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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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この地域差はなんなんだ?ww


今日がまだ木曜日と知り、「一週間ってこんなに長かったっけ?」と思うワタクシでございますw

こんにちは。

不動産の売買契約をやってると物件によって、確定測量図なるものを添付して引き渡すって場面があります。

この確定測量図、、
なんとなく「それって地積測量図とか面積のわかる図面でしょ?」って思う人も多いと思いますが、じつはこれ、、
民民官民の両方の境界査定がなされてないと出来ない図面なんです。。

「は?民民だの官民ってなんだよ?」
って思う人もいるでしょうから説明しますが

民民査定・・・隣地同士の所有者が立ち会って隣地同士の土地の境界を決める
官民査定・・・道路などを所有するお役所が立ち会って土地と道路の境界を決める


と言う話で、確定測量図を作ろうと思うと隣地をお役所両方と立ち会って境界を決めてそれからじゃないと出来ない話なんです。。

ただあれです。
投資物件の場合、目的が「家賃を得るための建物と土地を買う」って売買契約を締結するので変な話、境界なんて未確定の公簿売買(登記簿謄本上の土地面積での売買)でも融資が出ることがほとんどでわざわざ隣地やお役所に声掛けて、しかも多額の費用が掛かる話なのでそこまでやって売買とはなりません。

しかし稀にそういう投資物件であっても「いんや、やっぱり土地を買うわけだからそこはきちんと杭入れて測量図も作ってくれ」って人もいるのでこういう時は費用は買主負担、隣地への声掛け等は売主がやる(今まで住んでた人が声掛けた方が話すがスムーズに進む確率が高いゆえw)なんて分担作業になります。

ちなみにこの確定測量、、
買主が新たに建物を建てるってケースではきっちりやるパターンがほとんどで最悪、「確定測量図が取得出来なければ契約しません」なんてこともよくありますので更地で不動産を売るって場合はご注意ください。(特に買取業者とかで仕入れた土地に分譲住宅を建てて売るなんて場合は結構うるさく言ってきます)

さて、話は戻りますがこの確定測量、、
測量するエリアによって作業価格がべらぼうに違うってこと、、ご存知でしょうか?

ワタクシも過去にこの洗礼を受けたクチなのであれなのですが、、
東京と埼玉でも結構違うんです。。

例えば、東京の測量士に埼玉の確定測量を依頼すると土地の形状や条件によりますがひと声で100万って言われますw(「あー、、確定図面ならとりあえず100万くらい見ててください」って平気で言われますw)

民民査定で境界を決めて杭をぶち込んで図面作るだけであれば東京の測量士さんでもいいとこ40万前後なんですけど官民査定が付いてくるとその作業が膨大でいろいろな資料を作ったりしないといけないのでそれだけの加算でプラス60万なんて平気で言ってきます。(しかもこれが都道・区道ではなく国道だったりすると作業の難易度からしてそこそこ青天井っぽい雰囲気になるもんなんですw)

しかし、そんな見積もり額を聞いて埼玉の地元測量士に泣きつくとあら不思議、、、
官民査定までやってくれて50万なんて話になっちゃうんです。。。

ちなみに前回依頼した埼玉の土地、、
東京の測量士さんの見積もりはその悪魔の国道付きだったためなんと150万。。。(「そんな仕事、、30万くらいで出来んだろw」って余裕しゃくしゃくで買主に言ってた手前、ワタクシ、、泣きそうになりましたwww)

これだとワタクシが役満の責任払いの如く、120万負担する羽目になってしまうので仲間内の業者経由で地元の測量士さんに見積もりを取ったところ、、その額は48万円(税込み)。。。。

東京と埼玉の物価がそのくらい違うなら納得なんですが、
赤羽と大宮でそんなに物価が違うはずもありません。。(むしろ赤羽の商店街で売ってるコロッケが50円で大宮東口商店街で売ってるコロッケは60円だったりしますw)

そう考えると売買時の測量はなるべく東京から離れた測量士さんに依頼するのがいいんじゃないかと。。。(逆に地方の物件はその地域の測量士や土地家屋調査士って言いたいんですが、あまり仕事がない系の測量会社に頼むとここぞとばかりに吹っ掛けてくるそうなので必ず相見積もり取ってくださいw)


そんなワタクシ、
そう思って目黒区某所の売買の際、その物件測量を埼玉の測量士に頼むという戦術を試してみたことがあるのですが、

その測量士さん曰く、、
「あ、あんまり東京の中の方まではやりたくないんですよねー」とやんわり断られてしまいました。。

と、こんな条件が出そろったところで質問なのですが、、
①この地域差はなんなんだよ?www
②遠くの物件をやりたがらないってもしかして縄張りでもあるのかよ?www


以上の2点、、
お分かりの方がいたらご教授くださいませ。。。(だって価格差100万ってありえねーじゃないですかww)


ちなみに我々がいただく不動産仲介料、、
会社から100m離れた場所であろうと北海道の稚内の先っちょだろうと沖縄那覇であろうとまったく料金は変わりません。。。。(しかも調査に係わる宿泊費・交通費なんかの実費も全部コミコミでございますww)



東京の物件の仲介だけ3%じゃなく10%とかになるともっと頑張れる気がするんじゃんw

COMMENT

価格差の不思議...

何だか言ったもん勝ちみたいなお話ですね...( ̄▽ ̄;)

少なからず縄張り意識みたいなものはありそうですが、
実際のところどうなんでしょう...(^^;

何となく裏事情っぽい回答が来ることを
期待してしまいますww

閣下、東京物件の仲介手数料10%だけはどうかご勘弁を。。
今日の話もこれまでに聞いたこともない事実ですね。ホントなんでいくらなんでも100万もの差が出るんですかね?
都内で土地を買うときがもしもあったら、そのときは用心します。

No title

 田舎だと20万とかいうレベルかと・・しかし別の見積もり見てるんですかね、あまりに差が有りすぎです(^_^;)
 

No title

コメント途中で電池切れるとは!ポチは済みですが。
私も今週長かったです。明日は通院付き添いで休みです。もう、やっと休みという感じです。
しかし、凄い価格差ですね。
150万!とは。ただでさえ揉めそうなのに。
全然知らなかったです。ありがとうございます!

No title

東京の物件の仲介だけ3%じゃなく10%とかになるともっと頑張れる気がするんじゃんw

確かに売買金額100万以下とか20%にしてもいいくらいですね。

儲けられそうだと
買い取って分割したり売主
サンタメ取引したり
建物建てて簡易宿所つくったり

ドンドン利益率あげて頑張っている
周旋屋さん多いです。


No title

「稚内って人住んでんのかよ?ww熊も人口に含んでんじゃね??ww」
ってこないだ飲んでる時言ってませんでした?

No title

東京は、必死に金をせびろうとするヤクザや性悪住人が多いから、埼玉の安い値段じゃとてもじゃないけどやれないですよ

建築の時と同じだから分かりますよね

地域差…?

中の人から話すと地域差というか、最初から高く言っておくか、後から請求するか、の違いなのかな、と。

揉めると青天井なのはどちらも変わりません。さらに隣地が変人だと印鑑とれずに納品物なしという事態も生じます。なので測量はそんなリスクを理解いただかないと最近は取り掛かれません。

それを見越して初めから高めに言っておくケースもありますし、後から請求する方もいます。それは建設業と一緒で見積もりの考え方次第なのかと思います。周辺対策費をどの程度見込んでおくかの。

実際には概してkm単位で日当交通費を請求いたしますので遠方になると高くなりますし、地権者や同意者と揉めると複数回いくことになりますので、実際に高くなるケースもあれば、人によっては暗に断るケースもあります。

あくまで、見積ですから…w

測量代

地域差でかいですね。
言い値の世界なんでしょうか?
東京では相見積もり取っても下がりそうもないですね。

余談ですが、アンティークコインの世界なら売買手数料
は15~20%ですよ。w

測量費用の地域差

狼閣下、いつもブログ更新楽しみにしております。
投資物件は手掛けておりませんが、「ブロークンなブローカー」の大ファンでございますww

記事中の測量費用の地域差ですが、民民の境界確認手段が東京と埼玉では違うのではないかと思われます。
私、昨年まで埼玉で仕事しておりましたが、埼玉だと隣地さんに署名押印してもらうのは「立会証明書」ってやつで、「立ち会った時」にもらいますが、東京の測量会社の場合は「境界確認書」なるものを「立ち会った後」に郵送なりでやり取りした経験があります。東京の場合は土地も狭く高価なので、やはり境界確定には細かいイメージがあります。
以前、さいたま市の外れを相続した恵比寿在住のナイスミドル()なんか、変に入れ知恵されてるのか、とにかく細かくて10円ハゲができそうでしたw
なので、その手間を見越しての金額なのかと思いますが、いかがでしょうか?
ちなみに、福岡も境界確認書スタイルなので、測量費用は埼玉より全然高いです。

格差

言い値?ネタです↓

私の本業(医業)でも、日本国内どこでも頂く治療費は同じです。ちなみに、ブラックジャックなみの?ベテランが診察しようが、ぺいぺいの研修医が診察しようが、同じ病気ならお値段は同じでございます。いいかわるいかは別にして。

あ、美容整形(自費診療)は言い値かな。。。。

No title

狼さま

先週のひよこセミナー勉強になりました。ありがとうございます。お土産のきびだんごはお口に合いましたでしょうか?

岡山市内で以前170坪の土地の測量を行った時に地元の土地家屋調査士事務所数か所に見積もりをお願いしたところ、30万~80万の間であまりにまちまちな見積もり価格が出てきたのでびっくりしたことを思い出しました。

もちろん発注は一番安いところにお願いしましたが、ここは私に「いくらでやって欲しい?」と聞いてきて、私の指値がそのまま通った調査士さんでした(もちろん民民・官民両方行いましたよ)。測量費の決め方なんてほんとにいい加減なもんですw 

毎日ブログを楽しく読ませていただいてます。これからも有益なネガティブ(w)不動産情報をお願いいたします!

測量

測量だけなら業者の見積価格差だけの話だけど、民民境界の確定書類は調査士でないとつくれないし、地籍調査後の土地かどうかとか、担当の役所に近い遠い、担当部署との話のしやすさ(役所だって境界確定が難しい土地もあるので、測量屋は何回もやりとりしないといけない 東京とか国有地はさらにウルサイ上に時間もかかる)、隣地の地権者もハンコ代要求したり、過去の公簿書類によっては当時の資料をつくった業者に資料提供お願いしたり、座標の基準点の有無やそれを現地まで引っ張っていく手間も大きく違うので、そういった部分が値段にでるのかと。基本的には、対象の土地のある市町村の測量屋に頼まないと要らないコストがかかるのは間違いない

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