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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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土地値の話(ざっくり編)


今日は多忙なので短めの更新です

こんにちは。

最近の融資渋々状態のせいなのか、昨年以上に「築古戸建て投資マーケット」が活況でございます。(っつーか一部地域ではバブル模様になってる模様。。。)

言うまでもなくこの築古戸建てと言うのは売りロットが小さいので買おうと思えば現金でも買えるし、融資額も大きくないので今のご時世であっても融資が引けることが最大の要因ではないかと思いますが、そんな築古戸建てを買うシーンで良く聞かれるフレーズで「これって土地値だよね」ってのがあります。

この土地値ですが、人によっていろいろ見解が違うようで、一番多いのが「固定資産税評価額より安い・同等レベル」。。。

一般論でこの固定資産税評価額ってのはマーケット価格の約8掛けくらいなのでこのレベルで収まっていれば確かに土地値だし、銀行評価の基準である積算価格もこの数字を使うことが多いので土地値評価としてこの数字は結構確かな指標になり得ます。

しかし、、一部投資家の方で
土地値=アットホームとかで見かける更地売りしてる価格と思っている人がいらっしゃるようでこれで計算しちゃうとその土地値は一番高く売れるであろう「実需用地のエンド値」であることが多いんです。

また、その土地の上に築古なアパートが載ってて仮にそのアパートが容積オーバー物件だった場合、仮にその売値が固定資産税評価額並みの土地値であっても高いって場合があります。

なぜならばその土地にそんな建物があった場合、更地としての値段は付くわけもなく土地値で売ろうと思えば
①住人を追い出し
②建物を解体し
③更地にして民民境界までぶち込んで測量図を作る
までしないと更地価格として見て貰えず、そこまでかかる立ち退き・解体・測量などの費用を考えると固定資産税評価額で買えたとしても時として割高になっちゃうんです。

そう考えると「なぜ売値が土地値以下なのか?」ってのがお分かりいただけると思うのですが(要するに賃貸人付きの邪魔なアパートが乗っかってるから土地が高く売れないんです)業者さんの値付けはこの辺も良く考えて値付けしていることが多く、もしホントに土地値以下であれば仲介になんか出さずにその業者がワンタッチして転売して手数料以上の収益にしようと考えるものです。(「なんなら俺様が買って追い出しやって更地にして分筆すれば新築戸建屋に転売来るんじゃねーの?」って思うものですからw)

なので売り物件を見つけて「お、この物件、、土地値じゃん」って思う前に「これってホントに土地値なのか?」という部分をよく考えてから買付け入れるようにしてください。

と言いつつも本来ここの読者さんは不動産投資を月々のCFを積み上げていくタイプの投資家さんでしょうから大抵の場合、この邪魔なアパートを見事再生し、立派な賃貸物件として擦り切れるまで使うんじゃないかと思います。

そういうタイプの人であれば、多少土地値より高くてもCFが回るという条件付きですが土地値になんかこだわらずに積極的に買ってしまってもいいんじゃないかと思いますが、とにかくこの土地値のカラクリだけは覚えていただき、「土地値っぽい価格で買ったけどホントは土地値なんじゃないんだよな」と理解していただけるだけで結構です。(要するに理解してるかしてないかで将来出口を迎える時に「あれ?土地値じゃなかったっけ?」と失望しなくて済みますからww)

と、この話、、
次回の狼セミナーで深堀りするネタなのでこのくらいにしておきますが、

今週のワタクシ、、祝日が入ってるのに契約やったり広島行ったりなのでブログの更新頻度がかなり落ちると思います。。

ご了承ください。。。



つまんないネタで申し訳ないんじゃんw

COMMENT

土地値、アットホーム価格というのが!
私も擦りきれるまで利用したいですね。
じっくり勉強します。

No title

上物使うつもりなんで無問題じゃないすかねw

むしろ、ずっと住んでもらってソコソコ回収したあたりから、雨漏りしても保険でムニャムニャしたあげく、最終的に直さずに雨漏りし続ける部屋の入居者が根負けして出て行ってくれればバンバンザイww的なw

No title

連日の更新だ!
ブログ復活の予感かな〜

嬉しい

連日更新!冬眠から目覚めかけている予感w

No title

家屋解体費用は半端ないですから

ホント・・・。

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