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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

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パワーショベル問題の続報。。。


昨日のチクり依頼、、あまりの不発で涙目ですw

こんにちは。

月曜のブログで書いた関西方面での取り壊し問題。。
ちょっとづつですがお話に進展があった模様です。

建物所有者側のネット記事を見ると横暴な地主が勝手に解体業者に依頼して建物をパワーショベルで解体し始めたって話になってましたが、そもそもの借地権者であるおじいさんの死後、地主から請求されなかったので借地代を払ってなかったということが解体業者側のプレスリリースで判明。。(ま、単なる言い分なのでそれもホントかどうかわかりませんがw)

しかし借地上の建物登記が残ってると言うことで建物所有者側は借地権を主張、、
それに対して地主はさらに「地代も請求してないし貰ってもいないんだからこの建物は自分のもの、だから解体した」と少々無理目な主張しているのでそうなると建物を解体するという行為が自力救済とみなされて問題になる以外は地主の言い分が通りそうな気がしてきました。(こういう人間同士の業の深さを調整・交渉するのも我々不動産屋の仕事ですので昨日のブログ読んで「俺もいっちょ不動産屋やってみっかなー」と思った人、、その辺も含めてご検討くださいw)

また借地権者(面倒なので建物所有者側をこう表現します)はこの借地権自体を登記上遺贈と言う形で相続していますが、借地権の場合、相続するならするで地主の承諾が必要になります。(よく覚えてないんですがこういう時って継承承諾料って払うんでしたっけ?)

地主の勢いからすると借地権者のおじいさんが無くなった時にこの承諾をするとも思えず恐らくは「登記上遺贈したんだから問題なし」って処理しちゃったんじゃないかと思いますが話の取りようによっては借地契約満了時に更新手続きをやってないから借地代の請求をやめ、地主はそれで建物は自分のものと思い込み、片や借地権者は「地代の請求が来ないから払わなかっただけで借地上の権利はこっちのもの」と思い込んでいたんじゃないかと思います。(なにぶん当事者じゃないのでこの程度しか推測できません。。)

どちらにしてもこの騒動、、
裁判にまで発展するのは間違いなさそうでTwitter上の識者の意見ではここ以外に持ってる土地との一体性の不整合での不利益(地上げ失敗して一体の土地として使えない地主側の不利益)と、倉庫として使ってるなら他のどこでも借りれるんだからここじゃなくても不利益は無いでしょって事情を考慮されて地主の勝ちってことになるんじゃないかと囁かれ始めています。

ワタクシ思うに、今回の問題は
①そもそもの当事者である借地権者のおじいさんが亡くなった際の借地権の権利の継承ミス
②地主の勝手な思い込み
③相互理解が不足していることによる行き違い

の3点が今になって重大な問題を引き起こしているんじゃないかと思ってます。

特に借地の場合、
昭和時代から今までに起きた地価高騰の影響で固定資産税も上がってしまい「こんな安い地代貰うくらいなら返して貰って所有権にしたい」って思う地主さんが増えていて何十年に渡る借地契約の満了時に更新を拒否したり大幅値上げされたり、逆に運が良ければ「底地を買ってくれ」なんて言われてメチャメチャ高額な売値で買わされそうになるってことも増えています。

昔の三軒長屋時代であればなんてことなかった話が、「この土地は周囲をひっくるめて地上げすれば容積パンパンな高層建物が建ちます」なんてエリアだとわかれば地主さんだって土地活用して土地の価値を上げたくなるのも当然で、そんなところにいつの時代に建てたかわからない木造平屋の今にも倒れそうな建物が倉庫とは言え空き家同然に放置されていれば「なんとかして取り壊す方法はないものか?」と考えてしまうのも仕方ない話です。(だからってこの地主さんの行為はダメですけどねw)

そんな時のためにいろいろな取り決めを記した契約書なり覚書などの書類が必要になってくるわけですが、今のように不動産に関する法律が細かく整備されてる以前の取り決めなんて結構適当にやってることが多く、「近所同士なんだからお互い様だし信用してるから書面なんて作らなくても大丈夫よね」なんて緩い話のまま年数が経過すると当事者同士が亡くなたりして残された相続人同士が揉めることがよくあります。(こういう時に間に割って入って交渉すると積年の恨みとかでやたら長期化してしまい売買どころじゃなくなるんですw)

最近、借地物件の売買が盛んなので書いておきますが、
こういう昔の借地契約を引き継ぐ形で売買する方はここを仲介さんの言う通りに契約するのではなく安全に借地契約を引き継ぐには何をしないといけないか?くらいは事前の学習しておくことをお勧めします。(こんなのネットで探せば専門家の記述がいくらでも出てるので各自ご参照ください)

昔からの地主さんって現行の借地借家法について詳しくない方も多く、「うちは昔からこのやり方だから」と押し付けてくることもあるしコンプラにうるさい大手さん以外の仲介さんあたりだと成約を急ぐあまり地主さんの味方になって「地主さんの言うこと聞かないと買えませんよ」と迫られ不利な契約にハンコを押してしまう人も多いです。(借地権売買の物件はここがちゃんとしてない限りハンコ押しちゃダメなんですけど、、欲しいからついつい押しちゃうんですよね。。)

あと「用途」にまで首を突っ込んでくる地主さんも少なくなってはきましたがまだまだいらっしゃいます。
よくあるのは「居住用」の用途とだけ書いた借地契約書にハンコを押してしまい、地主は「借地権者自らの居住用」と思っているのに借主は「賃貸用の住居」として使用してしまいあとになって「あんたが住むと思って土地を貸したのになんで第三者が住んでいるんだ」と言われるケース。。

こういう時もちゃんと「第三者への賃貸使用の居住用途」みたいに書いておけばお互い納得してハンコも押せますしあとになっても揉めません。。(あと居住用途で貸したつもりがいつの間にか店舗事務所になってたなんて場合も良く揉めますw)

融資をする銀行は借地の期間にはものすごく注意を払ってくれますが(融資期間中に借地契約が切れないように新規に借地期間を巻きなおせってやつですw)この「用途」に関してはあまり突っ込んで来ないのでこういう部分は慎重に話を詰めていただきあとで地主とイザコザにならないようにしていただけると幸いです。

あと「堅固」、「非堅固」問題ってのがあります。
これは借地上に建てる建物が「堅固」、「非堅固」のどっちなのか?って話なのですが、地主から見たら壊しにくい「堅固な建物はダメ」と言う人も多いです。(※堅固な建物=RC造や重量鉄骨みたいに一度建てたら容易に取り壊せないもの)

なので借地の契約書に「但し、建物は非堅固な建物に限る」なんて条文をツッコまれ木造、軽鉄建物しか建て替え出来ないなんてことがよくあります。(ま、これは契約前にわかることですから出来なきゃ契約しなければいいんですけどw)

ただ、不動産での借地建物売買契約は地主さんとの借地契約は別物で、うっかり売主である借地権者との売買契約を優先して契約してあとになって地主との借地契約を締結しようとしてこの文言に出くわし冷や汗をかくこともあります。

当然ですがこういう時は地主との借地契約がきちんと締結できることを売買の停止条件に加えて、この条件が成就しなければ借地権売買の契約も白紙解約出来るようにしておくのは言うまでもありません。

不動産の契約はなんでも書面にしておかないと万一裁判になった際、立証出来なくなります。
特に借地権売買の際は売主、買主以外に地主と言う人が登場しますので普通の所有権売買以上に揉めるファクターも増えますのでご注意いただければと思います。

と言うことで今回の関西方面での取り壊し問題、
この狼ブログで取り上げるのは今回で最後にします。(Twitterで散々議論されているネタをブログで書くとネタをパクってるようで嫌なんですw)



と言いつつ、ところどころはTwitter民の方のツイート引用で書いてる気がするんじゃんw

COMMENT

No title

 借地権難しいですよね・・この場合はこうとかああとか、どんぶり勘定が好きな人が多い不動産業界に異質な気がします。ブログでは最期とありますが顛末は気になりますね。

No title

昔からの付き合いだから書類作らない、って結構ありますね。私も仕事上でありました。そういう土地にあるものを置いたんです。それをなんとかしてくれ、と。が、上司が対応していたのですが、私は異動になったので、経過はわからないんです。が、まだそのままになってます。何年経ちますかね(笑)。

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No title

久しぶりぶりに不動産屋のブログっぽくなり、
狼殿下ステキです(〃ω〃)

借地

基本、現金買いになるから、将来的によほど化ける可能性
がないと手を出しにくい印象があります。^^;

うちの近所でも時々出ますが、売れるまでには結構な時間
がかかっているようです。

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