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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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都内23区全域の台東区化


福岡セミナーの申し込みは明日でございますw

こんにちは。

本日は6月20日。。
富裕層の多いこの不動産投資業界では今日の午前中発表の東京五輪のチケット当選の合否で気を揉んでる方も多かったのではないかと思います。

ちなみにワタクシも一生に一度であろう母国開催のオリンピックをどこでもいいので観戦しようとチケットの申し込みに参戦しましたが日頃から徳を積んでないだけに見事惨敗。。(陸上とか水泳・柔道などの人気スポーツを諦めてマイナースポーツに狙いを定めてもこのザマです。。)

仕方が無いので今回のオリンピックは都内を縦横無尽に駆け抜けるマラソンと皇居でやる競歩を無料観戦することとし、オリンピックのメイン種目は今さらですが4K対応のビエラ買ってリプレイ付き動画でビール片手に優雅に観戦することにします。(なーに、、どうせ巨人戦を迫力画面で見ようと思ってたところです。別にオリンピックが見たくて買うわけじゃないんです。。。w)

と、この観戦券、、
当選した人に聞いて回りましたが、、

もしかしてオリンピックの中の人ってワタクシの資産背景とかチェックして抽選していません?(「オマエ、、この銀行残高じゃ高額チケット当選しても支払い能力ねーだろwww」とか)

と言うことで次回の東京五輪(開催未定)ではちゃんと銀行口座のエビデンスマシマシにして申し込むことにします。(ホント、クソ真面目に生きてると損しますよーww)


さて、、

話は変わりますが来週から建築基準条例が改正になります。
今回の改正ポイントですが、
改正の主旨は、
①建築物・市街地の安全性の確保
②既存建築ストックの活用
③木造建築を巡る多様なニーズへの対応
の3つ。。

今までの改正はどちらかと言うと災害・事件・事故に対応するために強化というのが多かったのですが、今回の改正は少子高齢化を背景とした既存建築ストックの活用のために緩和が主となっています。(そう考えると、かの長嶋先生の存在が大きかったのかな、、と思います)

要するに古い建物を壊さないで使い倒すためにどうすればいいかを考えて改正してくれたわけなのですが、
国交省の概要を見て一番目を引くのが一番上段の「建築物・市街地の安全性の確保」で書かれている「防火地域、準防火地域内での建蔽率10%緩和」ではないかと思います。(あとは用途変更規制が100㎡から200㎡に緩和されたこと、、でしょうか。。)

今までだと建築基準法の制限で出来なかったことが条件を満たすと緩和になるって部分に目敏く注目して今だと既存不適格で融資が引けなかったものが融資が出るようになったりすれば今ある建物を壊して新築にしなくても利用が可能になるわけで、昨今の築古物件投資をやってる方から見たら今回の緩和措置で投資できる幅も広がるんじゃないかと思ってます。

ワタクシは建築に詳しいわけではないので先ほど挙げた建蔽率10%緩和で今までだと日影規制に阻まれてうまく容積消化出来なかった新築物件が建ぺい率緩和で上に建てなくても容積消化出来る床面積に出来るんじゃねーの?くらいしか思いつきませんが、スクラップビルドが基本だった日本の住宅事情に少しは風穴も空き、またもや「耐用年数なんざぶっ飛ばせ旋風」が起こるのを期待したいところでございます。。(そういやそんな「耐用年数ぶっ飛ばせ派」だった西〇信金さん、、この前融資の打診したら前なら余裕の30年融資だった物件が期間8年という悲しい評価を喰らいましたwww)

あとこの改正を見ると用途変更についてやたら触れてます。
もしかしてですがこれって今までは法の網で居住用としてしか使えなかった建物を老人介護の拠点系の福祉利用を推進したいから緩和したんじゃないでしょうか?(って読み返したらまんまそんな感じですねw)

この用途変更の問題で今までは難しかった居宅から業務用賃貸物件への用途変更も可能になるのでしたら家賃収入は業務用賃貸の方が高いので利回り的にも上昇させることが出来、不動産投資をやってる人にとってはいろいろ恩恵もありそうです。

となにやらダラダラ書いてますが、
ワタクシが国交省にお願いしたいのは
都内23区全域の台東区化でございます。。。

ご存知だと思いますがこの台東区と言うのはほとんどが商業地域。。。
都内ではなんとなくしょぼくれたマイナーエリアではございますが容積がたっぷり食えるエリアが多いので建物を建てようと思えば住居地域なんかより遥かにデカい建物が建築出来ます。


ホント、、羨ましいくらいに真っ赤でございますw

ワタクシ、投資物件は容積をいかに喰いきれるかが大事だと思ってるクチなので時折、この台東区界隈で土地を探してはボリューム入れて新築レジが出来ないか調べてますが、(以前は設計士様に丸投げしてましたが最近はなんとか自力でCAD使えるようになり簡易ボリュームくらいならちゃっちゃと出来ちゃいますw)いかんせん、この区は駅力が弱いとそうそう高い家賃も取れないので前々から地団駄踏んでおりました。

これが我々の帝都板橋区麗しの都豊島区で出来たら台東区よりは駅力もあるのでそこそこ賃料の取れる収益物件が出来ちゃいます。

ま、当然、全部ってわけにはいかないと思うのでここは「特区」というものを作っていただいてそこに関しては建ぺい80%・容積600%(ホントは700%、800%と行きたいとこですがそこまで贅沢は言いませんw)の商業地としていただけるとそこのエリアはきっと防火対策も出来た近未来都市になるんじゃないかと思います。(しかもあれです。。今までは坪150万もしなかった土地がいきなり坪1000万くらいに跳ね上がりますから持ってた人は単なる小作人系地主から富裕層地主に大変貌して国内消費も増え一石二鳥どころか三鳥、四鳥ですw)

ただ道路幅員が狭いとせっかく600%ある容積率の場所でも道路斜線制限を喰らい360%だの240%だのって目に遭いますので土地値が上がることを条件に一度換地事業を展開して江東区みたいに一律で道路幅員を増やしてみてはいかがでしょうか?(そうすれば都バスも縦横無尽に走れるようになり都内から自家用車も減り温暖化対策にも一役買えるかと。。。)

・・・

・・・

ま、あれです。。

ワタクシがいくら声高に叫んだところでこの話、、様々なしっぺ返しが予想されますからあれですが(そもそもその財源どうすんだ問題から地主の了承だけで何十年も掛かる問題を考えたら誰もやらないことくらいわかってますってw)、、、

きっとワタクシが死んで次の世代くらいになった頃にそういう問題をクリア出来る頭脳を持った人が現れてワタクシが来世に地主の息子として生まれ変わってくる頃には(えぇ、、ワタクシ、現世でたくさん徳を積んで来世は地主の息子として復活予定です)ワタクシの親が持つ安い土地を「金ならいくらでも積むからこの土地売ってくれ」とたくさんの地上げ屋さんがお土産持ってやって来て「は?ゼニカネの問題じゃねーんだよww」って言ってブイブイ売値を釣り上げることが出来る世の中にしていただきたいところでございます。。。(その頃には六本木なんかより高島平の方が人気あって坪単価1500万くらいで分譲された「新高島平ヒルズ」のヒルズ族が川越街道でフェラーリ乗り回すようになってると思います)

と、そんな近未来のことをうつらうつら考えたらなんだかお腹が痛くなってきました。。(板橋区って高層建物建てようと思ったら恐ろしく地盤が悪いとこだらけなのでそれ考えたら気分悪くなってきました)


でもあれです。。

長嶋先生がこのブログ読んでてくれたらきっとなんとかしてくれるんじゃないかと。。(とわずかな期待を胸に本日のブログは終了です)



いくら高島平が栄えてもあのドブ臭い新河岸川は誰にも変えられないんじゃんw

COMMENT

台東区ですか。
もっている区分、東は東でも墨田区でした。なんともはや。
狼セミナー>オリンピック。
オリンピック申し込みしませんでした。
オリンピック時期に狼セミナー開催したらいかがでしょうかv

No title

 同じく落選でした・・後は家族分に期待です(^_^;)基準法変わるんですね~これってちょっとした変更で使い道が激変するからちょっとしたニュースですね。

No title

家賃値上げの方法とかあれば教えてください
消費税増税があるので、家賃も便乗値上げしたいのですが。
8%の時は上げてないので、10%にあがった次の更新の時に5%ほど家賃をあげたいのですが。なにかフォーマットがあってブログに書きたいなという気持ちがあったら教えてください

No title

>建築基準法の制限で出来なかったことが条件を満たすと緩和になるって部分に目敏く注目して今だと既存不適格で融資が引けなかったものが融資が出るようになったり

勉強になります。
こういう歪をパッと見抜けるよう経験値を積んでいきたいです。

台東区は、

道路からいきなり玄関扉。
庭木はスチロールの箱に入れて電信柱の横からガードレールに沿って並べる。
長く住んでいて見慣れた風景です。

他の地域へ行くと、玄関アプローチがある!庭がある!金持ちな家だ!と思ってしまいます(^_^;)

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