例外なお話し。。。
最近インドカレーに目覚めてますｗ
こんにちは。
不動産屋的に言わせていただくと実質的には明日が月末となるのですが明日は銀行も四半期の締め日。。
我々、今週はやたら決済が多くてあちこちの銀行に入り浸ってたのですが、、
ひとつだけ例外な銀行がございました。。。
えぇ、、わかる人にはわかるいつもの2階の決済会場でございます。。。
先日、この銀行様に来月決済予定の物件の抹消書類の打ち合わせに行ったのですが、2年前の6月末なんて言ったらこの銀行、、どの決済室も終日使用中で部屋の前のラウンジみたいな席では次の決済を待つサンタメ屋にくっ付いてる融資アレンジャー（正式には「チャネル」と呼びますｗ）のおっちゃんが携帯片手にニコニコしながら座ってたのにまるで図書館のような静けさでございましたｗｗ
ま、融資しない銀行に用事がある人なんていませんから仕方ないですけど先日の株主総会も大荒れでいっときの飛ぶ鳥を落とす勢いはどこへやらって感じで聞けばヤバイ融資も大台の兆のレベルに届きそうな勢いとのこと。。（ま、あの鼻息荒かった業者さんたちの勢いをずっと見てたワタクシとしては逆に兆に届かないって方が嘘な気がしますがｗｗ）
そんな余波があちこちの金融機関に飛び火しちゃったのか、先日まで木造系の融資で30年引けてたこの銀行と同郷の銀行様も新規の融資を見合わせ始めたらしくこれでメジャーな築古系融資期間はノンバンクさんのみとなりつつありワタクシが口酸っぱく「貯金しつつ爪を研げ」と言ってた言葉を信じて爪を研ぎつつ貯金してた人はこれから「あり得ない指値」で物件が買える時代が来るかと思います。
と言うのも、
そもそも不動産投資はほとんどのケースで融資を引きレバレッジを効かせて物件を買うことがほとんどです。
この融資が止まればこのレバレッジが効かせられなくなり手持ちの現金が無い人は物件が買えなくなります。
今物件を持ってる人で部屋もちゃんと埋まり、毎月潤沢な家賃収入が入ってくる人であればこんな時は嵐が去るのを待ってればいいですが、この融資ジャブジャブ期の物件高騰期に無理やりフルローンで買ってしまい、部屋が思うように埋まらず築古ゆえの大規模修繕地獄が見え始めてる人あたりだと「今のうちにこの物件を売って逃げよう」と思う人も増えて来ます。
しかし融資が出なくなる時期は思うような高値で売れるはずも無く、かと言って保有し続けるだけの体力も無い人は残債がいくら残ってようと売って終わらせないといけなくなります。（恐らくは融資した金融機関もやんわりとプレッシャーを掛けてくる時期がこれからではないかと。。。）
こういう局面での売値はあってないようなもので10年前のリーマンショックの時も極端な話、売値2億、利回り8％なんてタグ付けてた物件が「月末までに決済してくれるなら」なんて言われて信じられない売値になることがありました。(レベルで行くと2億の値札の物件が8000万くらいになっちゃうレベルｗ）
前にもブログで書きましたが今回の融資渋々問題でターゲットになるのは大家歴の浅いサラリーマン大家さん。
言ってみれば投資ではまだひよこレベルの人が多いでしょうからこういう人に対して回収のプロな金融機関や百戦錬磨の不動産屋さん（特に任売系）の人が助けるフリして身ぐるみ剥がしに来られたら太刀打ちすることは相当難しいと思います。
そんな剥がされた物件がまたマーケットを周って新しいオーナーさんに売られていくわけですが、融資が付かなくなるということは流動性が落ちるわけなので物件相場も下落傾向。。
ただ今回はそんな屍みたいになっちゃう人をあらかじめ予測して爪を研いで待ってる投資家さんも多いのでそんないきなり大下落なんてことは無いですが、局地的に物件価格が下落するのは間違いないでしょう。（
先日、ちょっとだけお話しした「オオカミの馬車」の話を切り出した途端、「手金もあるし融資も自力で付けられるから話を聞かせろ」って人からウジャウジャとメールが飛んできたことを考えるとこのブログを読んでる人でこの手のタイプな人も多いかと思いますので手金の多さをチラつかせながら「この値段なら買ってやってもいいぞ」と少々強気な交渉に討って出てもいい時期もそう遠くはないかと思います。（念のため言っておきますが、、今ではありません、もうちょっと先ですｗ）
なんて書くと「じゃあ、どういう風になったら買い時なのよ？」って言われてしまうのですが、
ワタクシの経験で言わせていただくと「都内近郊の借地権・再建築不可物件の利回りが10％でも動かなくなった時期」でございます。（えぇ、、いまだに市場では８％～９％もあれば高利回りだと判断されてますからこんな時じゃまだまだダメです）
と言うのも今回、不動産投資で物件を探しているのが「築30年で７％の利回りが高利回りに見えちゃう人」ってパターンが多く、彼らから見たら借地、再建築不可の9％の物件はかなり高利回りに見えてしまい、かつ、売値のロットを探してる層からしたらこのレベルの物件は「買うべき物件」に見えてしまうんです。
そういう人が多ければこんな物件が売りに出た瞬間に瞬間蒸発化し、その価格帯での取引が相場になってしまい、いつまでも売値が下がらないんです。（銀行の融資がダメでも低金利政策のためノンバンクの金利がいつもより低いのも要因のひとつです）
「需要があれば価格は下がらない」
すなわち買いたい人がまだまだいる現状ではこの層が「えー、、借地で10％じゃ高いよ。。。」って思ってくれないといつまでも下がらないんです。
しかし、そう言ってるうちに高買いし過ぎて屍になっていく投資家さんも出現し始めますからそういう人が増えて供給される物件が増えて行けば自ずと売り出し利回りが上がり始め「は？借地の分際で利回り10％なんて誰が買うんだよｗｗ」って世相になりここでやっと「下落・暴落」って流れになるわけです。
先日もどこかで「静銀の融資が止まった・これで物件は大暴落だｗｗ」と喜んでネットに書いてる人がいましたが、不動産投資と言うのはいつの時代もタイムラグがあり、融資が止まった=暴落ってことではないんです。（融資が止まり、流動性が落ちたのを投資家が知り、最初は我慢出来てても抵抗力がどんどん落ちて来て激しく抵抗した挙句、涙ながらに安値で手放すって流れは意外に時間が掛かるんです）
しかも過去の「キャピタルゲインで転がす時代（総量規制で瞬殺された時）」だった昔のバブルの頃ではなく今は「家賃というインカムゲインがメインの投資スタンス」なだけに屍候補の人がホントに死にかけるのはもう少し先なので物件見ていい物件なのか悪い物件なのかの目利きが出来ない投資家さんに於かれましては慌てずに爪を研ぎ続けてください。（そういう人でもいい物件が安値で買える時代はもうそこまで来ていますから）
えぇ、、
不動産融資が止まると言うことはこういうことなんですってｗｗ
お、最後はうまくまとまった気がするんじゃんｗ