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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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駆け込み需要の話。。。


どう考えても例年並みに一か月の夏休みなんか取れそうもないですw

こんにちは。

不動産融資が曇り空になって来たのと同時に来年は予定通りなら消費税が10%になる関係で我々の不動産業界もなにやら暗雲が垂れ込めて参りました。。

と言うのも、
不動産融資が出にくくなると大抵の業者さんは融資が出る物件にシフトします。(最近、区分の売り物件ばっかり扱うようになったワタクシ、掛かって来る物確電話を聞いてると昔は億単位の一棟モノばっかりやってたサンタメ屋さんがこの手の物件にシフトしているのがよくわかりますw)

この「融資が出る物件」と言うと代表格はロットが小さい区分系一般サラリーマンが普通にローンが組めるロットの実需系物件などが挙げられますが(前者は2000万以下の中古区分レジで後者は6000万以下くらいの実需物件)、過去の事例を顧みるとこんな物件に群がる業者ばっかりになると決まって詐欺に近いようなやり方で物件を売ってしまおうと考える輩が現れるものなんです。。

恐らく、今まで一つの取引で何百万~数千万稼げていたものが100万単位かそれ以下になってしまい「低ロットの物件でも一気にかっぱぐ方法はないものか?」と考えるよからぬ奴が妙なスキームを考えてしまうからではないかと思いますが、、、

これに来年の消費税増税をうまく使って「ほら、急がないと増税分損しちゃいますよ」と煽り駆け込み需要を刺激して一気に売り上げを伸ばそうと目論むパターンが一番考えられます。

えぇ、、
こういう煽り時期は「とにかく急がなきゃ」と考えちゃう人も多くまさに業者の術中に嵌ってしまう人も少なくないんじゃないかと予測しております。(サンタメ取引が滅亡したと思ったら今度はこんなのが流行りそうです。。。)

特に新築系の物件などでありがちなのが
消費税増税時期に間に合わせようと顧客を煽り、なおかつ消費税増税前だから職人の手配も難しくなることを利用して結局増税後に普通にやった価格より高くつく、、なんてケース。。(一番可能性が高いのが消費税還付絡みの木造新築アパートや駆け込み需要での実需系新築戸建てあたりでしょうか?)

以前に消費税が5%から8%に上がった時も駆け込み需要がありましたが、この時も結局、消費税増税直前の駆け込み需要時が一番高くなってしまい8%に増税後しばらくしたら一気に価格が下がり「これならむしろ消費税が上がってからの方が安かったんじゃねーの?ww」って現象が起きました。(職人さん単価が増税後に一気に下がってしまったという現象が理由じゃないかと思いますが)

またこういうニワカ繁忙期ほど手抜き工事が横行します。(えぇ、、なにしろ増税時期ってのは日程の勝負なので何が何でも間に合わせようと無茶して引き渡そうとしますからねーw)

しかも今回は不動産融資が厳しくなってる関係で業者さんによっては資金繰りが苦しくなって先行して代金を受け取りたいって気持ちに傾く可能性も高いです。。(取引件数が融資の影響で少なくなる可能性があるので業者さんも資金繰りが苦しくなるんじゃないかと)

ま、あれです、
手抜き工事でもちゃんと完成してくれればなんとかなりますが、これで完成前に業者さんが逃げちゃったりすれば何のために消費税分の費用を浮かせようって話だったのかわからなくなってしまいます。(たった2%の増税分を浮かそうと思ってやった話が何千万もの損害で終わっちゃ泣きっ面にハチでございます)

ちなみに土地が更地の状態で建築業者に金払って持ち逃げされるレベルであればまだ手付金くらいしか払ってないし基礎も出来ていなければその業者を諦めて別の業者に再見積もりして貰い新たに工事して貰えばいいのですが、、基礎が出来て更に上物の工事まで進んでしまうとそこから引き継いで工事をしてくれる他業者も「悪いけどウチが工事する前の部分は保証出来ねーぞ」となり本来得られるはずだったPL法の建築業者の補償範囲からも外れてしまいます。(建築士さんに聞いたところ大抵の場合、「保証範囲外」の覚書を交わすことになるそうです)

当然、新築であってもその部分の保証が無ければ普通の新築並みの価値も無くなってしまうし、途中からの引き継ぎ工事は建築費も増大しがちで当初の利回りを大きく下回る可能性が高いです。(だって倒産寸前の会社が施工した工事ですからそこまでの工事でどんな手抜きしてるかわかりませんってw)

そう考えるとこの「消費税増税前になんでも急いでやってしまおう」って発想も考えものなのですが、だからと言ってみんながみんな「増税前の駆け込み需要に乗っかると高くつく」なんて思い様子見しちゃって今度は増税で2%上がったところに職人不足が起き増税分+建築単価アップなんてバカみたいな目に遭うかもしれませんww

と、そんなワタクシ、「増税後の方が絶対得なんじゃん派」なので大規模修繕も新築も増税後のほとぼりが冷めた頃を見計らってやろうと思ってますが、今日は皆さまのご見解を賜るべくブログネタにしてみました。(ホントのとこ、どーなのよって話ですw)


あ、そうそう、、

なぜワタクシが増税後派かと言うと、
増税後になにげなくビックカメラに行ったら駆け込み需要時に買おうと思って買えなかった電化製品が増税後に行ったらめちゃくちゃ安く買えたってところだけなので説得力もクソもないんですけどねwww(税込15万の冷蔵庫が増税2週間後に税込12万にまで下がってたところに味占めちゃってますw)



要するにサンプル数の少ない経験則でモノ語ってるだけなんじゃんw

COMMENT

No title

こちら訳ありで、建築特需状態ですので、数年後需要が落ち着くまで様子見でいく予定です。 前回は、でもそんなに変わんないだろうとタカくくってた資材の値上がりが各メーカー共に起きました。残念。

No title

 是非ここでサンプル増やしましょう(笑)自分の周りの話を総合すると、やはり増税後が安い!です。しかしなんですが、今までみんなその経験してて今回は大差ない気もしています。結局どっちなのかという話ですが(^_^;)

実際

建築士さんやゼネコンの営業さんからも、似たような話聞きました。
単純な需給で結構金額差出るようで。
目先は今がピークで、ここから仕事が減っていくと見込んでいる
とのことでした。

買う立場としては増税後、売る立場ならそろそろですか?
妻がどーなってんだ、とうるさいんですが、焦ったら買い叩かれるし、周辺の物件価格はモニターされてる、と説明してます。

私も「増税後」派です。
やっぱりみんなが買いに走れば高くなる、のは当たり前の話ですよね。

No title

ワタクシも今年取り組んでる物件が終わったら1〜2年は自己資金貯めつつ雌伏します!でも、つい買っちゃうんでしょうけどね( ˊ̱˂˃ˋ̱ )

需要と供給...

増税前後の税率だけを強調してセールストークされても、
実際の需給バランスには他の要因もありますからねぇ...(^^;

こと増税に関しては購買力の低下から
需要が減少する方向に働くと思われるので、
既に駆け込み需要が囁かれ始めているなら、
様子見の方向ですかね...

まぁ、増税が影響するような消費の予定は、
今のところ全くありませんが...( ̄▽ ̄;)

No title

閣下のおっしゃる通り、すんごく煽ってますね。
売って欲しくてしょうがなくて(買い叩かれるの見え見えです(笑))、区分購入1000億のプロジェクトだそうです。番号(2)の会社が(笑)(笑)(笑)。
もうなりふり構ってません(モロに区分をお持ちの所有者様、ってハガキに)。

賛成!

地上波テレビのデジタル化の時、私も買おうと思ってビックカメラ!でウォッチしてましたが、エコポイント終了間近に売り場大混雑!そして価格高騰でびっくり。当然エコポイント終了後はかなり下がってました。消費税が2%上がっても、そのあと落ち着いてからの方が安くつくに1票です。

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