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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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今日は6つの質問にお答えします。。。


そういや、クリスマスの団員登録まだやってませんでした。もうちょっと待っててくださいw

こんにちは。

今日は終日、外での現調作業なので質問にだけさっさと答えていきます。

質問①
今回も興味津々で読ませていただきましたっ
これによると、私のやってる築古戸建て(区分も含む)は、
激しく「ザ・例外」なんですかね。。?やっぱり。(^_^;)

あと、物件の見つけ方ですが
古家付き土地を見るのが狙い目だったりすると思っているのですが
(築古投資をする人は、皆さんそうしていると勝手に思ってました)
狼さんは、どうお考えになりますでしょうか?
2020.01.11 Sat 09:21 | 旅団犬 ぼっさ |


ぼっささん、、
先日は我が家までお越しいただきありがとうございました。(ウチの犬はあなたが38キロとあまりにデカすぎる犬だったので犬と認識していませんでしたw)

築古物件の見つけ方、、、
ワタクシも常々、「土地検索」で古家が乗ってる物件に目を付けて古家付き土地(建物は瑕疵担保免責)で買うというのを狙っております。

やはり使える建物が土地に乗ってる場合、売主の心情からするとどうしても建物代が欲しくなるようでこの買い方をすればほぼ土地値で買えるだけでなく「建物はこちらで壊して更地にするから解体費を差し引いてくれ」が通りやすいです。(で、その後、解体費が捻出出来なくなったので仕方なく建物使ってますと適当なこと言っておけばいいんすよw)

ただ売主が建物として使えないと認識してる度合いがどのくらいかで変わる話なのも事実でいつもポールさんが買ってるような限りなく廃墟に近い建物付き(もはやそれが家ですら無い場合)から売主はもう使える家じゃ無いと思いつつ見る人が見れば「お、これはまだ新築に近い(家が傾いてない、雨漏りしてないってだけで新築に見える築古系大家さん多しw)」って人もいますからこれは現地に行きじっくり吟味して買うのが王道です。

と言っても元々そこに存在している古家ですからgoogleマップで現地の古家を確認することも可能で、この古家付き土地で検索してgoogleマップで建物を確認、なんとなくいけそうなら現地に行く、、、多分建物平面図も無いでしょうからそこで間取りをスケッチしておおよそリノベプランを把握、収支が合えば買いって流れになるんじゃ無いかと思います。

ここで注意して欲しいのは築古戸建で格安物件は大抵、道路付けが悪く現地の建物写真がgoogleでは見れないことが多いこと。(360度カメラ搭載のGoogle号ですら進入して写真が撮れないって場所にお宝物件が眠ってること多しなんですw)

また古家の外観が分かったとしても部屋の内部を見ないと買えるかどうかの判断も出来ないのでやはり現地での内見は必須になりますね。。。(残置物がたくさん残ってる可能性があるのもこのパターンですから)

あと築古物件を買う人でシロアリをやたら気にする人がいらっしゃいますが、
そもそも賃貸の重要事項説明ではシロアリの有無に言及する欄はございませんww(意味わかりますよね?w)

と言うことで次行きます。

質問②
2戸アパート
質問シリーズになって恐縮です。
2階建2戸のアパートを保有しております。面積は上も下も同じです。
このようなケース、どちらかの居住者に賃貸併用としてエグジットすることは可能でしょうか?
またどうやって話をもっていくべきでしょうか。
よろしくお願い申し上げます。
2020.01.14 Tue 18:09 | 新米団員 |


賃貸併用の出口の質問ですが、
この場合、厳密に言うと「賃貸併用の融資条件である自己使用面積51%以上」ってのがネックになりそうですね。。

ということでこの場合、事前にいくつかの金融機関に住宅ローンを打診して「住宅ローンの対象物件」として見てくれるか?」を確認した方がいいです。(窓口で聞くだけでも結構情報は集まります)

金融機関によっては別に自己使用部分が51%でなくてもやってくれるところもあるでしょう。
ただ自己使用部分が50平米以下だと住宅ローン減税が使えないとかさらに部屋が狭いとそもそも住宅ローンの対象外なんてこともあるのでご注意ください。

無事融資が出そうな金融機関が見つかったら1階、2階の居住者に「家賃払わずにここに住む方法があります」なんて話を持ち掛け(当然、事前にどこに勤務で住宅ローンが通るかを申込書や契約書の個人情報で把握)色よい反応があれば試しに金融機関に持ち込んでみるって感じでしょうか?

とは言え、木造アパートに住む属性の人ですから思ったようにはなかなか行かないと思うので次回空室が出た際にそういう属性っぽい人を出来るだけ入れるようにして入居時にそんな話もしてみてはいかがかと思います。(「考えるな!買え!作戦」と名付けますw

次行きます。。。

質問③
ハルミフラッグ
焼却場のある周りの再開発。
建物の見てくれは団地、バスで新橋まで繋がるのはいつになることやら?
勝どき駅までとても不便な一応の中央区。
売り出しも全く興味沸かず。
割高なのに完売するのでしょうかねぇ、閣下の意見を賜りたいです。
晴海の方がまだマシのような気がしてます。
2020.01.14 Tue 20:14 | 中央城東大好き |


ハルミフラッグ。。。
当初は平米坪単価200万円後半での売り出しという情報が駆け巡りワタクシも思わずケツが浮いてしまいましたが、、
蓋を開けてみれば申し込み殺到で今では坪400万円台なんて噂も耳にします。

場所的にも勝どきの駅から徒歩で行けるのか不安な晴海最果ての地だけにやれBRTが通るだの地下鉄が通るだの直線トンネルのバスが通るだの言われても今ある駅からははるか遠くにある物件ので個人的にはあまりお勧め出来ません。。

とは言え、オリンピックの選手村だし、高層マンションでもなく将来的には一つの街として開発しようって思いも強いので10年後くらいは、、もしかして、、って可能性も無くもないですが、、あそこってやっぱり大地震の時真っ先に津波の餌食ですよね。。。

そう考えるとやっぱり勝どき周辺の高層レジの方がいいんじゃないかと思います。。

と、実需レジの話してるとそのうちボロが出そうなので次行きます。。。

質問④
いや~何かブログ読んでてこんなに笑ったの久しぶりな気がします。
ええ、もちろん普段は為になるという意味です。
ちなみに便乗で質問なんですがボロ戸建て手に入れるならどの順番で欲しいですか?
①築40年以上
②接道要件の不備(間口2m未満、幅員4m未満等)
③僻地(イメージ的には23区内なのに最寄り駅まで徒歩30分でバスもない)
④建物はあるが土地狭小
都内基準でも地方基準でも主観で結構ですし不明点はイメージで補完お願いします。

あ、どれも要らないは無しでお願いします(>_<)
2020.01.14 Tue 20:34 | 越後屋 |


あ、全部要らねーって答えはダメなんですね。。
では頭を振り絞って検討します。

選択基準を明確にしたいのでここは都内の環八の内側って条件で考えてみます。

①築40年以上
②接道要件の不備(間口2m未満、幅員4m未満等)
③僻地(イメージ的には23区内なのに最寄り駅まで徒歩30分でバスもない)
④建物はあるが土地狭小

の4択であればワタクシ、間違いなく最初に選ぶのは①の「築40年以上」です。
②の「接道要件不備」を選択すると将来的に土地としての価値があまり上がらず(なんだかんだ言っても不動産は道路付けですw)賃貸だけで回しても大してリターンも望めません。

また③「駅から30分以上離れた僻地」ですがワタクシが15分以上歩くのが嫌なのでよほどのネームバリューのある地名か(深沢とか成城学園の遠くの方w)ファミリー層が安心して暮らせそうなエリア(バス便が川崎並みに充実してるなど)が無い限り手を出しません。

また④の「建物はあるが土地狭小」も悪くは無いですが優先順位はやはり土地なので順番としては

①④③②の順番になります。

・・・

・・・

と考えるとこの4つの条件が揃う築古戸建てであれば安く買えるってことでもありますので築古戸建てを探す際の検索条件の参考にしてみてください。(それに古家付き土地の検索条件を付加して連日ネットで探し回って初めてお宝物件に出会えるんじゃないかってヒントになっておりますw)

次行きます。。

質問⑤
懐かしいくらいのハイペース更新お疲れ様です<(_ _*)>
築古戸建とは話題が変わりますが、賃貸の仲介手数料の判決確定しましたが今後どんな影響がでるかご教授お願いします
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200114-00000043-asahi-soci
2020.01.14 Tue 21:34 | 川のクマ |


あー。。。
昨日のリバブルさんの高裁判決の件ですね。

この裁判、申し込み確定段階で本来の「0.5か月分の仲介手数料を1ヵ月分の事前承諾したかの有無」で揉めた裁判ですが高裁は申し込み前の事前承諾を認めず、0.5カ月分の仲介手数料が妥当との判決を出しました。(実際には地裁判決を支持したわけですが)

これ、実際には申し込み段階より遥か前の案内時に見せて物件概要書に小さく「仲介手数料は1か月分(プラス消費税)をいただきます」と書いてあったのに事前承諾として認めてくれなかったということも覚えておいていただきたいのですが、この判決で日本中に「賃貸の仲介手数料は0.5カ月」と広めてしまう結果になりました。

とは言え、業法では元々仲介手数料は0.5カ月と決まっていて「お客が承認すれば1ヵ月取っても良い」ってルールですから仲介さん側としては今後、入居申込書の段階で「申込時に1か月分支払うことを了承したものとします」なんて但し書き入れてもうアリの入る隙も無いくらいの文章に変えてくると思います。

また、仲介手数料として取ってはいけないだけで他の名目(業務委託料だのコンサル料だの広告料だのの名目)であれば特に上限があるわけでもなく更に突っ込めば消毒代、安心パック、カギ交換、消火器代、引っ越し・火災保険のあっせんでのKBなんてフィーを初期費用に参入出来たりもします。

さらにさらに「借り手から0.5カ月しか取れないなら売主さんに広告費として数か月いただきそれをフィーに充てる」なんてことも出来ますので逆に言えばこの辺のサジ加減を理解してる大家側が有利になるんじゃねーの?って感じです。

あと、今後、この判決を知りドヤ顔で「仲介手数料って0.5カ月が上限ですよね?」なんて聞いてくるヤツが増えると思いますが、業界的にはこの手の客が後々揉める可能性が高い客と認識もしますので「都合のいいクソ客チェッカー」の役割も果たすんじゃないかとも思いますので個人的には結果オーライと思っておりますw(Twitterでこんなこと書いたら炎上しますがブログならセーフと思い書いてみますw)

次行きます。

質問⑥
今、気になってる築古戸建て物件ですが、土砂災害警戒区域に指定されています。
もちろん賃貸目的の購入です。

それを理由に更に安く買い叩ける気がするのですが、狼さんだったらアリでしょうか?
ちなみに、田舎ですが、市街化区域。比較的雨が少ない県にあります。よろしくお願いします。
2020.01.14 Tue 22:25 | ひろ |


この質問でちょっと引っ掛かるのが
単に物件概要で土砂災害警戒区域と書いてあるだけなのか、現地に行くとどう見ても急斜面の上か下の崖地なのかって部分です。(この場合、物件のどこかに無茶苦茶な擁壁がそそり立ってることが多いです)

警戒区域に指定されていても見た目にそう見えないなんて場合、そこを根拠に指値しても「そんなうるせーこと言うやつには売らない」と元も子も無くなるケースもあるのでどちらかと言うとこの区域指定とセットになってるはずの「宅地造成規制法」のエリアになっているかをご確認ください。

この宅地造成規制法の場合、明らかに物件周囲が土砂崩れなどの規制区域になっていて土砂災害警戒区域とセットになってることで「大雨や大地震の際に崩れてくる可能性がありますよ」ってことになります。

但し、値付けをする仲介さんもバカでは無いので値付けの際、そのリスクを考慮して初めから安い値付けをしている可能性も高くその科野性が高いがために安くネットの情報になり目に留まることも多いです。

そこを無視して単に土砂災害警戒区域だから指値して見ようってのは「これだからド素人は困る」なんて思われ、せっかく買おうとしても客として見てくれなくなる可能性もありますのでまずは近隣相場と比較してどのくらい割引されているか?をご確認ください。(物件の不備を見つけて指値しようとしてたらあっという間に他の客に満額で攫われたってパターンがこれです)


と、コツコツ質問に答えてたらまた新たな質問が届きましたw

これはまた明日以降に書きますのでご容赦ください。。。




ってか質問に答えるだけのブログって需要あるのか不安になって来たんじゃんw


COMMENT

No title

 さっそく回答ありがとうございます!でも危ない所でした。全部いらねーは無しのお願いしておいて良かったですw

上の中なら①で聞くまでもないだろーとも思えましたが他の条件を避けた理由を聞いたら凄い為になりました。質問に答える形式ってむしろ需要ある気がします。他の人がどんなこと疑問に思ってるのかとその回答まであるって最高な気がします。ポチ数も通常値を把握してませんが普段より多いのでは?自分もお礼の意味を込めて2回線からポチしましたもの。

このブログ記事の質問回とても勉強になりますし、モチベーション上がりますね。
同じような考えとかによる質問とか。
失礼ながら、お仲間、と嬉しくなります。
やっぱり今日もおおっと思う質問で参考になりました。ありがとうございます。

築古の定義

個人的には20年超なのですが(^^;

今更感もかもしれませんが、わたくしは30年超も頑張って運用しています。
閣下には褒めて頂きたいです。
わたくしの地元では築20年程度でハウスメーカーの(恐らくサブリース物件)建て替えが始まっています。
恐らくもう養分以外の何物でもありません。
改めての注意喚起をお願いする所存です。
「まだ使えるから」

No title

質問に答えるブログ、めちゃくちゃ需要ありますよ~♪

旅団ボロ戸建て部(?)全員、毎日18時前にPC画面の前に正座して更新をお待ちしておられると思いますw

ラスティさんに「ボロ戸建て」カテゴリーの新設をお願いしなければw

道路付け

やはりプロは道路付けなんですね。
つい利回り星人になってしまいそうになるのですが、
後の展開考えると、成功する率はそちらの方が高い
んでしょうな・・・

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