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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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うん、うちはいつもこれ。。。

こんばんは。

どうも土日はいろいろ野暮用が多すぎてブログ更新の時間が遅くなりがちです。すみません。

昨日のセミナーボランティアのお願いとセミナーの内容の公募をしたところたくさんの反響がありました。ありがとうございます。
中には是非やってみたいお話しもありこれなら一気に5時間くらい話せそうなネタが出来そうです。
5月くらいの開催を目指して鋭意準備させていただきます。

さて、
今日は午前中、とある物件の案内に出かけてきました。
自分でも大してお勧めでもない物件でしたので20分くらいで終了。
ちょっとだけお茶して「欲しいなら話しを進めますがワタクシはあまりこういう物件は買わない方がいいと思いますよ」と言い残して帰ってきました。
この物件。ワタクシのお客さんが他の業者さんから情報をいただいたのですが・・・これ買って不動産投資というには程遠い物件です。例によって1階部分の店舗事務所部分で想定利回り(空室でしたのであくまで想定ですw)10%というタイプ。周辺環境を見てもとても想定通りの賃料では埋まりそうにもありません。
売主が1年間サブリースをつけるそうですが、それって売買代金に含まれているに違いないんじゃないかとw。


そのあと今週使う契約書と重説の袋とじ(作るまではこちらでやったからあとは製本して社印押してくれと頼んでおいたもの)が出来たと言うことで元付け会社まで取りに行きました。

先日も言いましたが同じように宅建業の免許が下りていてもこれだけ仕事の質が違うとお客さんはたまったもんじゃないだろうなと思うようなタイプの業者さん。。

取りに行っただけなのにそこでもPC作業するハメになりました。。

まず契約書、重説に表紙がありません。
中身はワタクシが昨夜、夜なべして全部作りこんだのですが、製本された書類はその書類がむき出しで袋とじされていました。。(これじゃ賃貸契約書と同じですw)

仮にも8万円も印紙貼る書類です。これ出したら売買に慣れているお客さんなら怒ってますw。

ワタクシ、ちょっぴりムカついて「いつもこういう書類にハンコ押して貰ってるんですか?」と聞いちゃいました。
聞けば契約書の表紙を作ったことがないそうです。(「うん、ウチはいつもこれ」と言ってました)

その後、当日に使う書類やエビデンスなどのチェックをしたのですが・・・

今回の契約は売主:法人 買主:個人です。

なのに法人が売主の時の本人確認の書類がまったく存在しません。。。
このままでは契約してもおっかなくて手付け金なんて売主さんに渡せません。。

法人の印鑑証明と法人の謄本が必要なんですけどこれ用意出来てます?と聞いたら
「今までもそんな書類用意したことがない」とドヤ顔で言われてしまいました。。

こんな業者じゃ地面師に騙されても文句言えません。

「今から相手の法人に話しても当日用意してもらえないんだよね。ということで決済の時に司法書士がくるからその時でもいいじゃないか」と言われたので「じゃあ手付け金もその時でいいですよね」と言っておきました。たぶんこの元付けワタクシの行ってるコトの重大性をを絶対に理解してないです。。

あとこれも何度も言っておいたことですが修繕の履歴と今までの管理履歴などの書類を売主から預かっていません。ということはこの元付け。こういう部分はノーチェックです。中古の物件の売買だという緊張感のカケラすらナッシング。。

エレベータの毎月に管理料金も把握していません。(受水槽のことを水道タンクと呼称するところからして管理系業者というのもバケの皮が剥がれつつあります)POGって言ったら「???」という顔をされたのでますます心配です。

そういや物件の管理はこの元付けがやってると聞きましたが毎月の管理料金の明細はあるか聞いたら「定額制なので詳細な明細は無い」とかもはや外国語に近い状態の答えが帰って来ましたw。

なんかベテラン風な社員が他にも居たので安心していたのですがこの人もなんだかやばそうな気配がしてきました。。

これでも宅建番号は怒涛の12番です。

初めての取引なので最初にどの程度スキルがあるのか心配してあれこれ聞いてみたのですが受け答えを聞いているとよくあるガサツな適当系の不動産屋さんだろうとは思っていました。今はもしかして売買の取引するの初めてなんじゃないかとすら思えてきました。

あさって契約ですが今回はメチャメチャ不安です。
売買に慣れている業者さんだと今頃はもう全部の書類のチェックが終わってこちらは買主と重説の読み合わせが終わってる段階です。契約3日前にまだ重説が終わってないというのも不安です。
(というか3日前に売主の本人確認が出来ていないというのも初めてですが。。)

こういう業者さんに当たると契約自体に穴が出来てしまい、あとで何か遭った時解決できなくなることが出てきます。(よくある業者さんがちゃんとやってくれなかったからってヤツです)

別に手抜きをしてそうなるのではなくこれは質問力の欠如が起因してます。

この中古収益物件を売るという仕事、ひとつの取引を終えるまでに最低でも100以上の質問をすることになります。その答えを聞いて総合的に判断してこの物件の素性がそのようなものか判断することになります。

この質問力が足りないとやっておかないといけないことや聞いて確認しておかなければいけないことが抜けてしまうんです。

引渡し後に起きる問題は大体これが出来ていないから起きるといっても過言じゃないんです。

この辺は大手の仲介さんにどうしても軍配が上がります。取引量が違う事と社内でちゃんとリーガルチェックを受けてからでないと契約書などは社外に出せないからです。

中小の業者さんはこういうチェック機能がきちんと働いてるところは稀です。
営業マン個人個人でばらつきがあるのでみんながすべてうまく機能していません。

こういう部分をお客さんがあらかじめちゃんと見抜いて取引しないとあとでひどい目に遭うことがあります。

こんなこともセミナーでお話しできればと思ってます。。(うちも弱小業者なのでこんなこと言えた義理じゃないですが。。。w)


最近、せっかくいただいたコメントのお返事が遅くなってます。家だとどうも気の利いたコメントがしにくい環境(なんとなくお察しくださいw)ので明日会社に行ったら怒涛の勢いでお返ししたいと思います。
そんな訳で本日もいつものお願いです。。
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COMMENT

ノーチェック

年次古いと言っても本当にピンきりなんですね。^^;

売主の身元確認も無し・・・車買うんだってもうちょっと慎重だと
思うのですが、そのノリで今までやっていけたんですからすごい
世界ですね。

「不動産屋さん」ということで当然売買もできるものと売主は普通
思って依頼するのでしょうから、下手したらその売主も災難になる
やもですね・・・

我々が買う場合も会話の中から相手の技量を読み取れるように
なっておかないとまずいのでしょうけど、そんなに場数踏むわけ
にもいかないですし(吹っ飛びます^^;)難しい部分ですね。

職人技

飲食の世界ですと「俺はいつもコレ、後はコツ覚えて」って先輩多かったです(困)。まぁ、厚さも肉質も違うステーキを一律「1分12秒焼いて」なんてこともできないんですけどね(汗)。

「職人技」な不動産屋さん…聞こえは良さそうですが…正直当たりたくないです…。一緒に心中もゴメンですね。

セミナー、合宿形式になったりして。私はそれでも構いませんが…。

No title

初めてコメントさせていただきます。

 確かに重説って業者によって極端に内容が違いますね、、、 今まで一番薄かったのは紙数枚(自宅マンションの時)w  厚かったのは売主、売主側仲介共に大手だったRCマンションで補足資料を含めたら殆ど本でしたww

 こういう時はこちら側の仲介業者がしっかりしていればいいのですが、そうでもないときもあるので、その辺は自分で勉強していかないといけないですね・・・

 セミナー期待してます

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

日曜日もお仕事お疲れ様です。

8万円の印紙は5+3と4+4のどっちのパターンが多いでしょうか。

何か験を担ぐことはありますか。

すいません。つまらないことで悩んだことがあるので。

耳が痛いです…

先々起きそうな問題を見越して先手を打っておく。どの業種でも必要なことですが、
本人の能力、経験、知識のどれかが(どれも?)最低限ないと中々難しいと思います。
狼様はどうやって今のノウハウを身につけられたのでしょうか?ご本人の能力は
真似できるものではないので別格として、経験(現在の会社以外には大手での勤務??)
や知識(本などで学べるようなものなのか疑問ですが)など、現在の狼様を作る基礎に
なったようなものはあるのでしょうか…

当日まで、ドキドキですね。

 鳥です。

 拍手、クリックしました。

 当日、売主確認ができなかったり、

 権利書(旧タイプは紙、新は番号?)を忘れたりして、

 決済不能の予感や心配が・・・。

 当日まで、ドキドキですね。

Re: ノーチェック

クロノスさん

こんにちは。

ワタクシ的には宅建番号(10)とかあたりから怖いですw、

化石みたいな業者さんだったりすることが多いですから。(手書きの契約書見たことありますか?)

仲介もちゃんと選ばないと危ない典型ですw。

ちゃんと質問に答えられるか見ておいた方がいいですよ。見当違いな答えが返ってくる業者は要注意です。
人の話をちゃんと聞いてませんw。。

Re: 職人技

やげさん

こんにちは。

なんかやげさんのコメント見てるとステーキが無性に食いたくなるのは何故なんでしょうww。

> 「職人技」な不動産屋さん…聞こえは良さそうですが…正直当たりたくないです…。一緒に心中もゴメンですね。

結構職人気質な不動産屋さん・・・まだ絶滅してませんw。十分お気をつけ下さい。(逆に何も知らない不動産屋さんもいますが・・)

> セミナー、合宿形式になったりして。私はそれでも構いませんが…。

いつか缶詰合宿もやりたいですね。。最後は40キロ鬼の行進とかするやつ。。(ワタクシが泣きそうになるかもw)


Re: No title

寺吉さん

こんにちは。

コメントありがとうございます。

>  確かに重説って業者によって極端に内容が違いますね、、、 今まで一番薄かったのは紙数枚(自宅マンションの時)w  厚かったのは売主、売主側仲介共に大手だったRCマンションで補足資料を含めたら殆ど本でしたww

ホント業者さんによってマチマチですね。。ペラペラ書類で済ますのもいるし。。w

最後に自分を守れるのはご自分ですから逆に業者に突っ込みいれられるくらいじゃないとダメかもしれませんw。

Re: 耳が痛いです…

夏木 波菜子さん

こんにちは。

えーと、、端的に言ってしまうとお客さんがあとで困らないように考えることじゃないでしょうか。

これを経験(ほとんど失敗からですがw)から学んでたとえうまくいってももしこれがこうだったらどうなってたかなんて考えてやってます。

ちょっとづつですがこれでかなり進歩します。

ワタクシ、大手では経験ないのですが大手のノウハウはほとんど吸収してしまいました。
大手さんがやらかした失敗例からも学ぶものは多いですw。

Re: 当日まで、ドキドキですね。

鳥さん

こんにちは。

契約当日まで不安な事は多いですがだいたい前日までにはほぼ準備を終えてしまうので

だいたい当日はもう安心してます。

余程イレギュラーなことでもない限りこのまま決済まで突き進んじゃうのではないかと思いますw。

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