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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

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銀行の融資姿勢の変化でいろいろ迷惑してる件。。。


ん?セミナー後のご祝儀ポチが全然増えないじゃないですかww

こんにちは。

セミナーも無事終わり本日からまた通常進行のワタクシです。。(そしてまたもや11時間くらいずっと立ちっぱなしで足腰がガタガタになったワタクシでもありますw)


さて、
手金が無いと融資が付かないなんて融資厳格化の影響が出ていますが、実際のところは今までジャブジャブだった融資がジャブジャブじゃなくなっただけの話でジェービルさんがケンビヤコラムで書いてる通り、

新興サラリーマン系不動産投資家さんに対しては厳しく見てますが、今現在、不動産賃貸業としてきちんと取り組んでる大家さんに対しては銀行もエビデンスチェックが厳しくなったとは言え、基本的な融資姿勢は変わってません。むしろ新興サラリーマン系不動産投資家さんに於かれましては金融機関から舐められない程度の知識さえ持ち合わせていれば慌てさえしなければまた借りれるって思っていただいても差し支えない話です

また、この金融機関の融資厳格化がリーマンショックの再来みたいに煽る人もいるそうですが、楽待コラムの投資侍さん(最近、この投資侍さんがワタクシじゃないかと思ってる方が多いそうですが残念ながら別人でございますw)がおっしゃる通り、リーマンショックの時と今の金融機関の融資姿勢はまったく違うので同列で捉えるのはやめておいた方がいいです。(ホント、まったくレベルが違いますw)

さらに言わせていただくと、
先週のセミナーの懇親会でもちょこっと話しましたが、
不動産投資をやってる人は全国で20万人程度いてブログ読んだり大家さんの新築見学会イベント行ったりして勉強してたり、目を皿のようにして物件探ししてるやつなんてほんの一握りです。(まして自力で銀行開拓やってるやつなんてさらにほんの一握りですよw)

それ以外の人は圧倒的に不動産投資の知識が足りない人ばっかりで中には賃貸管理を任せている管理会社のいいなりになってる人も多いです。(ワタクシの感覚だと全体で20万人いるうちの15万人くらいはここに属するかと)

となると5万人の人が「なんかオリンピックも終わったら景気悪くなりそうだなー」とか「ニュースで見たけどスルガとか言う銀行のせいで不動産の流動性が悪くなる」とか「固定資産税を孫に払わせて文句言われるくらいならこの不動産は処分しちゃおう」なんて考えて業者の言い値でマーケットに放流するであろう15万人のうちの5万人くらいの人を喰えるチャンスがあるわけですから引き続き切磋琢磨してればいいだけです。

と、今日はなにやら物件買えない人に熱いエールを送ってるように見えますが、、
我々、この昨今の銀行の融資厳格化で苦労してることがございます。

と言うのも以前の融資ジャブジャブ局面では売買経験豊富なサンタメ業者さんや大手の不動産屋さんと契約する機会が多くかったのですが、最近の契約は手金を持ってる金持ち大家を大量に抱える街場の不動産屋さんばかりになってしまい、彼らの自己流での売買経験で契約業務がかなり混乱しております。(先週もこれで相当苦しめられた我々ですw)

この自己流での売買経験ってやつですが、
要するに売買契約のスキルをそれほど持ち合わせていないことをこちらに教えずに作業が進むことで起こる
①契約時に一度取り決めたことの重要性を理解していなかったことによる後出しじゃんけん
②取り決めした一つ一つの交渉事があとで売主、買主にどんな波及効果が及ぶかまったく理解してないって点
③「今さらそんなこと買主になんか恥ずかしくって言えねーからそっちで条件全部飲め」という狂暴性w

の3つ。。。

我々も年間で大手仲介さんほど売買契約はやってませんから人のこと言えないのですが、我々、過去の契約を積み重ねることで契約当事者に迷惑を掛けないように仲介しようと心掛け、大抵の契約は決済が終わるとそれ以降、何か問題が起きて蒸し返されるる経験ってはあまりありません。

しかし、春先からの契約ではこの「決済前後にいろいろな問題を蒸し返される」ってケースが激増。。
中には「だーかーらー、、そうならないように契約段階で全部取り決めておいたじゃん」と言ったところで「いや、あの時は契約書の文言の意味がわからなくて・・・」なんて言い出す仲介さんもいてこれだと恐らく買主さんはもっと理解していないことでしょう。。。(そういう仲介さんほど「いや、重説はこっちで先に買主に話しておくから」とか言ってやってなかったりするんです)

えぇ、、
「なんか騙し討ちみたいに契約印押させられた気がするんだよねー(いえ、我々、1ミリも騙してませんってww)」
と言い出す仲介さんと電話で話すたびにワタクシ、、

宅建免許も車の免許みたいに
賃貸限定・・・オートマ限定
売買賃貸・・・MT車

なんて感じの免許制度にしたらいいんじゃないかとさえ思いますw
(ホント、賃貸管理しかやったことないなら先にそう言ってくれればいいのにと思う仲介はきっとワタクシだけじゃないはずです)、、

さて、
そんなわけで今週もその手の仲介さんとの決済が一つ予定されていますが、

すでに契約時に交わした約定の文言を仲介さんが買主さんにちゃんと伝えていないことがたくさん出て来て今になって大騒ぎされています。。。(投資系中古物件で賃貸中部屋のエアコンが半年以内に壊れたら売り主が交換しろとか、売契にしっかり公簿売買でやるって買いてんのに「あとで測量して土地が小さかったらその分差っ引け」とか無茶言うのやめてくださいw)

しかも今回の取引から買主様向けに「売り渡し承諾書」という書面を作り「この売り渡し条件で文句言うなら契約しないぞ」と強い決意で対応していたのですが、、、

物件価格2億だと仲介さんに入る手数料も600万くらいになるでしょうし、2億の売買の機会なんてそうそうなさそうでしたから思わずスケベ心でやや強引に買主さんに契約を迫ってしまったんじゃないかと思われます。(だって売り渡しにも現況有姿、公簿売買って書いておいたのにそこを完ぺきスルーなんですもんww)

そう考えると前の「買主は弊社なので売契、重説なんざ適当でいいですよ」とか言ってくれたサンタメ屋さんや「あ、売契、重説なんざこっちで作りますから当日はハンコだけ持って来てください」なんて言ってくれた大手仲介さん(特に三菱の仲介さんは買主をねじ伏せて契約まで持って来てくれるので決済が終わると一切連絡すらありませんw)とまた契約できる日が来るのを切に願うワタクシです。。。



今一番鼻息荒いのが利回り4%でも「安い」と思って買ってくれる顧客を持つこんな街場仲介さんじゃないかと思うんじゃんw

COMMENT

No title

土曜日はセミナー懇親会と大変お世話になりました。
次回も是非参加できたらと思います

ご恩返しの気持ちで翌日も都内をうろつきながらあちこちのwifiでポチってきましたがそうですか足りませんかw

途中から俺東京まで来てんのに何やってんだろうって思いながらも頑張ったんですがwww

次回はレジュメの隅っこにでもポチの基本ルールを記載してはどうでしょうか?

今後もよろしくお願いします。

 

投資侍さん、素敵

No title

土曜のセミナー、とてもいい内容でした。
どうしたら、銀行や仲介業者に「コイツわかってるな」と思わせる数々のテクニックを披露いただきしまた。
前半の業界裏ネタはとてもおもしろかったのですが、本当は時間をかけて解説する後半が、やや駆け足だったので、理解不足のところもあると思われるので、セミナーの続きがあれば是非参加したいです。
それにしても、5時間もの長丁場のセミナーを、飽きさせずに内容を吟味、校正する才能に脱帽です。
セミナーに参加できて本当によかったです!!

潜入ルポ...

投資侍さんの潜入ルポはお見事ですね...(^^;

セミナー構成の視点を絡めて内容を読み解けば、
そう易々と騙されることはない気がします。

今回の件をリーマンショックの再来だと騒いでいる方々にしても、
その方面の知識のなさを自ら喧伝しているだけだと
気づかないのでしょうかね...(^^;

さて、それはそれとして...

仲介さんが仲介の役目を果たせてないのは
いただけないですよねぇ...( ̄▽ ̄;)

そもそも契約内容を後からちゃぶ台返しの如く
ひっくり返すのは何考えてるんですかね...

そんなことが当然のようにまかり通っていたら、
先に契約書で合意を取る意味がなくなっちゃうじゃないですか...

かぼちゃのエビ偽造みたいな話ならまだしも、
誠実に説明している内容に対して、
意味が分からなかったけど印鑑押しちゃいました(テヘッ
というのは、それこそ自己責任の範疇ではないかと...

まぁこういう方々に対して、こんな感じの正論は
全く通じそうにありませんが...( ̄▽ ̄;)

今更?今の時期?

本日メインバンクより各行の3月末日の借入残高を教えてくださいと。
めんどくさいなぁ、物件買ってない=新規借入も無いから少なくなってますよーとは言えず。
今のところメインバンクが一番金利安いですし。
まだまだ高いので探す事すら止めてます↓

No title

利回り4%で安い、すごい良い立地なのですね。
クーラーとか諸々、仲介さんが買主に納得させるんじゃないのですか。強敵ですね。

No title

こんばんわ。
年末位に一つ立て上がる予定です。
ワタクシも金融機関の対応が厳しくなり頭金2割を要求されました。
たまたま、最初から2割入れる予定だったので問題なかったですが、諸経費だけなんて考えてる人は慌てるでしょうねー。
また頑張って手金溜めまする( ˊ̱˂˃ˋ̱ )

ハンコついてから慌てる

「嫌なら手付放棄すれば?」と言わないところに、実際の
取り立ての難しさが潜んでいそうな。^^;

それにしても、億単位の買い物するのに契約条項読まない
ってすごいですね・・・

意味わからないところ全部聞いてからでないと、とても
ハンコ押せないと思うのですが。

No title

インタビューを受けている川島の顔が、
お猿さんの顔に似ていたので、書き込みandポチっ

いい試合だったので、閣下、4年後を占ってください!

普通の常識から言えば後出しじゃんけんとか全部却下するだけだとおもうんですが。
やっぱり不動産業界って特殊な世界ですよね。

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