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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ところで、なにを基準に指値入れてますか?


台風が高速スライダー気味に接近中ですw

こんにちは。

物件はまだまだ高いし、融資も通りにくいしこれだといつまで経っても不動産投資が始められねーじゃんとお嘆きの方も多いかと思います。

とは言え、こんな今どきでも物件を安く買ってるツワモノもいますし、下手すると未だにフルローンで融資を引っ張れる人がいるのも事実。(ま、今どき融資をフルローンで引っ張るには何かしら担保になるものが無ければ厳しいですからこっちはやや非現実的な話ですけど)

そんな物件を安く買う方法として「指値」というやり方がありますが、
皆さんはなにを基準に指値入れてますか?(あ、ラスティーくん、そう聞いてワタクシが昔書いた「指値理論」なんて過去ログを引っ張り出してくるのはやめてください、今日は若干切り口が違いますからw)

不動産投資家の人でありがちなのが、
「この利回りで買わないと収支が合わないから」ってパターンの指値。。

例えば、売値1億 利回り7%なんて平成元年築の重量鉄骨の売りマンションがあったとすると

「7%の利回りじゃ全然収支が回らないので9%の利回り(7800万くらい)で買付け入れました(ドヤ」

なんてパターンで指値して「7.5%(9300万くらい)で転売業者が現金買いしていきましたよw」と玉砕したことがある人も多いかと思います。(そうなると負け惜しみみたいに「あんな買値で買っていくなんでバカじゃねーのw」と言いたくなるもんですw)

しかし、これは「物件を買う目的が違うから起こること」で、
①9%の指値で買いたい人はインカムゲインで回していこうって考える人
②7.5%で買っていく業者は5.5%くらいの利回りで転売してキャピタルゲインを稼ごうって考える人

の違いなんです。(ま、今時分に表面利回り5.5%で売り切れるかどうかは別としてw)

で、①の目的で買いたい人はとにかく自分が求める利回りじゃないと買っても意味が無いですから何回でもこの指値をチャレンジしますが、その求める利回り以下で転売業者が買える物件であればその指値が通る確率は大幅に下落します。(これも例の「買えない病」の一種でございます)

ってことはこの事例で希望指値を通したければ「転売業者が見向きもしない物件(要するに転売出来そうもない物件)」を見つけてそこに情け容赦ない指値をすればいいわけでその下限は「売り主さんが実際に手にしたい手取り額+仲介さんに支払う手数料の合計」となります。

この「実際に手にしたい手取り額」は仲介さんの「最初の売値設定のセンス(100万単位の値付けセンスでわかることが多いです)」や謄本の乙区欄の「金融機関名」や「いつから借りてるのか?」や「共同担保」や「債務者の住まいがどんな家なのか?」や「借り入れ額」などを見ればうっすらとですが見えて来ます。(何度も言いますが指値するのに謄本すら見ないやつ、謄本の見方すらわからないやつは不動産投資を始める資格すら無いと思います)

と、ここまでやれば売り主さんがおぼろげながらではありますが、売主が欲しい手取りで買付けを入れることが出来、物件を買えるチャンスもあるんじゃないかと思いますが、正直、このレベルではまだまだ素人の域を抜けることは出来ません。(とは言え、ワタクシも「こんなことで売り主の気が変わって買えなくなると元も子もない」と思って日和ること多しでございますがw)

何が言いたいかと言うと、
この買取業者が買いに来ないような物件と言うのは出口の融資すら見えないことが多く、買い取り業者も「こんなの仕込んだら売れずに在庫でずっとシコッちゃうよなー」と諦めてるからこそ手を出して来ないってことでもあるので、

そういう物件は、「売り主さんが実際に欲しい手取り」なんて話ではなく、
「こんな売値じゃ売れないのはよーくわかった、、じゃ、欲しい手取り金額のハードルを下げよう」と諦めて値下げし始めてそれでも商談が来なくてちょっと焦り出し「ま、表向きはこの売値設定だけど金額の相談が来たら全部連絡くれ」と仲介さんに言い始め防戦体制に入ったところで手加減せずにさらに容赦ない指値を喰らわせその買い付け額に対してちょっと押し返された、、ってあたりで狙うのが今、破格の買値で買ってる人のやり方です。(ま、そんな物件ですから買ってからの苦労も人一倍ですが、そこはちゃんと料理出来る人が買ってるであろうと踏んであえて書いてますw)

但し、この場合でもその物件の乙区の借り入れ額以下の買値ではそもそも残債が消せないので指値の下限自体が「残債+仲介手数料」となりますから、狙うべき物件は残債が過激に残ってる物件以外となります。(最近、スルガ融資物件が売りにくくなってるのって実はこれが原因なんです)

ただスルガ融資物件であっても購入時期が5年~7年以上経過してるなんて場合は意外に残債が減ってることがあるのでここでも謄本を見て「いつ物件を買ったのか?」というのも併せてチェックするのは言うまでもありませんから「なんだよ。。抵当がスルガだよー」と嘆かずに最後までよーく調べてください。(見るべきところは謄本乙区の登記年月日ですよ)

と、そんなことを考えながら仲介さんが送って来てくれた物件情報を読みつつ指値幅がそのくらいあるのかってのは謄本見ないとわからないってことがお分かりいただけるんじゃないかと思いますが、ワタクシは謄本の住所を辿って所有者の自宅まで行き、干されてる洗濯物の並び方や玄関の片付け具合などを見て売主の性格までプロファイリングして指値を決めてます。(ちなみに玄関とかから自己主張するかの如く道路まではみ出た植木があったり「ここは私道なので通り抜け出来ません」なんて私道の範囲がやたらうるさそうなやつだと「なんか指値厳しそうだなー」と諦めて帰ることが多いですw)

あと、不動産投資家のほとんどの方が買付けを入れる際に「売却理由」なるものを聞いてきます。

そう聞かれて不動産屋がバカ正直に「えぇ、、金に困って売るんです」なんてことを言うわけもなく大抵の場合「資産の入れ替えです」と言われて終わってしまうのですがその物件自体に引き合いが少なく商談が長期化してくると仲介さんもつい本音で言いたくなる時があります。

しかもわりと遠回しに言ってくるので気が付かずに聞き逃しちゃう人も多いのですが、これは気配を察知するとわかることが多いです。(「それってどういう気配か?」と聞かれるとパターンが多様にあるのでこれってものがありませんが一番多いのは今までは「売主に持って行けない」って言われてた買い付けが「一度当たってみます」に変化するってやつでしょうか?ww)

先日も書きましたが、今、確かに物件価格は下がってるように見えてもそれはまだ保有して収支が回るレベルではありません。

そんな時でも破格の安さで物件を買ってる人ってのはこういう動きが出来る人ではないかと思うのですが、逆に言えばこんなことすら出来ないで物件が欲しいと思ってる人は「物件を買うことが目的と化している」ことが多いです。(だって見るからに収支が回りそうもない物件を「銀行への信用付け」なんて屁理屈付けて嬉しそうに買おうとしてるんですもんw)

また仲介さんは1億の物件が7000万で売れようが「仲手が少なくなっても他決されるよりはマシ」と考えることが多いので、「この物件は転売業者が手を出さないだろうなー」って思える物件を見つけたらチャレンジしてみてください。(ちなみに狼旅団ではこの「転売業者が買わない物件」って話は6年前のセミナーくらいから言い続けてます)

「不動産投資家同士で物件の争奪戦を繰り広げてる次元での指値」と「転売業者がさらって行く指値」がって違うというのを理解するとどんな物件見てもまずそこが先に頭に浮かんで来ますのでむやみやたらに<strong>業者が見た瞬間にゴミ箱に捨ててしまうような買い付けを出さずに済むし、仲介から見ても「この人は不動産をよーく理解してるなー」と思ってもらえますから上手くすると「こんな物件、、お好みですよねー」転売業者が手を出せないような難あり爆安物件を出してくれるかもしれませんよw(繰り返しになりますが、そんな物件ですから買ってからの苦労も人一倍でそこはちゃんと料理d、、、以下略。。。)



大抵、ジャッキアップからスタートなんじゃんw

COMMENT

No title

今年の秋より始まる「FKR不動産オークション」
は業者の間での評判は如何なものでしょうか?

目線の違い...

各々の利害関係者の目線は三者三様ですし、
競合相手との目的の違いも多種多様ですよね...(^^;

本音と建前を使い分けるのは当然の事ですし、
そんな中から周辺情報を基にプロファイリング...

例え爆安物件転がり込んで来たとしても
自分で料理出来ないことには元も子もないので、
その辺りの見極めも大切ですね...( ̄▽ ̄;)

No title

 謄本は語りますよね・・自分も活用しました。他に仲介さんから売り主の属性など聞いて足下見ますから。とは言え買った後に何があるか分からないし売り主だって売れてせいせいしてるなWINWINですから何が良いかは分かりませんが。。

No title

私の区分、引きも切らずに、買いますハガキがきています。
購入する目的が違うので高額買い取り、と。
ぜーったいそんなところで売買しませんが。
一安心です。

No title

今日のネタ、勉強になります( ˊ̱˂˃ˋ̱ )

見本

チーム・ボロと同じことやれるなら問題なくクリアできますな。
もしくは同じくらいの強い心で。(・∀・)

プロが取りに行けないリスクを取りに行くわけですから、
それが楽しいくらいの気持ちがいるのかなと。

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