FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
11 | 2019/12 | 01
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 - - - -
検索フォーム

140億の動画見ました。。。


最近、ブログよりここの前オチ考えるのに苦労してますw

こんにちは。

更新ペースに間隔が開く関係でリアルタイムなネタが更新出来ず歯がゆいワタクシですが、、
月末の最終日だと言うのに呑気にブログ更新してるワタクシでもありますw(誰か仕事くださいw

そんな今日のネタは2~3日前に話題になった楽待様の140億コラム。。(今日、このネタに触れる時点でまたもや周回遅れ感マシマシですw)

3人合計で140億分の物件をハイレバで買い、その功罪その他諸々について覆面座談会形式で公開していました。

ハイレバ投資についてはワタクシのブログでも散々触れているので今さらその部分がどうのという論評は差し控えますが、3人各々の借り入れと家賃収入が表記されていたのでちょっとだけ想像すると、借り入れに対しての表面利回りはおおよそ9%台。

返済比率で50%~60%だとおっしゃってたので借り入れのわりに若干返済比率が高いかな、、って人もいますが、キャッシュ自体は長期返済の恩恵でそれなりに残るんじゃないかと思います。

また多法人スキームでやってるそうですので個人の所得にはあまり影響も出ないし節税対策自体は法人を上手に使って出来ると思います。

買った物件全部が全部クソ物件であるはずもないし、大規模修繕が必要な物件がこれから出てくるでしょうけどそれが同時期に一斉に襲ってくるわけでも無くあれだけ金融機関への粘り強い交渉能力がある人達ですから
こんなピンチでも容易にクリア出来る=そう簡単に破産するわけないでしょw
という図式が成り立つんじゃないかと思います。

えぇ、、
借金って面白いものである程度の臨界点を超えてしまうと(額的には30億を超えたあたりくらいからでしょうか?)儲からない物件の分も薄く広くですが他の物件が補ってくれるし、そんなところで数年粘ってると残債が徐々に減り出し10年を超えたあたりからそこそこ楽になってくるものなんです。

またこれだけの巨額な借り入れですから万が一返せなくなったとしてもそれまでに稼いだCFをうまいこと隠すことも出来るでしょうし金融機関だってそこまで巨額な債権であればなんとかして債権を回収したいので生かさず殺さずに債権回収に走ると思います。

さて、ちょっと話は逸れますが、、
平成初期のバブルの時、ワタクシの知り合いで5000億程度金融機関から借り入れ、宅地・リゾート開発や転売事業を手掛けていた人がいました。

平成初期のバブルが弾けて焦げ付いた5000億ですが、金融機関から回収に追われても開き直り、金が無いと言いつつもコンビニの袋に現金で数千万持ち歩き「金返さずにこのくらいの現金持ってるのが金融機関にバレても殺されはしねーから大丈夫だよw」と余裕しゃくしゃくでタイプ的にはサラリーマンなんて務まらない自営業向きな人でした。

確かに金融機関の人が金を返さないからと言って殺しに来ることはありませんのでこの人の言う通りなのですが、これだけの現金を持ってるととにかく目立ちますw

事実、莫大な借金を抱えてはいますがそれまでに大きいお金を散々動かしていただけに金の匂いのする人脈と全く臭いすらしない人脈とが入り乱れこの人の元には連日のように「お金儲けの話」がもたらされていました。

このワタクシ、なぜかこの人に気に入られカバン持ちみたいな役回りをさせていただいてたので当時、その人の横で様々な人が持ち込むお金儲け話を聞き「これはダメネタだね」とか「なんか面白そうだからちょっと金ツッコんでみるか」なんてジャッジするところを目撃しておりました。(ちなみにこの方、風俗絡みのネタが大好きでそういう出資話には高確率で乗ってましたw)

そんな景気の良さそうな話と並行して金を貸してる金融機関の人も入れ替わりやって来て「社長、、ホント困るんですよ」と返済の目途を確認しつつ逃げないように見張りつつ生存確認(誰かに攫われてはいないか等)をします。

5000億なんてどう頑張っても全額返済なんて出来ないし、この人は「そもそも借りた金なんて返さなくてもいいんだよ」って豪語する人ですからサラリーマン的に振舞う金融機関の人なんて赤子の手をひねるようなもので返済に前向きなことは言ってはいますが彼らが帰ってしまえばどこ吹く風。。(「うるせー借金取りも帰ったから飲みに行くぞ」ってのが日常でございました)

そのくらい度胸が据わってる人ですから金融機関の人も本気で回収しに来るわけでもなく最終的にはほとんどの債権は当時の整理回収機構送りになり最終的にどうなったのかすら知りませんが一定の債務を免除してもらいそこそこ身軽になったそうです。

当然借り入れ履歴の個人情報は真っ黒なのでカードなんて作れませんが、奥さん名義の法人のクレカを何枚も作って湯水のように散財してましたので最近の動向は知りませんが今でも風の便りではそれなりに健在とのことです。

さて、話を戻しますが、
今回の140億の方々、、
借入の仕方を見てるとそこそこ度胸も据わっているし、恐らくはもう借金を背負ってるって感覚もあまり無いんじゃないかと思います。

また当時と違い、今は持ってる物件からのインカムで長期返済出来ます。(当時はすべてキャピタルゲインだったので融資が止まって即死したわけですw)

不動産投資のいいところは借金の返済原資が家賃収入だってことなのですが、とりあえず部屋さえ埋めていれば毎月そこそこ賃料も入って来て儲からなくても最低限の返済は出来ます。(借金返済は部屋の借主がやる理論)

事実、リスケすることなく返済出来てそうですのでこの状態で10年続けばそれなりに道も開けてくるでしょうし、なにより規模がデカいのでどこかのタイミングでさらにキャッシュが爆発的に生まれるんじゃないでしょうか?(ワタクシ、今回のお三方は失敗してようが力とクソ度胸で乗り切るタイプとみましたw)

ただあれです。。
ワタクシが危惧するのはこのお三方ではなく同じようなスキームで物件を買い進めた人です。

このお三方のように覆面座談会に出てありのまま喋ってゲラゲラ笑ってられるくらい度胸が据わってれば仮になんらかの事情で返済が出来なくなったとしてもなんだかんだで乗り切っちゃうと思いますが、大半の人は元々高学歴な人ですのでそこまで肝は据わった対応が出来る人ってそんなにいないんじゃないかと思います。(中学の頃から不良グループに属し、ケンカ三昧だった人ってことはないんじゃないかと)

かぼちゃの一件を見てもそう思いましたがやはり高属性の人と言うのは真面目な人が多く、決められたことをきっちりやり遂げようとする傾向があり、属性が真っ黒くなるのは嫌がる傾向があるんじゃないかと思います。(爆発的にお金儲けするにはどんな形であれこの属性が真っ黒くなる覚悟がないとダメなんじゃないかと思うんです)

ワタクシ、よくポールさんのクレイジーマインド投資術は「ポールさんほどの胆力があるから可能であってあれを見よう見まねでやると失敗しちゃうから気を付けて」と言い続けておりますが、融資ジャブジャブ時代は仲介さんが様々な裏技を駆使して融資アレンジをしてくれたので属性だけ高ければほぼザルのように融資が引けました。

要するに実力なんて関係なく「借金出来る属性」であれば良かっただけですので別に肝が据わってなくても属性が真っ黒くなる覚悟は無くても法人をバンバン立ち上げていれば50億くらいまで一気に買い進めることが出来てたわけです。

それでも地中に眠る地雷を踏むことなく乗り越える人もいるでしょうが、スルガ様の現在の一棟マンションへの融資での焦げ付き率(現在3%程度まで拡大中)を考えると100人のハイレバ投資家のうち過半数くらいの人が安全圏というゴールに辿り着く前に死に絶えてしまうんじゃないかと思ってます。(だってほとんどの人が金融機関に「てめー金返せ、死んでも返せ」って言われたら思い悩んじゃうタイプでしょ?)

また、その安全圏に運よく辿り着けば今度は「お金を持ってる人」認定されてあちこちからやや投機的な出資話が舞い込んでくると思います。(えぇ、、その確率はほぼ100%と言い切っちゃいますw)

お金持ちが最後までお金持ちで死ねる確率って意外に低く、特に不動産業界の領域では致死率はかなり高めです。

これは儲かったお金を生き金で使える能力と生き金として使える新事業に出会える確率が低いからで(ま、不動産業界で継続的にお金を稼ぎ続けるのはものすごい運と根性と才覚が必要ですから)実際、転売益100億抜いた経営者でも次のヒットが無くお金を溶かしてしまい今ではただの人なんてケースも多いです。

また最終的に大儲けして上場したとしても有頂天になって夜遊びが派手になり奥様に慰謝料として上場株の半分をもぎ取られるなんて話、、ホントよく耳にします。

と言うことで、
多法人フルレバスキームや返済比率の高い不動産投資をされてる方、、

ここがスタートラインだと肝に銘じていただき、今から入ってくるお金を次の生き金としてどう使うかに神経をすり減らしていただき、収入のデコボコはあっても継続的にインカムが入り続けるようにするにはどうすりゃいいのってことを真剣に考えていただきたいと思います。

だからと言って50畳あるリビングで4畳半につつましい暮らしをしろとは言いません。(フェラーリ買ったりロレックス買うのもある意味生き金に属しますからw)


ダメなのはあれです。。

儲かったからと言って単身お気に入りの女の子のいる店に入り浸ること、、、でございます。。。w(税務署は接待で行くのは認めてくれますが一人で行くお代は経費としては見てくれませんし、後でバレちゃうこと多しですw)



ん?キレイにまとめようとしたのになぜかこんなオチになっちゃったんじゃんw

COMMENT

奥深いですね。
見た雰囲気でどういう人なのか判る部分ありますから、自分がどういう人間か客観的に知らないとと思います。
そして自分の器も知らないとと思います。
今日のブログで考えました。

No title

後でばれちゃうのは、誰かがチクルからでしょうか

なるほど

おねーさんと2人ではいればゲフンゲフン

ん~

お久しぶりです。
動画はぼくちゃんも観ました。
80億も使って手残り2~3%って罰ゲームみたいな話ですが
全部借入と考えればまぁ悪くは無いのですかね?
不動産投資以外でその金額借りるのは大変ですからねぇ。
まぁアリかと言えばアリですかねw

お金持ちが死ぬまでお金持ちである確率が低いというのは
ホントその通りと思います。

いずれにせよぼくちゃんには関係ないハナシですがw ギャー♪


EDIT COMMENT

非公開コメント