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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

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10円ハゲの話。。。


ん?首位を追撃してたと思ってたのにいつの間に借金1なんだよwww

こんにちは。

本日は月末最後の大安と言うこともあり、ウチの会社もとある決済に出撃したのですが、
その決済の送金・着金時の滞空時間がサンタメ決済やってるわけでも無いのに今日はなぜが異様に長くなんだかんだで一時間以上掛かりました。

ワタクシ、この沈黙の時間がイヤなので少しでも盛り上げようと小話をたくさん用意して臨むのですが(この小話こそが狼セミナーで繰り出されるマシンガントークに一役買っておりますw)、

今日の買主さん、、
ワタクシよりよくしゃべる人で今日の主導権は完全にこの買主さんになりました。
(たぶんこの買主さん、、息継ぎしてないですよww)

と言ってもこの買主さんの話はどちらかと言うと自社の仕入れ物件をぜひ御社でも売って欲しいって話ばかりで正直、面白くもなんともなかったのですが、最後の方になって「弊社もまだまだ積極的に仕入れますよー」なんて話もあったのでゲンキンな我々、そういう話にだけはダボハゼのように喰いついちゃいましたw

そんな話の中で思ったのは
昨今はサラリーマン大家さん向けの融資が絞られて来てこの手の買い取り業者の独壇場になりつつあるってこと。

彼ら買取業者の中でも大手と言われるところは未だにガンガン融資を引けてるので今のうちに在庫で抱えておきたいらしく我々からすると「そんな高値で買って出口どうすんのよ?」って思ってしまうところ、当面は家賃収入で金利だけ支払ってればOKなのでそんな心配しないでどんどん物件出してくださいよって感じでした。(売れなきゃしばし自社保有して家賃収入を固定費に回すから大丈夫だそうです)

で、そんな買取業者の買い目線ですが、正直、ウチの団員の買い目線より全然低く、物件のロットも5億くらいまでなら融資特約無しの瑕疵担保免責で余裕で仕入れちゃいますよ、、とのこと。。

そう聞かされると「いやいや、、やっぱそれだと出口が無くなったらお終いじゃんww」とツッコミ入れたくなるのですが、仕入れ在庫で100億なんて買い方してる買取業者さんにとっては2億、3億なんてのは誤差の範疇なのか、はたまた最悪でも仕入れたやつが自分の進退をかけて売り出しをやるだけなので仕入れ目線に関しては一般の投資家さんの遥か下を行ってるように感じます。(やっぱキャピタルゲイン重視の短期転買系は発想が違いますw)

となればウチで売り出してる物件を全部買取業者さんに買わせる(抱かせるとも言います)って戦術に出た方が得なんじゃないかと思うのですが、ここで気を付けたいのは「ちゃんと登記して買ってくれる業者か?否か?」です。

今日も出た話で、買い取り業者さんも買取ノルマがある関係で「うーん、多少収支が合わなくても上席を説得すれば仕入れられんじゃね?」って人も多いらしく、上席に上奏する稟議書を多少鉛筆舐めて作ると今の時期は割と簡単に稟議が通ったりするそうです。

そういや、昔のリーマンショック時代末期もそういう買い取り転売業者さんが仕入れノルマ達成のために無茶な数字を作って上席を口説く「社内営業」を駆使して出口なんてまったく見えない物件を仕入れていただいた時期がありました。(当然、そういう危険なリスクを負わせるわけですから仲介手数料の中からタンボは必須でございますw

登記をいったん自社に移してくれる業者さんってのは少なからず一度は自力で融資を引いてくれるので登記しないサンタメ決済業者のような軽さがありません。(最近のサンタメ業者さん、、自決(最終買主が飛んだ際の自力決済)すら嫌がる傾向が激しくなってますw)

そういう登記してくれる買取業者さんは基本的に「融資特約」が無いので契約さえ巻いてしまえば決済まで必ず行ってしまうのでこちらも安心して契約締結出来ますが、後者はなかなかそうは行きません。(契約しておきながら決済直前になって軽ーーーく決済を飛ばしてくるので刺したくなっちゃいますw)

そんなことをいろいろ考えるとこの買取業者目線というのは今後サラリーマン投資家向け融資が絞られた際の緊急避難口とも考えられるのでワタクシ、ここ最近はこの手の買い取り業者の飲み会にせっせと顔を出し情報収集に明け暮れてましたが案の定、全部ではないにしてもまだまだお腹を空かしている業者さんも結構いるようです。(特にこれから上場なんて目線の買取系業者さんのがっつきぶりは半端ないですよw

さて、話はちょっと戻りますが、
仕入れ担当の人も人の子なので正直なところ「地獄の沙汰は金次第」と言う部分は確かにあるんじゃないかと思います。

事実、リーマンショック時代の業者さん、、
ワタクシが見てた限りでは明らかに会社からの給料より物件の横流しだの無茶仕入れでの仲介からのKBの方が多かったと思います。(大抵、嫁さん名義で法人こさえてそこにお金が流れるようにしてましたw)

ワタクシ、ここ数年で独立して不動産業を起業する方ってこれらのKBをお金をコツコツ貯めて独立してるんじゃないかと思うのですが、業者間のこの手のやり取りは意外にバレないので今さら罪を追及されるケースは少なく結局は「頭のいい奴は儲かるように出来てる」って話です。(誰とは言いませんが、そうやって裏金作りに精を出して退職する際に会社にあった顧客名簿まで持ち出すツワモノもいますからw)

そんな中、最近の報道ではス○ガさんの融資担当者にシェアハウスの融資実行出来たら何百万なんてKBがあったとかなかったとか言われています。

お金の魔力と言うか、サラリーマンなんて貰える給料も決まってますから本業以外のおこづかいが貰えるとわかると俄然頑張って無茶しがちですが、銀行の融資担当者がこの手のKBを貰っていたとなるとこれは我々がやってた業者間のKBとは話が違って来ます。

まだ噂レベルの話でしかないのでワタクシも「いくらなんでもここまで悪党じゃねーだろ」って思ってるこの話、、
仮にホントだとすると相当ややこしい話になりそうで下手するとこれが原因で銀行の一つ二つが吹っ飛びそうな気がします。

ホントあれです。
不動産投資がブームでなにやっても平気だったのが融資がキツくなってきて過去の悪さが浮き彫りになって叩かれるのっていつの時代も変わらないものですねー。。。(出る杭って必ず打たれちゃうものです。。。)


と、今日はなんだかオチの無い話で終わってしまいますが、、
大手の買取業者とプロ目線でガチで取引するとこのくらいブログを書く意欲が無くなるってこともわかっていただきたいでございますww(今だから言うけどホント、こんなめんどくさい取引は久しぶりでしたよww)



あまりの細かさに10円ハゲが出来そうだったんじゃんw

COMMENT

No title

 KB・・良いですね~(笑)やっぱり人間KBがあれば頑張りますよね。でも銀行員が貰ってたとなると問題ですが、さすがにそこまで度胸のある銀行員がいるかどうか。。

No title

円形のハゲの真ん中あたりにちょっと毛が生えてたら、やっぱ5円ハゲですかね?

江古田島さん曰く「五縁があってこその不動産じゃw」って言ってましたね。
五縁があるとイイですねw

No title

そういう状況なのですね。
そうすると、まだ当分下がらないですね。
落ち着いて物件が下がって、融資も受けられて、なんてないですかね~。
物件下がらない情報ありがとうございます!

諸々と...

週末にセミナー控えてたりもしますし、お疲れ様でした...(^^;

それにしても最近の騒ぎ...
一体いつまで続いて、
どこまで暴かれるんでしょうね...( ̄▽ ̄;)

プロの仕入れ

出口がない物件でも出口にできる可能性があるんですね。
ただ、高値買いしたひとは損切になるのでしょうけど。

で、我々は、その業者さんですらシコらせる状況が来た瞬間、
手を出せるように待つと。(・∀・)コワイコワイ

スルメKBの話、どこまてホントなんでしょうね。
素人目にも言われてる金額は大きすぎるようにも思えるんですが。。。

何はともあれ、無事に成約おめでとうございます&お疲れさまでした。

No title

融資緩い恩恵は資産がないサラリーマンだけでなく
免許事業者=不動産仲介会社にも恩恵がありましたね。

高所得のサラリーマンや資産家の独壇場だった収益不動産が
ばれちゃった今、値下がりによる担保割れ、貸し剥がし
の流になるかどうかですから。

狼さんもそうですが昨今収益不動産もって経営安定化した免許事業者おおいですね

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