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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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ムチャな指値。。。

こんばんは。

すみません。2日ほどコメントを返すのをサボってたら一日じゃ返せないくらいの数になってました。
せっかくいただいたコメントなのでお返ししたいのですがまずは本日のブログの更新から先にさせていただきます。

昼間、電車に揺られて移動中にふくちゃんさんのブログを見ました。
今週の土曜日、こっそりとふくちゃんさんの新築アパートを見に行って恐るべきノウハウを吸収するつもりでしたがいつも間にか見学会に格上げイベント化されてます。。w

ワタクシ、実は木造アパートというものにあまり興味がありませんでした。。どうしても木造だと保有しているうちにいつかは入居属性というカベにぶち当たるからです。

しかしこの「ふくちゃん荘」(名前を知らないので仮称でそう呼びます)の写真を見た瞬間、木造でこんなものが出来るのかと驚いた物件です。ふくちゃんさんの物件を見ていなかったら未だに木造嫌いだったと思いますw。デザイナーズアパートというジャンルでこれだけコストを掛けずに建てちゃうには相当ムチャクチャなノウハウが詰め込まれているんじゃないかと。。

前々からふくちゃんさんに「靴舐めますから一度部屋を見せてくださーい」とお願いしてましたがこの物件、、どうしても空きが出ませんw。先月、瞬間的に空室が出来たのですがその日のうちに入居が決まってしまい、またワタクシもその日は法事があったので都合が付きませんでした。

一年越しでお願いしていた話なので当日、風邪とかひかないように準備万端で行きたいと思ってます。

さて、
連日、専任物件の問い合わせの電話が掛かってきます。
なかなか最近いい物件が無いので2億程度のレンジの物件は取り合いになっている様相です。
ワタクシも今回かなり工夫して広告出してますw。これで電話が鳴らないと悲しいです。。
電話の鳴り方と反響の内容を聞く限りまずまずの滑り出しです。。よかったよかった。

あちこちからの電話を受けていると時に、訳のわからない問い合わせも来ます。

参考までに今回の物件は満室フル稼働の収益物件です。当然収益計算してこのくらいの金額で出せば反響来るだろうと思って値段を決めています。

しかし今日のとある電話。。。

「この物件、空渡しではダメでしょうか・・・?」

わざわざ満室にして収益性をタプタプに上げているのに何でこの人は空渡しを希望しているのか・・?

会社名を聞いた瞬間、ピンときましたが投資マンション用地か実需の土地(戸建用地)を探してる業者さんではないかと思います。おそらく新人の営業マンでしょう。じゃなければただの給料泥棒です。

レインズをくまなく検索して片っ端電話してるのだと思いますが不動産の知識があまりに無さ過ぎて悲しくなってしまいました。

本物件、20部屋近くが満室の状態で建物はRCが乗ってます。土地が大きいのでそれだけで検索してきたのだと思いますが・・・こんなのがワタクシの部下だったら容赦なく灰皿で殴ってると思います。

ここから空渡しまで持っていくのに一体いくら掛かるか。。。恐らく更地にするまでに今の価格の倍近くのプライスになっちゃいます。当然更地で収支が合う訳がありません。それでも「この物件、空渡しで・・・」とシレっと聞いてきます。もはや返す言葉がありませんw。

レインズでこの手の土地から探すならこの物件はまず検索で引っ掛かることはありませんから不動産のことをよく知らないまま現場に実戦投入されているのだと思います。

まぁ来月まで彼がこの会社に居られるとは思いませんがこれじゃ何のためにこの業界に飛び込んできたのかわかりません。要領悪すぎです。

あまりに気の毒だったので10分程度でしたがそういう土地をそうやって探せばいいのかレクチャーしてあげました。。。

あと区分投資のマンションを探している業者さんからの問い合わせも多いです。このタイプの業者さんは表面利回り6.5%もあれば買います。(区分にぶつ切りしてJAXのローンさえ通れば商品化出来ちゃいますから売り出しで5%近くあればOKなんですw)

ただ区分投資マンションで大切なことが抜けてます。管理組合を組成するのには管理人室のあるマンションを仕入れないと苦戦は必至なんです。まずそういう物件かどうか確かめてからじゃないと話は先に進みません。残念ながら分譲仕様に出来ていない一棟マンションは管理人室を作るくらいなら最初から居室にしちゃいます。そっちの方が利回りいいですから。

なのに彼らはいきなり指値から入ってきますw。(最初の電話の時点での指値は嫌われるというところから学んだ方がいいと思います。だってキミどこの誰だかもわかりませんw)

それも後先考えないムチャな指値です。(こちらの都合なんて聞いてくれませんw)
ここをお読みの方ならおわかりだと思いますがレインズの物件は転売業者が買う値段以下での買付はまず通りません。(レインズは転売業者も漁場ですから)

彼らも新規参入したばかりの兵隊さんでしょう。。あまりに不憫です。ちゃんと実戦投入される前にそういう教育を受けていないとこんな間抜けな電話を掛けてきます。

彼らはいくらレクチャーしてもこちらのことなんてありがたいなんて絶対思わない輩ですからムチャな指値が来た時点で「出来ません。ガチャ」で終わりです。そんなにこちらもヒマではありません。

もうすぐ3月です。
この業界もそろそろそういう新人君の電話が掛かってくる頃です。

そんな煩わしい電話が来る前にこの物件も売り終えてしまいたいです。。。
頑張ります。(この頑張りますもクセモノですw)



こんなネタをダラダラ書いてたらもう22時になってしまいました。。
そろそろ家に帰ります。。
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COMMENT

あべし

「…お前は既に死んでいる」

狼ケンシロウに真っ先にやられてしまう人達を想像してしまいました。

今度、そんな方達に「北斗七星の横に星が見えるか」聞いてあげて欲しいです。

「え?今は昼間なので見えませんよ、そんなの」

…あべしw(意味不明)失礼いたしました。

No title

入居属性ですか・・・
本当にそう思います
心が折れそうになります
(そのうち折れます・・)

これは都心に新築RCでしょうか
地震と事故が怖いですけど

そう思うと
木造が・・・・

あれ・・・
スパイラル



業界向けセミナー

   わくわくリッチです。

 アレですね、狼旅団さんも人気ブロガーが必ず通る、

「コメントスパイラル地獄」の洗礼を浴びるときが来ましたね♪

 さて、洗練された狼旅団さんなら、新人を1週間で百戦錬磨の業界人に育て上げるセミナーが出来ますね。

 「狼旅団の地獄の7日間・樹海で灰皿合宿」何てどうでしょうか?

 右も左も分からない羊クン達が、狼達に化けるのが楽しみです。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

残念なご同業

私も新人の頃わけもわからず痛い電話をした覚えが色々ありますが、
いざ自分が受けてみるとちょっぴり頑張れと言ってやりたい心持ちに
なりますね。^^;

一生懸命名刺集めているのもそうでしたよね、確か。

ふくちゃん荘は労働力との等価交換で拝見させて頂きましたが、
私にはあそこまでの総合力はちょっと難しいですが、見習わなければ
ならない点が詰まったものと思いました。

やり遂げるには相当な馬力が必要ですが・・・

売買、調子良さそうですね。

鳥です。

拍手、クリックしました。

 売買、調子良さそうですね。

 風邪には、気をつけて下さいね。


 来月には、契約、決済まで・・・。

 いくのでしょうか?

Re: あべし

やげさん

こんにちは。

やげさん、、ノリがなんだかわくわくさんに似ているので非常に絡みやすいです(しかしこちらも若干テンションあげる必要がありますがww)

そうだ・・!死兆星の話をすればよかったんだ。。。忘れてましたw。

> 「え?今は昼間なので見えませんよ、そんなの」

でもこれを言われるんでしょうね。。。(あなた頭おかしいですかとか言われそうですww)

Re: No title

ポンキューさん

こんにちは。

いっそのこと賃貸の仲介さんのところに嘘発見器を置いて貰って審査の時に尋問するといいかもしれません。

「あなたは家賃をきちんと払えますか?」とかww。

最近ワタクシも木造マンセーになりつつあります。。

Re: 業界向けセミナー

わくわくリッチさん

こんにちは。

>  アレですね、狼旅団さんも人気ブロガーが必ず通る、
> 「コメントスパイラル地獄」の洗礼を浴びるときが来ましたね♪

なんかもうコメント返してる時点でいまどこのコメントに対して書いてるのかわからなくなりましたw。
でもやっとひと段落つきそうです。(今日だけで40件以上コメント返ししてるんじゃないかと思います)

>  さて、洗練された狼旅団さんなら、新人を1週間で百戦錬磨の業界人に育て上げるセミナーが出来ますね。
>  「狼旅団の地獄の7日間・樹海で灰皿合宿」何てどうでしょうか?

業界の人間をいくら鍛えてもワタクシには何にもメリットがありませんww。
ていうか嫌われるだけです。(うるせーおっさんだな。。と)

大家さんは真剣に聞いてくれるのでスキですw。。

Re: 残念なご同業

クロノスさん

こんにちは。

そうなんですよ。なんか頑張ってるやつは応援したくなりますよね。。

ふくちゃんのはホントはワタクシ一人で行くものと思ってましたw。
その後ふくちゃんと二人っきりで不動産座談会。。

・・・きっとハタからみたいら異様に見えるんじゃないでしょうか。。。。

Re: 売買、調子良さそうですね。

鳥さん

こんにちは。

ワタクシの契約はいつも早いです。
今回は契約から決済まで10日くらいでやります。

えぇ、、銀行さんが泣いてました。。。

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