FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「狼旅団 森野狼太郎」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
04 | 2020/05 | 06
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 - - - - - -
検索フォーム

あれ?一兆円しかフカしてなかったの?ww


会社の机の掃除したら段ボール二箱分がゴミでしたw

こんにちは。

3日ぶりにブログ更新でございます。(ってか長期休暇取ったつもりでしたが3日しか休んでねーじゃんw))

そんなお休み中、、
日経新聞でスルガさんの記事をうっかり読んでしまいすっかりお休み気分も吹っ飛んでしまいましたが(記事読んだら休んでなんかいられない気分になって会社に来ちゃいましたw)

え?

なんですか?

スルガさんの不動産融資2兆のうち1兆がフカし融資だったって言うんですか?ってか「あれ?意外に少ねーな」と思ったのってワタクシだけじゃないはずですw

ただあれです。
全部の融資が焦げ付いてるわけでもないでしょうし、家賃さえきちんと入って来れば返済原資くらいにはなるはずなので仮に1兆がその手の融資だとしてもなんとかなるでしょう。

えぇ、、家賃さえきちんと入ってくれば、、、ですけど。。。

と言うのも新聞には書いてませんでしたが、ワタクシの感覚的には、
①売主2億で売り出した物件をサンタメ屋が25000万で売却(ってことは一般的な銀行での評価は17000万前後)
②借り入れは25000万なので一般的な銀行評価の17000万前後まで残債が減らないと売却損が生じるから売れない
③そこまで返済が進むには10年以上掛かる
④それまで返済原資分の家賃を取り続けることが出来るのか?
⑤またそんな時に建物の不具合で金が掛かったらどーすんの?

って気がします。(だからワタクシ、保有耐性がどうのって口が酸っぱくなるくらい言ってるんですってw)

恐らくですがこの手の融資で物件買ってる人は地方の築30年前後のRC、S造物件をフルローンかオーバーローンで買ってるはずなので今から残債を何千万も減らせる10年以上あとまでこの物件を保有してれば当然、大規模修繕の時期になるわけですが特に怖いのがエレベータ―付き物件。。(ちなみにこのエレベーターが新耐震基準後の耐用年数を超えるってのは日本の歴史史上初めての事例なのでこれも先日セミナーでお話しした「未知の領域」に該当します)

メーカーは築30年経過くらいの物件に対して「部品が無くなるので更新工事してください」とアナウンスしてはいますが実際のところはまだ部品が完全に尽きたわけではありません。(今から無い無いって言ってないとホントに無くなったとき大惨事になるので今のうちに無い無い言って早期の更新工事を促しているわけです)

ただ部品の生産はすでにしてないのでホントに部品が無くなれば代替品でもない限り更新工事を要求してくるか言うこと聞かないオーナーには「安全上の理由」でエレベータ―自体の運行を止めに掛かります。(ワタクシ、前にホントに運行止めた7階建ての物件を見たことありますが、5階以上の部屋が一気に空室になってました)

この時の「更新工事はまだ部品があって騙し騙しでもエレベータ―を動かせる今」とは違い、メーカーも「更新しないなら安全面で問題があるので運行止めます(さてどーする?)」なんて強気の営業スタイルで来るはずだし、その頃になると今までなんとかして金を掛けずに延命してたオーナーがビビッて一斉に更新工事を始めてしまいさながらメーカー側に「更新工事バブル」が起きちゃうかもしれません。

そうなれば業者の言い値が通ってしまい今ならまだ1000万掛からない工事でも1500万くらい平気で請求してくることも充分予想されますし、そんな頃に部屋に空室が目立って来ちゃえばここで返済原資に穴があく可能性も急浮上してきます。(建築ラッシュ時の職人単価で痛い目見てる人も多いでしょうからこのくらいはわかりますよね?)

また、当時、2億で売ろうとしていた売主さんのことを考えると2億でギリギリ収支が回ると思って2億で売ろうとしてたはずなので(さすがにそれ以上だと収支が回らないから誰も買わねーだろって感じの値付けしてるはずですもんw)これを「手金が要らない買い方スキーム」であるサンタメでフカした融資25000万で買ってる最終エンドさん、、収支的にも「融資期間が長いからなんとか回る」って感じ買ってる最終エンドさんはこの手の大規模出費が発生する時点でニッチのサッチもいかなくなるはずです。

先日の日経新聞に書いてあった「融資先の経営が順調な物件も多いためスルガ銀の財務悪化に直結するわけではない」って話はこのあたりの問題まで気が付いて書いてるわけじゃないでしょうからその時になって「結局、ほとんどが焦げ付いた」って話になったとき、日経さんがなんて書くのか今から注目してます。(ってかそんなの今から10年後くらいだから誰も覚えちゃいないと思いますけどw)

何度も言いますがこのフカし融資の話。。
今回はスルガさんだけがやり玉に挙がってますがこんなのはまだまだ氷山の一角でしかなく、そのフカし融資で物件買ってる人のほとんどが「単に融資期間が長くてCFが出てるように見えてるだけ」なのでこの手の物件が築30年過ぎて残債がいつまで経っても売れる金額を下回り続けると今は「保有耐性」と言う握力があっても段々その力が衰えてしまえば・・・・って話でしかありません。

そんなヤバイ融資がスルガさんだけで1兆円分あるってことがわかったわけですからそれ以外にある巨大な氷山(例えば一物件一法人みたいなので一気に物件を買ったやつ)あたりでオーナーの握力が低下してきたら、、、、と考えただけでワタクシ吐きそうになっちゃいます。(だってここが火を噴いたら焦げ付き融資の額が一桁変わっちゃいますくらいのスケールですからw)

そんなワタクシ、
今週は家で過去ログの整理してたのですが、その過去ログ読み返すとかなり前からこの件に散々触れてたことに気が付きました。

それでも最初の頃は「ここまでブログで書いちゃヤバイかなー」と思い○○伏字で書いてましたが誰も気にしてくれないので段々と伏字じゃなくなる書き方に変貌を遂げ(ス○ガがスルガと表記するようになったのもかぼちゃで記事が大量に出回ってからですからw)これで今まで実名表記を一度もしたことがない「水戸大家さん(連載1996回目にして初めて実名表記してみましたw)」などの仲介業者さんとの日々の出来事あたりをブログで書くようになれば今回の一連のヤバイ融資騒動はほぼすべてを網羅出来るはずです。(かぼちゃ系販社やサンタメ業者さんもかなり無茶なフカし融資をやってましたが仲介レベルで融資をフカして客付けしてたってとこは意外に少ないんですw)

今思えばあの時、もっと具体的に実名と手口を書いてればここまでヤバイ融資に手を染めてしまう人も多くはなかったのかなー、、とも思いますが(団信通すのに無認可並行輸入モノの降圧剤をお客に飲ませるなんてエゲツないことやってたサンタメ屋さんもいましたっけww)、、、、、

よくよく考えたら
そういう人の信者の方がこんなネガティブな塊みたいなブログをわざわざ読むわけないですよね?ww
(「むしろ狼ってやつの方がおかしいこと言ってる」って思われてたに違いありませんww)



いや、ブログで書いてたからこそ1兆円くらいで済んだのかもしれないんじゃんw

COMMENT

No title

今日の話を聞くと今後10年以上は
不動産の価格は下落方向に行くように
感じられますが、エレベーターの問題がある
一棟不動産と無い小粒な不動産とでは別の
見方をしないといけないのかな?

No title

祝!実名表記。
このブログで救われた方も1兆円規模でいるはずです。

あら?やはり書かずにはいられないんですね。
狼ブログで知った、スルガ〇〇ショック、歴史が繰り替えれるような気がします。日銀黒田の金融緩和も限界に来つつあると漏れ聞こえるし。
そもそもスルガがフカさざるを得なかったのも、日銀の金融緩和とマイナス金利によるわけで。
閣下のいうとおり、未知の領域がせまる足音が聞こえてる気がします。

実名&赤文字!

こっちの方がドキドキしちゃいますよ!
黒文字なら、さらっととかあるかもしれないのに(笑)。
ってことで、スルーしておきます。
一択銀行の休日相談会投資信託購入で行くことにしたら、不動産投資で融資受けるなら何かやっておくことはないか聞いておいて教えてください、と言ったら融資担当とも逢うことになりました(笑)。か

たしかに

このブログのおかげで「ちょっと失敗しちゃった、テヘ」で済んだ人は数えきれないんじゃないかと思います。

江頭似の傲慢エリサーのその後

スルガと3為で地方鉄骨8%を押し込まれた江頭似の傲慢エリサーの話がありましたが、あの方はその後どうなったのでしょうか?
ふと思い出し気になってきましたw

氷山の一角...

かぼちゃ騒動以来、すっかり槍玉にあげられてしまっていますが、
全体からみれば、まだまだ氷山の一角でしかないぐらい
闇が深い世界ですよね...(^^;

新耐震や平成への元号切替以降の老朽化物件が増加する中、
続々と「未知の領域」が出てくるこの状況...

このまま「臭いものに蓋」をして逃れるのか、
はたまた蓋を塞ぎきれずに、
未曾有の危機まで発展してしまうのか...( ̄▽ ̄;)

行きつく先を想像しつつ、
今後の情勢を眺め続けようと思います...(^^;

No title

2周目に入って最初の方で、「おー伏字の□ □ に入る文字がわかる!私、ちょっとだけレベルアップしてる?」って感激しつつ、「ん? でもこの程度をわざわざ伏字にするの?(4年後の今は思いっきり書いてんじゃん)」とも思ったりした記憶があります。

やっぱりだんだん書き手も読み手もいろんなものが麻痺してくるんでしょうか。

とりあえずブログ史上初の水戸大家さん実名表記w
なんか意味もなくうれしいですw

No title

 え~と1兆円で規格外なんですが桁が変わるってどんだけでしょう(笑)でもこのブログで救われた人多いと思いますよ。ネガティブとはいえ高確率でやってくる話しばかりですから。

No title

水戸大家さん聞いたことありますねw
実名出した方がリアルで面白いと思います(無責任)

No title

物件買う前に狼師匠に相談すれば助かったのに・・・
断ったら半年も不動産屋に詰められましたが・・・😭😭😭

他の地銀信金さんだって

スルガまでではなくともの無茶振りもあったはず。
金融庁には一斉調査してほしいなぁぁ!
先代の意向で売り時を逃がしたわたくしのやっかみです、はい(^_^;)

No title

今回の記事、狼さんらしくて面白かったです( ˊ̱˂˃ˋ̱ )
銀行の焦げ付き額は時間とともに増えそうですね

祝実名

責任問題を問われる前に廃業してしまう水戸大家の足の速さには驚かされます。
法人が無くなった後は、元法人の代表者に責任問題を追及出来るのでしょうかね

スルガだけは

ここにきて4.5%で貸しているところが効いてきそうですね。

10年で元本の2割、利益が4割回収できますから、まず焦げ
ついたとしても債務超過に陥ることはなさそう。

逆に、低金利で同じスキームやってしまった銀行は結構
厳しいことになりそうな・・・^^;

EDIT COMMENT

非公開コメント