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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


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骨肉の争い

昨日、ワタクシのお客さんの相続の相談のため都内某所に行ってきました。

そろばん勘定すると本物件の場所はエンド売りで坪170万くらいのエリアです。


現地に行くと弁護士さんを交えて3人兄弟が2対1で対立。。。

・・・気のせいかワタクシが絡む相続案件は人間関係がこじれているケースが多いような気がします。。

C「亡くなった親の面倒を最後まで見たのは私だ」

B「いやいやそういいながらカネを無心してただろ」

C「介護にはお金がかかるのよ」

A「私は生前にこれとこれは貰えると言われてるぞ」

C「じゃぁこの家は私のものでしょ」

A「長男は俺だ。いちいち文句言うな」

・・・弁護士さんはこういう泥沼をどうやってさばくのでしょう。。。感心します。


ワタクシが今回相談されたのは持ち家部分の分割。

うなぎの寝床のような土地100坪に家が2つ建ってます。

どちらも接道義務を果たしていればどちらの家も値が付きます。(金額の大小は抜きにして)

実は本物件、奥の家が接道義務を果たしていません。どうやら奥の家が先に建っていて手前の家は建築確認を取らないまま勝手に建ててしまったようです。奥の家の接道させようにも手前の家が敷地いっぱいに建っているので取り壊さないと接道は無理。どうやって奥の家に行くのかと思ったら何と言うことでしょう・・2階部分が無理やり階段で繋がってますw。もともとあった奥の家にそれより大きい家を「増築」してくっつけたようです。航空写真で見ると2つの家ですが実はこれでひとつの家のようです。

そんな物件でも持分は1/3づつですから謄本上、土地と家屋で持分を分ければ解決なのですがなにやら話が複雑です。。

家屋の一部(増築部分)の所有者がCさんの長女と次男の持ち物だからです(しかも今まで固定資産税はこのCさんの次男が全部払っていたそうな)。。。。あとは下記の主張・・。

Aさん:私は別の資産を貰うのでこの家はいらない。
Bさん:私はは相続分1/3部分だけ売却してお金にしたい。
Cさん:私は長女と次男とでこのまま住みたい。

対立関係はAさんCさん VS Bさん。 Bさんが反目していなければ何てことない話です。
まぁ、権利関係だけなら簡単ですが人間関係が絡むとなんだか難関中学の入試問題みたいですw。

Aさんは何とかなるから良いとして問題はBさんCさん。

土地の上に家屋が乗っかっている以上、持分を単独で売りに出すのはちと厳しい相談です。
しかもBさんは知り合いの不動産業者に話をしているようですでに売買金額を3000万程度で見ているそうです。
(その不動産屋の話によればCさんが買い取りに応じなければ競売にかけてしまえば大丈夫とか言っているそうですが・・はて?何を考えているのでしょう・・。)

要はこの3000万をCさんが用意できればあとは好き勝手に土地建物が使えるということですね。


幸いCさんはBさんへの買取に必要なお金はなんとかご用意して貰えそうなのですが実はここでも問題が。。

Cさん:「そのお金は将来的に古くなった家の建て替え時に使いたいので本当は出したくない」

どうやらワタクシが呼ばれた理由はそのこのBさんに支払う3000万を値切る根拠をアドバイスして欲しいと言うことらしいです。

それならこんな骨肉の争いの場じゃ表立って味方になれないじゃないですか。。。

うーん。。買取価格で150万くらいはしそうな土地を坪100万なんて言っているうちにとっとと買い取ってしまえばいいじゃないっすか。(本音)

Bさんのお付きの不動産屋の前でアイデアを出すと逆に利用されてしまいそうだったのでその日は一通りお話を聞いて帰ってきました


明けて今日、いろいろ考えてCさんに提案してみました。

「建築確認も取っていない古家ですからこの際建て替えてはいかがですか?」


提案したのは賃貸併用3世帯住宅。

やり方は下記の通り。

①Bさんにさっさと3000万支払い1/3の持分を取得。

②次にBさんに吐き出した現金(3000万円)を回収するため本物件の土地の部分の道路側を必要金額分(3000万円分)を分筆し売却。

③切り取った残りの80坪で賃貸併用住宅を新築。

不動産的見地で考えると
本物件所在地の都市計画では60/200。第二種高度地域 西側4m道路だから消化容積160%延床計算:80坪×1.6=128坪(日影とか考えない単純な消化可能容積)用途地域が一中高なので日影規制が怖いですが3階までなら何とかなりそうな気がします。

想定で坪150万(業者買取価格)×20坪=3000万円(60/200のエリアですから20坪くらいが一番高く売りやすい)と仮定。

3世帯分の使用面積として60㎡×3=180㎡(約55坪)

128坪ー55坪=73坪が賃貸面積

ということで73坪が賃貸部分としたいところですがCさんの次男さんが結構いい会社にお勤めなので35年の住宅ローンで借りることを模索すると賃貸部分を最低でも住居の使用面積と同じかそれ以上にしないと借り入れ条件を満たしません。ここは仮に64坪の自己使用で残りの64坪を賃貸住宅とします。

細かいですがこの自己使用分の64坪もあとあと貸し出せるようにしておく必要があるのは言うまでもありません。
よくオーナー居住の賃貸併用マンションでやたらとオーナーの部屋が馬鹿デカイのがありますがあれはいけません。。広すぎて万が一賃貸に出す時いいお家賃で貸せなくなりますし使い勝手が悪くとても貸しにくいです。
(ここでは賃貸部分を40㎡の1LDKを5部屋、自己使用分で85㎡の2LDKか3LDKのお部屋を3部屋をご用意(自己使用分はあとで40㎡クラスの部屋に分割出来るように設定)なんてどうでしょうか。)

建築面では概算費用で法床140坪くらいいきそうなのでうちと同じような手法でRC壁式構造でおおよそ11200万。CCM入れれば9000万円台くらいでいけるでしょうがここは1億と仮定します。

20坪売却した3000万があるので銀行借入は7000万円(20坪で売るか25坪にするかあたりは建築プランで増減あり)

次男さんの年収を考えれば7000万のローンでも十分払えるので問題ないですがこれとは別に毎月60万程度の賃貸収入が出来ます。住宅ローンではこの賃貸収入はなかなか見てくれませんが3世帯住宅で128坪は無駄に広いので賃貸にしてお金が貯まってきたら繰上げ返済の資金にすれ良いでしょう。

(あくまで概算イメージなので諸費用は一切計上してません)

あとはBさんが不動産屋と結託して買値を上げてこないように3000万円払うまで本計画を誰にも言わないように口止めしておかないといけませんw。


上手く話がまとまったら賃貸募集くらいはやらせて貰おうかと思ってます。

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