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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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黒々としたビルの某地銀さん。。。


京雄さんに風俗好きを思われて傷心してますw

こんにちは。

先週の某日、、
とある人の紹介で日本橋にある黒々としたビルの某地銀さんにお邪魔してきました。

この地銀さん、、
いつぞやは道路に横断幕ぶら下げたデモ隊(なぜか皆さんスーツだったのは出勤途中だったのでしょうか。。)に連日押し掛けられていましたが、今ではその熱もすっかり冷めてしまい、その黒々とした建物も自社物件では無くなってました。。

ワタクシ、、サンタメ全盛期にはAB間取引の元付としてちょくちょくこの銀行に出向いて決済に明け暮れてましたが、この銀行での融資付けと言うのはまだ法人融資をやってた15年くらい前を最後に一度もやったこともなく今回のように融資状況を聞くために会いにいくなんてことは初めての経験です。

それでも聞くべきことはちゃんと聞かないといけないと思いズケズケ聞いてしまいましたが、今のこの地銀さん、、昔感じたギラギラ感というかあの独特の威圧感も無くホントに普通の地銀さんになってる印象。。

で、肝心の聞きたいことは
①木造物件で融資は可能なのか?
②可能だとしたら築年数は何年くらいまでが上限なのか?
③貸出金利は何パーセントなのか?
④貸し出すときの審査はどのくらい厳しいのか?
⑤融資エリアはどこまでなのか?

の5点。。

この地銀さん、、
先週も書きましたがある日を境に木造APへの融資を止めてしまいました。(社内的に木造アパートへの融資は適当じゃないと言い出した役員さんがいたそうでいきなりストップしたんです)

それが最近の騒動でいつの間にか解禁になったという噂を聞き実際に話を聞きに行ったわけなのですが結論からいくと
①木造の場合50年から築年数を引いた年数
②最大融資年数は35年
③金利は2%前半で場合によっては2%切ることもありえる
④原本チェックは必須でサンタメ取引不可
⑤基本都内と言えるところ(23区外でもいいけどあまり遠いのは無理)

とのこと。。

7~8年前の融資金利が1%後半~2%前半くらいだったので金利に関してはあまり贅沢言っちゃいけないしそもそも金利が安くないと廻らないって物件を買ってちゃいけませんから金利に関してはむしろ4.5なんてリスキーな金利じゃないと貸せないって言わないだけマシになった気がしますが、融資金利が下がった分、物件評価はそれなりに厳しいものになると思います。

それでもあれだけ貸してくれなかった築古木造物件でも貸してくれそうなのはすごい進歩だと思いますし、今後は木造物件の売り出し利回りが売れ行きの悪さから上昇してマーケットに登場するはずなので2%の金利も余り怖くない気もします。

ただ、あれです。
だからと言ってここからフルローンで買おうとしちゃいけません。(フルでも貸せないことも無いけど相当金融資産が無いと無理ですよと釘も刺されましたw)

このブログを古くから読んでる人は当然のように手金は持ってるはずなので出来るだけ自己資本を突っ込んで無理のない借り方をしていただけると幸いです。。(なお、ワタクシは今後も融資のあっせんはやる気も無いので各自で頑張って融資付けてくださいw)

さて、そんな先週ですがウチの団員でもある大家さんより
「元付に直で行っても取られる手数料は一緒なので狼さんちで客付け側の仲介に入りませんか?」と飛びあがるほどケツが浮き、そのまま失神しそうなくらいうれしいオファーをいただきましたww(片手でも800万を超えますw)

この場合、売契も重説も元付さんが作成してくれるので我々の仕事は買い主さんが得するような取引に持ち込むだけという簡単な業務(ま、そんな簡単じゃないけどww)。。

「とりあえず元付仲介さんに連絡してみて」と言われたのでケツの浮いたワタクシ、、早速電話してみたわけですが、、、電話の相手がのっけからタドタドしい日本語なうえ、売主はまったく日本語が通じない人と判明。。(えぇ、、売主、中国の人、仲介も中華系仲介さんでしたw)

それでも物件がちゃんとしてればそのまま取引にも持ち込めるのですが、土地の面積と建物のコンデションを考えるとこの売値では高く(ま、買うご本人さんは将来的に壊して新築するって言ってましたが)指値しようにも相手仲介さんの話によれば「ここまででも相当お金を掛けて直してるから指値なんてとんでもない!!」とタドタドしい日本語でご立腹されてました。(「60㎡の居室に30万かけてリフォームしたって言ってましたがそれって「相当なお金」はかけてねーだろww)

それ以外にも買ってから管理会社は外せないとか言われるし、貰ったレントロールにも不審な点が多く(3年間くらいで同じ間取りの部屋の家賃差が1万5千円ってなんか怖いですw)「ちょっとこれはいろいろ問題ありそうですよ」と買主様に具申したところ「うーん、、じゃ、買うのは見送ります」って話になっちゃいました。。。(こんなことやってるからウチの会社、、全然儲からないんですね。。。)

先週も書きましたがこういう物件でもそのうち売値が落ちてくるはずですのでこの仲介さんにも「このくらいで買えるならロン特無しで買付け出します」と伝えておいたのですが恐らくはこの物件、融資の関係もあり売主希望額じゃそうそう誰も買えないでしょう。(えぇ、、口開けて待ってればそのうち自然落下してくると思います)

今後はそんな話が増えてくると思うし、一番手が買付け入れたところで無事に決済まで行くくらいの融資もなかなか出にくくなってますので一番手の買付けなんてあっけなく飛ぶことも前よりは多いはずです。

そんな自信もあるのでこんな駆け引きしてますがこれからは間違いなくそんな時代になると思いますので一番手の買い付けが入ろうが諦めずに欲しい気持ちを出しつつ「このくらいしか出す気が無い(このくらいしか出せないではないですよw)」と多少強気の交渉入れてみた方がいい結果が付いてくる気がします。

ま、それでも満額で売れてしまう時もあるかもしれませんが不動産なんてセンミツの世界ですし、手金さえ持ってればそこそこ勝負は出来ます。(意外に持ってない人の方が多いんだってww)

冒頭の某地銀さんも方針が変わって来てるし他の銀行さんもいつまでも融資に渋々ってわけでもないですから頑張りましょう。。(と、なにやらいろいろ矛盾することの多い話に聞こえなくもないですが、、ホント、皆さんワタクシの教えを守って手金を溜め込んでますよね?ww)



なんかぼちぼち地殻変動が起きそうな予感がするんじゃんw

COMMENT

地殻変動…

手金溜めながら時を待ちます
あれ、減ってるwww

No title

 地殻変動起きて欲しいですね~日経もダウもいい加減下がれよって感じですしマグマが溜まってる状態ではないかと。マネーサプライだとか難しいことは分かりませんがそろそろ景気も下降しても良いのかなーと。

地殻変動って
地震じゃないですよねwww

これから楽しみですね。
私も自分の体制を大家さんに向けて調えたいです

手金

物件価格がちょいちょい落ち始めている気がしますが、
皆さん手が早い・・・

毎日チェックできない身としては、一番手がコケるのを
待たないと厳しいかも。^^;

まあ、そこは自分が無理なくできるスタンスで行くしか
ないですよね。

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