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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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滞納リスクあれこれ。。。


結局、花見っていつが見頃なのよww

こんにちは。

不動産投資業を営む人にとっての二大リスクとも言われるのが「空室」「滞納」ではないかと思います。(もっとリスクはたくさんありますが今日のブログの進行上、この二つをリスクと絞って進行させていただきますw)

そんなことを考えていてふと思ったのですが、
前者の「空室」に対する対策ってのはたくさんあるんじゃないかと思いますが、後者の「滞納」に対する対策(特に滞納されてからではなく滞納されない対策)というのはあまり世に出回ってない気がします。

これって恐らく、昨今は「家賃保証会社」が発達し滞納状態になったとしてもこの家賃保証会社からの保証があるからだと思うのですが、保証会社によっては3か月過ぎると家賃保証が立ち退きが終了次第支払われるとか(支払い留保)、滞納3か月以降の賃料は保証の対象外なんてのもあり、しかも「申し込み人が保証会社を通らないって人でも受け入れないと自分の物件が埋まらないって人」だと無理矢理連帯保証人を立てて貰うか最悪は連帯保証人無しなんて契約で入居させる羽目にもなりこの家賃保証会社が使えないとなると「滞納」に対してほぼ無力になる可能性が出てきます。

そんな家賃保証が受けられなかったのか連帯保証人が機能しなかったのかはわかりませんが先日、こんな裁判の判決が出ました。

「鍵穴ふさいで家賃滞納の住民「追い出し」、家財道具処分…大家に慰謝料支払い命令」
(ポチるといつものようにリンク先に飛びます)

要するに家賃を3か月滞納した入居者が4か月目の滞納になった途端に大家さんが入居者の部屋の鍵に蓋をして利用できないようにして強制的に追い出しを掛けた結果、逆に入居者から訴えられ最終的に大家さんが敗訴し慰謝料として180万請求されることになっちゃいました。

大家さんからしたら滞納一か月目、二か月目、三か月目と毎月のように催促していたと思うし、直前になっても「いついつまでに家賃を払ってください」と督促していたはずで「相当期間の催促」をしたにも関わらず支払って貰えずに「じゃ、もう出て行ってくれ」となって鍵穴を塞いでしまい、その後、部屋の荷物を処分しちゃったために「精神的苦痛」とか言われてそこまでも慰謝料となってしまいましたが、今の日本の借家法は圧倒的に借りる側が優位なのでこの鍵穴を塞いで、、というのは借主にいかなる理由があってもやってはいけないことです。(しかもこれでこの判決文がほぼ判例として機能しますので今後は鍵穴を塞いで追い出したりするとほぼ裁判で負けることになります)

この借家法、、
原点は昔の地主が貧乏小作人に家を貸していたという発想で出来ているので「大家=お金持ち」、「賃借人=貧乏」という図式にっていて「大家はお金持ちなんだから家賃が払えないからって貧乏な借家人をさっさと追い出すのはダメ」という概念の法律のせいで借家人が強くなっているのですが、、、

今どきはそんな地主系金満大家さんよりもサラリーマン系負債超過大家さんの方が比率的に高くなってますから個人的かつ厳しい意見ですがやはり滞納する賃借人は「食い逃げ=無銭飲食で逮捕」と同じ扱いにしてもいいんじゃないかとさえ思います。(おそらく「滞納=逮捕」とすれば家賃なんかよりタバコや飲み代やスマホの代金を優先するクソガキに対して相当な抑止力になると思うんですけど無銭飲食と違って最初はお金持ったはずなのでやっぱり難しいですかねー?)

と、そんな滞納対策として以前にウチの団員が言ってたことでこんなのがありました。

「ドアのカギ穴を塞いで締め出すのがダメなら部屋のドアを取っ払っちゃえばいいんじゃね?」(板橋区在住 ○ロノス様)


ま、要するにこういうことですw

ワタクシも一瞬、「この作戦、、画期的じゃね?」とも思いましたが
万一、その間に部屋の荷物が無くなれば「ドアを外した大家のせいだ」と責められてしまうのでいまいち実用性がありません。(そこで別の団員からも「じゃ、取っ払うのではなくドアを金属製から段ボール製にしたらどうか?」ってご意見が寄せられましたが、、それも雨に弱いので却下ですw)

と、ちょっと話が脱線してしまいましたが、
大家さんの滞納賃料ってのは税法上、未収の家賃として売り上げ計上される関係でたとえ滞納で入金が無くても課税対象になり家賃が貰えなくてもきっちり課税されてしまいます。(貰ってない家賃でも課税されてしまうのも不動産投資でのリスクなんです)

税務署にこれを売り掛け損金として認めて貰うにも相当な理由が無ければ否認される可能性もありそう考えるとやはり滞納は深刻な害悪でしかありません。(まさに踏んだり蹴ったりでございますのでやはりドアのカギを交換して滞納者を締め出すくらいは認めて欲しいものです。。

それはそうとそんな滞納の話を書いてて思い出したのですが、
例のかぼちゃの被害者の人って賃貸形式がサブリースってことは今の家賃未収って「滞納」と同じなんですよね?

となると毎月100%満室で保証されているサブリース契約書がある以上、その相当額(スルガに金返して毎月30万くらい残る賃収)分の家賃収入としてこれを未収で計上するんでしょうか?(なんかドえらい課税されちゃうんじゃねーの?)

当然、そんなサブリースなんてあてに出来ないのでさっさと解約して別の管理会社に委任してる人も多いのでそんな人も少ないと思いますが、その際、かぼちゃ側から「合意解約するなら当社に損害賠償請求しない」なんて条項があったはずなのでその合意解約をしないでいる人も多いと聞きます。(弁護士さんが「この合意解約にはハンコ押すな」とか言ってた気がします)

当事者じゃないのでワタクシには詳細はわかりませんが仮にこれが家賃の未収として税務処理しないといけないなんて場合、現時点はともかく支払い停止になる前の数か月分の未収分は課税対象とか言われるんじゃないでしょうか?(と言うことで税務に詳しい人の降臨を待ちますw)

そう考えるとサブリース契約で全室満室補償って話も支払いが止まれば違う形のリスクまで背負わないといけなくなるわけでやっぱりこの滞納ってのは極悪以外のナニモノでもございません。(と言うことで議員立法とかで「滞納=即逮捕」を、、、以下略w)

と言うことで恒例の週末のお題として
「あ、俺様は滞納対策としてこんなことやってるよ」
って話をお聞かせいただけないでしょうか?

あ、そうそう

もちろん合法・非合法問わずですので何卒宜しくお願いします。(狼ブログは多少非合法なことでもOKですw)

ちなみに我々が最近やって効果が高かったのは滞納者の部屋のインターホン1000本ノックでした。。。1000本ノックしながら滞納者の携帯にも1000本架電すると効果が倍増しますw


こういうのって大抵、非合法の方が効果が高いらしいんじゃんw

COMMENT

No title

壊れた事にして電気を止める。 or  水道の配管破壊。
修理要請来たら、「滞納家賃支払うまでは直しませんキリっ」

効果はあまり期待できませんが...

合法的なものの模範解答としては、
「賃貸契約書そのものを公正証書として作成する」でしょうか...(^^;

まぁ、そもそも協力してくれるような方は、
滞納リスクも低いでしょうし、
仮に強制執行の条項があっても、
金銭に限定されてしまうので、
強制退去させることは出来ないとか、
諸々片手落ちな感じも受けてしまいますが...( ̄▽ ̄;)

こと滞納案件は、
正攻法ではどうにもならないことが多い気がしますので、
画期的な提案者の降臨を期待してます...(^^;

ドア外し

依頼している管理会社が滞納者にドア外ししていたそうです。

「このドアは大家さんの物ですから家賃を払わないなら外して持って帰りますっ!」

しかし滞納者はドアの代わりにダンボールやビニールシートで蓋をして暮らしていたそうです。

失うものが何も無い奴にはかなわないですね。

私は保証会社通らない人には貸しません。アホ相手に回収に回るほど暇では無いので。

た、滞納分も課税

って知りませんでした‼️
それでは私も1000本ノックに一票です。
私だったら、期日を区切って、破ったら即連絡の繰り返しですね。別件でずっと前仕事でやってました。もちろん合法です(笑)。

ならば

滞納者にはスケルトンか網戸にドアを交換するのはどうざんしょ。

滞納者のシカト系の人は電話しても訪問しても出てこないので、警察と【安否確認】します。
機嫌が悪い警察官だと「お前のせいでクソ忙しい中時間とられた」という気持ちも相まって代わりに説教してくれますよ。

同じ部屋で2回目はなかなか対応してくれませんが。。

No title

1000本ノックしながら滞納者の携帯にも1000本架電すると効果が倍増しますw

狼師匠捕まっちゃいますよw

地域の有力者様、地主様の物件の滞納対策、血縁の堅い保証人様
サラリーマン大家の物件の滞納対策、保証会社を選んでもらう。

ぐらいですね。

No title

そもそも、裁判の結果もそうだけど、明らかに悪質入居者有利に取られる世の中を何とか直そうっていう大家団体はないんですかね

仲間内で愚痴や金儲けの話ばかりしてる大家の会ばかりで、もっと国に圧力かけられる団体とか作りませんか?

滞納もそうだけど、東京ルールの原状回復費もまだ家賃に反映してないんで大家が一方的に損してるだけだし、その東京ルールするなら全国一斉に家賃を数%値上げするべき

また、東京の高家賃からみたクロス費用と地方からみた費用は比率が違うのに一律なのもおかしい。

税金のハナシは勉強になりました~
滞納対策は追い出すか払わせて継続するかで対応変わりそうですねw
エアコンの室外機をいじってみるとか給湯器いじってみるとかw
汚水管詰めれば効果ありそうですが両刃の剣ですね♪
物件にwifiを最初に仕込んでおいて滞納時は切るっていうのが若者滞納者の対策としてはベストですかね?

手数料が勿体ないけど入居時に口座振替を登録させる。
一発目の滞納時に即電話、出ない場合は管理人室で張り込みです。
張り込み効くみたいで、これでだいたい遅れながらも毎月分回収出来てます笑
ポイントは早めの回収だと思ってます。
てか、一ヶ月分払えないヤツが二ヶ月分とか無理ゲーじゃね?って話です。

私はインターホン1000本ノックしながら、玄関ドア蹴りを1000本ノック。居留守していた入居者が出てきて謝ってきた。
自分のドアだから蹴っていいんじゃないでしょうか(笑)

窓も割ろう

外出中に石投げつけて窓割っておくというのはどうでしょう。
で、文句が来たら「何窓割ってんだゴルァ」対応で。

大挙したら保険でゆっくり直せば(・∀・)マルクオサマル

No title

なんだかんだで家に入れないのが一番不便でしょうから、
柄を折って抜けないカギなどをブチ込んでおくですかね・・。
引きこもりの場合はどうしましょう。。

No title

判決は、夫婦を部屋から追い出した後におこなった家財道具の処分により、家族の写真やビデオ、受け取った手紙など思い出の品々がすべて失われたと指摘し、夫婦が「喪失感を味わったことによる精神的苦痛」に対する慰謝料を認めた。

って記載だけ見ると、
鍵穴塞ぎまでは特にお咎めなしとも受け取れる。

思いつきレベルですが、
売掛債権現金化を謳う会社に
売り払えるといいのですけどね。

真面目に払ってきた入居者が失業で払えなくなった、というケースの場合は「住宅確保給付金」制度について教えて手続きを勧めます。

No title

退去願いをコン○ニのFAXから送付して、、、、

保証会社加入と連保人必須

最近は、初期費用を割安にする代わりに、これ必須。
身内の連保人にしておかないと、保証会社通れば誰でもOKとぶっこまれます。
保証会社は最低でも原復・更新料が出るプランで、J○D・C○SA・全○連・ナ○プと分散中。
以前の契約で保証会社に未加入、先々怪しい方は更新時に「保証会社加入費用は家主持ち以後の更新は事務手数料のみ」と。
保証会社の更新料はご自身でね♪これで上手くいってます。
築古購入他で保証会社未加入の方、まずはお手紙をダイレクトにドアポストまたは集合ポストへ。

電話毎日数回程度

10日過ぎたら連保人に請求書・電話増・同時に号室のみを書いた請求書入りの封書をドアに貼り付け。
訪問している事をアピール!
ここで未納はほぼ解消されてます。
が、それでもダメなら電話の回数は更に増やし封筒の大きさをB5A4A3と頻繁に。
滞納の場合は勤務先への連絡もすると特約に入れているので、こちらにも電話したり(勿論本人以外には用件は伝えません)。
封筒の表書きは同じでも、わたくしの怒りを込めたマッキー極太の殴り書きへと変化。
現在の滞納は20年近くお住まい頂き常に2ヶ月遅れの2部屋のみ。
高いままの家賃、不具合も一切連絡無しなので、比較的のんびり請求で常に2ヶ月維持。
ギリ合法じゃねぇの?

No title

「喪失感を味わったことによる精神的苦痛」に対する慰謝料

滞納されたことによる、高額借金返済不能の不安に対する精神的苦痛の慰謝料の方が勝ちそうなもんだけどね

都内家賃25000クラスの物件、祖父から管理任された時、全8戸の物件だっにも関わらず全戸で滞納総額6~70万位ありました。ほとんどがしつこく催促したら数年後には正常化したが、一戸だけのらりくらりと正常化せず。電気水道が各戸子メーターでの手集金だった為、電気水道止めてやりました。数年かけてその一戸も正常化しましたね。その後は超優良物件だったな~。

No title

滞納対策ですが

騙さないということに尽きると思います。

不動産やさんでも大家でも飲食店でも一緒。

きれいで 素敵な物件だと そういうお客さ寄ってくる。
逆は逆です。

つまり日頃から借主に感謝されていると 滞納も起こりにくい
ですし、人気の物件だと選ぶこともできます。

それと 入居後も重要です。

ろくに手もいれない 礼敷00 AD無理やりつけて 保証会社
通ればそれでいい。 
または木造で表面は100円ショップでデコレーションしているけど上下左右の声丸聞こえ。
学生時代 木に住んで懲りました。今はRCか鉄骨しか買いません。
また
共有部分の掃除もしなければ補修もしない。

居住者怒りますよね。それが滞納夜逃げにつながります。

お互い気持ちよく生活したいしそこに感謝が生まれます。

私く自分が住みたい物件しか買わないし 貸さないように
してます。



No title

食い逃げも払うそぶりそするだけで警察は民事ですねと帰りますよw 最初から払うつもりがなく食ったけど払わない時だけ詐欺罪らしいです。

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