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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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嫌悪施設と築古戸建ての話。。


5日連続更新なんていつ以来だろw

こんにちは。

年明けからのこの狼ブログ。。

質問に答える形式にしたらやたら創作意欲が湧き、筆が進むので調子こいて連日の更新となっております。。(ま、正月明けだからヒマだってのもありますがw)

質問が届く限り出来るだけ更新していきますので質問があればじゃんじゃんお寄せください。(って書くと今度は際限なく送られて地獄になる予感もしなくはないですがw)

で、今日も質問が来てるのでお答えします。

質問①
嫌悪施設について

はじめまして。
内見に行く予定の築古戸建の50mくらいのところにラブホテルがあり、HPをみると露天風呂がたくさんあるようです。
狼さんは露天風呂でプレ…ではなく、
戸建だと家族で住まわれる想定なので、やはり避けるべきでしょうか?露天風呂からの音が心配です
他にも嫌悪施設で気をつけることがありましたら教えて下さい。
2020.01.09 Thu 19:46 匿名希望(非承認希望のコメントは匿名希望とします)


えーっと、、
この話をパッと聞いて恐らく「50mも離れていれば影響ねーよw」って思う人がほとんどなんじゃないかと思います。(ワタクシもそう思います)

ただ、心配なのはこの築古戸建てのある場所、、
ラブホがあると言うことは用途地域で言うと一種住居、二種住居、準住居、近隣商業、商業、準工業地域のどれかではないかと思いますが、ラブホ建設がOKというエリアはそもそも住居には比較的適さない地域です。

また、今は騒音やパチンコなどのフラッシュ的看板などが無くても将来的に建築出来ちゃうエリアですのでファミリー層中心の住居物件を取得する場合、とにかく近隣の状況を見て回り可能性がある土地に関しては注意はしておいた方がいいかと思います。

と言っても取得する物件のエリアがさほど人口密集地でも無く今後人口流入の可能性を感じないようなエリアであればそこまで心配する必要もないでしょう。

また、賃貸であれば嫌なら逃げることが出来ますが物件を買う場合、売るしか逃げる方法が無いのでこの辺の嗅ぎわけが結構重要なのですがこれは街並みの生活動線を把握するのは一番手っ取り早いです。

街並みって案外傾向らしきものがあり、これはその地域に住んでる人の服装、子供の多さ、FC飲食店の種類と軒数など様々な要素を他の街と比較すると徐々に街並みからの生活動線や居住傾向が見えてきます。(狼セミナーでは以前、出店前に入念なリサーチのもと出店展開してくるマックと松屋の出店状況をチェックすべしと言ってましたが最近はFC店の種類が増えたので出店業種で嗅ぎ分けろと教えております)

ただ、戸建て物件の場合、入居できるのは一家族。
100部屋の賃貸物件であればもっと必死に入居傾向を考えて戦略を練らなければいけませんがこのケースではそこまでシビアに考える必要も無いかと思います。(仮にラブホの露天風呂から妙な声が聞こえて来ても気にしない人は全く気にしません)

あと嫌悪施設で気を付けることと言えば、
そもそも不動産売買では我々業者に嫌悪施設すべてを調査して報告する法的な義務はありません。(ま、そこそこ目立つものは調べますが嫌悪施設かどうか感じるのは個々の判断なので明確な括りが無いんです)

となるとこれは個々で調査していただき気になる施設があれば仲介さんに「これってどうなのよ?」と質問して調べていただくなんてことになるのですが、最近怖いなーと思うのは幼稚園、保育園、小学校などの低学年施設と公園。。。

あとは近所にあるから安心なんて思ってる消防署や警察関係でしょうか。。(特に消防署は出動の度にサイレンがうるさいですw)

逆に言えば「一家族分しか貸せるものが無いんだから嫌悪施設と感じない人が借りればいい」と言う原理を考えればむしろ積極的に嫌悪施設の真横の物件を格安で買うなんて戦術も有効なのかな。。とも思っております。(踏切や線路際なんて築古物件、、、結構最近は意外に狙い目だそうですよw)


質問②
質問のご回答ありがとうございました。
(中略)
地方におけるボロ戸建て運営に対する狼さんの意見も聞いてみたいです。
当方、地方で人口減少が少ないところをターゲットに、ソフト指値購入⇒出来るだけセリフォ&必要があれば外壁塗装や浴室リフォーム実施⇒売却せずに修繕しながら保有し続けるという戦略でやっています)。
2020.01.09 Thu 18:12 | のく |


ボロ戸建て(どうでもいいけどボロ戸建てって言うんじゃありませんw)築古戸建ての運営ですが、
これは今朝のジャンク姉さんのブログを読めば一目瞭然ではないかと思います。(ちなみにワタクシも全く同意見でございます)

ついでにジャンク姉さんのブログを交えながら解説しますが、ジャンク姉さんは
①築古物件はB級物件だと割り切る
②ボロな物件には少々難ありのB級入居者を入れちゃいましょう(だからボロって言うなってw)
③タバコ吸うマイノリティな人を中心に囲い込めば入居者には困らない(ちょっと言い過ぎ?ww)
④さらに高齢者も積極的に受け入れる姿勢があれば入居者には困らない

と説いております。

賃貸の仲介やってた頃、いつも思ってましたが日本人と言うのは建物の歴史観より少しでも築浅の物件を好む傾向があり、賃貸物件の検索では皆さんがまず投資物件の表面利回りをチェックするように築年数をチェックする人が結構多いです。

これって恐らくは「自分が住むところなので少しでもキレイで快適なところに住みたい、、ただ予算の関係もあるので妥協して徐々に築古モードでの検索に移行する」ってことなんじゃないかと思いますが、事実SUUMOなどの賃貸ポータルでも検索条件に築年数を入れるボタンがかなり上位に置いてあります。

賃貸契約では築年数は登記簿謄本に書かれた建築年月日で表記しないといけない関係でどんだけ素敵リノベーションしようが築年数は残酷に表示され、いくらきれいな写真を募集サイトに貼り付けてもこの検索条件の築年数で弾かれてせっかく撮った写真すら見て貰えないこともあります。(最近は新耐震なんて言葉も一般に浸透しているので昭和57年以降で検索なんてされ方されてるようです)

築古物件で投資している人はこのことをまず頭で理解しておかなければいけないのですが(最初のフルイで落とされているんです)戸建て住宅は築古木造アパートと違い賃貸物件のタマ数が少なく、隣や上下に住む他人の音や自分の出す音に気兼ねがいらないからと人気な部分があるので需要自体はそこそこあるのでこれが築古戸建てのメリットではないかと思います。

えぇ、、
すなわちそれを見据えてわざわざ築年数の古い戸建てを検索している人が築古戸建て投資でのお客さまになるわけです
(ここさえ見失わなければ築古戸建て投資ではまず負けることはございませんw)

ってことはその検索条件に沿うような物件造りが出来る物件に狙いを定めて強烈な指値入れて買えばいいだけでございますがこれは買う時の売主にやれ「こりゃ水回り全交換だなw」とか「雨漏りの跡が激しいから高くは買えない」とか「建物が全く使えねーし解体更地費用はこっちで持つからもっと安くしろ」なんてあること無いことイチャモン付けてぶっ叩いて買えばいいんですw(他にライバルがいなければ一度断られても追い掛ければ下がったタイミングで仲介さんから再びお声掛けされることも多いですよw)

但し、、、
ジャンク姉さんも言ってた通り、築古戸建てに入居希望される人ってそれなりの事情があって物件を借りる人が多いですから入居者からどんな理不尽な扱いを受けたとしても「ま、居住者的にそんなもんだよね」と寛大かつ、最初から織り込んでおく必要があります。(えぇ、、最初からそういう人が入居してるってわかってればそれなりの覚悟持てるでしょ?)

不動産投資やってる人って貯金する習慣もあるし、銀行からお金を借りることが出来る属性だし、なにより学生時代には同じような勤勉で同じような属性の人としか擦れ合って来てない人が多いはずですからこれらの人と対峙するのは初めての経験じゃないかと思います。

築古戸建て投資に限らず築古投資はほぼ間違いなくこの辺の人種の方がお得意様になるのでそこの覚悟だけはお持ちのうえやっていただけると幸いです。(そのために賃貸契約書が普段の契約より重要性が増すのですが、それはまたの機会に書きます)

あ、そうそう、、

だからと言って最初から「この物件は生活保護の独居老人を受け入れるから大丈夫」なんて腹を括っちゃダメですからねw。(家賃に見合うくらいの適正価格でリノベして出来るだけ生活上位層に貸す努力をしてそれでもダメだから最後の手段として生保独居老人を受け入れるってイメージを意識してくださいw)

今日は質問が2つしか来てなかったので本日はこれにて終了です。。



引き続き質問待つんじゃんw

COMMENT

便乗質問で、すみません。ゴミ焼却炉の付近とかどうでしょうか?
プール温泉交通量増加とか判断が難しいと思います。
5日仕事して、私以外のちょっとヘビーなトラブルを解決したのが、5つで、ちょっと疲労困憊なので短めですが、落ちついたら、是非ともよろしくお願いいたします。
今日のも良かったですv
やることのメモに狼さんブログまとめって書いてあるんです。

No title

 あら案外皆さん謙虚なんですね、でもいざ質問しても良いよって言われるとなかなか思いつかないものですね(^_^;)

ご回答ありがとうございます。
これまでは購入した築古戸建に対して、結構な手間とお金をかけてリフォームしてきましたが、入居検討のお客さんから築年数で検索から弾かれることを考えると、できるだけリフォームせず安く貸す方がいいのかもしれませんね。とはいえ、せめてB級+市民くらいの方に入居してもらえるように、やり過ぎない程度にきれいにするのがいいのかもと思いました。

ありがとうございました

嫌悪施設についての質問した者です。
何度も読ませて頂き、大変勉強になりました。
貴重な時間を割いてお応え頂きありがとうございました。

ニッチを狙え

集合住宅一棟で独居高齢者狙い保証会社付きは有りですが、床面積にもよりますが戸建は厳しいかなぁ。
ぶっちゃけ築古30年超木造物件で生保や高齢者対象を狙いましたが、そもそも築古なので給排水や一体型UBの破損が多く、メンテが追い付かない!!
自主管理なもんで~
建替やフルリノベした方が緊急対応も想定範囲内と諦めました。

ちなみに、大島てるは建替しても付きまといます。
あのサイト抹殺して欲しい…。

ターゲットの絞り方

ためになります。
何故その人がその条件で物件を検索するのか、その背景を
よくよく見透かさないといかんわけですね。
あんまり変なのとは対峙したくないですが。^^;

No title

連日の更新ありがとうございます。
正月早々、大満足でございます。

ボロ戸建(やっぱりこっちの呼称の方がしっくり来る気がw)特集、今までなかなかなかったですし、直接自分に関係ある内容ばかりですごく勉強になります。

私はボロテラスハウスばかり買ってますが、将来隣を売ってもらうために今、やっておくといい布石、的なものがあればお伺いしたいです。

No title

今回も興味津々で読ませていただきましたっ
これによると、私のやってる築古戸建て(区分も含む)は、
激しく「ザ・例外」なんですかね。。?やっぱり。(^_^;)

あと、物件の見つけ方ですが
古家付き土地を見るのが狙い目だったりすると思っているのですが
(築古投資をする人は、皆さんそうしていると勝手に思ってました)
狼さんは、どうお考えになりますでしょうか?

旅団犬

築古戸建てのターゲット層...

ボロ戸建て」を「賃貸」で求めている層なので、ターゲットも推して知るべしといったところですよね...( ̄▽ ̄;)

嫌悪施設については、過度に気にする必要もないものなんですね...(^^;
むしろ嫌悪施設があるならあるで、それを利用する方法をコネクリ回して考える方が良さそうですね...(^^;

・・・

・・・

5日連続更新は去年のGW前以来ですね...(・∀・)

事故物件

いつもブログ拝見してます。
質問お願いします。

検討している築古戸建てが、
事故物件なのですが、ご老人が階段から転落して亡くなられたそうで、
しばらくして近隣の方が発見されたそうです。

この場合、入居者への(法的)告知義務は生じますか?
また入居募集してもらう仲介業者さんにはちゃんと説明すべきでしょうか?

よろしくお願いします。

築古戸建てに関するご質問

戸建てを購入する場合、電気に問題があるかという点は確認できますが、水道とガスはどうすればよいでしょうか。瑕疵担保責任を問わない契約ですとその点がネックです。

No title

ボロ戸建て? ちくふる? B級物件?
壁があったら新築同然だろオォンオォン!?

遅れましてすみません、あけましておめでとうございます。
今年もおもしろいブログ、よろしくお願いいたします。

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