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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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セミナー告知やら諸々のお知らせ。。。


今さらながらランチパックの美味しさに目覚めましたw

こんにちは。

4月に入ってからの我々、、
なにがどうしてこうなったのかわかりませんがクソ忙しい毎日でございます。。。

明日もきっと都内を終日駆けずり回りそうなのでまずは今日のうちに明後日のセミナーと月曜に募集開始する神戸セミナーのことを書いておきます。

まず明後日のセミナーですがすでに申し込み、振り込みなどすべて終わり今回申し込みまでやっててもお振込みが無かった人はすでにキャンセル待ちの人に席を割り振ってしまった関係で今からお振込みいただいてもご参加出来ません。(毎回、お振込み締め切り後に「今からでも間に合いますか?」って問い合わせが多いので念のため申しあげます)

また、当日ですが今回はすべてのテーブルに椅子を3つづつ配置します。(今までは半分くらいのテーブルに椅子三つ、残り半分椅子2つで配置してました)

全部の席が3人掛けにはなりませんが3人掛け席を全部2人掛け座りすると後から来た人の席が無くなってしまいます。
あと、後から来た人が座るであろう後方席の人は3人掛けになる可能性が大ですので3人掛けが嫌だと言う人は出来るだけ前の席を確保してください。

あと、来週月曜日に5月の神戸セミナーの募集が始まるようです。(神戸セミナーは「DX大家の会」主催なのでワタクシのコントロール下ではございません)

さっきDX母ちゃんに電話したところ、「神戸セミナーのブログでの募集開始は15日(月)の朝7時とのことですので参加希望の方は少々早起きしてお申し込みください。。(DX母ちゃんのブログ更新のタイミングって毎回朝の7時だそうですw)

さて、話は変わりますが、不動産融資が止まった途端、不動産業界は暗いニュース一色でございます。
先週は西武信金の反社向け融資のニュースが飛び交い、昨日は昨日でレオパ物件の不具合が拡大して新規に3700物件追加というニュースが流れ、明日付けで喪明けになるスルガ様の話題など吹っ飛んで行きそうな勢いです。。(そんなスルガ様も喪明けした直後から営業活動再開するわけもなさそうなので引き続き不動産投資業界の雲は晴れない模様。。。

10年前のリーマンからの不動産融資渋々時代にもあれほど持て囃されていた不動産投資がけちょんけちょんにコキ降ろされ「今どき不動産投資なんて」って話題ばかりがニュースになってましたが、今回もそんな傾向になるんでしょうね。。

そんなワタクシ、
先日、某出版社から不動産投資に関する取材を受けました。(と言ってもヤングサラリーマンを狙った「区分投資の罠」みたいな主審者向けの記事なので読んだ方も少ないかとw)

今週の月曜発売の雑誌にその記事が出てたのですが、
採用された部分が少ない上に匿名で取材に応じてしまったため自分で読んでもよくわからずこれってホントにワタクシの取材を元に書いたのかさえ分からなくなっちゃいましたwwwツーブロックゴリラって用語を書いて欲しかったのですがワタクシの取材で唯一採用されたのは「不動産ソルジャー」という言葉のみでした(泣)

ま、それでもその雑誌読んで「やっぱ不動産投資なんてそんな甘くはないよな」って思ってくれる若い人がもっと増えてくれればいいので今後も匿名条件であれば引き続き取材は引き受けさせていただきますし、知ってることであれば実名込みでなんでも暴露させていただきますww。(今回の取材ではそこまで踏み込んだ取材じゃなかったのであまりに不完全燃焼でしたゆえw)

そんな初心者にとっては思ってるほど甘くない昨今の不動産投資ですが、
そこそこ経験を積まれた方にとっては株の投資みたいに一晩で身ぐるみ剥がされることが無い比較的リスクの低い投資であることは言うまでもありません。(振り返ってみれば不動産投資でたった数日で様相が変わるのって「総量規制の時」と「リーマンからの金融不安の時」と「かぼちゃの時」くらいしかないですから)

問題はその「そこそこ経験」をどうやって積んでいくか?って部分なのですが、ここで「不動産に対する知識を得て始めればいい(理論武装論)」とか「とりあえず小ぶりなモノから買って始めてみる(経験武装論)」みたいなとこにフォーカスしちゃ初っ端からクソ物件を掴まされるのがオチです。(特に最近は融資が出やすい区分なんかに誘導されるパターンばっかだし)

なにしろ昨今マーケットに出回ってる物件でお買い得だと思われる物件は少なく、あってもこの手の「そこそこ経験を積んだ人」が秒速で攫っていくし、その手の人達は常に砂漠で砂金を探すように常日頃から物件検索の1000本ノックに従事しています。

その中で「自分が買えそうなロット」の物件を見つけたところでそれは「そこそこ経験のある人」の選択肢から外れてる物件。

スキルある人が「これはダメ」と思って誰も手を出していない物件なのですからそれを初心者の人が買えばどうなるか、、そんなの誰にでも予想が付いちゃいます。(そんな時でも不動産投資は保有耐性さえあれば時間が解決してくれますが、ロスった時間は取り返せません)

結局のところ、不動産投資って「始める時期」というのが成功に占める割合でとても大きいってことなんですが、自分が今すぐ不動産投資を始めたいと意気込んでこの「始める時期」をまるっきり無視しちゃうと結局のところ、ロスった時間を取り戻すリカバリータイムで大きく損をしてしまいます。

過去に3回、不動産バブルが弾け(かぼちゃショックも含めて3回弾けてます)、当時、「俺って天才!」と言ってた人が消えて行きましたがその弾けたバブルから数年経つとまた不動産投資ブームに沸くのがこの国の不動産投資事情です。

当初は「不動産は利回り勝負だから地方でも利回り高い物件を選ぼう」と日々、検索サイトで物件探してる人も「高利回り物件を探してもそんな都合のいい物件が無いな」と徐々に欲しい物件のハードルを下げてしまい借地で利回り8%くらいの物件が高利回りに見えちゃうのっては結局、「早く不動産投資を始めたい」って願望が先に立ってしまうからじゃないかと思います。

今から7~8年前のスルガがまだ木造築古物件でも30年のフルローンが出てた時代に利回り10%くらいでも安く見えて物件を買い漁ってた人がたくさんいましたが、あれはその後の不動産投資ブームとアベノミクスの影響で銀行がさらにジャブジャブ融資になりサンタメスキームでフィーを稼ごうと躍起になってた業者さんが雨後のタケノコのように増殖したからこそこのスキームに「売り側参戦」出来たからこそ売却益で大儲け出来たのであって正直なところ、「いい時期に不動産投資に気が付いたから儲かった」ってだけに過ぎません。(そう思うと例の光速投資ってスキームも結果論であって一歩間違えたら大損害に繋がる薄氷ものスキームだった気がしますw)

勝てば官軍とはよく言ったものでその時流にうまく乗っかればズブの素人が不動産投資を始めても大儲け出来ちゃうのですがこれはホント、当時の世相だとまずはご認識ください。

さて、
そんな昨今ですが、融資の扉が閉まり、いつその扉が開くのかは誰にも予想が付きません。
こういう時に物件を安く買おうと思えば潤沢な現金や金融資産を持っててかつ、老獪に売りたい人の心を読み取って買い叩ける人の独壇場になるのが自然の理。(えぇ、、単なる金持ちってだけじゃ今の時世、悪意ある業者の養分になるだけですww)

事実、過去のバブル崩壊後に安くなった物件をたらふく仕込むことが出来たのはこの手の人達であって「出なくなった融資の扉をこじ開けてフルローン引っ張った人」じゃありません。

ワタクシが思う「そこそこの経験」ってのはまさにこの部分を理解してるかどうかであるのですが、これって一般社会でそこそこ揉まれている人だと自然と持ち合わせている人が多いんです。(ほら、あれです、、「水は上から下にしか落ちて来ない」ってレベルの話ですよww)

ただ、どうしても目的とか目標を持ってしまうと自然の理を無視して突っ走ってしまい気が付けば「物件買わないと不動産投資が始められないから」ってところに行き着いてしまい、知らず知らずのうちに迷子になってしまうんです。

恐らくですが、ここを理解すると自分の投資物件に対するストライクゾーンが明確に出来上がり適切にジャッジして物件が買えるはずです。(来たボール全部スイングしてもダメなのが不動産投資でございますので最低限ここだけはきっちり覚えてください)

明後日の狼セミナーではこのストライクゾーンの部分を深堀りしようと思ってレジュメ作りましたが、今回は前にやった「実際に売り出てる物件を見てどうやって読み解くか?」をやろうと思ってます。(「第二章 素人大家さんが安く物件を仕込むには?」と「第三章 美味しい物件の見分け方」という章で触れます)

と言ってもこの方法論も今のご時世じゃそれほど再現性もありません。(えぇ、、これだけ融資がシオシオな今じゃどんな手法考えても役に立ちませんからw)

ただあれです、
今は再現性が無くてもちょっと融資が緩んで来た時や、金融機関に収支計画持ってプレゼンする時に担当者から「お、この人、、そこそこ不動産投資の経験踏んでるな」と思われるようなことを散りばめてありますので将来的に数年分の時間が節約できるはずです。

あと、今の時期はまだ物件が高止まりしているのですが、「なぜ融資が出なくなっても高止まりしちゃってんだろ?」ってのを理解してる投資家さんって案外少ないものです。

そんなことを明後日は紐解きながらお話ししますのでご参加される方に於かれましては居眠りなどしないようにお願いしますww(前回のセミナーでワタクシのパートで居眠りしてたやつが火災保険のパートになったらムクッと目覚めたの見てワタクシ憂鬱になりましたよw)



今回もレジュメのページが多いから寝てるとあっという間に置いて行っちゃうんじゃんw

COMMENT

No title

 最近なかなかセミナーに縁がないので羨ましいです・・しかし買うのが目的になっちゃう場合ありますからね。大物大家さんが多いセミナーですが初心者の方も居ると思うので厳しい現実を聞いてテンションを下げて欲しいと思います(笑)

セミナーいいな

私も狼閣下のセミナー聞いてみたいです。
次回は、必ず申し込みます。
まずは申し込みからですものね

セミナー羨ましいです

本当にセミナー行きたかったです。
でも今日の記事本当に嬉しいです。
今日の私以外のクレーム対応、別件の私以外のミス2件プラスアルファの私の対応の苦労が癒されました。

やっぱり融資シオシオなのですね。
うちの地元の不動産屋さんは、大地主の息子が賃貸アパートと管理をやっているので、良いのは自分で購入するんじゃないかと思うので、物件見つけようが。
本当に築古~いアパート欲しいです。

いよいよ神戸

物件の読み解き方、見分け方などは、今は使えなくてもまた
時期が変わればばっちりはまるタイミングがあるでしょうから、
こういう時に頭に叩き込んで準備しておかないと、チャンスに
気づけず終わりますよね。

なんなら、ようつべで永久保存してもらっても良いくらいで。(・∀・)

【拡散希望!!】 訴訟プロジェクト

“集団訴訟プラットフォーム enjin”に訴えを提起したのですが、被害者に周知させるすべがなく困っています。

Youtuber LION氏に対する申込金返金、取引履歴開示請求に関する集団訴訟
https://enjin-classaction.com/project/detail/?projectId=1049568256
その他の違法案件もコメント欄に書き込んでいます。

被害者は50人前後(立証できていない事件も含む)になるものと思われます。しかも、現時点でも違法案件の募集は続いています!
犯行は、Youtubeで集客を行いビットコインで支払いをさせるという手口になります。犯人は少額案件を多数主宰する事で、犯罪の追及を困難にしています。
また、Youtubeに犯人自身の顔を晒す事で信用力を高めているという奇妙な事件です。
犯人は仮想通貨系のYoutuberなのですが、他のYoutuberが騙された事で被害が拡大しています。

事件の詳細は、訴訟プロジェクトのコメントに書き込んでいます。
訴訟プロジェクトを1人でも多くの被害者に周知させる事も目的なのですが、お知恵をコメントしてくださる方がいらっしゃれば助かります。

何卒、事件解決に向けご協力をお願い致します。

その昔

Dハウスに建築のみ依頼した物件が今回の不良施工期間なんですけど…。
調査発表はサブリースのみなんじゃないの??
本社の確認書を発行してもらうべく来週にでも連絡しなくては(-_-)

次はD東なんじゃね?

いろいろ不具合ばかり出てくるD東施工の買い取り物件!!
地元のウラタ施工RCも築12年でばんばんタイル剥離さぁ~
人が死ななくてほんと良かった!!
隣の駐車場の車は4台潰しこっちは対応で死にそうだけど完全無視。
大手Top4ならちゃっちゃと手を入れるところなんだけど。

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