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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと買いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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新築絡みの相談。。。


熊本から使徒がやって来たので本日は手短な更新になりますw

こんにちは。

最近、よく来る相談で新築絡みの相談が増えてます。

恐らく、
「中古物件買うより新築の方が今のニーズにあった間取りが入れられる」
とか
「新築の方がフルローンが出やすい」
とか
「中古で利回り7%なら新築で7%の方が得なんじゃないか」
ってあたりを考えて新築物件にシフトしてるんじゃないかと思うのですが、その際にほとんどの方がメールに土地のマイソク図面を添付して「この土地を買って新築物件を建てようと思うのですが狼さんのご意見求む」ってな感じで届きます。

ワタクシ、そういう相談が嫌いじゃないので仕事が忙しかろうとついつい読み込むのですが大抵、「この土地だと収支合わないだろうなー」ってパターンになります。

このパターン、、
ほとんどの場合、土地を価格で探してくるパターンに多いのですが、例えば都内で「土地で2000万以下」なんて価格を絞った探し方で物件を探してると「確かに土地値としては安いけど思ったものが建たない」とか「そもそも賃貸需要が弱いエリア」の土地しか見つからないはずです。(あと出てくるのって中央線沿線の寺借地くらいでしょうか)

ちなみにこの条件で物件検索すると都内23区であれば荒川区、墨田区、江戸川区、足立区あたりか良くて中央線沿線の寺借地くらいの土地が出てくるはずで道路付けも極狭な二項道路(幅員も4m以下どころか2m台だったりします)で隣の建物とかなり接近して「この土地買ってどこからどうやって工事車両入れるのよ?」って土地が見つかります。(前にも書きましたが道路幅員が4m以下だと大規模火災発生時には消防からも高確率で見捨てられます)

また現地に行くと周囲は古い木造住宅が建ち並びここで「ここで新築建てますんでw」なんて下手にタオル持参であいさつに行ったらクソめんどくさそうな住人が登場して「嫌がらせしてきそう度数80%」くらいのオーラを醸し出してる場合も多く、工事を強行しようものなら土地は安く仕込めたけどあれこれ邪魔が入って結局、建物で割高になってしまった、、、なんて話も良く聞きます。(窓の位置をズラせだのゴミ置き場はここじゃダメだの日が当たらないから建て方を変更しろだのホントうるせーってのw)

そう思うと、この手の相談では
①土地を総額で見るのではなく坪単価で見て高い安いをチェック
②最大でどこまで容積が使えるかを入念にチェック
③その最大容積が賃貸面積にきちんと反映できるかチェック
④間取りが不利な間取りにならないかチェック
⑤近隣は集合住宅建てても怒らないかチェック
⑥そもそもそこに希望の収益物件を建てたら埋まるのかチェック

なんて話をするのですが、

それに当て嵌めていくと恐らく都内23区で安価で建てられるところは相当少ないんじゃないかと思います。(ホント、容積を消化しきれないから安くなってる土地が多いので単に土地値が安いからと飛びついちゃダメなんです)

なので最近、城東地区の賃貸需要がヤバイところに無理やりボリュームを突っ込んだ木造アパートを建てようって人が増えてるんじゃないかと思うのですが、見積もり取った建築代金の折り合いの悪さからさらに競合物件が多くて新築の段階から賃下げ合戦に参加しないといけなくなるような1Kタイプの物件を建ててしまい当初の計画利回りからダウンしちゃって建った瞬間に出口を探すなんてことになってる人が多くなってます。(売らないにしても新築時から広告費出さないと埋まらない新築物件じゃ先行き怪しいですよ)

新築で建てた瞬間に出口戦略では融資してくれた銀行に対して顔向け出来ないでしょうし(しかもちゃんと金利や返済回数についてもネゴしてるもんですから当時の融資担当さん、、これで「売却するので一括返却します」なんて言ったらきっと上司にしこたま怒鳴られるんじゃないかと。。)残債がまだ少しも減ってない状態で「総取得費用より高く売りたい」と言われても今の融資情勢ではそうそう買い手も見つかるわけもないのでそういう人には「とにかく今の家賃を下げずに収支がゼロでもいいので保有し続けて」と説きますが、それでも連日、ワタクシのメールボックスには土地の添付ファイル付きの相談メールが矢のように飛んできます。(で、ワタクシ、そういう相談が嫌いじゃないので仕事が忙しかろうとついt、、、(以下ループw))

先日も某団員が会社に来た時にお話ししたことで「一種単価」ってのがあるのですが、新築をやる気があるのでしたらまずこの一種単価について学んでいただき今の建築費事情から逆算して「一種いくらで土地を買えば採算があうのか?」を考えていただければと思います。(確か一種単価についてはセミナーでも散々しゃべってるし過去ログのどこかでも触れてるはずなので各自、復習していただければ幸いです)

ちなみにワタクシ、現在都内のどこかで新築物件は出来ないかと土地探しに明け暮れてますが(この期に及んでもまだ銀行が金貸してくれるって言ってる関係でその舌の根が乾かないうちに探さないとなんですww)そんなワタクシの希望一種単価はどんなに頑張っても75万。。。

一種単価が75万ってことは容積200%丸々入る土地で坪単価は150万ってことなので多少余力を残した容積率300%くらいで道路付け係数で0.4の住居専用地域じゃなく道路係数0.6で計算出来る準工業とか近隣商業系みたいな土地じゃないと難しいものがあります。(希望は近隣にファミリーマンションが立ち並ぶ準工業なんてやつなんですけど、、最近はそんな都合のいい物件はまずありません)

しかもバリバリ商業地域だと防火規制もうるさく木造アパートだと床面積100㎡以下なんてオチになるのでどうしてもS造かRCになってしまい、そうなると今度は建築費がベラボーに掛かってしまいます。(土地を安く仕込んでも建築費が高ければ利回りは稼げません)

と言うことでワタクシ、現在、京急沿線の商店街が充実してるところか土地勘のある城北地区、あとは城東地区で限りなく中央区に近いとこで「今は雑多だけど将来的になんかいいことあんじゃね?」ってとこに目を付けているのですが、すでに更地の状態で売ってる物件は実需層を競合してしまい指値すら通らないので上物に価値がないであろう「古屋付き土地」ってのを狙ってます。。。(古屋付き土地って更地より狭く見えるので実需の人って(更地売りと比較すると)案外見落としがちなんです)

あと道路付けですが、これは言うまでもなく4m以上は必須ですが出来ることならやっぱり6m欲しいのが本音、、、。
これは道路幅員で容積が削られることでせっかく安い土地が手に入っても無駄になることがあるから言うのですが、それと同時にその幅員6mをクリアするとあれこれ条件は付きますが「特定道路の容積緩和」が使えて道路幅員での容積制限を緩和することが出来ます。(近隣70m以内に15m道路があれば使える可能性があります)

一般の投資家さんにはまだこの緩和を知らない人が多いですからとりあえずそこそこ容積制限が緩いエリアでマイソクに「道路幅員6m」と書かれてたら「近所に15m幅員の道路はないか?」と探すのもお約束です。

ただこの6m幅員ってのはクルマの出し入れも容易になることから実需層の人気が高く、この実需戸建てとバッティングするので買付け合戦になると負けることが多く、この際は戸建てが建てにくい土地面積(都内だと30坪超えるあたりから1億クラスになるので30坪から二つに切れなくなるような土地が狙い目です)を狙います。

と、あれこれ書くとまだまだ書かなきゃいけないことが山ほど出て来そうなのこのくらいにしておきますがとりあえず新築の物件を建てたいと思ってる人は最低限このくらいは頭に入れておくと他のライバルを出し抜ける、、、かもしれません。。(少なくとも土地値が安いからと手当たり次第に建築屋にボリューム依頼して顰蹙買うことは無くなるかとw)

こんな話、最近書いていなかったのでご希望の方がいればまた続編書きます。


今日はこれから飲み会なのでブログ書く時間が足りなかったんじゃんw

COMMENT

No title

 いやいや大変為になります、是非続きをお願いしたく思います。で、ブログに出た1種単価ってなんでしたっけ?
 はい、ここまではお約束です。セミナーは何回もお邪魔しましたので大丈夫です(^_^;)暖かくなってきて仕事でも変な客が出て来たのでボケでみました(笑)

手短の割になかなか深い内容で、続き期待してます。
土地探しの戦略として、前面道路の幅員や容積率あたりまでは知ってましたが、戸建て用地を探す実需との競争を考慮する、という視点はとても新鮮でした。

No title

15メートル緩和知りませんでした!
凄い大きな違いですね。
探すとき心掛けます。
新築で広告費。。。心に痛いです。うちの近所って(爆)。

一種単価と聞くと...

何故か真っ先に思い出すのが「肉欲団:ルィージ画伯w」のこのお話...

[現代不動産用語の基礎知識【肉欲編】]
http://nikuyokudan.blog.fc2.com/blog-date-20140824.html

・・・

・・・

えーと、、
新築関係のお話は連載ネタを含めて、
過去ログにも色々出てきてますね。。
※ほとんどがネガティブMAXなお話ですがww


なんとなくブラッシュアップされたネタになりそうなので、
期待を込めつつ続編を待とうと思いますww

新築ツラ~い

わたくしは命磨り減らすので大嫌い!
立場とプライド的に絶対に失敗が許されません。
閣下の仰る1-6を満たし着工したところで、自主管理のノウハウを全て反映、先々までの様々な事を想定し考えなくては。
お任せや、出口を考え、また費用を出し惜しみして造ると半端な物になります。
退去後のリフォーム・リノベ・フルリノベも同じ感覚でやっているので、これまた日々しんどい作業。
お休み取ると、止まると、置いてきぼりになる大家業、常に最前線でいなくては。
入居者さんや仲介さん達は見てます。

No title

久しぶりに有り難い説法が聞けるw
ありがたや。ありがたや。
続編よろしくお願いしますm(_ _)m

新築計画

やりたいけど土地と建物、両方の帳尻併せるのはかなり
骨の折れることでしょうね。
だからこそ稼げる可能性もあるわけですが。

まだ建築費高いけど、今土地が出たら手を出してしまう
かな~

新築。。。

狼閣下

こんばんは。

新築ワンルームで痛い目あってるので続きをお願いいたします。

続編見たいです!!

狼様。初コメント、失礼致します

特定道路の容積緩和、知らなかったです(>_<)

近隣が集合住宅建てるのに協力的かどうかなど、観点としてガッツリ抜けてる所があり、焦りました。

まだまだ無知な部分がたくさんあるので、是非是非、続編お願いします!

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