FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「塩辛い狼」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
07 | 2018/08 | 09
- - - 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 -
検索フォーム

消費税問題。。。。(みみっちい償却を巡る論争編)


●●●●●●○●●です。。。。(2年連続Bクラスとかやめてあげてw)

こんにちは。

昨日、ほぼ奇襲的に募集開始した狼セミナー。。。
いつもであれば公平を期すために事前に告知して少し日を空けて募集してたのですが、今回は初心者セミナーと言うこともあり、まともに告知して募集したら物凄い数の応募になるんじゃないかと思い(えぇ、、前回の初心者向けセミナーは一度じゃ入り切らなかったので2回開催になっちゃったしw)、「日曜だけどもしかしたら気まぐれで更新するかも」と期待してブログを見に来てくれるような人を優先的に呼びたいワタクシ、、(ワタクシが大事にしたいのはワタクシのブログを毎日熱心に読んでくれる人だけでそれ以外のやつの生き死にはワタクシ、まったく興味がございません

そうは思ってもさすがにアクセスが落ちる日曜日だし、募集して朝まで全然申し込みが入らないってのもカッコ悪いので、金曜日のブログの一番下に「日曜日がどうの」と意味ありげに書いておいたのですが、、意外に「ん?なんだこれ?」とここをチェックしてた人が多いようで、、想定外に申し込みが殺到してしまいました。。

と言うことで、すみません、、
今回のセミナーも厳正な抽選とさせていただきます。。。(会場のキャパが100人ちょいと決まってるので全員当選ってわけにいかないんです)

さて、
そんなセミナーの受付をしながらも我々、今月は珍しく大量の契約(月に4つもあれば我々レベルだと大量なんスよw)の準備で大わらわなのですが、その中の契約で一つ、消費税を巡り紛糾しております。。

ご存知の通り、不動産物件の売買で掛かる消費税は建物だけに課税されます。(えぇ、、土地は消費するもんじゃないので消費税と言う概念がありません)

またその按分は固定資産税の評価額での按分でやるのが普通なので我々も固定資産税按分で土地建物価格を割り振って買主さんにお知らせしたのですが、都心での物件売買の場合、土地の案分の方がデカくなりがちで、今回の土地建物按分は土地8:建物2。(都心で木造物件を買うということはこう言うことですw)

すなわち3億の物件売買となると
土地価格・・・2億4000万
建物・・・6000万で
消費税は6000万の8%で480万

売り主さんも消費税を払う身ですから3億の物件を売って消費税が480万であればヨッシャヨッシャなのですが、買主さん、、
物件買って減価償却をたくさん取りたいそうでこの土地建物の案分を1:1にしろと譲りません。。。。(要するにいろいろゴネゴネして土地1億5000万、建物1億5000万にしろって言うんです)

建物に1億5000万なんて値を付けてしまえば払う消費税は1200万。。。(ここでは計算が面倒なので単に払う前提で書いてます)

3億の売買で29520万残る話が「そこから更に720万ぶん取られるなんてとんでもない」と売り主さんは怒り、断ると買主さんは「それだと減価償却がショボショボになるから嫌だ」とゴネられ現在、その妥協点を模索しております。。(ってか固定資産税按分が一番妥当なんだからここは買主様に譲っていただきたいです。。。)

いつもであれば我々も強行に「あ?そういうわがまま言うと売ってやんねーぞw」と突っぱねるのですが、今回の物件、、恐らくこの買主さんが買ってくれないとまた途方もない旅に出ないといけなくなる確率が高く(サンタメフルローンが出なくなったのでここで契約コケると悲惨なことになりそうなんです)是が非でも売っておきたいという負の側面もございます。

さて、、どうするか?(・・・ってかどっちも折れそうにないんですけどw)

ワタクシの場合、こういう時でどっちも折れてくれないとなると奥義「手数料調整」を使います。
※ここで貰える手数料は約900万ちょいなのでここから350万を放棄してでも成約させちゃおうとする手法ですw

えぇ、、もうあれです。。
今月の契約数を考えるとこの契約もさっさと終わらせておかないと後が詰まってしまうってことと、今回の物件、ここで売っておかないと次回の契約がいつになるかわかったもんじゃありませんwww

ただ我々だけが一方的に手数料を減額して成約するってのもムカつくので相手仲介さんに「ウチが350万手数料差っ引いてその分消費税按分動かすからオタクもちょっとは協力してよ」と相手仲介さんにも手数料減額を依頼して成約させようとしたのですが、残念なことにこの仲介さんは大手の仲介なので「え?そんなの無理ww」と社内稟議すら取ってくれません。。。

ウチは街場系弱小仲介なのでワタクシの一存で手数料なんざ決めちゃいますが大手ともなるとそう簡単に手数料の減額なんて出来ず、ここでまた交渉は暗礁に乗り上げてしまいましたww

そうなると最終奥義でもある「720万丸々飲み込む手数料調整」というものもあるのですが、それだと我々に残る手数料は180万。。。(しかもここから消費税分引かれちゃうのでさらに手残りは少なくなりますw)

3億の物件の売り買いの仲介リスクを考えると180万ぽっちのお金にしかならない仲介なら寝てた方がマシですから(つーかそんなハシタ金じゃ3億のリスクは負えませんw)この話、、ウチが売主の分も含めて350万負担するってことで
①社内稟議を無理やり取ってでも相手仲介さんにも負担させる(希望350万)
②買主さんの依頼を突っぱねるかどこかで妥協して貰う(こちらも希望は350万w)

のどちらかでお願いする以外にありません。(売り主さんにお願いしてもいいのですがそれだと買付け後の実質的な値下げになっちゃうのでそれはワタクシのプライドが許しませんw)

そんな最終通牒みたいなメール(じゃねーと契約しねーぞって意)を小一時間前に相手仲介さんに射出したのですが、、
意外にこういう文書を送り付けると相手仲介も諦めて社内稟議あげてスッと通っちゃうもんなんですw(たぶん文書でちゃんと書いてやると上司に具申しやすいんじゃないかとw)

だってこんな時期ですから相手仲介も成約したいじゃないですか?ww(ウチはこれでダメになっても物件は逃げませんが相手仲介は下手するとお客まで逃げちゃうしw)

えぇ、、ワタクシの経験ではこの話、買主と仲介で半々の負担で落ち着くと見てますw(こういう交渉が不動産屋の醍醐味って言いたいけど、こんな毎日が嫌なワタクシですw)


血生臭い話っぽく聞こえるけど結局世の中金なんじゃんw

COMMENT

No title

減価償却って、なに味ですか?  ってくらいの初心者さまにセミナー来て欲しいですねw

あ、マネカツ女子ってのがいるらしいですよw(好きでしょwww)

大手じゃなければ...

相手側仲介さんとゴニョゴニョして終わりそうなところですが、
よくありがちなお話なのでしょうね...( ̄▽ ̄;)

ことが上手く運ぶことをお祈り申し上げます...(^^;

うーん、、、
色々とほんと面白いですw

まさかの日曜更新…私の閣下愛も少々足らなかったようで。
昨日のセミナー募集を今知ったもんで、今日の内容が対して頭に入らないままカキコしてます……
神戸には行けたので、次回のひよこセミナーに期待します!

初心に戻り

昨日の轍を踏まないよう
今日は早速パソコンとスマホにてWでポチらせていただきましたm(_ _)m

No title

大手仲介さんも、そういう稟議とかあってなかなかですね。某ス○フはどうなんでしょう。
早く切りつくことお祈りしています。

No title

ってか按分で建物1億5千って税務署に否認されないのか

No title

 交渉は楽しいですよね~自分も仕事で多少やりますが交渉なんていえるレベルじゃないですね。ただ相手を丸め込んでるだけです、、

消費税。。。

狼閣下

こんばんは。

日曜日の申し込み間に合いませんでした(泣)
消費税問題。。。金額によって増えますからね。
懇談会だけでも参加したいじゃんw

税込み価格

契約書には単に「税込み3億円」と書いておいて、売り主,買主がそれぞれ勝手に按分するのはダメなんでしょうか。
大手じゃない契約ではそうだったような気がします。

No title

1億5000万円の中古の木造ですか・・・
税務署から肩を叩かれそうですね

EDIT COMMENT

非公開コメント