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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「塩辛い狼」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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「共喰い大家」と「キラキラ大家」(川村さんと岡本さんに捧ぐw)


次回のヒヨコセミナーの振り込み期限は明後日の水曜まででございますw

こんにちは。

「狼の野郎、、連休と言いつつゲリラ的に更新するんじゃねーの?」と連休中も18時にこのブログを覗きに来る方が多かったのは知っていましたが今回のワタクシ、、ホントに休みたかったのでホントに9連休とさせていただきましたw

また9連休なんて書いたもんだから「どこか海外旅行とか行ったんじゃねーの?」と憶測が飛び交ってたようですが、なんのなんの、、、ワタクシ、今年も自宅警備員として大活躍でしたよ。(特に昨日一昨日はWOWWOWのパイレーツとダイハードの全作公開祭りに参加しつつ世界卓球を見つつ巨人戦を見つつのテレビ三昧でございましたw)

そんなブログを完全休業する9連休でしたが、この連休中にも不動産投資業界ではいろいろあったようですね。。(ワタクシ、今回はFBすらほぼお休みしてたので昨日一気のまとめ読みして知りましたw)

特に驚いたのはケンビヤコラムで築古組の川村組長と岡本さんの元メガ系金融畑出身者の巨頭対談。。

特に対談の第二話では不動産投資業界では禁断ネタとされてる「共喰い大家」「キラキラ大家」が登場して閲覧数がわずか数日で3万アクセス超えだったそうでネタ元のワタクシとしてはこの対談に是が非でも参加したかったところでございますw(ま、ワタクシが参加するとほぼ実名トークになって全部伏字になっちゃうので参加する意味もないですがw)

ワタクシのブログレベルで書いたことでは世に広まることも無いですが閲覧数の多いポータルサイトで有名人の人がネタにしてくれればこの手の話の認知度も格段に上がるはずなのでワタクシ、「よくぞ取り上げてくれました(涙)」とうれしさいっぱいなのですが、逆に今までこの手の手法で素人大家を養分にメシ食ってた人に於かれましては大打撃なんじゃないかと思います。(ってかTwitterでもこの「キラキラ大家」と言う言葉が流行り出してるのでそのうちラ●マチ様のコラムニストもドヤ顔で取り上げる日が来るんじゃないかと思ってます)

と言ってもこれらの大打撃を受けてる人ってのはそもそもネット上では大抵「わずか○年で資産○億」とほざいてる人なので潤沢なCFがあってさらにそれ以外の収入でさらにお金儲けしよう目論んで大家の会を作ったりしてるんだと思ってたのですが、一昨日のShikonさんのブログ記事を見て「あー、、もしかしてこれに引っ掛かってるんじゃねーの?」と思い始めました。。

そんなShikonさんの記事がこれ。
「家賃が10%下がると、キャッシュフローは半分に?」

要するに買った当時の賃料で満室状態が続けばCFもそれなりに残るので左うちわになるのですが、数年の保有で賃料が10%下落したり10%程度の空室率になるとCFは10%の下落どころの話ではなくCFは半減するというお話です。

詳しくはShikonさんのブログをお読みいただければわかると思いますが、1億の借り入れに対して税引き前CFが100万なんて薄皮設定の賃収だと家賃が10%も下がってしまうとかなり深刻なCF不足に陥ります。

これが最初の数年は気が付かなくて7年後くらいにやってくるなんて話を知れば「不動産投資以外にも何か収入源を確保しておかないと俺様も安泰じゃないんじゃないか?」と考えるのは至極当然の話だし、普段から横の繋がりがある大家の会の主催者からすれば「俺らも自分の会の会員向けにビジネスやってるよ」と言われればそんな話に乗ってしまうのもある意味仕方ない話じゃないかと思います。(特にキラキラ系の人ってのはブランディングに気を遣わないといけないし、金が無くても貧相な振る舞いは出来ませんから常にお金が必要なんです)

またこれらの大打撃を喰らいそうな人達、、
部分的にはいいこと言ってるし不動産投資をこれから始めようと思ってる人にとっては結構具体的に教えてくれますから「会費は高いけどその分まとめて教えてくれる」と考えれば自己投資として成り立つはずです。(しかもこの費用、、領収書が出るので経費扱いになるらしいしw)

ただ問題なのはここで「融資が付くだけのクソ物件を掴まされること」。。。

大打撃系の人に業者からのバックマージンが入ろうが「買って本当に儲かる物件」であればこれも必要経費と考えてもいいし(現に買取業者は手数料3%どころか6%払ってもいいってとこばかりですから)「よくぞこんな物件紹介してくれました」と感謝しなければいけないレベルです。。

しかし現実は「積算が伸びる物件です」という謎のフレーズで「フルローン狙えます」みたいな話ばっかりで融資が引けるから良い物件という紹介手法が主流です。

将来的にキャピタルゲインを狙うには厳しい情勢になってきた昨今の不動産マーケットでは賃料収入からのCFがすべてとなってくるでしょうからどこにお金を払って勉強しに行くにしても「そういう勧誘を受ける恐れがある」と認識したうえで正しいジャッジをしていただきたいところです。(えぇ、、相手が何をしたいかわかればどこの大家塾だって怖いことはございませんw)

ちなみにワタクシの場合、どうやってジャッジしてるかと言うと、、
□怪しい本を出している人が仲間かどうか?
□SNS上でやたら顔の露出が多いかどうか?(ドヤ顔ポーズで写ってる人は要警戒です)
□こんな時期だってのに「とにかく行動することに意味がある」とかほざいてる
□「今が買いです」なんて煽りつつ現実に自分で無理目な物件を買ってる
□大家なのに融資アレンジまで手掛けている
□あちこちの業者と提携してる(やたらとクソ業者を褒めてるのですぐわかりますw)
なんて部分でこんな動きが見え隠れした時点で警戒度を引き上げます。

こんなのさえ出来てればどこの怪しいやつの懐に飛び込んでも必要な情報だけ抜き取って損しないという立場になれますので「なんかこの人怪しい」なんて避けることなくガンガン飛び込んで行ってみてくださいw

そういう人の行動を反面教師として捉えると学べることもたくさんあるしどんな人であっても短期間で物件を増やしたノウハウは持ってますので再現性などを検証しつつ自分の不動産投資に応用できそうなことももしかしたらわかるかもしれません。

あとあれです。。

もしその人がどういう人なのかわからなければコッソリ、ワタクシに聞いてくれても構いません。。

えぇ、、旅団の情報網って7年前と違って今では全国ネットなのでどこでどんなやつが暗躍してるかなんてくらいは簡単にわかりますからw(だからウチの団員で大失敗やらかしてるやつが少ないんですってww)



ネガティブなブログにはネガティブな情報ばっかり集まるものなんじゃんw

COMMENT

No title

共食い大家の主催している大家の会のネーミング閃きましたw

『タコ足(配当)大家の会』ですww

タコの足は当然会員さまですw

No title

 いや~休載長かったっす>_<休載明けのネタがネガティブなのもブログらしさで良いと思います(笑)

「1億の借り入れに対して税引き前CFが100万なんて薄皮設定の賃収」ってくだり。

結構CFあるじゃん!と思ったけど年間CFの話なんですね。月間だと思ってた。

1億借入で年間CF100万って、それ何の罰ゲームなんですかw
そんな人いるんですか?💦

No title

お待ちしておりました。

こっそり聞いてみたい人は何人かおりますw

お休み中にちらりで触れていたあの方とかもwww

 

狼閣下、

取り上げていただきありがとうございます。

私、キラキラ大家になれずに、物件売って凌ぎました。

海が、似合わない男なものでwww

巨頭のコラムによると、7年目以降20年以上きつい時期があると考えると、憂鬱です^^。

入居者が、1、2回転目に、皆、現実に目覚めるんですw

情報の取捨選択...

本人だけでなく周辺の取り巻き達の情報も含めて見ていると、
怪しい方々って結構浮き彫りになりますね...( ̄▽ ̄;)

対談記事もガッツリ読みました( ・∇・)

久々の長期休暇も満喫されたようで何よりですww

タイトル通り

閣下のブログキラキラして見えました。
ポチはほぼほぼ18時に完了です!
すぐに!
ええ、閣下の抜き打ちが怖いので、覗きにきてました。
でもゆっくり休まれて良かったです。
次回は、覗きにきませんので(笑)。
やっぱり情報が命ですね!

No title

閣下がお休みの間、ブログランキングを中途半端な順位で温めておりましたw。


今日のブログ…

・部分的にはいいこと言ってる
・相手が何をしたいかわかればどこの大家塾だって怖いことはございません

核心をつきすぎたこの2つの言葉に、電車内で笑ってしまいました。

No title

サラリーマンやめた理由は
金以外に
地位 名声からくる人間関係 嫉妬 恨み
ここからの逃避だったはずです。

セミナーやってオラオラ系のブログやって出版して
俺様になって

業者を
紹介したから 自分のものを安くさせる。金 物貰う
旅費をもらう。これも共食いです。
宅建業をとって 斡旋 管理で利益をむさぼる。
私は一切やりません。
理由は恨み買うから 
感謝されるのと 恨まれるのは雲泥の差
嫌われても 好きになってもそこはあまり関係ないです。

人を不幸にしてしかも確信犯で自分が幸せになろうなんて・・
それも下手すると自己破産ですから

狼さんや警笛をならす大家さんもっともです。

あと
サブリース 業者から前金で数百万円渡っているときいたことがあります。 利回1%上がったら1億で1千万近くあがりますから サブリースがある物件は要注意 。
都心以外はデフレですから家賃年2%くらい下がっている地域もありますね。平均3年退去でAD2カ月 礼敷0で 更新料無し 空室平均2カ月で 同一家賃で満室でも10%家賃下がったことになりますからね。さらに
入居率 AD 家賃下落 原状回復(敷〇が多いですから)
トリプルパンチで7年で返済比率60%元利均等返済くらいだったら セルフリノベか分離発注できないとアウトですね。

今までタマタマスルガスキームで出口ありましたけど。
大家の経営力が問われる時が来そうです。


No title

わたくし、3連休で、すっかり頭がボケております。

しゃきっとせねば。

No title

キ〇〇ラ大家、って書いてあったら、間違いなくタとナを入れますよ、ワタシww

閣下が日頃言ってたネタがメジャーで取りあげられるようになった、つまり閣下は業界のファッションリーダーということで。

再開初日から貫禄のネガ全開ですねw

興味本位でその手の塾とかセミナーにも一度は参加してみたいですw
残念ながら属性的に相手にしてもらえなさそうですが。。。

No title

楽しみに待っておりました!共食い大家、キラキラ大家という言葉、メモしました!

それらって

ゴ○書房で本を出されている方々?

わたくし、想像の翼を広げまくっても、格好いいお金の使い方をしていて、コジャレた生活を日々送る人が全く出てきません!エセきらきらばかり。
共食いも沢山いますね~。
表に出てこない本当に素敵な大家さんもいますけど。

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