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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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おい、どういうことか詳しく説明して貰おうか・・・(今日も質問にお答えしますw)


本文書くよりブログタイトル考える方が苦痛になってきましたw

こんにちは。

先週の金曜日はいい加減休みたかったので質問が届いているにも関わらずズル休みしてしまいました。。申し訳ありません。。

と言うことで本日もご質問に答えていきたいと思います。

質問①
いつも楽しく拝読しております。
さっそくですが、以下の「連件決済」、どーいう意味なのでしょうか? 
前向きに検討したい物件なのですが。よろしくお願いします。

*引用開始
年収700万円以下の方でもお取組み可能!金融機関ご紹介できます♪
〔条件1〕・・頭金として1,000万円程度ご用意できる方
〔条件2〕・・1,500万円程度の返済の進んだ不動産をお持ちでご活用いただける方
※連件決済(弊社と買主様が同日に登記申請を上げる)を予定している案件です。
連件でのお取引が可能な金融機関に限られますのでご注意ください。
*引用終了

2020.01.17 Fri 09:25 | 細々大家 | URL | 編集


「連件決済」。。。

ここ数年、サンタメ全盛時代だっただけに久しぶりに聞くフレーズですねww

この「連件決済」とは一時期「中間省略決済」が禁止された際に不動産屋さんがやってた苦肉の決済手法で、一般的な中間省略決済を先に説明させていただくとこの中間省略決済は

①売主A~②中間業者B~③買主C 間の売買決済を
①~③だけで一気に登記する決済で②中間業者Bは登記無しでそのまま③買主Cに売り渡すものでした。


ただこれだと②中間業者Bは登録免許税と不動産取得税がタダになってしまい「中抜きで利益を得る業者が税金を払わねーってのはどうなのよ」ってことと売主には「同日にあなたの知らない買主Cに転売しちゃうんです」ってことを隠して出来る利便性が良くないってことで国側が司法書士業界に圧力を掛け、事実上中間省略登記での売買登記を認めない方針に転換したのが発端。。(記憶が薄れているのでちゃんと覚えていませんがたしか10年くらいまでじゃなかったかと。。。)

業者の中抜き売買で利ザヤが取れていた売買を禁止されてる間、業者さん達は中抜き利益が薄くなっても仕方ない(それでも儲けが出るんだから)と言うことでご質問にあったこの「連件決済」をやる羽目になったわけですがこれは要するに
A-B間で一度登記、同日にB-C間でも決済登記と無駄に登録免許税と不動産取得税を2回支払う決済方式です。

不動産の決済、登記は売買の度に行うのでこの連件決済が行われると登記簿の甲区には当日付で二つの売買登記が行われ、その都度登録免許税と不動産取得税を払うと言うなんとももったいないことを強いられていました。

ただこの連件登記、
売主さんと買主さんが同じ決済場所の金融機関の決済場所を同時に二か所借りることが多く、きちんと2回登記が入る分、中間省略登記より売主と買主が接近遭遇する確率もそこそこ高いんです。

また、売り主さんは買い主Bの先にさらに買い主Cの存在も知らされずに決済することが多かったこの決済手法では「ん?オマエら不動産屋が買うんじゃないのかよ?」とか「即日転売して利益取られる話ならオマエには売らない」なんて小競り合いも起きやすくワタクシが経験したケースですと、、

金融機関の受付のおばちゃんがこの決済方法を事前に把握しておらず(「〇〇物件の決済に来ました」って言った人全員をそのまま同じ部屋に通しちゃったんですw)AB間の決済部屋に入ったらなぜかBC間の買主Cも座っていてまさかのABCの3者勢揃いしてしまい売り主A様より「おい、どういうことか詳しく説明して貰おうか・・・」と詰められたことがございます。(えぇ、、寿命が4年ほど縮まりましたww)

この連件決済だと一度の取引で二度課税されちゃうと適正価格以上に消費者が高買いを強いられるし不動産流通価格にも支障が出るのでってことでその後、不動産業界の偉い人が当時の政権に陳情して出来たのが「第三者のためにする契約(通称:サンタメ契約)」事実上の中間業者Bが登記無しでの決済が復活しました。

このサンタメ契約は売主Aにも買主Cにもきちんと「中間業者Bが中抜きして決済しますよ(ま、言い方は違いますが実質的にはこういう意味ですw)」と宣言しないと認められない決済なのでどのサンタメ業者さんも「第三者のために・・・」なんて文言を特約にくっ付けてましたがこの魔法の言葉を付加しただけで一度は禁止された中間省略登記が復活し、このサンタメ取引が復活したからこそ物件価格が高騰して高買い投資家が続出し融資が弾けた今、その保有物件にいつ火がつくかって流れになってるわけでございます。

さて、相談に戻りますが、
引用文の中に「連件でのお取引が可能な金融機関に限られますのでご注意ください」と記述がありますが、これは想像するに昨今の金融機関では「サンタメ決済」を禁止しているところが多くきちんと中間業者Bも決済登記し、買主Cに売るスキームじゃないと融資を付けませんよって意味じゃないかと思います。

となるとこの時点で中間業者BはAーB間での決済諸費用(仲介手数料、登記費用、登録免許税、不動産取得税諸々で物件価格の8%前後)を負担しています。

この費用を乗せて買主Cである細々大家さんに買わせようとしているのでその分の利益も計上しているはずですのでサンタメ時代より割高な売買代金である可能性もあると言うことを頭の片隅にでもいいので置いておいてください。

また、少なくとも今の時点ではこの物件は売主さんとの間では決済するだけのお金を用意していないはずなので融資スケジュールもこの融資をあっせんする業者さんのスケジュールに振り回される恐れもありますので余裕ある日程で臨むようにしてください。


次の質問です。

質問②
久々の休載を望んでいたら質問ごめんなさい。
閣下は先日の回答からもサブリース否定派とお見受けしますが私、最近サブリースに移行したのですがいかがでしょうか.
私の場合、空室のみサブリース専門会社に移行し管理は従来どうりの管理会社が行います。年間2か月の免責期間はありますが1か月の広告料は不要となり退去時リフォームも不要です。
2年更新で更新時の家賃の折衝は出てくると思いますが大家サイドとしては確実に家賃が読めるという大きなメリットを感じています。ぜひとも閣下のご意見(もちろんダメ出しあり)お願いします
2020.01.17 Fri 10:23 | OnOff |


ご指摘の通りワタクシはサブリース不要論者なのですが、
それは「新築プレミアが期待出来る新築段階からサブリース契約なんてもったいないでしょ?ww」ってだけの話であって途中からとか築年数が古くなってからのサブリース契約にはあまり反対していません。(ま、築30年経過してからサブリース契約してくれる業者さんも少ないでしょうけど。。)

ただ、このサブリースを途中からでも入れてしまうと2か月の免責期間の家賃が貰えない期間に加え、敷金もサブリース業者が持って行き、更新料も礼金も大家さんの財布には入って来なくなる契約であることが多いです。(要するに家賃収入のみしか入って来ないってことです)

そんな不利な条件であっても確実に家賃が読めるという大きなメリットを感じるのでしたらサブリースでの運用もありではないかと思います。

あとワタクシが危惧することと言えば、
サブリース会社がきちんとサヤが抜けているうちはいいですがそのうちサブリース契約で決めた家賃より安くないと賃貸契約が出来ないって場面になった際、サブリース会社は当然のようにサブリース金額を改訂してくることでしょうか。。(サブリース会社も商売なのでサヤが抜け無くなれば大家さんにその分の負担を求めて来るものです)

この際、サブリース会社が一気に家賃を下げて契約を求めてきたとしてそのあまりに安いサブリース賃料に怒った大家さんが「もうサブリースやめてマスターリースに戻すよ」と宣言してサブリース契約を解除しようとした時、その契約によっては家賃の6か月分払ってくれないと解約できないとか、家賃保証がこのサブリース会社直営契約なんかだとサブリース契約そのものの解約が難しくなり事があります。

これってサブリース契約書にわかりにくく書かれていることや書いてあっても担当が「こうは書いてありますけどここは柔軟に対応します」なんて言っておいていざ解約となったら「そんな話した覚えがない」と逃げられることもあるので慎重にご確認ください。


次行きます。。

質問③
狼さんはじめましてこんにちは。
毎度楽しく拝見させていただいております。
せっかくなので質問させて頂きます。
それなりに不動産投資してきていろいろな問題に対処してきましたが、未だにどうするのが正解かわからなかった事例が一つあります。

貸家の隣人が統合失調症を発症した場合どうするかです。(所有してた期間に何度か警察が呼ばれていたようです。)
自身の入居者ならばなんとか対処しようもありますが隣人となると為す術がない…。

実際にどうしたかはここには記載できませんが狼さんならどうされますか?
2020.01.17 Fri 18:09 | パラサイト |


えーっと、、
これって物件を買ったときはなんともなかったけどしばらくして隣人が統合失調症になって近隣に迷惑を掛け始めた、、ってケースかと思って読んでましたが(所有してた期間に何度か警察が呼ばれていたようです。)と書かれているので前所有者さんはこの事実を知っていたってことですね?

と言っても自身の物件ではなく隣地の人の話ですので売り主さんが知っていたとしても明確な告知義務も無く(そうは言っても警察に飛ばれたことがあるなら告知するのが信義則ってもんですけど。。)正直一番厄介なケースだと思います。

しかしすでに物件を買ってしまってますからどうのこうの言っても始まらずかと言って何かしら対処しないとこっちの賃貸に影響が出てしまう、、

となればワタクシであれば役所に掛け合い積極的に保健士さんの介入を求めます。

えぇ、、
ちょっとした騒ぎでも警察をどんどん介入させて事件としての実績を作りその実績を引っ提げて役所に怒鳴り込み、役所に重い腰を上げるように仕向けるんです。

で、動かなければさらに警察に事件として介入させる傍ら役所には人道的見地を訴え、役所に対して保護や巡回等での積極介入を促します。

隣人が自己の所有物件に住んでいるのであれば親戚筋にも役所経由で連絡を取らせ賃貸であれば物件オーナーに強硬に介入しろと迫り期日を決めてこの日までになんとかしろとガンガンやると統合失調症の人が厄介と思うよりこっちが頭のイカレタおかしいやつと認識するようになると思います。

そうなれば隣人から理不尽にガンガンやられる苦痛を味わうくらいならこの統合失調をなんとかしようと思うのが自然ですのでこの人がいなくなるまで繰り返す、、、って感じでしょうかねー。。。

といろいろ書きましたがこの話はフィクションですので真似しないでくださいねw(ワタクシが実際にやったことではございません。。。)

今日最後の質問です。

質問④
シコった新築木造アパートについてご質問です。

ここ数年の物件高騰で、だったら自分で建てるよと、一念発起された方も多かったと思います。

しかし、微妙に駅から遠い立地、新築乱立地域などでは、10年先の運営に不安を持っているケースも多いのではないかと。(地主や現金で建てるような余裕ケースは除外です)

そんな時に融資が締まり、銀行評価が伸びない物件は出口が狭まってしまい、この先どう動くべきか、悩んでいる方が多いと思います。

そういう私もやや失敗物件を売りに出して、融資が伸びず話がポシャるパターンを繰り返して、買い手がつくまで10か月もかかりました。(何とか僅かな利益を出して出口を迎えられそうです)

今更ではありますが、微妙な新築はどうするのが良いのか、
アドバイスをいただけると大変勉強になります。

よろしくお願いいたします。
2020.01.17 Fri 20:16 | なお |


実はこの質問、、最近滅茶苦茶多い質問です。

実際に狼さんのところで売却できないか?とも依頼されるのですが、実際にワタクシが現地に行き見てみると「え?なんでこの物件売る必要があるの?」って物件であることが多いです。(但し、神奈川国の〇ナイト物件を除く。。)

特に新築の場合、ちょっと出来る大家さんからすると10年先まで見ればなんとなく絶望感でしかないかもしれませんが少なくとも新築当初の4年間は新築プレミアの勢いもあり、最悪その新築プレミア賃料より少し賃料を下げたところで結構成約することが多いです。

となると10年後まであと6年。。
恐らく相談に来る皆さん、、この6年間で起こり得ることを想像して「保有リスク」を考えて今のうちに売ってしまおうって考えるんじゃないかと思いますが、50部屋ある大型物件ならいざ知らず、新築木造の8部屋レベルくらいまでの物件であればそもそも物件の販売ロットも小さいし、見た目に築浅ですので売ろうと思えば時間こそ掛かっても売れることが多いです。

また、なおさん、
「微妙に駅から遠い立地、新築乱立地域などでは、10年先の運営に不安を持っているケース」
と書かれていますが、こんな微妙な変化のわかる不動産投資家は世に20万人くらいいるであろう大家から見たらせいぜい5万人くらいでしょう。(えぇ、、ぶっちゃけあとの15万人はこんなことすらわからずに物件を買ったり保有しています)

この5万人の人にこの手の物件を売るのはさすがに難しいですが大多数の分からない15万人の方であれば「新築」「築浅」って部分を見て買おうとします。(埋まる埋まらないなんて調べて物件買う人ってそんな多くはないんです)

また、不動産は「素人からまきあげて素人に売る(いわゆる「バカから買ってバカに売る」ってやつです)弱肉強食が基本ですので普段から不動産投資ポータルサイトなんかを定期巡回してる人なんかに売ろうとしても買い叩かれるのが関の山。。(「将来的に大規模修繕がこのくらい掛かるので妥当な買値は〇〇万です」なんて買付けに注釈つけてくるようなやつを相手にしちゃダメなんです)

あと買い付けが入っても融資が伸びずにポシャっていた時期は去年の一年がたまたま多かっただけで今後は徐々に融資環境も良くなっていくはずです。(恐らくは去年が融資の底ではなかったかと思っております)

また買いたい人全員が手金無しで買うってわけでもないですし、全員が全員投資目的で買うってわけでもありません。(実際、ウチで売り出してる築浅物件の購入者のほとんどが相続目的か株投資以外のハイブリット投資の一環で不動産を買って行くって人ばかりです)

新築に限らず不動産投資で保有している物件は時間の経過とともに残債は徐々に減りその間は家賃収入が入ると言う「保有耐性さえあればいつかは借金も無くなる投資」ですので先々を心配して売ると言う選択肢は一番最後にするとしてまずはどうやって保有していれば怖くないか?を考えるようにしていだけると幸いです。(それでも売りたいっていうなら一度ワタクシにその物件見せてください。(えぇ、、大抵の物件はこうやって保有すれば大丈夫って物件ばっかりですよw)


と言うことで本日も質問がネタ切れになりました。
明日は質問が来なければお休みですw



この質問シリーズ、、よくよく考えたら単なるコメント返しの様相なんじゃんw

COMMENT

No title

全員同じ部屋には、笑っちゃいました。って、笑い事ではないですよね。
本当に質問部屋良いです。

No title

タイトルの付け方??
ええ、簡単じゃないですかww

どこかのFBネタをパクってきてあたかも質問あったように『〇〇って質問が有りました~』と書いている、どこぞかのブログタイトルと同じように。。。。

No title

閣下、

本日も電話相談に乗っていただきありがとうございました。
もう無理かと諦めていましたが、チャンスとわかりましたので
閣下のご指示通り頑張ってみます。

いつも本当にありがとうございます。

No title

ブログ更新ありがとうございます。そしてクリスマスのメール届きました。返信しましたのでご確認願います。取り急ぎお礼とポチッと押しおきました!

単なるコメント返しなんて全くそんなことありませんよ。仮にそうだとしても凄い為になりますよ(^_^)

No title

いつも楽しく読ませてもらってます

素人臭い質問すると怒られるのじゃないかとドキドキします。
今度初めて貸してる部屋の更新の時期なのですが、今まで定期借家契約だったので、次回も更新ありの定期借家の2年でお客さまに打診をお願いしますと管理をお願いしてる担当者に言うと、はっきりとは言わなかったのですが普通借家契約にしたがってました。

定期借家契約を請け負ってくれる会社を探すのも大変だったし、とあるところは「定期借家なんか誰の得にもならん」とタンカきられたり、なぜこんなに定期借家契約は会社が毛嫌うのだろうと思いました。

狼閣下のご意見はいかがでしょうか。大家さん的には普通借家よりは更新ありの定期借家の方がトラブルなお客に当たった時に少しでも被害を減らせそうに思えたのですが。管理会社が嫌う原因はなんでしょうか。

需要の把握について

いつも楽しく拝見させていただいております。
不動産業の需要に関する質問なのですが、地方におけるアパート、戸建て、それぞれの需要の調べ方を教えてください。

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