FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
07 | 2020/08 | 09
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 - - - - -
検索フォーム

望外な沙汰。。。


本日は最後にエスパー君への業務連絡がございますw

こんにちは。

今から2年くらい前に買った三茶某所のシェアハウス。。

これを当時現金買いしてシェアハウスとして運営しておりますが管理も運営もすべて丸投げな関係で現地にほとんど行かない状態でも毎月50万くらいのお金がチャリンチャリン入って来る親孝行物件と化しております。(ま、その後、本物件を巡って脱税の疑いを掛けられ疑惑を晴らすのに膨大な時間が掛かりその原因となったクソみてーな内装屋に対しての恨みの炎は未だに消えていませんがwww)

そんな親孝行物件ではありますが、本物件には一つ問題がございます。。

えぇ、、物件が再建築不可のため担保価値がない事です。

この物件は建築基準法上の接道義務である2m接道を果たしていないため再建築不可の状態なので融資も引けず仕方なく現金で買ったのですが、おかげさまで運営の方だけは常に満室状態なのでこの物件が担保価値が無くても放っておけばそのうち出した現金も戻って来るだろうと2年近く放置しておりました。

とは言え、本物件、、
隣地所有者様とはシェア運営上の安全確保のため(消防法上、2m幅の避難経路確保が義務なんです)敷地延長で2mに足りない部分に対して通行承諾と言う形で代価を支払い10年契約で賃貸借契約を締結し一応書面上では2m接道確保にはなってます。

そんなこんなでこの物件を保有し続けているわけですが、
先日、とある銀行とお話しした際に、「この通行権を確保した部分をちゃんと明示出来れば担保として見てもいいですよ」と言われました。。

・・・

・・・

するってーと、、あれですかい?

借地なら楽勝で担保価値として見てくれるのはわかってますが、通行権の状態でも2m接道として見てくれるってわけですかい?ww

と、さも驚いたフリをしてますが、実はこれカラクリがあって
この物件、建物が老朽化して建て直しした際に通行権の契約で交わした契約書だけで再建築の許可を貰った過去があるんです。。(想像するに役所の建築課とは相当揉めたと思いますが一度建築許可が出てるとそれが前例となり次も許可が出ちゃうんです)

そんな再建築可な状態になれば腐っても三茶エリアだけにそれなりの担保評価で見てくれるわけですが借地でもない見た目に2m接道ってだけでそう評価してくれるのは我々からしたら望外の沙汰でございます。。。

更に詳しく銀行様に聞いたところ、「2m接道が客観的にわかるよう測量屋さんを入れて境界に杭とか鋲を入れて測量図作ってくれたら大丈夫」ってことなのでワタクシ、先月より隣地所有者様にお願いして2mの位置に境界鋲を入れさせていただきました。(ってかこの話、買ったときから隣地所有者様に「境界入れますよ」って言ってたのですが、担保評価して貰えないのに境界入れてもお金が無駄になるだけとずっとやってなかっただけなんですけどねw

費用的に約30万くらい掛かりましたが、先日、その銀行にその測量書類と土地の賃貸契約書を持ち込んだところ、
「4000万くらいまでは共担で見ますから好きな物件持って来てください」
と夢のようなお言葉を賜りました。。。

えぇ、、
再建築不可物件でも時としてこんな奇跡が起こるんですw

と、ここまでをまとめると
①再建築不可の戸建て物件を買う
②隣地から2m接道に足りない分が買うか借りれないかを検討した
③同時に金融機関に「借地でも融資対象に見てくれるか」を打診した
④イケるとわかったので隣地様に境界を入れることをお願いした
⑤2m幅分の敷地を確保して杭を入れて測量図を作る
⑥銀行に持ち込み共担の扉が開くw←いまここ
って流れなのですが、

ただこの際に、隣地の家の軒とか屋根がその2m接道の敷地上にはみ出てると再建築の確認申請の際に「隣地の建物が接道敷地にはみ出してるからダメ」なんて言われることもありますので②の段階で敷地と隣地建物の関係を確認するのは言うまでもありません。。(隣地が再建築時に引っ込めるって覚書じゃダメと言われることも多いですよ)

そんな訳で、、中央線某所の鉄骨レジを買う時にウチで持ってた共担を全部使い切ってしまってただけにこの新たな共担枠の出現は我々にとって非常にデカいわけですが、、、

今やあの楽○様でさえ神待ち出会い系サイトと揶揄されてる惨状を鑑みればワタクシごときで買える物件なんざあるわけもございませんってww。。(楽○どころか業者系上流物件でさえ見るからに盛り盛りな想定利回りばかりなのでこれじゃ手も足も出ませんwww)


逆にこの物件、、出口での融資付けが出来るようになったので一瞬、売却して利確、、、、とも浮かんだのですが、
それってせっかく育てた金の卵を産むニワトリを殺しちゃうみたいなことですからやっぱりこの物件は温存して共担組める新規物件を買うしかないんです。。。(たった5000万の投資で年600万も生むニワトリを2年で殺しちゃアカンです)


と言うことでエスパー君、、

少々回りくどくなりましましたが今年の夏休みはほとんど無いと思っておいてください。(明日からのキミの主任務は日本中の業者に架電するブツ上げ業務でございますよww)



業者も休むお盆の3日間くらいは休んでもいいけどそれ以外は全部出勤なんじゃんw

COMMENT

オチが何かと思ったら...

うれしい悲鳴ではあるものの
夏休み返上でブツ探しとは...( ̄▽ ̄;)

エスパーさん...
既に国外逃亡済みだったりして...(^^;

No title

 これ系の話は土地の死活問題ですからね・・・有名な話なのでご存じのかたも多いと思いますが借地を勝手に使った建築確認はダメとの判決が世田谷区でました。当たり前と言えばあたりなんですがその世界の型には衝撃的だったとか。

以下参考です。
https://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/building/column/20150209/691469/?P=1

あ、もう辞めるんで大丈夫ですw





二代目水戸大家さんの社長に就任するって、こないだ言いましたよね??

聞いてませんでした??

共担

担保になったのは非常に大きいですね。
融資絞られたときに手のひら返されないかちょっと心配
ではありますが。(内規が変わり担保不足です、とか)

共担で組むと後の身動きとりにくそうで嫌だったのですが、
良い物件が出たならまずGetすることを優先した方が良い
のでしょうね。

ちょっと考えなおそうかな。(・∀・)

No title

寝落ちしました><
通行権の確保で再建築、すごいです。ウルトラC的な。
役所とか、担当かわると全然異なってしまうのが怖いところですよね。不動産業者さんも真っ青な。
銀行の投資信託担当さんから最近電話ないので(NISA枠の関係で)情報いただくのと兼ねて電話してしまいました。異動まで当分よろしくお願いします、と言われました(笑)。

EDIT COMMENT

非公開コメント