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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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杭が邪魔ですww。

こんにちは。

今日はブログのロゴを入れ替えてみました。。
うちの娘にクリスマスくらいからお願いしてやっと作ってもらいましたが、その後に若干クロノスさんK藤さんに手直ししてもらい完成です。。。昨日これで名刺も作りました。いつまでも不動産屋の名刺ではどうかと思ってたので、今週のしょぼくれんセミナーから不動産屋の身分を隠してこちらの名刺で活動します。取りあえず100枚刷りました。よかったら貰ってくださいw。

さて、
年末くらいからずっとやってた新築プロジェクト。。
品川で手ごろな土地がありお客さんがここに新築のボリュームを入れて土地から建てようとやってたのですが・・残念ながら途中で断念することになってしまいました。

この土地。
お客さんから「これで新築レジ建ちませんか?」というお話から始まり、うまくボリュームが入れば品川区で駅徒歩1分の場所で9階建てのレジが建つ予定でした。。

設計段階では1階から居室に出来るプランでプランが入ったのでちょっとムリ目な想定利回り10%、弱気な家賃設定で9%という感じで「こりゃいけるかな・・」と思っていたのですが・・・つまらない理由でボツにww。

土地に余裕があれば先に買付入れて物件を押さえてしまいたいところですが、土地が非常に狭くて設計ボリュームギリギリなケース。。。こういう場合、うちでは先に設計を入れます。

えぇ、、契約してから予定の建築物が建たないとエライことになるんです。。。はい。

ということで、買い付け入れて売主をぬか喜びさせても気の毒なので今回は慎重に構造計算までお願いしてホントに予定の建物が建築出来るか見極めてからにしようと考えてました。

不動産屋的目線では前面道路も広いし周囲の日影規制もクリア出来そうな予感がしてたので先に買付入れてしまおうかと思ってたのですが、今回の最大の難関は鉄道会社。。。
隣地に鉄道が走ってるケース。。非常に慎重にやらないといけません。
ホント、用心に用心してやらないとあとでとんでもないどんでん返しを喰らう可能性があります。。

実は本物件の隣地に鉄道の高架が走ってます。
高架なので隣地いっぱいに杭が入ってます。この杭と鉄道会社から出される規制次第ではこちら側の杭の位置変更になる可能性がありました。杭の位置が変わるとこの土地では予定の建物の予定容積が消化出来ない可能性があります。

ワタクシ、隣地が線路という土地を結構仲介してますが、毎回苦労してます。
建物を建てるときに電車を誤って止めてしまわないようにあれこれ鉄道会社から注文が入るからです。

線路側に見張りを立てろとか足場は夜中じゃないとダメとかモノを落とすなとかバナナはおやつに入れるなとか・・とにかくいろいろな制約が出てくるので面倒です。

設計屋さんに何回か鉄道会社に事前相談に行ってもらいましたが最初はそれほど規制もなく「こりゃ楽勝かな」と思ってました。

しかし話が進めば進むほどややこしい問題が噴出してきました。。。

やっぱり高架の杭の位置とこちら側の杭は干渉しそうです。。。
でもおかしいのは敷地の中で杭を打つのですから隣地にいくら近くても関係ないはずです。。
しかし杭の位置を鉄道会社に見せたところ「この位置に杭を打つのはダメ」ということになりました。

設計屋さんも必死来に食い下がって交渉してくれましたが、鉄道会社の規則ではこの位置に杭を打てないということであっさり却下されたそうです。冷たいもんです。

となると本計画では、杭の位置をここからズラすとうまく建物が建ちません。

どのくらい変わるかというと9階建て5階建てになるくらいの出来事だそうですw。

これではせっかく建てても想定収支になりません。。

2ヶ月くらい粘ってたのですが最終的に鉄道会社も認めてくれないのでこの企画、ボツになってしまいました。。
お客さんと必死に考えてうまい配置の部屋割りになり、これならホントに新築10%のRCレジが出来てたんじゃないかと思ってただけにがっかりでした。。。

そんなことで今回の話は断念したのですがそのお客さんに別の不動産会社から「この土地で新築10%のプランがあるので是非買いませんか?」と言う話があったそうです。。

この不動産会社さん。絶対この鉄道会社とは折衝していないはずです。
だってウチが折衝してた時、別のところからこの土地を巡る相談は来ていないと言ってましたから。

びっくりしたのは、この不動産屋さん、、なんと5階建てプランww。それでもなんと想定利回り10%の計算で来たそうですww。。


土地の広さは決まっているので容積消化出来ない時点でそんな魔法みたいな話、おかしいですww。

どこの数字をいじるかと言えばこの場合間違いなく家賃設定。。

収支計算は見ていませんが想像するに募集賃料単価で想定利回りを出しているんじゃないかと思います。

想定利回りを計算するときにやってはいけないのはこれです。この現況募集賃料はあくまで貸主の希望値であって実際にこれで決まるとは言い切れません。(というかべらぼうに高いことが多いです。)

想定賃料はあくまでも成約賃料ベースで計算しないとダメなんです。。。

ご自身で物件を購入する際、不動産屋さんが出してきた想定利回り表は収支計算なんて信用しないで必ず成約賃料で収支を計算し直してください。融資先の金融機関も最近は成約賃料を見てますw。すぐバレてしまうのでカッコ悪いですよw。

ネット系で収益を扱ってる「ス○ガ」さん系仲介さん。。案外これで計算してることが多いです。

試しにこう聞くといいです。。
「この想定賃料はどこから導き出した数値ですか?」。。

なんて答えるかで仲介さんの誠実度が測れますww。


実は今日はもう一つお話があったのですが書いていて内容があまりに過激すぎたので削除しました。。
一度どこかで「こんな記事書くけど大丈夫ですかねぇ・・」と相談してから書こうと思います。















え?どんな内容ですかって?今流行りのシェアハウスのネタですw。








続きが気になる方はクリックしていただけると・・・w。
ご要望が多ければ書いてみようかと。。。。
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COMMENT

銀行マンもスうれP!の○スポット

   わくわくリッチでしょう?

>「この想定賃料はどこから導き出した数値ですか?」。。と

 この質問、最近、融資申し込みしている銀行の担当者から訊かれました(^^;)

 「直近の成約家賃家賃で全て引き直しました(キリッ!)」と答えられれば良かったのですが、事業計画書を手抜きして平均値で書いちゃいました(テヘッ!)

 「では、どのくらいで決まると思われますか?」と追い込みの質問が来たので、だいたいの記憶で「2LDKが4.5万、3LDKが5.5万です!」って答えたら、おおむね合っていたみたいです(^^;)

>え?どんな内容ですかって?今流行りのシェアハウスのネタですw。

 詳細は分かりませんが、マズイです。

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

杭ひとつで意見が食い違うとは…(北風が寒いです)

杭ひとつで収益ひとつパーなんて悔いが残ります(今日の小雪がチラリは私のせいかも)

よくネットで見る想定利回りですが、そこだけで大体8掛け位なのかな、と想像しています。(満室と書いてあってもです)

実際見に行ったら8掛けでも怪しいところなんて一杯ありそうです…。

シェアハウスは全く勉強さえしていないのですが、寮みたいな感じでしょうか?

アザラシさんも可愛いのですが、狼さんの被りものも良い感じですね。

シェアハウスネタ

はじめまして ジム鈴木と申します。

18日のしょぼくれんセミナー 参加いたします。

狼旅団さまの名刺 ほっしーです。

ください ぜひ!!



シェアハウスネタ 聞きたいです。

ブログに書けないのであれば、セミナーでお話ししていただけると ありがたいです。
 

新築、残念でしたね。

 鳥です。

 拍手、クリックしました。

 新築、残念でしたね。

くい

 鉄道屋さん、他人に杭を打たれたら困る場所はあらかじめ多めに土地を買っておけばいいのに。

 鉄道に必要な土地だけギリギリ買って、他人の土地にアレするな、コレするなが通じるとは不思議ですね。

 高圧線下みたく地役権が設定してあるならともかく、「鉄道施設の近所で土木工事をするときは鉄道事業者とよく協議して、言うことをよく聞け」みたいな国土交通省の要綱かなんかで制限されてるんですよね。たしか。

 品川の一等地がもったいないことになりましたね。


 シェアハウスの記事、よろしくです。

顔が変わってる

娘さんの力作にいたずらしたものを採用頂いてしまってよかった
のでしょうか・・・
何やら娘さんに申し訳ないような・・・^^;

それにしても新築10%惜しかったですね。
鉄道周りにそんな規制があるとは知りませんでした。
というか知らないで売買に絡んでいる不動産屋さんも多そう。^^;;

そう考えると高圧線や地下鉄なんかも色々規制がありそうですね。
やはり余計な心配をしなくて良い土地は高いということですか・・・

Re: 銀行マンもスうれP!の○スポット

わくわくリッチさん

おはようございます。

まず、
このブログ嫁も娘も時々、盗み見てます。。(特に娘は学校の友人とブログリンクしてます。教育的指導をくらいそうですw)

銀行マンもスうれP!の○スポット←お願いですからこれ勘弁してください・・・・。

> 「直近の成約家賃家賃で全て引き直しました(キリッ!)」
これカッコいいですね。
ここまで完璧に答えてしまうと逆に物知りすぎて銀行から敬遠されちゃうかもw。


> >え?どんな内容ですかって?今流行りのシェアハウスのネタですw。
>  詳細は分かりませんが、マズイです。

昨日この記事書いてからやたらブログアクセスが上がってます。。
とりあえず明日のセミナーでしゃべってみてオーディエンスの反応を見てからブログに書くことにします。。

これ以上敵を増やしたくないですし。。。w

Re: 杭

やげさん

おはようございます。

> 杭ひとつで意見が食い違うとは…(北風が寒いです)
> 杭ひとつで収益ひとつパーなんて悔いが残ります(今日の小雪がチラリは私のせいかも)

・・・昨日、東京でも雪が降りましたが、、これが原因でしたかww。
でも言えて妙ですww。銘菓福々まんじゅう3個あげます。

ネット物件の想定利回りはたとえ満室でも一度賃料を直近の数字と整合させたほうが無難です。
知らずに銀行に見せると「こんな賃料で埋まると思ってんですか?」と鼻でせせら笑われます。

> シェアハウスは全く勉強さえしていないのですが、寮みたいな感じでしょうか?

寮とはちょっと違いますね。これは折りをみて説明します。

Re: シェアハウスネタ

ジム鈴木さん

おはようございます。

明日お会いできるのを楽しみにしてます。

シェアハウスネタはなんとなく書いて見たいのですが実際にやってる人もいるそうなのでちょっと書き方を考えて書くことにしましたw。

名刺貰ってください。えぇ・・ダースで・・・。

No title

ロゴ、かわいいですね。黄色い月とシッポが好きです♪

買った土地(それも都内S区)から水が出てきて建築できず
売ることもできなくなったという話を聞いたことがあります。(都市伝説?)
どんなに注意していてもいろんな問題や悩みがでるのが不動産…
でもこのお客様は慎重な狼さんがついていらして良かったですね。

明日のセミナーが今から楽しみです。

Re: 新築、残念でしたね。

鳥さん

おはようございます。

新築、久々にやりたかったのですがとんだ邪魔が入りました。

またおもしろそうな土地を探してチャレンジしたいと思ってます。

Re: くい

K藤さん

おはようございます。

鉄道って公共機関なのでどうしてもそっちが優先されるようです。

「鉄道施設の近所で土木工事をするときは鉄道事業者とよく協議して、言うことをよく聞け」みたいな国土交通省の要綱かなんかで制限されてるんですよね。たしか。
これで近隣の建物は結構制限を受けるらしいです。まったく勝手な話です。。

>  品川の一等地がもったいないことになりましたね。

え?・・えーと・・品川にもピンとキリがあるんですww。
でも建てたかったです。。。くやしー。。

Re: 顔が変わってる

クロノスさん

おはようございます。

娘に聞いたら「こっちの方がいい」と言ってました。まったく問題ありません。。w

> 鉄道周りにそんな規制があるとは知りませんでした。
> というか知らないで売買に絡んでいる不動産屋さんも多そう。^^;;

ワタクシだって実際、なんとかなるんじゃないかと思って売主をはもう決済スケジュールの話までしてましたwww。

でもそうは行かないのが鉄道隣地。。境界立会いのハンコなんて2ヶ月くらい平気で待たせます。

それが鉄道会社です。。。

> そう考えると高圧線や地下鉄なんかも色々規制がありそうですね。
> やはり余計な心配をしなくて良い土地は高いということですか・・・

むしろこんなややこしいところにある土地の方が少ないんですからそんなこと無いと思います。
もう少し難易度の低い土地でも安く仕込む事は出来ますよw。


Re: No title

eri@旧セレッサさん

おはようございます。

> ロゴ、かわいいですね。黄色い月とシッポが好きです♪

ありがとうございます。娘のきっとよろこんでくれるかと思います。
(なんせセミナーが迫ってるからと貴重な試験休みに作らせた力作ですw)

> 買った土地(それも都内S区)から水が出てきて建築できず
> 売ることもできなくなったという話を聞いたことがあります。(都市伝説?)

地中の埋設物の話はよくありますね。
不動産屋さんはこれで後々揉めないようにその土地の履歴も調べるんですがそれでも調査しきれない事が多々あります。

これも経験の差でしょうか。。

新築からやるとき、不動産屋は土地を売るだけでいいのですがお客さんのことを考えるとやっぱり建てる時のことも考えるべきだし建ったあとどうなるかまで見届けるべきではないかと思います。

買主さんの目的は単に土地を買う事ではないですからねぇ。。。

ダメなんですか?

ババナは、ダメなんですか?

アッキーは、いつもババナを500本差し入れしてました。
(マック500コの場合もありましたが)
予算が限られていたので・・・

明日、楽しみにしています。
今夜、風邪を引かない様にしないと・・・

Re: ダメなんですか?

アッキーさん

おはようございます。


個人的にはマックのほうがうれしいかと。。。w

アッキーさんとはいずれ上野毛二郎で大盛りバトルをすることになると思ってます。

今日お会いするのはその前哨戦という位置づけなワタクシです。。

本日は宜しくお願いします。


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