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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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真実の欠片(かけら)。。。


絶賛、健美家連載中なので今日も更新しますw

こんにちは。

昨日から始まった健美家対談ですが、、
ワタクシのキャラがあまりにも悪すぎてまったくアクセスが伸びませんwwww(改めて読み返すと完全に世の大家さん達にケンカ売ってるかのようなキャラ設定になっちゃってますww)

この調子だと明日明後日の残り2回は消化試合になる気もしますが、、ま、せっかくなので最後までお付き合いいただければと思います。(と言いつつもここでアクセスアップのためのリンク貼るのもカッコ悪いので今日もリンクは貼りませんw)


さて、昨日の札幌のガス爆発騒動ですが、
今朝のテレビを見ると早速あちこちの番組でこのニュースを特集でやってました。

いろいろな話を総合すると
①アパマンの従業員が大量の除菌スプレーの中身を抜いていた
②中身のガスが可燃性にも関わらず室内で抜いていた
③給湯器を点けた瞬間に大爆発して近隣に大損害を与えた
④なんで120本なんて大量の除菌スプレーがあったのか?
⑤親会社は「調査中」と言及を避けた
⑥1万から2万近くの費用を貰ってスプレーをシューっとやって除菌消臭してた
あたりまでわかって来ましたが、、

その先に
⑦一般では流通していないスプレーで製造元はこの不動産会社の系列会社
⑧お金を貰って消毒消臭作業をやらないってのを防ぐために使用後のスプレー缶は回収する
という話まで出だしたので

これはあくまでもワタクシの想像ですが、
消毒消臭作業をやらずにお客からお金を取ってしまったのでその証拠隠しに親会社に返却する使用後のスプレー缶を量産すべく一気に中身を抜き始めた、、、、

か、

親会社が作ってるスプレー缶なので大量に仕入れて「我々は頑張ってます感」を演出、、、ってことでしょうか?



と思ってたら今日のニュースではこんなこと報じてましたwww



えぇ、、我々の業界、掘り返すとどんどん闇が見えてくるもんなんですww


そういや今週のゼンチン新聞でも報じてましたが
「サブリース実態調査へ」って話。。


リンク先がわからないので画像だけ貼っておきます

不動産業界の人からしたら「何を今さらww」って話ですが、今になって法規制の動きが出てるようです。

思い起こせば7年前、
ワタクシがブログを書き始めた頃の最初の狼セミナーがこのサブリースの話だったと思うのですが当時のウチの会社、某ハウスメーカー施工で賃貸物件を新築しようと目論んでました。

その話を聞いたワタクシ、、
「こんな場所で新築やるってのになんでサブリース付けてハウスメーカーに養分吸われなきゃいけないのよww」と猛反対し、プラン図持参で猛烈に営業仕掛けてくる営業マンと対峙したことがあります。(「最終案は銀行に行き融資の手続きをしないと見せない」とか言われてぶん殴ってやろうかと思ったワタクシです)

確かにサブリースであれば空室時も家賃保証があるし、それが20年だの30年続くと言われればその気にもなっちゃう話ですが、建物は段々古くなるし周辺に似たような新築を建てられたらこっちの家賃は値下がりするはずなので常識的に考えて家賃がずっと同じままってことはあり得ません。

それでも営業マンは「そんなことありません、ウチが定期的に建物診断して家賃は下がらないように管理しますから」と追い討ちを掛けるように「豪華管理プラン(修繕積立を含む家賃収入から約15%程度ブッコ抜かれるプラン)」を提示し、土地持ちだと言うのに得られる利回りは7%台。。(土地から買ってやってたら楽勝で利回り4%台でございましたw)

当時は建築費がベラボーに安かった時代で(RCで坪70万くらいで出来た時代でしたw)この営業マンが放った「ほら、毎月7%も利回りが得られるなら年金替わりになりますよね」ってところで会社から叩き出したのは言うまでもありませんが、

マスコミがこのサブリース問題にもっと早く世間に訴えていれば少なくとも7年前には問題が表面化し、かぼちゃみたいな被害者も生まずに済んだのではないかと思います。。

と言っても当時、派手にサブリースやってる上場会社はすでにテレビを使って派手に広告打ってましたからここを叩けば広告元をいじめることになり下手すると広告を打ち切られてしまいマスコミは損害を受けます。(シノ〇ンがテレビであまり派手に叩かれないのもこういうところが影響してるんじゃないかと思いますが、そこはオトナの事情ってことでサラッと流しておきます

このサブリース問題、、
時々ネットなどでは問題視され記事にはなってましたが大々的に取り上げるマスコミは皆無だし当時はまだまだ融資ジャブジャブ時代の幕開け期。。

やっぱり「家賃保証が得られるなら安心だしそれが20年続くなら俺もいっちょ不動産投資ってやつをやってみっかなw」って人が多かった気がします。(しかも上場会社が請け負う工事は銀行融資も得やすくフルローンが当たり前でしたからこれで背中を押された方も少なくないんじゃないかと)

ただ、売りたい側は買って欲しいあまり様々なところで微妙な嘘をつきます。(もしくは間違ってることを平気で言ってたか)

不動産投資でワタクシ、一番重要視してることは「立地」です。(あとは床面積とかですが少なくとも利回りじゃあありませんw)

えぇ、、どんなカッコいい素敵な賃貸物件を作っても立地が悪ければ部屋を埋めるのにとても苦労するんです。。。

当然、業者はそこの堀を埋めるべくサブリースを提案してくるのですが、空室になったときの補てん分の原資はどこから出てくるのか?って考えるとそれは建てたオーナーがこの業者に支払ったマシマシの建築代金や月々になんだかんだと抜いていく様々なフィーです。

その原資だっていつかは使い果たしてしまうので足りなくなれば「残念ですが原資が尽きたのであなたとのサブリース契約はここまでです」って言い出すのは明白。(ま、面と向かって「原資が尽きた」なんて言ったらオーナーにぶん殴られるのでここは「契約書に書いてある通り家賃変動が著しい場合はサブリース料金を見直すって小さく書いてあるでしょ」って開き直りますけどねwww)

しかし、困ったことに(困っちゃいませんがw)人によっては立地がやたら良くてサブリース契約をしてても空室になると原状回復中に申し込みが入って空室期間が恐ろしく短い物件というものを手に入れる人もいます。

こういう人が存在するので業者は「ほら、ウチで新築やってる人はこんなに儲かってる人ばっかりなんです」と吹聴し、どこかののド田舎の畑にレ〇パ銀座と呼ばれる新築物件を量産し「入居者募集中!!!」と少々破れかかったノボリが上がってる物件の客のことは一切触れずに猛烈な絨毯爆撃営業を仕掛けてます。

この積み重ねが今になって諸問題を生み問題視した国交省が規制の網を掛けようとしているのですが、、
いかんせん、あまりに遅すぎます。。。(この7年間でサブリース系大手業者がどれだけの破産予備軍を量産したかと思うとホント、もっと早い段階で規制掛けて欲しかったです)

もしかしてですが、、
これってかぼちゃクラスのクライシスが無かったらやっぱりサブリース問題って取り上げて貰えなかったんじゃないでしょうか?(そう考えるとかぼちゃ問題を連日にわたり徹底追及してた朝日新聞の記者はホントに偉いですw)

さて、話は戻りますが、
さっきの「スプレー缶をたくさん買ってくれた支店を表彰してる」ってあたりを見ると不動産業界の闇ってまだまだ奥深いってお分かりいただけると思います。(えぇ、、表彰してるってことはスプレー缶ビジネスってのはすでに広く定着してるってことでもあるんですがこの市場規模、、一説によれば年間10億円規模らしいです)

こういう不動産の闇の話ってのは一般には出回らず、出回るとしたら被害が拡大してからってのが定説なのでその出回るまでの間に引っ掛けられた人は大抵の場合、泣き寝入りします。(えぇ、、「投資は自己責任」って言葉で片付けられてしまいます)

だからと言ってネットの記事ばっかり探すと平気で間違ったこと書いてる記事にも出くわし結局、変なことを覚えてしまい結局、「こういう人は不動産投資に失敗する」なんて記事を見つけて「あー、、これって俺のことじゃん」と憂いその間違った正しい道へと導こうとする人をメンターとして慕ってしまい更に泥沼に嵌りますwww。。(ホント、こういう人絶対多いと思いますよw)

ワタクシも「俺様の言ってることが一番正しいことだ」と思ってブログを書いてはいませんが、ワタクシの場合、20年くらいの時間を費やして得た不動産業界での闇や泣きたくなるような思い出をブログに綴り注意喚起するスタイルなのでネガティブすぎるところはあれどそれなりに真実の欠片くらいの話は書いてるつもりです。

それを読んでる人がその欠片を繋ぎ合わせて自分に合うように変換してスキルとして活用してるからウチのブログ読んでる人って失敗してる人が少ないんだろうと思ってますが、出来ることならそう言う人ばっかりな世の中になって不動産投資に目覚めた人すべての人が大儲けしてくれればいいなと思って長いことブログを書いてきました。

7年経ってやっとそう言う人ばっかりが周りに集まってくるようになり飲み会で集まっても誰一人不動産の相談をしなくなる(「なんか聞きたいことねーのかよ」って聞いても「今困ってることはない」って言われるようになりました。。なんか悲しいですw)という事態になってますが、もっとたくさんの人に「は?オマエなんかに聞きたいことはねーよ」と言われたいし、「オマエラ儲かってんなら寿司くらい奢れ」と言ってみたいですw

今週は健美家さん経由でこのブログへのアクセスが多そうなので書かせていただきますが、
不動産の正しい情報は非常に断片的に世の中を飛び回ってるし、その正しい情報には鮮度がありしばらくすると廃れてしまうので常に新しい情報にアップデートしながらやらないとたちまち変なメンターに引っ掛かったり妙な業者に囲い込まれて気が付いたら泥沼に叩き落とされるなんてことが多いです。

えぇ、、
この真実の欠片を効率よく集めて自分で自己解析し常に正しい方向に向いてる人に不動産の神様は微笑んでくれるものなんです。
(今日は健美家読者の方に見られてると思いカッコつけて終わってみますw)


・・・


・・・


ま、あれです、、


そんなこと書いても不動産の神様が停滞前線のように居座り、何やっても失敗しないって人もいるんですけどね。。(繰り返しになりますがこういう人の成功列伝だけが世に出回るので騙される人が多いってとこにワタクシ、非常に憂いを感じつつ今日のブログは終了ですw)



この勢いなら明日も更新出来そうな気がするんじゃんw

COMMENT

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No title

 何かまたブログ始まったみたいで嬉しいですね(笑)今日のブログの意図は分かった気がします。ええ、もちろん気だけなので当たってるかは分かりませんがチャレンジしようかな?と。

No title

団員は健美家の記事と連日のブログアップで恩恵を受けていますね!

No title

失敗しない(まだスタートしていないww)

やっぱり

ブログ面白いです!!
真実の欠片…
明日の更新も期待してます!!

No title

連投期待しております(●´ω`●)

あと
アパマンの爆弾スプレー怖いっす。。。

先祖伝来の土地を守るために始めた賃貸経営のはずなのに、気づいたら自宅まで無くなってた。って、笑えないですよねw


そー言えば、さっきアパマンの社長ひたすら謝ってましたよwww
店舗改装するからスプレー缶を処分した。とか意味不明な事言ってましたけどw

欠片集め...

少数の成功者の陰には、多数の失敗者の亡骸が、
死屍累々と築き上げられていますよね...(^^;

そんな中でも過去ログ漁りながら欠片集めしているつもりですが、
中々うまくピースをハメられず、悶々とする日々が続いています...( ̄▽ ̄;)
まぁ、最近は若干サボりぎm...

・・・

・・・

えーと、、
とりあえずあと2回のケンビヤ対談も楽しみにしています。。

No title

本当に今日の記事も真実の欠片ですね。
豪華管理プラン、あるんですね。勧められてなくて良かったです。でも知らなかったらそれも頷いてしまったでしょうね。
スプレー缶も、諸々の意味で本当に怖いです。
真実知ってれば対処も探す努力ができますね。ありがとうございます。

No title

今更、賃貸不動産経営管理士が設置されても、意味ないですよね・・・宅建よりはるかに賃貸管理の参考になりますけど

次は野菜工場でサブリースみたいなのが広がると言われてます。
ひどいはなしだ。

No title

うちもしがない土地活用系建築会社ですけど、D東とかSターツとかT松とかに「〇〇さん(うちの会社)と同じ値段で建てますよ」と言われて「あっちのが家賃設定高くて利回りよいから」と契約持ってかれたこと多数です。結局その後に工事費の追加請求バンバンくらって何千万円(下手したら1億)もってかれて引渡し後2年でいきなり家賃見直しもされたって話を聞いてます。だから言ったじゃないですかー(今更泣きつかれても知らねーよそのまま〇ね)って感じで何とも言えない気分ですけど、そうやって詐欺みたいなことして金稼いで会社でっかくされちゃうとこれから建築需要どんどんなくなっていって結局体力勝負になって悪が生き残るんですよね。役人や政治家がちゃんと仕事しないせいで正直者が馬鹿を見るんで、やっぱ取れる時に馬〇地主から絞りきるのが賢かったのかよって、かなり虚しい気持ちでいます。今やD東なんて賃貸業界の大御所面して色んなことやってるじゃないですか。本社ビルに飛行機突っ込んで全員〇ねって思いますね。

No title

連投ありがとうございます。

ケンビヤ対談とあわせて一日一記事以上のペースで何かちょっとお得感(?)が。

でもケンビヤ対談、あのレベルではもはや毒も刺激も感じない私って何かが麻痺してますか?(汗)

遊ばれてる?

健美家3回目の記事より。

森野さん( 写真はイメージです )
岡元さん( 写真はご本人です )

健美家に遊ばれていませんか(笑)

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