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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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4月になってもイマイチ売値が下がらない件。。。


○●○○○で上機嫌ですw

こんにちは。

いつも余計なことばっかり書いて話をフカす傾向のあるワタクシ、、
今日は要点だけ書いて多少読みやすくするブログネタ調で書いてみます。(思えばブログ連載当初はずっとこんなスタンスだったのにいつから余計な事ばっかり書き始めたんでしょう。。。。)

さて、
4月に入り、なんとなくですが不動産投資業界の潮目が変わってきた気がします。

と言うのも最近の契約事例をよく見ると買主さんの毛並みが変わっているんです。

まず一番多いのが「業者だけど転売目的で買うわけではない」って買主さん。

最近ウチに届く買付けのほとんどがこれなんですが、
買付けで買主の名前を見ると宅建業者さんなのに指値の仕方がちょっと変で契約書の中身などでも転売業者さんであればあまり言わないような細かいところでも重箱の隅を突くかの如くうるさく言ってきます。

例えば売値3億で利回り6.5%の一棟レジなんかだと「(転売しないといけないので)最低8%くらいじゃないと、、」と言われるものが、最初こそ平気で2000万くらいの鬼差しして来ても「そんな指値が通るならとっくにウチで買ってるよww」とか言って突き放すとほぼ売値に近い買値で買い付けが入って来るんです。。。

恐らくですが、これ、、
短期転売資金として銀行がお金を貸してくれる宅建業者さん向けの融資枠を今のうちに使い切ってとりあえずCFが得られるものを買って融資の償還期間が来たら「その時にリファイナンス出来るとこ探せばいいかー」なんてノリで買いに来てるんじゃないでしょうか?(リファイナンス出来なきゃ会社潰しちゃえばいいってノリでwww)

事実、ウチにも某地銀さんが「御社の不動産投資資金じゃ貸せないけど短期の仕入れ資金ならほぼ無尽蔵に貸します(といっても上限は10億らしいですけどw)」とか話が来てますからどこの業者さんもこの資金を自分の財布のように思って「買えるなら少しでもCFが出る物件買っておこう」なんて思ってるのかもしれません。(これから仲介マーケットが萎んでくると予測される局面では管理収入増やすとか賃料収入で固定費を賄おうって業者さんが増えますからw)

と考えると買主は今までの高属性なサンタメサラリーマンがプレーヤーとしてブイブイ言わせていた不動産マーケットに今までは見えなかった別の買主が登場したと言うことになるわけで昨今の株価も相変わらずなことを考慮すると「なんで4月に入ってもこんな高値売却が出来るのか?」の理由にもなるんじゃないかと思います。(なんだかんだ言っても銀行ってどこかしらにお金は貸してるんですねw)

あと、もうひとつ、
今までサンタメ取引しかしていなかった業者さんでも「仲介」というスタンスで取引をするところが出て来ました。

2億の物件あたりで仲介やっても片手で600万前後のフィーにしかなりませんがこれをサンタメ取引に持ち込めば得られるフィーは3000万~4000万前後。。

賃貸で広告料が無い物件は仲介しないよってスタンスの仲介さん(この手の仲介さんは一度に10万程度のフィーが入らない物件は仲介してくれませんw)がいるようにサンタメ業者さんも「普通の仲介料程度のフィーじゃバカバカしいから仲介なんてやらない」ってスタンスでしたから融資をフカす能力があるサンタメ業者さんが仲介業務を始めるとなると物件の高騰期はまだまだ続くってことですから不動産価格が暴落するであろう「融資がさらに渋くなる時期」この二つの要因が取り除かれてからってことになります。

過去の不動産価格の暴落局面と今回の局面はちょっと違うと過去のブログで書いてたかと思いますが今回のプレーヤーの大半がサラリーマン大家さんで彼らが融資じゃぶじゃぶ局面を利用して資産規模(実際は負債とも言います)を増やしていた訳ですからここから業者が短期融資枠なんてものを振りかざしてマーケットに乱入すればまだまだこれらの逃げ遅れがちなサラリーマン大家さんでも逃げ切るチャンスがあるんじゃないか?、、、とも思います。

えぇ、、
実際に業者さんに話を聞くと投資物件の取引にはあまり精通していない業者さんが「お、なんか利回り良く買ってきたから今のウチに買ってしまおう(買ってしまえば固定費の足しにもなるし)」なんてノリで買ってるようなので売り出すときの見せ方だけ工夫すればなんとかなるんじゃないかと。。。w(ま、工夫って言っても今時の素人大家さんの方が詳しかったりするので普通に売り出せば引っ掛かりますってww)



但し、これも期間限定なお話しなんじゃんw

COMMENT

No title

 なかなかタイムリーな話ですね、どの話もそうですが時期というものがありますからね。セミナーの頃にはどんな状況になっているか楽しみです(^_^)

No title

「じゃあ、いつになったら俺様が買えるよーになるんだよ!!」
って人と
「まだ高く売れるんなら、俺様の物件売ってよw」
って電話が交互に来る予感ww

オリンピックまで、と思ったら

最後のオチ、に堕ちました。
やっぱり、言われてみるとそうですよね。
短期仕入れ融資っていうんじゃ(汗)。
売り時の見極め難しいですね。
うちの区分、ネットで見て売りに出てないのです。あれだけ一時期売りませんか攻撃があり、てっきり売却立て続けになり、値下がるるかと思っていたので、本当に良かった。
逃げ切りたいですねv

業者側の視点...

一般客向けの融資が閉まり出していても、
業者さんの立場としたらいつ何時でも、
その時に出来ることで食い繋ぐ必要があるので、
その辺りのタイムラグを上手く使えれば、
逃げ切れる可能性もあるようですね...(^^;

「彼を知り己を知れば...」じゃないですが、
潮目の変化に合わせた業者さんの動きの変化を
上手く捉える事が出来るかどうか...( ̄▽ ̄;)

・・・

・・・

とりあえず巨人が復調してきたようで何よりですww

どうしようo(T△T=T△T)o

優秀物件を売りたくなってきた。。。
CF減っちゃうじゃん、、
o(T△T=T△T)o どうしよう。。

No title


オリンピック前の壮大なババ抜きが始まった。
生き残るのは、大家か?業者か?狼か?
先の読めない展開、衝撃のラスト、あなたは歴史の目撃者となる

2019年公開予定

狼師匠おもしろい記事これからもお願いします。

No title

物件価格の変動(暴騰、暴落)の波の中には、細かに見るとそういう局面もあるのですね。
まだまだ我慢。キャッシュと融資枠をしっかり握って、銀行といい関係作りに邁進します。

それは一棟レジだけの話なのでしょうか?区分にも起きている話なのでしょうか?ぜひともご教示ください(>_<)

閣下のブログを読むのがやめられないのは、業界動向のは肌感覚を追体験できるからと再認識できる内容でした。
サラリーマン投資家を長く続けられるなら、閣下の情報発信をモニターしなくちゃ、という気にさせられます。
最近思うのは、専業大家になると、昨今の逃げ切り局面で例え上手く逃げ切ったとしても、次の買い局面まで月々の収入が大幅に減るので、不動産コンサルと称して素人を○ます輩が増えてくるのかな、と。
果たして、買い局面が来てもこの人たちは、自分が買わずにコンサルなんて続けるんですかね?

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