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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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今日も質問が届いてるので更新です。。。


お、この勢いなら連日更新可能かもw

こんにちは。

今日も質問が届いてるのでわかる範囲でお答えします。(なんかこのパターンがルーティンになりそうw)

質問①
業者売主の場合
業者売主の場合の適切な対応をご教示いただけますでしょうか。
あまりないケースですが、対仲介や物元業者とはまた異なると思いますので。
2020.01.08 Wed 18:45 | ロン |


昨日の話の続きで「売主業者の場合」ってご質問だと思いますが、
業者が売主と言う場合、いつこの物件を仕込んだかが大事です。
当然、業者なので仕入れ転売で利益を取ってるわけで仕込んだ時期が直近で(3か月以内くらい)であれば最初から転売を意識しての仕入れになってるわけでその売値には仕入れ+経費+利益の15%~20%程度オンされた金額になってます。

まして登記までされていると経費はさらに載せられるので売値5000万であれば買値は3000万後半程度。
これを謄本で追い掛けるとなんとなく買った値段や売りたい金額の意図も見えてきますが業者から買うと言うことは自動的に瑕疵担保責任2年が乗って来るのである意味素人売り主から買うよりは有利でございます。

さらに言うと業者売り主であれば仲介を飛ばして直接売主に飛び込めば仲介手数料も掛かりませんし、その分の値引きをお願いすれば引いてくれるかもしれません。

なので仲介経由で物件情報を貰おうと言う場合、時々ですが「業者売主」なんてケースもあるのでバカ正直に住所氏名年齢を業者に教えるのではなく情報登録の時点で架空の名義のメアドをいくつも駆使し情報取るようにするってのも作戦の一つかと思います。(ってこんなこと書いちゃって大丈夫なんだろうか、、、)

また業者売り主の場合でサンタメ売買(未だにサンタメ売買で売ってる業者さんも多いので一応書いておきますが)の場合、瑕疵担保責任が2年だろうがなんだろうが物件をロクに調べずにサンタメ売買してしまい後になって瑕疵担保責任追及しようとしたら会社が無くなってたとか賠償責任を負うだけの体力のない会社なんてこともあるのでそういう会社じゃないかどうかくらいは確認しておいてください。

※もし聞きたいことと答えが違ってたらまた質問してくださいw

質問②
駅近(都心まで30分以内の駅をイメージ)のマンションで駐車場いらないという家族はいますが、同じ条件(駅からの距離、家賃)の戸建だと借りたい人は駐車場を求めるものでしょうか?
戸建を探される方は、仕事や買い物する上で車の必要性が低くても、駐車場を求められている方が多いように思います。
家族それぞれの考え方による!という答えが無いかもしれませんが、傾向があるようでしたらご教授ください。
2020.01.08 Wed 12:40 | 川崎大家 |


えーっと、、
これはワタクシの経験論でしかありませんが戸建てを探してる人はわりと駐車場も付いてる方がいいって人は多いですね。(どうせ買うなら車庫付きってイメージです)
ただ実際に成約してる事例を見ると「近隣に車庫借りればなんとかなるか・・・」とか「最初は車庫が欲しいと思ってたけど、、駅から近いしそうでもないよね・・・」と他の優先条件で決める人も多いのが現状です。

川崎大家さんの場合、中古戸建で不動産投資を目論んでいるようなのでもう一つ付け加えておきますが、、
中古戸建を買う場合、車庫の有無より道路付けをよーく考えてください。

よくある話で安く売られてる築古戸建て物件は車どころか自転車が通れるかどうか怪しい道路付けの物件が多く、家の前は車が通れる幅員があってもそこまで進入するのに途中で幅員が狭すぎて車が入って来れないとか遥か向こうに車を置かないと無理なんて場合、借りる人が「引っ越しの時どうやって荷物を搬入するんだろう」とか「宅配便のクルマが入って来れなさそう」なんて思って敬遠されることもあります。また築古戸建てを買ってリフォーム入れようと業者に依頼した時に搬入経路が狭すぎて余計にお金が掛かるなんてこともありますので安く買えるからと道路付けの確認を怠ると思いがけないところで苦労します。

あと、道路幅員4mある車庫付きの戸建て物件を買う場合(6m道路の成形地なんかで格安の戸建て物件はそうそうないと思うので限定しますw)現地で車が擦った跡が無いか確認してください。

道路の標識とか壁に擦った跡が決まったところに付いてるって場合、その道路には癖があることが多く初めてそこに車で侵入した人にとってはトラップになってるだけでなく車庫入れでも毎回苦労することになるケースが多いです。(そんなので近隣から「オタクの家の住人が毎回うちの壁に車擦るのよ」って言いがかり付けられた経験あります、、。w)

とは言え、何度も言いますが道路幅員がまともな築古戸建てで格安って物件は滅多にありませんので安く売られてる物件があれば車庫があろうが無かろうが買いに走るが正解ではないかと思います。(車庫が無くても道路ギリギリでも車が侵入出来ればOKって人も結構いますからw)

質問③
築古戸建てでは再建不、容積オーバー、細い道のどん詰まり、
借地、連棟、延床40㎡位しかない、など色々と癖のあるものが
よく出ますが、建売業者が手出ししないものほど安くなる
可能性がある、という考えで良いでしょうか。

どこかの時点で手放す際も苦労しそうではありますが。
2020.01.08 Wed 23:55 | クロノス |


確かに転売業者が手を出しにくいイコール安く買えるのは事実だし本来であれば実需向けが一番高く売れるのに誰も買わないから安くなるってことです。

当然、実需の需要が無いわけですから出口戦略は厳しいものになるのは事実ですが、こういう時は買う前にその物件の発展性を死ぬ気で考えてください。

例えば一般的なのは隣地の買収(地上げ)とか接道不良であれば道路部分の買取(もしくは借地)、容積オーバーであれば減築(壊したら全部崩壊しそうだけどww)など業者がめんどくさがって更地にしか価値を見出せないものを時間を掛けてモノにするってのは一般の不動産投資家なら出来なくもありません。

但し、普通に考えれば出来ることなら不動産屋でもやろうと一瞬は考えるのでその不動産屋が諦めて安く売りに出してるのか?若しくはそこにまったく気が付かずに売りに出してるのかのチェックだけは怠らないようにしてください。(「あー、、それも考えたけど、、無理なんだよねw」って話も多いですw)

質問④
はじめまして、最近狼さんのブログを読んで不動産投資の勉強をしてる者です。
今日少し触れている仲介について質問があります。
確か過去に不動産の新規買付は一般媒介がメリットが多いと書いておられたと思いますが、
その場合複数の仲介屋を回って物件を探していくことになると思います。その際に利用する仲介屋は、どのような所を選べばいいのでしょうか??
(例えば大手仲介屋のみを利用するなど)ざっくりとした質問ですが、回答いただけたらなと思います。
2020.01.08 Wed 23:33 | のん |


「不動産の新規買付は一般媒介がメリットが多い」
って話ですが、すみません。。いまいち意味がよくわかりません。

物件を買う際には専任媒介業者、一般媒介業者のどちらがいいか?って質問かもしれないので先にお答えしておきますが、この場合「元付け業者に直接行った方が指値しやすいのでメリットがある」ってことです。(両手手数料で取引したい業者は先付け業者がいる場合、元付に買主が飛んで来たら安い買付けでも取引したがるって原理です)

さらに言えば、自力でブツ上げ出来る能力がある不動産屋(大手だとスミフあたりでしょうか?)がHPなどに載せてる物件は掲載当初は両手狙いでまだレインズに登録させないで成約させようとするところが多いのでそういう会社を狙い撃ちするのも作戦の一つです。(この話はすでに9年以上言い続けていますが未だに有効です)

あと「どこの仲介屋がいいか?」と質問されていますが、業者単位で物件探しするのは正直お勧めしません。
と言うのも物件を出す業者さんってのは営業マンの力量によるところが大きく、会社がデカい会社だとか投資物件専門の会社だからと言うより個々の営業マンのセンスと知識によるところが大きいです。

実際、スミフのHP見て未公開物件をいち早く見つけてもその担当者が「素人客は面倒だから取引しない(実際には「お話入ってます」とか「成約予定です」なんて断られますw)」なんて場合もあるし、投資物件専門の会社であれば「融資が出る客順に嵌めこみすればいいや」なんて営業マンもいます。

昨日も書きましたがどの会社を回ると言うより個々の営業マンといろいろコミュニケーション取って信用して貰う(この場合、まず買える客、決断出来る客、ゴネない客と植え付けることが大事です)から先にやり「あ、この人、、なんかセンスもあるし知識もある(そしてマメに連絡くれるし嘘つかない等)」とわかれば餌付け(人はメシ食わすと変わるもんです)して距離感を縮めてください。

えぇ、、物件が出た時に「あ、あの人なら買うかなー」とか「これならあの人にピッタリかもしれんw」と営業マンの脳裏にアナタの顔が浮かばないとそれこそネット集客された客リストのメアドで流れ作業的に一斉メールで送信された物件しかやって来ないんです。。

しかしながら大半の投資家さんはこの客リストで撒かれた物件を検討しないといけないし、それこそ一日に何回もネットを徘徊して物件情報を拾うと言う地味な作業を繰り返して投資物件を検討、購入しています。

物件探しの最初の頃ってのは「なにどうやって探したらいいのかすらわからない」と思います。

またここ数年は融資が渋くなってきて買いたい物件があっても融資が思ったほど伸びずに断念することも増えてます。
ホント、初心者投資家さんにとっては受難な時代になってますがここで絶対やってはいけないのは「よくわからないけどとりあえず始めてみる」ってやつ。。

「小さいロットからでも始めて実績を積めば金融機関からも信用が付く」
なんて話をされてる不動産コンサルさんも多いですが、
実際に信用が付くのは「担保力があり、かつ収益性のある物件での不動産投資」です。(と、かのジェービルさんもケンビヤコラムで申しております

築古物件投資でも安い物件だからとつい手を出してしまいその物件が足枷になったり不動産投資は利回りが高くないしロットも張るのでコインランドリーや太陽光投資、、、なんて発想でも今は良くても将来的にどう転ぶかわかりません。

怖いのはこれで「今は何ともなくても将来、急に金融機関の方針が変わってニッチもサッチもいかなくなる」ってこと。

また、一時期、「一物件一法人」なんて打ち出の小づちのような融資スキームで物件を爆発的に増やしてた人が多いですが、あれも今のところは何もお咎め無しにはなってますが相当高値で買ってる関係で残債は10年過ぎてもそれほど減ってるわけでもなく金融機関が急に方針を変えて一括返済を迫って来るって恐怖よりも不動産投資そのものの足元が揺らぎ飛んでしまう人も多いんじゃないかと思います。(えぇ、、ホントに怖いのは保有耐性の無い状態での物件保有でございます。。)

今は昔と違い不動産投資に関する情報が山のようにネットに載ってますので検索能力さえ高ければそれなりに良質な情報も手に入れることが出来ます。
この手間を惜しんで楽して不動産投資のカリスマなんて人に易々ついて行かないようにしてください。(えぇ、、こう言っちゃなんですが、初心者投資家さんにとって今が一番フィービジネスで狙い撃ちされる時代なんですからww

と、今日は質問に答えるだけで終わってしまいましたが引き続き聞きたいことがあればコメント欄に書きこんでおいてください。。(質問が多ければ明日も更新します)



どうでもいいけどこの質問に答えるパターンだけでブログ書くのってすごく楽なんじゃんw

COMMENT

銀行の一括返済、怖いですね。
晒し物件、勉強の為に現地(特定出来そうなんです)見に行って見ようかな、と思いました。仕事でその付近行くので。
とても勉強とモチベーションアップになりました。

一位復活おめでとうございます。

なにかうれしいです。

久々にアパート物件、800万円の情報。
キャーとチェックに入りましたが
何で安いのか疑り深い自分がいます。
買えないからいいんですが・・・

本年もよろしくお願いいたします。

No title

 更新始めた途端に1位復帰は流石ですね、この質問形式って需要ありそうだしかくのも楽とくればWINWINってやつじゃないでしょうか。師匠の教えを守ってはや数年守りに入ってるのでぱっと質問思いつきませんが面白いですね(^_^)

媒介アレコレ...

過去ログでも文脈の流れの中で、一般媒介に触れたことはあった気はしますが、自分の立場が売り買いどちらかなど、ケースバイケースで使い分けみたいな感じだった気がします...(^^;

不動産の実績のお話とかもよく漏れ聞くお話ではありますが、トントンかマイナス収支に付く赤字実績は、経営能力に難があると見られるだけですよね...( ̄▽ ̄;)
考え抜かれた節税の一環で金融機関さんを説得できるのと、エセコンサルの耳障りの良い話を鵜呑みにした疑似節税は別物ですしね...(ーー;

また過去ログでも流し読みしてこようかな...( ゚д゚)

No title

毎日更新してますけど・・・
ヒマなんすかwwww



今日は飲み会だから更新しないとみてますが、いかに!?

No title

数年先に一族で相続しそうな土地があるのですが、相続人の一人がプー太郎で、土地をまとめてアパマン建てると「自分も住まわせてほしい」とか言ってくることが目に見えています。この場合諦めて売ってしまったほうがよいでしょうか。

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