不動産セミナーあれこれ。。
3末に入って会社のガスストーブを撤去するかどうかで大揉め中ですｗ
こんにちは。
神戸のセミナーが今週末だってこともあり、今日は不動産セミナーについてあれこれ書いてみます。
不動産セミナー、、
そう聞くと不動産投資初心者の方はあちこちのセミナーに出没して貪欲に知識を吸収したいって思うのでしょうけど、セミナーを主催する側には何らかのメリット（大抵、金銭的メリットですｗ）があって開催しています。
その主催者側のメリットに嵌らなければどこのセミナーにも積極参加していただきどんな話であっても貪欲に聞いて欲しいのですが、セミナーでは大抵、「我田引水」な話をされちゃうので話を聞いているうちにすっかりその気にさせられて挙句、セミナー後の個別相談会なんかで個人情報をブッこ抜かれ最終的にカモリストに名を連ねてしまい後日、その個人情報を使われ、いいようにされてしまうことになります。
そんなセミナーで多いのが「不動産業者主催の不動産セミナー」なのですが、参加費も無料だし、行けばきれいなお姉ちゃんが受付やってて話の内容もなんかこう「やる気」にさせてくれる極めて耳心地のいい話のオンパレードでリスクについてはあまり話さないように工夫しています。
これを不動産初心者の人が聞いてしまえばその気にならない方がおかしいってものでそんなセミナーをハシゴしてるうちに恐らく「自分にあった投資スタイル」なんてものが確立されていくはずです。
実は怖いのはここで、
不動産セミナーに入り浸ってるうちに自分が不動産経験者のような気分になり「机上の知識だけは一人前」って気分になり「不動産投資を始める前提」という「とにかく物件を買わなきゃ始まらない」っていわゆる「買いたい病」に罹ってしまうんです。。
この買いたい病、、
一度罹るとなかなか治らないもので、誰がどう見ても「今はまだ買い時じゃねーだろｗｗ」って時でもなんか適当な屁理屈を付けて買いに走ります。
またそれを正当化しようとして同じ「買いたい病」の人とくっ付き始め「なんで今買うの？バカなの？」と忠告する人を敬遠し始めます。
理由は簡単です。
すでにご本人はいろいろな不動産セミナーに参加してそこそこ知識武装は出来てるし、その頃には今では再現性は薄いですが成功者の事例ばっかり耳にしちゃってるのでまさか自分が失敗するなんて思ってませんから。。
またそんな成功者の体験談を聞いちゃうと「成功者の億単位に借り入れ」にも免疫が出来始めている頃でしょうから最初の一歩で購入しようとしている数千万単位の借り入れなんて借金だとも思いません。（毎月家賃が入って来るんだから返済で苦しむなんてありえないと思ってるはずだし、なにより空室対策に関しては書籍もたくさん販売されてる関係でほぼセミプロレベルのスキルになってるはずですから）
そんなところに「フルローンの融資が付く物件があります（しかも一年間は家賃保証が付きます）」なんて業者からの嵌めこみ営業を喰らえばどうなるか？
えぇ、、
その物件が億単位の物件であろうと躊躇することなく買おうとするはずです。。
だって、本物件、
買えば一年間は家賃保証が付くしその一年のうちにいろいろ勉強して埋める術を身に付ければ毎月CFレベルで数100万単位の不労所得が入ってくるんですもん。。。（
そうこうしてるうちに一度嵌めこみに成功した不動産屋さんはその人の融資属性を見ながら枠いっぱいの融資が組めそうな物件を再度嵌め込んでくるはずです。（
ただ、この不動産セミナーですが、
単に「行けば騙されるに決まってる」と思っちゃいけません。。
確かに騙し討ちするセミナーばっかりなのは事実ですが、
最初から「どこで騙しに掛かるか？」さえ知っていればなんてことないからです。
例えばですが、最近一番多いパターンが「一番最初に不安を煽ってくる」ってパターン。。
不動産投資で自己破産するって簡単なように見えても昨今はインカムゲインが主体な投資になってる関係で自己破産する方が極めれレアなケースだってのに初っ端から「自己破産」「一家離散」なんてフレーズで不動産投資そのものをけん制してくるセミナーは危険度が高いです。
なぜかと言うと、
不動産投資で老後の蓄えなんて気持ちで入ってくる初心者に「不動産投資は大抵の人が失敗し、自己破産します」なんて言えば思考回路が停止してしまい、守りに入ってしまうことが多いんです。。
守りに入るとどうなるかと言うと「じゃあ、自己破産しない方法ってなんなの？」と考えるようになり、そう提言してくれた人をメンターだと思っちゃうんです。。。（本来はそこで「自己破産するくらいなら手を出すのはやめておこう」と考えて欲しいのですが「買いたい病」の人はそうは思わないものなんですｗ）、
そこで「自己破産するのは新築区分に手を出すことです」とか「かぼちゃの件はずっと警告し続けてました」とか取って付けたようなセリフを吐かれると「あー、、要するに新築区分とか妙なシェアハウスに手を出さなければ大丈夫なんだ」と思うようになり「投資基準さえ守っていれば大丈夫」なんて関数電卓で叩き出した分母のまったく決まってない数値で35年の収支計画を出され「さすがプロ」なんて思いこんじゃうのが関の山なのですが、これらのセミナー講師、、
大抵の場合決まったようにこう言います。
「いいですか？不動産業者はそもそも大家業なんてやったこともないのですからそんなやつの言ってること信じちゃいけませんｗ」
ここまで畳みかけられると不動産初心者の人はほぼ思考回路が停止しちゃうはずでそうなるともう他の人の意見なんて聞くわけもなくその人をメンターと信じてとことん付いていくはずです。
恐らくその手のメンターを信じて突き進むと今だと「家賃が高く取れそうな場所での新築投資」か「ちょっと駅から遠い全空物件だけどリノベも全部監修してやるから買え」なんて言われて地方の築古アパートあたりを勧められるはずですが、そんなのを勧められる頃には「これが自分に一番合った不動産投資スキームだ」と思うようになってるはずなのでこの次元に達するともはや洗脳を解くのは不可能な状態になります。
セミナー主催者も年々、知恵がついて来ていて最初に「非合法な手法ではありません」とか「悪徳業者に騙されないようにしましょう」なんて先手をうって「いつのセミナーは悪徳でもなく騙しもありません」とアピールしようとしますが、そもそも不動産セミナーをボランティアでやるほどお金が余ってるわけでも無いしヒマでもありません。（なによりわざわざポータルに広告費を払ってまで集客する無料セミナーなんざなにやるかくらいわかるはずですｗ）
と、ここさえ押さえておけばどんな騙し系のセミナーであっても自由自在に参加してノウハウだけを持って帰ることが出来るはずでそんな知識武装をしたのちに大家さん主催の見学会に出没してこっそりノウハウを奪ったりメシ奢るなり贈り物するなりして仲良くなって友達の輪をどんどん広げていけばいいだけなんです。（しかも大家同士の飲み会なり集まりは大抵数千円単位の割り勘ですｗ）
こんなのを一年くらい続けて行けばなんとなく自分に合いそうな投資方針も見えてくるし何より身に付く実力が段違いに変わってきます。
その合間に業者主催の無料セミナーとかに顔を出して
「そこに参加してる人で知り合いがいるかいないか？」
を確認するといいです。
えぇ、、
こんなことどこの書籍にも書いてないと思いますが、、
大家の集まりに行って覚えた顔がそのセミナーに行ったら誰もいなかったなんて場合、そのセミナーはクソセミナーであることが多いんですｗｗｗ（また知ってる顔でも「こいつは大家レベル低そうだなー」と思うやつが最前列なんかに陣取ってたらそのセミナーもクソであること多しですｗ）
これをワタクシ、「カナリア戦術」と名付けていますが（カナリアって空気の悪いとこだとすぐ死んじゃうので毒ガステロとかでよく動員されているんですｗ）スキルが高い不動産投資家さんほどそういうセミナーの目利きが利くのでそういう投資家さんが行くようなセミナーを狙って参加するのがいいんじゃないかと思います。。
ただあれです。。
そういうスキルの高い不動産投資家ばっかりのとこに出没してうっかり「買いたい病」を露呈してしまうと、
「あ？なんで今買うの？バカなの？」
と詰められる可能性も高いのでくれぐれもご注意ください。。。
ま、要するに先人の話を聞けってことなんじゃんｗ