プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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休むも投資。。。


閲覧が増えてもポチは変わらないみたいなんですw

こんにちは。

去年の今頃のブログを見返すとワタクシ、「昨今の融資ジャブジャブ状態で~」なんて話を書いてましたが、たった一年で「融資の締め付けが厳しくなり~」なんてフレーズが飛び交うようになり今じゃ「自己資金が無ければ話にならない」なんて言葉が不動産業界を飛び回るようになりました。

ただ、今回の融資の締め付けは今まで鉛筆舐め舐め可能だったフルローン融資が出来なくなっただけの話で単純な話、自己資金すら持たずに不動産投資を始めようと目論むという人を金融機関が排除していこうという気持ちになっただけの話です。

そうは言っても不動産投資を今からでも始めたいと言う人はなんとかして融資が引けそうな銀行を探しまわり、またどんな時代でも数字を作らないと会社に居づらくなる不動産屋の営業マンはなにがなんでも売り上げを建てなければならず「投資家=買いたい・業者=売りたい」という一致したベクトルが続く限り融資の抜け穴探しの旅は続くんじゃないかと思います。

さて、そんな同じベクトルにいくら向こうが金融機関の融資への締め付けは想像以上に早く、ちょっと前なら自己資金20%・融資エリアは都内近郊まで、、、なんて話が月が明けてみると自己資金30%・融資エリアは支店管区内なんて方針変更があったりでこんな話を聞くと「融資がまだ緩いうちに物件買いましょう」と言いたくなる気持ちもよくわかります。(うーん、、自己資金30%なんて言い出されて緩いって思っていいのかわかりまんせんがw)

またここら辺で物件持ってる人が狼狽売りを始めるからそれを狙って買え、、みたいな話をよく聞きますが、やっと融資の締め付けが始まったばかりで昨今の物件保有のパターンは昔と違いインカムゲイン重視(家賃収入でローン返済)がメインですからかぼちゃのようにいきなりデフォルトするって人は少ないです。(利益は出てないけど返済だけはなんとか出来てるなんて人がいきなり安売りするわけねーだろ、、とw)

それでも地方とかでいくら広告費を積み増ししても仲介が案内すらしてくれないような物件がぼちぼち高利回り風に売り出され始めたりしてますが、そういう物件はこのブログを読む読者様が買う物件では無いので(そこで安いと思って手を出すような人がこのブログを読んでると思うと父ちゃん涙が出て来ます)せめてあと半年くらいはマーケットの様子を静観していつでも出撃出来るように爪だけ研いでお待ちください。

と、そんな一般投資家さんが持ってる物件はさておき、これとは別に業者が一般投資家に転売しようとせっせと仕込んだ物件と言うものがあります。

現在、レインズ上では業者売主物件があり得ないくらいの低利回りで売り出されいます。
これら業者売り主の物件は一般投資家さんのように長期の融資で買ってるケースは極めて低く、仕入れから販売までの期間は1年ちょっとくらいの目論見で仕入れています。

当然、売れなければ返済をジャンプするわけですが、元本返済は無くても金利の支払いだけは続くのでうまいことジャンプが出来たとしても金利払いに行き詰り販売が長期に及ぶとデフォルトと言う事態を迎えます。(仕入れ転売やってる会社って仲介と違いなぜか固定費が掛かるので多額になる金利支払いが辛いんです)

もちろん家賃収入がある物件を中心に仕入れているのでいきなりデフォルトなんてことはありませんが、
昨今の金融機関の姿勢を見ると貸し倒れの引当金を計上したくない金融機関が「そろそろ諦めて処分しろ」と暗にプレッシャーを掛けてくることも充分に予想できるし、何より業者売主物件と言うのは仲介からすると確実に両手仲介が出来るので仲介さんからしたら「この売主、いつ干上がって売値を下げてくるかわかんねーから注意深く見てよう」とまるで獲物の死期を待つかのように虎視眈々とロックオンを始めます。

ワタクシ、この一般投資家が持つ物件と後者の転売業者のシコッた物件(業界用語で仕入れた物件がいつまでも売れないことを「シコる」と言います)のどっちが先に安くなるんだろうとここ最近ずっと定点観測しているのですが、ここ最近の金融機関の融資姿勢を見る限り、後者の方が早いんじゃないかと思い始めています。

ただ、あれです。
後者の業者の転売物件はそもそもの値付けが高く安くなったと言ってもこのブログを読んでる人からするとまだまだ買いでもないのですが、業者売り主物件と言うのはデフォルトするという危機を迎えると「会社を畳んでも処分しちゃおう」とほぼ投げやり状態での処分をすることがあります。(いくつも物件を抱えてる社長が若い不動産屋なんてとこでは往々にしてある話ですw)

この時の売値、、
瞬間的とは言え(大抵、月の中ごろに「月末決済条件なら○○万!」なんて話が飛び出しますw)こういうチャンスでの売値は処分価格となりそれを狙うハイエナ投資家にとってはまたとない獲物です。

恐らくですがここ半年くらいでそんな雰囲気も見えてくるかと思いますので業者売り主物件を嬉しそうに一般投資家の元に届けてくれるような仲介さんはしばし大事にしてあげてください。(えぇ、、思わぬ獲物を持って来てくれる可能性がありますよww)

あと、最近新築用の土地を探してらっしゃる方が多いと思います。
恐らく前にもブログで書いた「中古物件が全然安くならないから高利周りが狙える狭小アパートを新築で建てよう」なんて方が多いからだと思いますが、残念ながら土地に限っては長屋しか建たないような限りなくクズ土地に近い敷地延長な土地くらいしか安くは見つかりません。

これは来年あるであろう消費税10%の問題でなんだかんだ言っても実需の住宅用地はまだまだ需要があり高値取引されているからなんですが、銀行ってのも投資向けの融資こそ絞りはしますが、住宅ローンに関してはあまり厳しくはありません。(国策でもある住宅ローンを絞ると景気に影響しちゃうので政府もそこまではしません)

そこを狙って最近は儲かりもしない賃貸併用住宅を住宅ローンくっ付けて売ろうと目論む怪しい動きがあるようですが、そもそも一般の不動産投資家さんがやるべき不動産投資はいつでも換金できる換金しやすい居住用賃貸物件であり、それが出来ないから変化球効かせまくったシェアハウスだの民泊だの長屋だの賃貸併用だのって方向に走るんじゃないかと思います。

そんなことしなくても時代と共に普通に換金できる換金しやすい物件が引力に逆らえずにポトンと落ちてくるのも時間の問題ですから株などと違い猛烈に時間軸の遅い不動産投資ではじっくりマーケットの変化を見つつ勝機を伺う戦術でいいんじゃないかと思います。

えぇ、、「急いては事を仕損じる」・・・ではないですが、
こういう時期は焦った奴が負けることが多いので情勢に詳しい現場上がりの仲介さんと飯を食いつつ情報収集に明け暮れてみるもの悪い話はないですよ。(この手の仲介さん、、こういう記事になると暇なのでタイムリーな情報をあちこちから拾ってくるものですよw)



休むも投資なんじゃんw

COMMENT

No title

 爪だけは研いで待っていますが地方にその余波が来るのはいつなんでしょうか(^_^;)まぁそもそもで地方に狙いを付けてるあたりが過ちという気もしますが(笑)

No title

ずっと休んでばかりなんじゃん!

何時になったら復活するかな?(面倒だから復活しない)

 

クズ土地 + 長屋狙い、辞めます!

No title

昨日ポチが遅くなり(19時ちょい)今済みポチの私です。
高利回り風、の風って(笑)。
半年くらいですね~。準備します!
月末決済○○円、良いですね!

換金性が大事...

かぼちゃ騒動 ⇒ 某銀行の暴露ネタがあったことに端を発して、、
一気に融資情勢が変わってきた感じですね...(^^;

まぁ転換期の真っ只中で焦って無理するよりは、
こんな時期だからこそ、じっくりと腰を据えて
虎視眈々と獲物を狙うのが良いのでしょうね...( ̄▽ ̄;)

なんといっても転売業者さんたちと違って、
時間があること自体が一般投資家さんの強みでしょうから...(^^;

No title

いつでも換金できる、換金しやすい立地の物件を買ってるつもりですが、本当にいつでも換金できるのかどうか、は実際に売ってみるまで分からない初心者です(汗)。

何はともあれ、貯金頑張ります!

実は数年前に賃貸併用から不動産投資を始めようと、真剣に考えた時期があり、実際に行動に出ていろんな人や業者に会う過程で狼ブログに辿りつき、目が覚めました。
最近、オレ様の家賃収入は15000万(年)と軽く自慢する人物と会ったのですが、その方、未だに賃貸併用を勧めてきます。
賃貸併用は出口が難しいのでは、と指摘すると、「賃貸併用専門の不動産屋がいるから大丈夫」って(???)アンタ何言ってんのと思わせてくれるのも、閣下のおかげです。
しかも、人に勧めておきながら今は自分はその賃貸併用に住んでいないんだとか。なんか怪しいニオイがぷんぷんする人でした。

待てる強み

我々大家は副業でやっている向きは、売買しないと死んで
しまうわけではないですから、ここがプロにはない有利な
点ですよね。

ここを生かしていくためには、情報源も確保しておく必要
があるわけですが・・・^^;

実弾と人脈と待てる精神力・・・全てそろえるにはなかなか
骨が折れそうです。

No title

このブログを読んで、待つ人だらけになる。
価格が急降下する。
が、買う時には、競争が激しくなる?????

一般投資家とは

閣下のおっしゃるこれは、どんな方々なのでしょうか?
金利はせめて1%以下引けるとか???
敷延の新築長屋も、建て売りでなければ場所によって有りかと思うのです。
わたくし、自分でプランを考え施工業者も手配し沢山失敗してますけど。
参考までに、準大手の寺社建築で有名な松○建設は大失敗。
施工体制もかなりいい加減で、今のところアフターはほぼ無し(*_*)
設備はまるまる外注で、キュービクルが6年で設置に不具合をきたし、給湯器は足場がないと交換出来ない場所に取り付けされてます。
植栽は指定外の物、クレーム出しても交換はおざなり。
ウラタの建て売りでも痛い目にあってます。
スターツも痛い!!
意外に不具合が無いのは大和ハウチュです。
工場のライン生産ではない建物造りは、品質はまちまちなのでアフターがとかく大切です。
失敗談なら任せてくださいo(^o^)o


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