心させようとしてる場合が多いです。

逆になぜか少ないと感じる場合、社員じゃなくアルバイトである可能性もあるのでこんな場合でも必ず仲介さんにツッコミ入れて確認してください。(このパターンも滞納率高いんだ、、これがw)

と、いろいろ挙げ出したらキリが無いのですがこれ以外に「こういうのは案外怪しい」ってパターンがあったらコメント欄に書きこんでいただけると幸いです。(ベテラン大家さんあたりだとこの辺めちゃくちゃ詳しい人がいるはずですw)



ってか一つの質問でも結構書けるもんなんじゃんw

COMMENT

新人大家

 いつも楽しく見させていただいています。最近は投票が多いので嬉しいです。
 狼さんは不動産屋さんで働いていると知ってのご質問なのですが、「新人大家の嫌なところ(無礼な質問やマナー)」をランキング形式でお答えいただきたいです。笑
 私は新人ゆえ、そのような事が分からず不動産屋さんにご迷惑をおかけしているかもしれないので、その点を把握しておきたいと考えてご質問させていただきました。よろしくお願いいたします。

No title

 本当ですね質問が1個でも凄いためになります。付き合いのある不動産屋は定借でも全然OKなんですがやはり会社によるんですね~

No title

奥が深いと感じました。
入居させたら、大変だと思うので、水際でシャットアウトできるのが一番ですね。
一事が万事なので、自分さえよければ、という人は、列に並ばない、記入漏れがある、記入漏れの理由がマイルールで(ノークレーム対応にしながら流してますが)意味がわからない、諸々スムーズじゃない(私の仕事ではないので関係ないですが、簡単な事をするのにタイミング合わないんです)っていうのがありますね。
自分だけよければ、という人が、ほぼこれが見受けられるので本当に不思議だなあ、と思いながら見ています。
本当に質問部屋、自分の気がつかない視点があって助かります。

No title

先日は築古の質問にお答えくださりありがとうございました。

すみませんが、もう1つご意見をお伺いできますでしょうか。

事故物件(?)の対応についてです。

文章が苦手なので、時系列に箇条書きさせて頂きます。

①1週間ほど前、所有する2DK4室築古アパートの一室で法人契約のお客さんから退去連絡の電話あり。(法人社長「社宅として借りていたが、必要なくなったので解約したい」とのこと)

②昨日法人社長に立ち会ってもらい、退去立会いを問題なく終える(自主管理なので大家である自分が立ち会った)

③本日退去部屋の清掃を実施していたところ、たまたま別の住人に出会い、下記を教えてもらった
 「2週間ほど前、アパートに警察、消防、救急が来ていた。警察から大家の連絡先を聞かれたので答えた。警察に何かあったのかと聞いたところ、他の部屋の住人が亡くなっていたようだ」
 「近所の方も何事か気になっているようで何人か表へ出てきていた」

以上のような流れです。上記の通り、住人から警察へ大家の電話番号を伝えたとのことですが、私の方には警察から一切連絡が来ておらず、そんな騒ぎがあったと本日初めて知りました。

実際に住んでいた方は30代の方でした。
正月明けなので、年末年始中に亡くなっていた可能性もあります。(予想ですが、居住者が正月明けで出勤してこず、不審に思った会社の人が居住者を訪問し、会社所有の
合鍵で解錠して死亡が判明したのだと思います)

室内はきれいで、汚れや臭いは特にありません。

今のところ警察や法人社長から全く話を聞いておらず、死因も自殺なのか自然死なのかも全くわからない状況です。
(警察から大家である私のところへ全く連絡が来ていないので、事件性のない自然死なのではないかと思っていますが・・・)

詳しい内容を知りたい気持ちがある一方、色々聞きまわって自殺だとはっきりしてしまう事故物件で有ることが確定してしまい、やぶ蛇になってしまう心配もあります。このよう場合、どのように対応すればよいでしょうか?
また、自殺の場合、賃料減額分の損失の賠償を法人に対して行うことはできるのでしょうか?

以上長文ですみません。よろしくお願いいたします。

近頃は定借メイン

わたくし、家賃の安い木造築古ばかりなので、いずれの建替目線・不良入居者追い出し兼ね、随時これに移行中。
低価格の家賃物件はS造も。
借主有利な民法のせいで、不良入居者が蔓延っています。
現状では、家主の被害云々以前に、近隣入居者が被害を受けている現状が有り有効な対策出来ずにいます。

単身者、地方からの方、メンタルやられてる人本当に多いのです。

定借に慣れていない仲介さんがまだ多いとは思いますが、借主さんのメリットを説明できていないのではと?
建物全体で定借移行中なら、不良入居者の追い出しは比較的容易いはず。
建物全体のモラルが上がります。
定借目線で家賃を少し下げたりも。
「再契約可能ですかぁぁ?」と聞かれますが「場合によりけりです」とお答えしています。
そもそも定借なら半年前の通告により再契約不可になるのですから…。

「車高が低い車を入れたいから、スロープをつけていいか」と、入居申込みのとき相談されたことがありました。お断りしましたが、マッドブラックのプリウスでした。

No title

免許証番号の一番末尾の数字の事知りませんでした。
自分の免許証を確認したら1だったのでギリギリセーフでしょうかw

質問シリーズ大変勉強になっており、ありがとうございます!
一つ伺います。
反社事務所横の土地について、
手を出さない方がいいですか?
とりあえず駐車場などして、将来的に事務所が潰れて新築など考えてみたり。
未知なリスクが大きいと思いますがいかかでしょうか?

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