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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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目標変更です。。。


皆さんのためにそろそろスルガロング全ツッパをやめようかと思い始めていますw

こんにちは。

最近のニュースの影響なのか、サンタメ屋さんや「融資フカしたいんだけど協力してくれますか?」的な物確が少なくなりやっと悪いことばかり考える業者さんも減ってきたのかなーと思う昨今、、。

そうは言っても減って来てるのはひやかしみたいな物確(「ネット広告で出してもいいか?」とか「3割引きで買付け入れてもいいか?」とか「買いたい客がいるから融資先も紹介してくれないか?」などw)だけなので正直、融資が出なくなったから物件が売れないということでもありません。(単に決済の時に最終買主に会うことなく取引出来たってのが無くなっただけですw)

事実、ウチの会社の売り上げも去年よりは今年の方がマシだし、融資が出なくなってきたと言われてる春先以降の契約数も昨年比300%マシ。。。(ま、去年の今頃が最悪だったってのもありますがw)

なんでそうなったかと言われれば、
不動産投資家の数が5年前と比較すると激増してるし、何よりアベノミクスなどで景気が良くなったおかげで今までは他の投資をしていた人が「そろそろ融資もキツくなってきたからそろそろ物件価格も下がろだろ」と不動産に目を向け始めたもの一因かもしれません。。

もちろん手金が無ければ融資も出にくくなってますが、最近のウチでの売買契約はほぼ融資特約無しのフルローン、、

「え?今どきそんな条件で誰が買ってんのよ?」
と聞かれればその答えは「宅建業者」です。。(しかも転売目的ではなく会社の固定費稼ぎな社有目的で買うとこがあるんです)

我々、いつかはスルガの悪事もバレて同時にそれ見てビビッて融資の紐を締め出す金融機関が出てくるだろうなんてのは3年くらい前から予測していたのでその頃から夜な夜なエスパー君と手分けして営業に廻り、宅建業者で融資特約無しで買うであろう金融資産豊富な会社をピックアップして仲良くなりエンドの客がダメになったらこっちの客層にシフトしようと日々、デブになるくらい酒を飲み、脂っこいものを食べそれはそれは命がけの接待してました。(言い訳がましいですが、ワタクシがデブのままなのはその副産物でもありますw)

それが証拠に、昨年の2月くらいからワタクシ、あまり都内ではセミナーも開くことなく飲み会のイベントもほとんど立ち上げていなかったと思いますが、これもひとえにいつか来るであろう不動産クライシスに備えての自己防衛でございます。。(そしてもうそんな無茶な営業しなくても業者系顧客は充分囲えたのでぼちぼちセミナーを再開してるし、今後はもっと団員系イベント増やしますってw)

また、最近、団塊世代の世代交代もあり春先くらいから相続系の物件売買の盛んです。
いい物件であればまだまだ利回り5%程度でも充分売れるし、特に築年数がそれほど経過して無ければ大抵の物件はワタクシが査定した無慈悲な高値であってもそれなりに買い付けは入ってきてます。(ちょっと粘ると指値買い付けが満額近い買い付けに変貌するのですがそれはエスパー君の繰り出す「プラチナ指値へのハッタリ対抗術」によるものではないかとw)

そんな相続系の買主さんと決済の時によくお話しするのですが、
確かに今はまだ物件価格も高いけど本命である築浅物件は出た時に買わないとすぐ無くなっちゃうそうなんです。。

また、築30年超えの平成初期くらいまでの物件と言うのはまだ世に溢れかえるほど売りに出てますが相続向けの築年数の浅い物件と言うのはタマ数も少なく木造系であればたくさん売りに出てても築浅のRC物件と言うのはかなり競争率が高いとのこと。。

買付けを入れても他の買主に取られてしまうことが多いので段々焦りが生じて「ホントはもっと安くなった時に買いたいけど相続の時間を考えるともう限界」と多少の高値は承知で買いに来てるんだろうと思うのですが、昨今の不動産業界を見るとワタクシ、その考えもまんざら間違いじゃない気がします。

と言うのもこれはワタクシの持論ですが
「これだけ不動産投資のプレーヤーも多いし銀行も不況で不動産投資を絞ってるわけでも無いので物件価格はちょっとは下がりはするけど数年は横ばい」
と言う気がします。

そう考えれば今以上の値下がりを待つより金利が安い今の時期に多少高くても買ってしまった方がいつまでも買えないと生じる「機会損失」も無くなるし、それよりなにより本来の目的でもある相続税の低減という目標に対して理にかなってます。

と言っても最近売り出されている物件は業物が多く、それらの物件の完成利回りを見ると「新築プレミア家賃」での設定であることが多いですから相続税は安くなっても結局、出口局面でガミってしまうんじゃないかと心配してしまいます。

ただ、目先の目標はあくまでも相続税なのでいつくるかわからない出口局面(相続系の人は保有耐性が高いので物件価格が安くないと売れないって時は「売らない」って選択が出来ますからw)なんか考えてちゃダメだそうでこの話、どっちが正しいのかはわかりませんが相続問題を抱えた人ってのはワタクシみたいな相続なんて心配しなくても困らないって層の人間よりも遥かにもっと上の次元で物事を考えてるような気がしてきましたww(ってかなんかうまい具合に言いくるめられてしまった感もありますがw)

そう考えると億稼ぐなんて言ってるうちは億なんて掴めないでしょうし、ここは「1兆円くらい掴むぞ」と思って初めて億単位の金を掴めるのかもしれません。(ってかホントに自己啓発本に触発されてかのような表現になってる感マシマシではございますがww)


と言うことで、、

先日書いた「ここの読者に求める大家レベル」についてですが、
従来の「10年後に億単位の資産を形成させる(そしてワタクシに銀座の廻らない寿司を奢る)」
から
「相続の時に高いとわかってても買わざるを得ないくらいの属性になる」
にハードルを一気に引き上げさせていただきますwww(あれだよ、廻らない寿司なんてレベルでモノを語るから小さくまとまっちゃうんだよww)

ワタクシにもよくわからないのですが、
昨今の相続系の方の売買取引を見てるとどうも世間で言われてることと実際の不動産業界の実像が違ってる気がしてならないんです。。。

えぇ、、
もうちょっと時間が経てばその実像とやらも見えてくるとは思いますが、今までとはなにか違うウネリみたいなのが起きたりしてその流れにうまく乗っかれればそこそこイケる気がします。(あちこちでそんな話を聞きかじったのですが、皆さん異口同音に株主総会が終わってしばらくしたら、、なんて時間軸での話でしたよ)



うーん、、今日はなんとなく雲を掴むっぽい話になっちゃたけど少なくとも仮想通貨絡みの話じゃなさそうなんじゃんw

COMMENT

No title

1兆ですか。頭でイメージできる額を遥かに上回るため、イマイチ実感できません。でも確かに相続物件に買い付け入れるには、億をはるかに超える資産が必要だというのは分かります。
セミナーや団員系のイベント再開とのことですが、今後の旅団活動を楽しみにしています!

No title

銀座の廻らない寿司
って言うのは、特急レーンばっかりの店って事ですか?

MEGAスシローとか、くら寿司NEXT とかの店舗が銀座にあるんですか?

No title

 命がけの接待←やっぱり不動産業のきつさが見えました。FX論議などしててもやはり白鳥のように見えない所で苦労があるんですね。ちなみに軽くドル円ロングしましたがどうでるか・・(笑)

客層の変化...

世間で表立って騒がれているのは、
かぼちゃに端を発したものが大半かと思われますが、
元々、別の顧客層である資産家レベルの相続系を見渡せば、
その景色もガラッと変わって見えそうですね...(^^;

そんな中でのハードル急上昇...

巷の自己啓発本ではありませんが、
端から無理だと諦めたりせず、
常日頃からどうやったら実現できるか
考え続けることぐらいはやっておいて、
損はないかもしれないですね...(^^;

まぁ、妄想レベルを抜け出せず、
酒の肴になるかどうかも
怪しい感じになりそうですが...( ̄▽ ̄;)

No title

この物件価格は下がらないのではないかという話・・・ずっと気になっていたので、すごい役立ちました。
セミナーで質問時間があればぜひ聞こうと思ってました。

No title

なんか今日の記事でパワーいただいた気がします。
私とにかく物件欲しいですね~。黒字所有の苦労なら頑張りたいです。
とりあえず、仕事頑張ります。

No title

本日の
~今後はもっと団員系イベント増やしますってw~
という所に期待してしまいます。
そうでもないと我々のような地方の団員は
上京する口実が出来ないのです。
何卒よろしくお願いします。

No title

「下がるものはドカンと下がる」→骨惜しみしない若手へ
「下がらないものは川上で消える」→資産家&古参へ

こんな感じかなぁ
後者はネタにもならないですが、前者はDIY系諸兄を賑わしそう

No title

桃太郎ランドを買ったワタクシですもの。
桃鉄気分で頑張りますw

相続系

そういえば、某セミナーの中で相談コーナーが設けられた
際に、「23区に3000坪土地持っていて、とりあえず10憶位
相続対策でマンション立てたけどまだ足りない」という
相談が出て誰も答えられなかったことありました。w

持っていることで悩みがあるのも大変ですが、きっとそう
いう層のニーズも一定量あるのでしょうね・・・

規模デカすぎて、まったくしっくり来ませんでしたが。^^;

No title

相続系の買主って意外と金融資産が少ない場合もありますよ。
そういう方が税引き後CFの薄い低利回りRCを無理して買うと、結局他の土地を売るか、収益物件を保有仕切れずに損切りも有り得るかと。相続が終わった段階で、買値で売れれば良いですがね。地主系は不動産と金融資産のバランスの方が重要では?

純資産一兆円到達した年の旅団税はおいくらほどでしょうか。。。??

一兆とまでいかなくても旅団発ビリオネア、くらいは何人か登場してほしいものですね。

No title

スルガクライシスの影響を一番受けてるのって不動産というよりアパマン建築の方なんじゃないかな、って気がします。なんか施主のマインドが冷えてるんですよね・・・。

No title

確かに相続系はキャッシュが少ない場合が有るんですよね。
だから相談に乗る時は税理士も含めた方がいいです。
まともな税理士だと相続税も把握してますが、そうではないと、、、
ちゃんと話さないでキャッシュアウトさせるとまともに
仕事してても怨まれます。悪い事は全て話すくらいの感じで。
まともにやれば相続時に土地売ってくれとか相談してくれる場合も
有ります。
それだけで多分一年分くらいになるかと。

一番めんどくさいのが親族の配偶者とか出て来る場合ですかね、、、

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