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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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たまには得する情報でも書いてみます。。。


まさか不動産投資ブログで「鶯谷デッドボール」のネタを拝むとは思いもしませんでしたww

こんにちは。

先週、仙台でのセミナーで「築古戸建て物件の指値術」なるものをお話しさせていただきましたが、、
無謀にもその手法を早速試した方がいらっしゃるそうです。。

(ここから引用)
□森野 狼太郎(もりの りょうたろう)様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:○○○○○○○○(○○○○○○○@gmail.com)
日付:2018/10/17 20:14:52
件名:なんと買い付け通りました
ホスト:
--------------------------------
狼旅団のNo○○○
○○です。
お世話になります。
仙台のセミナーに参加させていただきました。
早速、今日ですが
第4章の複合技を使ってみたところ
(作○○の○○○ッ○○テクです)
なんと、150万から80万への指値が通りました(w
セミナーで閣下の
言うとおりにやってみたのですが、
いやあ、再現性のあるテクニックですね(w
ありがとうございました。
--------------------------------

(引用ここまで)

・・・・

・・・・

うーん、、、

何と言ったらいいんでしょう。。。


ホントに実行に移す方がいるとは思いませんでしたwww


しかしあれです、
これでワタクシの手法は再現性があるということを証明出来たわけですからめでたしめでたしですねw(ってか仲介さんにホントにワタクシが教えた感じで横柄に接したんでしょうか?www)

特に最近は融資が厳しくなって億超えの物件なんてそうそう融資も出ませんからこの手の築古戸建てを狙ってる方、ぜひともこの手法をお試しください。(幸い、ワークマンでは最近その手の商品が非常に充実してるそうですからw)

さて、話は変わりますが、
これは昨日知ったお話しです。

ウチのレジの募集業務はここ数年エスパー君が一手に担ってやってるのですが、先月の決算の時に見せて貰った資料でウチのレジの賃料収入が新築時よりも高くなってることが判明しました。。。(年間賃料2000万が2030万くらいになってるイメージです)

本来であればこのレジは築7年を超えてそろそろお肌の曲がり角を迎え、経年劣化や近隣の新築物件との戦いなどもあり賃料も下がってるはずなのですが、ウチのエスパー君、、

下げるはずの賃料をちょっとづつ上げて募集していたそうでそれが数年の入退去の繰り返しを経て結果的に新築時の募集家賃を上回ってるんです。。

やり方としては
①家賃130000円で募集している部屋の募集賃料を132000円に再設定
②仲介には「132000円から5000円の値引きまでは自由裁量でOK」と通知して客付け
③しかし結果的にほとんどが満額の132000円での申し込み
④7年前の賃料から2000円アップ
⑤調子に乗って130000円の部屋で今度は135000円で募集
⑥多少指値は入るが押し返し1000円引きの134000円で成約(実質的に4000円アップ)
⑦こんなのをコツコツ繰り返し新築時の賃料収入を上回るww←いまここ

そうやって今のレントロールを見ると7年前に最初から入居してる居住者の賃料がダントツに安く見えてしまうのですが、このダントツに安い賃料でさえ当初、あちこちの仲介さんから「え?こんな賃料じゃ決まるわけねーだろ」とバカにされた賃料なので「これはあちこちで我々の実力を自慢してもいいんじゃね?」と思い、喜び勇んでFBで自慢しました。。(もう、あれです、、こんなエスパー君を褒めて褒めて状態ですww)

しかし、とある書き込みを見てこの事態がなぜ起こったのか理解出来ました。。

「それってインフレのせいじゃねーの?」(byわくわくりっち)

・・・

・・・

言われてみれば確かに7年前ってまだまだ株価も低く、世の中はまだ不況のど真ん中と言うか、震災の影響のありなんとなく冴えない時期でした。

それがアベノミクスやなにやらで株価も上向き、あちこちの会社の業績も良くなりインフレが起こっているから家賃が上がったって考えるのが妥当なようです。。(ホント、ワタクシ、、わくわくさんに「それってインフレのせいでしょ?ww」と言われてなければTwitterでもさんざん自慢してTwitterの中の人から「この狼ってやつ、、こういうとこに気が付かない程度のバカ不動産屋なんだろ?ww」言われ炎上するところでしたww)

となるとこの家賃上昇って別にウチの物件がモダンでカッコ良くて、、なんて話じゃなく単にインフレで賃料相場が上がってるからそうなっただけのこと。。。(えぇ、、エスパー君がやってたことが時代の流れに偶然ハマったに過ぎません)

ワタクシも不動産の家賃と言うのは時が経つにつれて下落するものだと思ってましたが、インフレっぽくなると家賃って上げることも出来ちゃうんですね。。。

と言うことでここ読んでる皆さん、、
モノは試しで募集賃料をちょっと上げてみてはいかがでしょうか?

仮にその上げた家賃がマーケットから受け入れられなければ上げた家賃から当初の家賃差までバッファーを効かせてその家賃さ分を「裁量」として仲介さんに「ここまでなら値引きしてもいいよ」とでも言っとけば仲介さんもお客さんもなんとなく得した気分になるかもしれないし、うまくいけば1000円くらいの値上げに成功するかもしれません。。(但し、専任の管理会社とかだと元の家賃を知ってるのでダメかもしれませんが一般媒介であちこちに募集を依頼しているオーナーだと案外通用する気がします)

えぇ、、ウチみたいなそろそろ築年数も経過して競争力が無くなってきた物件で出来たんですから皆さんの物件で出来ないわけがありません。

それにあれです、、
最初に書いた指値術がホントに通用するって言うんですからこれが成功しないわけありませんってwwww正直、この指値術の方が眉唾でしたもんwww

と、本日はまだどこでも書かれてないお得技のご案内でしたw(お試しいただきうまくいったらご報告お願いしますw)




但し、失敗してもこっちに文句言わないで欲しいんじゃんw

COMMENT

賃料交渉術...

はじめにお高め設定の賃料を見せておいて、
交渉で値引きすることで、
お得感を感じさせるテクニックですね...(^^;

言うのは簡単でも、実践して成功するかどうかは
時の運ってところでしょうか...(^^;

売買時の指値幅を見切って、
売り出し時の金額設定するのも
似たような感覚なのかもしれませんね...(^^;

No title


次回更新で、賃料を上げる機会を逃さないようにしたいです。

冒頭にあります「鶯谷デッドボール」の記事を再読しましたら、行った事がある方からのコメントがありました。欠点がある物件を生かすと締めくくられていて、前向きになります。ありがとうございました。

No title

 その指値術はやってみたいと思いつつ、やはりある程度は雰囲気がないとダメだろうと実行に移せてません。賃料は意外ですね、インフレっていえばインフレかも知れませんが経年劣化を考えたらやはり成功かと。

家賃、一度入ったら動くのめんどくさくて出ないのを見込んでの戦略ですか。
時代にピッタリですね。さすがエスパーさん。時代読むのが上手いんですね。
入居者さんも野菜の高騰とか株価がなんちゃら、ってとこでしょうか。
私も下がるものだとばかり思っていました!

店舗ですが、5万円の値上げに成功しました!インフレのお陰だったんですねー!

No title

不動産投資ブーム、7年前よりも賃料が上がる、すべては日銀の金融緩和の結果というのは、その通りだと思います。FRBが利上げに向かっているなか、日銀はいつまで金融緩和を続けられるのか、政府の消費税の増税がその流れを大きく変える気がします。

と、マジメに書いてみましたが、冒頭のデッドボールのリンク先を怖いもの見たさに「のぞき」に行ってみました。
顔がすべてモザイクの時点で怪しさ満点、中にはルーキーが(61)って.........。
まさか、ここでちょっとは女心を学んでこい!っていう意味じゃないっすよね?

インフレ

家賃が上がるようだと、いよいよ本当にデフレ脱却できた
感じがしますね。
最近退去がないので、出たらUP試してみよう・・・

No title


狼師匠の物件は儲かりまくりですね。
お父さんかっこいいー

不動産のプロが運営すると家賃上げられるんですね。
ウチの物件は更新料半額、オーナー負担でエアコンもつけました。(白目)

親父の年金と酒代だけなんとか捻出できてるのでヨシ。

賃料値上げについて

確かに、閣下と同じ時期に建てた設備が一通り整っている見栄えの良い物件は、新築時よりも募集家賃が上がってます。
わたくしのエリアは子育て層に人気なので、そこに特化した物件は特にです。

更新時も賃上げ

葛飾区の物件ですが、前オーナーがいまのマーケット賃料10万円のところ8万円で貸していたので、更新時に「賃料値上げのお知らせ(8万→9万)」を送りましたところ成功しました。駐車場も2万とれるものを0.5万で貸しているので、強気でした。
J-REITをみてもらうと分かると思います。
オフィスの賃料成長率は目が覚めるものがありますが、住宅も負けずに都心6区、23区物件を中心に賃料増額しています。(地方物件は状況変わってないです)
入替時は当たり前で、更新時でも上手く賃上げし始めているのが今のトレンドです。

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