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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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3畳ワンルームの話。。。


まさか上原で負けるとは、、、w

こんにちは。

今日のyahooニュースで書かれてた記事。。
「都心で新築・3畳ワンルーム…超コンパクト物件が大人気のワケ」

記事を要約すれば、「都心の会社から近い場所に狭くても使い勝手のいい3畳程度のワンルームでも賃貸需要がある」(なんて乱暴なまとめ方だとか言わないでくださいw)って話なのですが、、

たしかに昔の昭和ワンルーム時代の頃と比較すると深夜営業の店が増えて家でご飯を食べることも無くなったしパソコンや家具も昔ほど必要でも無くなったし、昨今の「絶食系な若者」の出現で「家に彼女を連れ込む」というニーズも無くなったしなんていろいろ考えるとこの刑務所の独居房のような3畳ワンルームって「究極的な一人暮らしニーズ(ワタクシの目には刹那的一人暮らしにしか見えませんがw)」にうまくマッチしているように見えます。

そうなると昨今の不動産情勢を鑑みてもこの手の超狭小ワンルームを都心の駅近いところの土地を探してポンポン建てて投資用物件として販売に乗り出す業者さんが乱立するんじゃないかという予感がするワタクシ、、
かぼちゃ後の不動産投資マーケットの次の核になるんじゃないかと思っております。。。(えぇ、、こういう話に飛びついてマーケットを荒らすやつが絶対出てくると確信しておりますw)

思い起こせば今から30年前、、
核家族化が進み始め当時の若者はみんながみんな「石田純一のようなトレンディーな一人暮らし」という夢を持めはじめ一斉に家族から独立し、カネがあるやつはまんまトレンディードラマのような部屋に住みたがり、金の無いやつは6畳+ロフト+三点ユニットの壁がペラペラ仕様の木造ワンルームに住み時始めました。

しかし当時の若者は物件の壁がペラペラだろうが「一人暮らししてないとモテない(あとクルマw)」という恐怖感からか、こんな木賃アパートでも文句も言わずに住んでたものですが、その後、バブル経済が崩壊し、なんとなく世の中が不況に陥り、石田純一系トレンディーブームが去った頃、「3点ユニットの狭小木造アパートに住むって人はお金が無い人」という図式になり、同時に設備の経年劣化と陳腐化で空室が目立つようになりました。

そんなこともあり当時の賃貸経営の主力層であった地主さん軍団、、
バブル時代のベラボーな建築費と6%なんて融資の金利でたちまち経営難に陥り身ぐるみ剥がされた人も少なくありません。(逆にここで踏んばって生き残った大家さんはその失敗からいろいろ学び取り今では超巨大になってる人が多いのでやっぱり不動産経営では大なり小なりの失敗って一度は経験しておいた方がいい気がします)

そう考えると今、ブームでこの3畳ワンルームが流行ったとしてもやがてニーズの変化で「そういや、昔3畳なんて拘置所みたいな部屋が流行ったよねー(え?オマエ、、そこに住んでんの?ww)」なんて時代になるかもしれません。

しかし我々、業者は「今ブームなんだから乗っかっておくのが吉」と考える人種です。(こうやってやがて供給過多になっちゃうんですが、そんなとこまで気にしないのも我々業者って人格ですw

都内にこんな賃貸ニーズがあると聞けば「これって今なら儲かるんじゃないか?」と考え、土地から仕込み、新築はまだ融資も出やすいことも考慮するとセミナーとかで集客したカモ客にこの投資案件を猛烈にアピールして融資付けまでしてやって売りさばく情景が目に浮かんでくるのですが、、、
これも恐らく最初の方で買った人はまだ立地も良くブームが去ってもそこそこ運営出来るんじゃないかと思います。

問題なのは
ブームになってしばらくしてどうしようもない立地に無理やり建てた企画のモノ、、、。

えぇ、、
かぼちゃの時もそうでしたが、この手の新築企画、、
どの企画を見てもバンバンと新築で企画してるとそのうち「企画には合わないけどまぁ、似たようなとこでしょ?」なんてノリで売り上げ至上主義の波に飲みこまれ妙な立地の土地で企画を仕込んでしまいそれを素人客に売りつけ路頭に迷わせてしまった感があります。

企画開発当初はまだいい立地のところで仕込むことも出来ましたが他の業者も「これは今の時代にマッチするから」とバタバタ参入されればたちまち飽和状態になり過当競争になるのが自然の理。(大東建託とレオパなどのローラー営業系の所業を見ればわかりやすいかと思いますw)

こんな流れで最初は好立地で出来たものが次第に妙な立地での企画となりその辺で物件を掴まされた人はよほどの幸運でもない限りブームが終わり次第干されてしまい持つに持てない売るに売れない物件を抱えることになってしまいます。

この流れは毎回同じように起こるので気を付けて欲しいのですが、最近の業者さんも結構巧妙で最初はその商品を勧めるのではなく「不動産投資を基礎から学びましょう」なんてところから引きずり込み知らず知らずのうちに「都内で新築」なんて話になり気が付いたら「都内高立地での新築経営」の営業を喰らいその物件を買うだけでなく最終的には信者みたいになってしまい他の人にまで布教活動を始めてしまう傾向があります。

いつも言うことですがこれらの商品を売りたい当事者は買主のことなんてなんとも思ってませんし買主が将来どうなろうと知ったことではありません。(業者はその時に儲かればいいだけなんです)

そんなことを考えるとこの3畳ワンルーム、、
今は時代のニーズにあってるかもしれませんが融資の返済期間が30年とかで組んでる手前、10年後にどんなことが起きそうかくらいはある程度予測してから取り組むべきではないかと思うワタクシです。。


あと最後に一つ付け加えておきますが、

最近のYahoo!ニュース、、

お金を払えば提灯記事みたいなことも自在に書けるらしいですよ。。。ってことはあれです、、ニュース記事自体が業者の広告である可能性もあるってことですww



と言ってもこの3畳ワンルーム、、数年でめっちゃ増えそうな気がするんじゃんw

COMMENT

No title

 その記事見ました。渋谷とかで6万位だったと思いますが高くね?ってのが印象でした。しかし通勤が徒歩圏内ならありとも言えるし・・今の若者たちのニーズも把握しないとですね。

No title

「QUQURI(ククリ)」。2012年に創業したスピリタスという会社が東京23区で提供していて、すでに70棟を超えている。
らしいです。

http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1802/14/news011.html

将来、転用の方法があれば参入も。

ミニマリスト御用達?

最近あまり聞かなくなった気がしますが、
物をあまり持たないミニマリストに人気なんですかね...(^^;

供給過剰になる前の先行者利益が見込めるタイミングなら行けそうな気もしますが、
逃げるタイミングを間違えると目も当てられなくなりそうです...( ̄▽ ̄;)

短期間のブームに乗っかって雨後の筍のように沸いてきそうなセミナーには要注意ですね...(^^;

No title

テレビでもYouTubeでも、そういうのが良いんです!ってやってました。
まあまあパソコンは小さくなりテレビもタブとかならとか思わなくともないですが、私は難しいです。
都内駅近憧れですから、フラフラしちゃうのも。
10年後どうなるのでしょうか。

No title

この記事、YAHOOに出ているといっても元ネタは週刊新潮ですからねぇ。セミナー屋さんとかすぐに便乗するんでしょうが、それを信じて投資する人はきっと10年後に残念なことになっていそうですね。

No title

3畳サブリース
するんですかね

サブリースって
30年家賃保証といっても
値下げは自由だし 色んな条件
(リフォーム等の制約)がついてるので
全然安心でないですね。

サブリースしないとしても
都心は稼働率100%前提ですが 今後人口増加<物件供給に
必ずなるので
新築で利回10%だとしても
10年経てば家賃30%ダウン
稼働率70%(広告費 現状回復費負担含む)
だと
実質利回り50%なので キャッシュフローマイナス
元利均等返済や キャッシュフローつかっていたら
債務超過ですね。

サブリースでのスルガスキーム 
賃料査定が銀行がきっちりしないと何でもありですね。
つまり 業者があ地主だけでなく
給与担保のサラリーマンから搾取する方法は尽きないということですね。

自慢しまくって成功本出してセミナー講師している大家もそんな素人に売却してイグジットで利益確定しているわけですから
責任の一端あるといわれておりますが・・・・

No title

「逆にここで踏んばって生き残った大家さんはその失敗からいろいろ学び取り~」
ここって地味に重要な教訓かな、という気も。

一歩間違えばゲームオーバーレベルのハードな想定外が起こる可能性も想定しておく、それで即死しない返済比率にしておく、とか。

No title

これだけじゃ無いけど、予め仕込んでいる奴らがいて記事書かせてるんじゃないでしょうか?

No title

殺人的な通勤ラッシュに耐えるくらいならクソ狭い部屋に住む方がマシって感じなんですかね?

No title

これでやたらと取材受けてる度数99のリキュールの名前の会社、謄本上げたらかぼちゃと同じ一物件一法人の土地先行決済のサンタメっぽいので好きになれませんね
売主として存在するはずの業者が挟まれず、タイ○ーやトッ○リ銀行からそのときに設立された合同会社で借り入れられています

既にありますけど

築35年の郊外駅10分の木造狭小ですが(^o^;)
家賃は均すと4万円弱。
マン喫に寝泊まりするよりかだいぶマシ!
残債が無いのでなんとかやってますが、
UBキッチンなどの設備交換があると回収に三年、そして手を尽くしても空室期間は半年以上と長いです。
親の名義なので売らしてくれず苦行です。
そろそろ家賃を更に下げないとだな…。

No title

1年ほど前・・・客付けしてもらってる
某山手線駅前の仲介さんに新築企画の相談に行った時

「最近こんな新築が近所に建ってますけど、
意外に決まるんですよー

といって参考にマイソク見せてくれたのもそんな部屋でした。

外観は今ドキ風、部屋は超超狭いくせに、
一丁前にバストイレ別で浴室乾燥機もついてた記憶が。

「いやー、確かに計算上利回りは上がるけど、
その流行いつまで続くかわからないし・・」

といって採用しなかったことを後悔しております。
今後は「今からブームがきそうなら乗っておこう」
という視点を肝に銘じておきます。

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