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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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大風呂敷なオオカミw

こんにちは。

やっと明日のしょぼくれんセミナーのレジュメが出来ました。
全18ページくらいのお話を1時間でしゃべり尽くしますw。
不動産投資に関して非常に目の肥えた方ばかりが集まりそうなこのしょぼくれん。手を抜く事は出来ませんww。不慣れなパワポを駆使して今回は一人でレジュメ作ってみましたw。


しょぼ
こんな感じです。。
(上の方のぐしゃぐしゃ消してあるのは人道的配慮です。気にしないで下さい。。)

今回は「物件の目利き」がテーマでもあります。これが出来なきゃ不動産投資の入り口にも立てません。
ということで付録で「目利きシート」なるものを作ってみました。

普段、ワタクシ達不動産稼業に勤しむものがどこをどのように見て物件を検討してるかおおよそ体感出来るのではないかと思います。

そう、ワタクシが目指す崇高な目標は不動産投資家さんに不動産買取業者目線になってもらうこと。。。そしてどこに行けばそんな都合のいい情報にありつけるのか、、、この不動産投資家さんの永遠のテーマについてバッサリやる予定です。(レインズ物件なんて見てたっていつまでもいい買い物は出来ませんw。)

こんなことタダで教えていいのかと言われそうですが、ワタクシ、不動産の知識なんてタダで教えたっていいんじゃないかと思います。少しでもたくさんの知識を身に付けていただき来たるべき投資物件を買うタイミングで生かしていただければと。。。w(ついでにワタクシから出た物件、買ってくれれば。。とw)

そんな訳で今回の講演内容も手を抜きませんw。時間は短いですがまばたきしてる暇も無いようなネタを仕込んどきましたw。(別名:「大風呂敷なオオカミ」とでも呼んで下さいw)

今回の内容はかなり業者目線のセミナーになるんじゃないかと思います。そこいらで出回ってる情報を鵜呑みにして変な物件を掴まされないように少しでも多くの情報を提供できればと思ってます。

えぇ・・しょぼくれんがどれだけアナーキーな存在かw思い知る一日になればと。。。(おふざけでやってんじゃないですよ。。。と)

さて、
話は変わりますが昨日のシェアハウスネタ。。エライクリック数でした。。。
ということでちょっとだけ触れてみたいと思います。

これはあくまでワタクシの持論ですからすべてがそうだとは一言も言いません。
単なる独り言だと思って聞いてください。

このシェアハウス。最近良く耳にしますがこれはホントに高利回りでおいしい投資手法なのかと聞かれたらワタクシは「No」と言います。世の中そんなおいしい話はそう転がっていません。

シェアハウスには運営という仕事が付いてまわります。
普通の投資物件でも運営というものが付いてまわりますが一般の運営とは違う要素が付いてきます。
ワンルームの部屋に個別のキッチンとユニットバスなどが付いたものは賃貸マンションとかアパートとして運営出来ますので運営者は共用部だけの管理で専有部分は借主が管理します。これなら共用部だけ管理する運営方法ですのでさほど手間は掛かりません。

年間賃料の5%から7%くらいの運営経費を見ておけば足りると思います。

しかしシェアハウスは専有部分をシェアする形ですのでオーナーはどうしてもこの部分に介入しないといけません。最近はこの運営を委託すればすべてやってくれる業者もいますがこのマネジメントフィー。当然運営費用として家賃から引かれます。共用部の運営経費5%~7%プラスマネジメントフィー・・。これでいくらかかるのでしょうか・・?

またこれ以外にワタクシが難色を示す最大の問題。。

入居期間と入居率です。

ワタクシの友人も時代に先駆けて上野と駒沢大学でシェアハウスを運営していましたが昨年あっさりこの経営を放棄してしまいました。

入居者の入れ替わりは普通の賃貸レジやAPと違い2年間の普通賃貸借契約ではないのがネックでした。
半年とかひどいのは3カ月とかでコロコロと入れ替わってしまうんです。
なんでこんなことが起こるかと言えば入居者が所詮他人同士だからです。。

仲の良いカップルが結婚までいっても死ぬまで一緒に連れそう確率ってどのくらいかご存知ですか?
それほど他人同士が一緒の屋根の下に暮らすのは大変なんです。。←経験者談w

男性ではそう起きないのですがなぜか女性入居者はやたらと派閥が出来てしまいます。

この派閥。。ホントめんどくさいんです。

ワタクシの友人の心がポキっと折れてしまったのはこれが原因です。
駒沢大学でやってたやつで7人居た入居者のうち5人がある日一斉に退去。。
些細な話で台所に使用方法を巡り入居者同士で対立。1ヶ月で激しい抗争に発展し危険を感じた5人があっというまに逃げてしまいました。。

普通のレジやAPであれば生活はまったく別々です。
こんな事は滅多に起きませんがシェアハウスではこのリスクがあります。
これってシェアハウスならではのリスクです。

法人の社員寮でこの問題があまり表面化しないのは同じ会社の社員という縛りがあるからです。それでも些細なことでこんな法人寮でもいざこざが起きます。法人寮は福利厚生目的ですので多少運営経費が掛かっても問題ないですがシェアハウスはれっきとした投資です。

これがワタクシがこの投資手法に「No」という理由です。


さて、
このシェアハウスと似た原理で立ち上げた投資手法があります。

レンタル倉庫とラブホテルです。

この不動産投資。部屋を細かく貸せば貸すほど賃貸坪単価が上がるという特性があります。
リーマンショックの前にあちこちのファンド会社が競ってスクラップ&ビルドでワンルームマンションを建てまくった記憶があると思います。新築のワンルームですからそりゃ理論上はかなり高い坪単価で貸せます。えぇ、、理論上はですよ。

しかしあれだけ無計画に建ててしまっては需要が追いつきません。
需要より供給が多くなるとどうなるか・・値下げ合戦です。だって供給の方が多いのですから当然です。

レンタル倉庫はワンルームマンションの坪単価よりもっと高く貸すことが出来ます。
しかも空調などにお金は掛かりますがマンションの専有部を造るより遥かに格安で出来てしまいます。
初期投資から考えれば当時とても効率のいい投資と言われていました。しかし儲かるとわかればどこの業者も派手に参入し作ります。ここでまた供給過剰が起きました。最初のころは畳2枚分(1坪)で14000円くらい取れたものが今では都内でも坪7500円前後です。

ここでも管理する側の運営費がかかります。坪14000円なんて値段(これって都心5区のマンションの坪単価と同じですw)で賃貸出来てたものが半減してしまえば相当利益率も少なくなってしまいます。

それでもこのレンタル倉庫の利点はマスターリースしたものを倉庫として細かく区切ってサブリースする業態ですから固定資産ではないところです。儲からなきゃマスターリースを解除して潰してしまえばいいだけです。

さてここでラブホテルです。
今でもこの形態の事業は表面利回り40%~50%くらいは叩き出します。
しかしここから販売管理費(販管費といいます)として最低でも半分は消えてしまいます。

1億で買ったラブホテルの一年間の年間売り上げを表面利回り50%の5000万円としましょう。
パッと見、すごい利回りです。でもここから50%は運営会社へのマネジメントフィーやらなにやらで無条件に消えてしまいます。これで表面利回り25%です。

このラブホテル、、ものすごく設備の経費が掛かります。これは販売管理費外の出費です。
これ以外にも見えない出費がかさむのですが怖いのはこのラブホテル不特定の人間が出入りするリスクがあります。密室で何をやってるかわかったものではありません。詳細には書きませんがつまらない心理的瑕疵リスクがあるのがこのラブホテルです。

相当ノウハウがないとこの事業に参入は出来ません。

ここでなんとなくですがシェアハウスとレンタル倉庫、ラブホテルの共通点が見えてきませんか?

ワタクシにはシェアハウス事業がこれらの業種と重なって見えて仕方がありません。

もしシェアハウスを本気でやる気なら運営もご自身でやるのと一戸建てなり区分マンションなりを買うのではなくマスターリースで仕込んでサブリースで小分けに貸す運営方法のほうがまだリスクが無いのではないかと思います。

何でもそうですが運営がめんどくさいからとアウトソーシングすればその運営会社がお金を抜きます。
その抜かれるバランスと手に残るお金のバランスをよく考えて月に差し引き10%くらいしか残らないのならやらない方がマシです。

たぶんこのシェアハウス事業で儲かっているのは運営委託業者とシェアハウス物件を買わせた業者じゃないかと。。

ホントはもっと続きを書きたいのですがこれくらいでここをお読みの方ならなんとなくワタクシの言いたいことがおわかりになると思います。これでホントに儲かるならとっくに大手さんがこぞって参入してきます。

この投資手法は初期投資が少ないわりに儲かるようなスキームに見えちゃいますからw。

あくまでワタクシの経験則でのお話なのでもっとうまい方法で運営されている方にはお聞き苦しい話ではないかと思います。お詫びします。すみません。


明日はまた例によって完全燃焼するくらい遅くまでしゃべり倒すと思います。
ということで明日の分のブログもこれから急いで書いてしまいたいので本日の分はこれでおしまいです。。。
今日の記事、面白かったらまた書きます。よろしければクリックを。。。
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COMMENT

Battle Without Honor or Humanity

  わくわくリッチです。

 先週、日曜日に風邪をひきまして、今週、実働半日です。

 なので、あすのしょぼくれんセミナー、出席できません(;_;)
資料だけくださいませんか?(え?ダメ?orz)。

 さて、シェアハウス、

>些細な話で台所に使用方法を巡り入居者同士で対立。1ヶ月で激しい抗争に発展し危険を感じた5人があっというまに逃げてしまいました。。

 ココで、仁義なき戦いのテーマと鬼龍院花子の生涯がいっぺんにアタマに出てきました(^^;)

 女性同士の抗争になると、マジで「Kill Bill」みたくなってきます(ええ、武器を使わなくても)。

 いっそのこと男性限定シェアハウスのほうが・・・

 でも、私も男性社員寮に入ったことがありましたが、それでも人間関係でルームチェンジが行なわれていたぐらいなので、他人と一緒に住むというのはハードルが高いです。

 それか○○限定でやる方法もありますが、人間性を捨てる覚悟がいるのと、ラブホと一緒で、月夜の出ない夜には出歩けないようになる可能性があります(あと産廃・・・あわわ)。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

明日お世話になります

ご無沙汰、失礼しておりました。
明日の晴れ舞台、末席にて拝聴させていただきます。

笑いが沢山とれたら、やっぱり芸能界デビューを是非にお願い致します♩
不動産ネタのお笑い芸人、悪く無いと思いますです☆

No title

はじめまして、狼さん。
しんいちと申します。
23区のはずれでシェアハウスを1件運営してるんですが、今週、もう1件オープンすることになりました。

自分は管理・入居者の内覧等・・業者には頼まず全部自分ひとりでやってるんですが、業者に任せるとなんやかんやで20~30パーのマージンを取られるみたいです。

その管理している業者も、地場の不動産屋と違って、都内のあちこちに物件があるもんですから、内覧の手配や交通費やらで、そんなには儲かってないみたいなんです・・・

でも、建てるときにかなり抜いてるみたいですが・・・

あと、退去の理由なんですが、派閥もあるとは思うんですが、普通賃貸と違い、手数料や敷金、礼金がかからず、タダみたいな値段で入居できるので、ちょっとでもイヤなことがあると他のハウスに引っ越してしまいます。これを業界用語で「渡り鳥」と言いますwww

運営の経験上、嫌なこともたくさんありますが、どの業界でもそうですが、「デキル人間」にとっては、利回りの関係上、シェアハウスはまだまだおいしい業界だと思います。逆に、「デキナイ人」にとっては、今後物件も増えて競争も激しく退場必至なので、やめておいたほうがいいかもしれませんね・・・

長々と、失礼しました。(ぺこり)

No title

近所のシェアハウスは

屋上の自由の女神が七色に光ります。


あしたの業者買取セミナー楽しみです

懇親会が!!!


あ、雪だ

明日に備えて、寝ます。

鳥です。

 クリックしました。

 明日に備えて、寝ます。

 

涎が出そうな位

素敵なレジメですね。

夜分遅くこんばんは。気持ちだけはしょぼくれん研究生のやげです。

これ、毎晩秋○原辺りのしょぼくれん劇場で歌って踊ってファンを増やして

「いつの日か選挙で選抜メンバーに…」

と歯を食いしばって頑張った方がいいですかね?ああ、大いなる勘違いですか、そうですか…。


前置きが長過ぎました。

シェアハウスですが、人間関係のトラブルまでは想像できましたが、短期の人の出入りまでは考えていませんでした。いずれにせよ複数シェアハウスを自力で運営するのは難しそうなことは理解できました。

こういう「切った張ったの世界」は何事もそうだと思いますが、誰かが気がつく前にビジネスモデルを構築し、儲けられる内に儲け、誰もが参入してきた処で高く売り抜いて手を引く、お金の匂いに敏感な方はそんな行動規範が確立されているような気がします。

いつになく真面目に書いてるな、自分。マジメモードに入る年3回の内の1回を使ってしまったかも。

もう少し勉強してしょぼくれんセミナーに参加できるようにしないと。

明日はよろしくお願いします

 狼さん

 明日はよろしくお願いします。日付変わったので、もう今日ですね。


 やげさん

 しょぼくれん入るの簡単ですよ?
 http://shobokuren.web.fc2.com/boshuu/boshuu.html

 自分のブログに勝手にバナーを貼れば、その瞬間からしょぼくれんです。

 あとは、芥川賞を取った田中さんみたく、

「私が入会して当然だと思う」とか、

「入ってやらないと、気の小さい幹部が倒れたりなんかしたら帝都が混乱しますんで、帝都知事閣下と帝都民各位のために、入っといてやる」的なメールをたろうさんに送りつければ完璧です。

 中にはバナー貼ってもいないし、自覚もないのに、勝手にしょぼくれんにされてる人たちもいます。

 真のエリートです。あこがれますね。

 私は基本に忠実に、バナーを貼ってから、たろうさんにお願いして入れてもらえました。

 まだ、しょぼくれんが巨大組織になる前だったので、どうにかもぐりこめました。

 ラッキーでした。

K籐様

素敵なご指導ありがとうございます。

URLクリックしました所、ウイルスソフトに弾かれましたwwwww

いや、マジな話です。そんな危険な組織だったとはwww

たろうさんのブログは何故か自動的にお気に入りに入れていたので問題ないのですが…。

それより問題なのは自身の属性が大家さんでないこと、こんなふざけた文章書いていますが極度の人見知りなことです。

当然特製しょぼくれんスケールも持っていませんし、オレオレしょぼくれん詐欺の容疑者と言われれば言い逃れできない状態です。(?)

卵が先か、鶏が先か、のようなお話ですが、次回が開催される場合、できれば幹部の皆さまに崎陽軒のシウマイ位の袖の下は持ち合わせて裏口入学させてもらう目論見というか野望だけは持っています。
でも数万人の巨大組織でしたっけ?崎陽軒M&Aしないといけない感じなのでしょうか…。

いや、皆様のハイテンションな生トークを勉強させていただきたい、ついでにお金を稼ぐ仕組みを研究・実践できたらやっぱり楽しいでしょうね。

関係ないお話、申し訳ございません。

No title

女子の派閥…台所のふきんを洗濯機で洗うとか、お風呂使用後拭き方が汚いとか…
いろいろありそうですね。でも楽しそうだから20代だったら住んでみたかったかも。

狼さんにしては珍しく夜更かしですね。(1:31a.m.のコメントが承認されてマス)
明日が楽しみで眠れないのかな?

と、思ったら承認制をやめたのですね。
明日が楽しみで眠れないのは私の方かも。ww

いよいよ明日ですね

目利き話とても楽しみにしております。
それはもう、今夜は一睡もできないであろうくらいに・・・

シェアハウスをやっている方のブログやお話伺ったことありますが、
上手く運営できている方は基本的に面倒見が良い方のような印象
がありますね。

上手に近い価値観の人同士でコミュニティーを構築できているか
どうかが分かれ目なのかなと思いました。

私は自分の面倒見るのもアップアップですので向いていない様
です・・・

取りあえずは弟に○投げして日々凌いでおります。^^;

おはようございます

 みなさん、おはようございます。

 私は「遠足の前夜」効果のせいで、ものすごく眠いです。

 これから二度寝しますが、起きたら15:00とかいうことのないよう気をつけます。

 では、のちほど帝都で。

Re: Battle Without Honor or Humanity

わくわくリッチさん

おはようございます。

昨日は23時まで新大久保界隈で熱く語ってしまい少々ワタクシもなんだか風邪気味です。。。

あ、今日の資料は会場での配布は無しです。(あんなのが出回ったらエライコトデスww)

シェアハウスネタはやっぱり賛否両論ありそうですね。。

ということで今日はいつものように完全燃焼目指しますw。

Re: 明日お世話になります

ヤキモチ焼きの脱サラ大家さん

おはようございます。

本日は宜しくお願いします。

いつものようにしゃべり倒す所存です。

あまり笑いをとる方向でなく今まで以上に有益なお話しに特化出来ればなんて思ってます。。

Re: No title

しんいちさん

おはようございます。

しんいちさんのブログ時々拝見しています。
オペーレーションを自前で出来る方はまだこのシェアハウスおもしろそうですね。

大家業としてシェアハウスに後続参入するのは・・・という趣旨で書いたつもりなのであれですが、ワタクシこのシェアハウス事業をこなせる方ってどんな仕事でも応用が効く人なんじゃないかと思います。

ワタクシにやれと言われても絶対心が折れちゃうんじゃないかとw。

楽して儲かる仕事なんてないということでしょうか・・・。

Re: No title

ポチおさん

おはようございます。

> 近所のシェアハウスは
> 屋上の自由の女神が七色に光ります。
>
・・・なんか浅草の花やしきの光景が浮かんでまいりました。。。w
クルクル回ってるのでしょうか・・?

本日は宜しくお願いします。

Re: 明日に備えて、寝ます。

鳥さん

おはようございます。

もう朝です。起きてください。

ということで本日も宜しくお願いします。

って鳥さんとは先週も会ってましたがww。

Re: 涎が出そうな位

やげさん

おはようございます。

> これ、毎晩秋○原辺りのしょぼくれん劇場で歌って踊ってファンを増やして
> 「いつの日か選挙で選抜メンバーに…」
> と歯を食いしばって頑張った方がいいですかね?

・・・どちらかというとこのしょぼくれん、、赤穂浪士の四十七士という感じです。。。w
華やかさよりアナーキーなところがウケてるようです。。

> こういう「切った張ったの世界」は何事もそうだと思いますが、誰かが気がつく前にビジネスモデルを構築し、儲けられる内に儲け、誰もが参入してきた処で高く売り抜いて手を引く、お金の匂いに敏感な方はそんな行動規範が確立されているような気がします。

いやいやこんなところでマジメモード使っていただかなくもいいのに・・w正座して拝聴してしまいましたww。

わくわくさんがおしゃっていましたが「今日からボクチンもしょぼくれん」と思い込むだけでしょぼくれんの館員です。

ただこのしょぼくれんセミナー・・・次はあるのでしょうか・・・?ホント気まぐれな団体だそうですよw

Re: 明日はよろしくお願いします

K藤さん(ころころHN変えるとだれだかわからんですww)

おはようございます。

ワタクシこれから裏の滝に打たれて体を清めて盛り塩して体にも塩と小麦粉まぶしてムニエルになって帝都に向かいます。

香ばしい匂いをしているのがワタクシです。

他人の振りしないでくださいね。。

本日はよろしくおねがいします。

Re: No title

eri@旧セレッサさん

おはようございます。

そういや女子の派閥といえば会社の給湯室トークみたいなものと同じなんでしょうか。。?

> 女子の派閥…台所のふきんを洗濯機で洗うとか、お風呂使用後拭き方が汚いとか…
> いろいろありそうですね。でも楽しそうだから20代だったら住んでみたかったかも。

ワタクシご覧の通りおしゃべりなので3日で嫌われそうですww。

> 狼さんにしては珍しく夜更かしですね。(1:31a.m.のコメントが承認されてマス)
> 明日が楽しみで眠れないのかな?

コメント数が多いのでいちいちコメント承認するのやめました。
(都合の悪いコメントは後から消すと言うスタイルに変更ですww)

本日は宜しくお願いします。

Re: いよいよ明日ですね

クロノスさん

おはようございます。

シェアハウスでも大家業でもやっぱりマメに気の回る方のほうが有利なんじゃないかと思います。

でもそれがお金儲けに直結するかというと・・・うーん悩んでしまいますww。

本日は宜しくお願いします。

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