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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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頑張ります!!

こんにちは。

先日の土日で3000ポイント越えて日曜の夜に書いた「抜きの手口」の記事。。
後からワタクシ読み返して・・・なんでしょう・・イマイチ面白くないすね。

野球で言うとインコースのシュートの手を出してどん詰まりというか・・打った時の手ごたえがないというか・・自分で書いててイマイチと思うくらいではここをお読みのマニアックな不動産ファンの方の心に響くわけがありません。

ということで、もうちょっと掘り下げて書いてみたいと思います。

何度も言いますがワタクシ共、不動産屋は仲介手数料がメシの種。
1億の物件を仲介しても片手手数料で300万円ものお金をいただきます。(物件紹介するだけでこんなに貰えてなんて思わないで下さい。。仲介のハンコ押すのってそれはすごい責任が付いて回るんです・・)

しかし・・これが両手なら600万円です。(細かい計算は省略してます)

300万円と600万円なら600万円欲しいに決まってます。
そこで不動産屋さんは両手手数料が取れるようにいろいろ画策します。

実はこれが売主さんにとって悪い結果に繋がる事があります。。。
そういう「常に両手じゃないと儲からないじゃん」・・なんて思ってる仲介さんに売却を頼むと悲しい結末になることが多々あるんです。

例えばレインズ価格1億(要はこれ以上の値段ではい売れないという価格です)の物件を売却するとします。
元付けさんに売却を依頼すると査定と称してこの1億という価格で「頑張ります」と言います。

この「頑張ります」という言葉。。聞き心地は良いですがあまりよろしくない言葉です。。


ホントに頑張るだけですw。
(どれだけ頑張ると言ったってこんなの決意でも約束でもないのでなんの拘束力もありません)

「何が何でもこの価格で売却します」とは一言も言ってません。あくまで希望的観測です。

この「頑張ります」という言葉の裏にはほぼ間違いなく、
「一応この価格で売り出しやりますが売れない時は、値段を下げて売りましょうね」
がという言葉が隠れてます。(媒介契約書のハンコを貰うまでは彼らから絶対にこの言葉は出てきません。もちろん顔にも出しません。)

いつも言いますが元付けは媒介契約を取らないと売り出し出来ません。売主さんに価格面で納得して貰わなくてはこの先に進みません。なんとしても媒介を取りにそれはびっくりするようなすげー価格の売り出し価格を提示してくる仲介さんが意外と多いんです。

勘違いしないで欲しいのは仲介さんの査定は売れる価格ではなく「この価格なら媒介契約が取れるだろう」という価格です。

素人の売主さんはこの金額付近でで売れるものと勘違いしちゃいますが仲介さんはここからいくらか指値が入って決まると最初から考えてます。

ここで仲介手数料の両手取りを目論む仲介さんは一計案じます。

「レインズの載せて問い合わせが入っても売り止めとしておけばこの物件を塩漬けに出来る」。。。と。

塩漬けにしておけばいつまで経ってもこの物件は売れません。
その間に自己発見してしまえば手数料は両手です。

しかしすげー価格で媒介契約を取ってますからなかなか両手狙いで売れません。そりゃそうです。査定の金額が実勢価格と乖離しまくってんですからw。

じゃあどうするか。。

売主さんに「この金額ではなかなか買い手が付かないので私も頑張りますので値下げして売りましょう」と声を掛けてきます。ほーら・・また「頑張る」・・ですw。

大体、ここまでで売り出しから3週間から1ヶ月くらい経過してます。
売主さん、売り出ししてますが一向に反応がないのでこのころ若干不安を感じてます。「もしかしてこの値段じゃ売れないんじゃないか」。。と。

1ヶ月近くもこうやって干してしまえば売主さんもなんとなく値下げに応じてしまいます。

さすがに1000万円下げなんて言ったら殴られるので(じゃあ最初の査定はなんだったんだw)ここは可愛く500万円程度の値下げと。。。これが第一弾の値下げ工作です。


物件をレインズで出回らせる時やってはいけないのがこれです。高い方での値付け間違い。。。

媒介が欲しいからと高い金額で売り出し掛けるといつか必ず値下げすることになります。
価格が下がりましたなんてチラシ作ると、「なんだこの物件人気無いんだな」と思われてしまいます。

下手すると一発で9500万円なら売れてたものが今さら500万円下げてもそう思われる可能性が出てきます。
同じ9500万円でも見え方が全然違います。

そうなるといわゆる出回り物件として長々とネット広告にさまよいだします。
なので元付けさんは絶対に値段を下げたあとのチラシは作りません。最初の価格のまま販売を続けます。

こうやってシオシオになったところで今度はあちこちの業者さんが暗躍しはじめます。
元付けさんはそろそろ両手狙いで買い取り業者さんに対して「こんな物件買いませんか?」と打診するころです。

そして売主さんにこう言います。

「なかなか売れないのですが、〇〇不動産という会社が8,000万円キャッシュで買いますと言ってますがどうされますか」。。。と。
売り出し予定が思うように運ばず資金繰りに窮したなんて時だったらこれで売ってしまう可能性があります。

そうなればこれでこの元付けさん、両手手数料でミッションインコンプリートですw。

更にこの〇〇不動産さんが買取転売業者さんだったりすると再販時の媒介もいただきです。
3%どころか6%×2で12%の仲介手数料の可能性が出てきましたww。(これを「仲手の往復ビンタ」と言います)

こんな所業を他の仲介さんは許しません。そんなことばっかりやられたら稼げません。
レインズ上や水面下で出回っている物件でそんな気配のする物件を探し出します。

こういうヌキのテクニックでブツ上げする業者さんも実はたくさんいるんですw。

やり方を取り敢えず2パターン書きます。

①専任つぶし
専任期間は大体、3カ月ですからレインズなので媒介開始日をチェック。
2ヶ月過ぎくらいから売主の謄本あげて飛び込む準備。売主と接触するのは可能ですからここで「魔法の手紙」を送りつけます。大体これで「お話入ってます」とか「商談中です」と握っている仲介さんは潰せます。(この魔法の手紙の部分は企業秘密なのでここでは書けません。すみません。。)

②ダミー買付
専任業者にわざと満額のダミー買付を入れてみます。ここで細かい資料を取り寄せてしまいます。
これでも元付けが買付を受け取らないで「商談中です」なんて言ってたらほぼ間違いなく転売業者と話をしてます。満額の買付になびいてこちらを向いたら今度は「融資が付かなかったのでごめんなさい」します。
後は別会社の仲介で本命の買主の買付を持参すれば一丁上がりです。(この時の買付金額は転売業者が買い取るだろう価格に上乗せして持っていけばOKです)


この②のダミー買付、、結構皆さん良く使ってるようです。

ただ、このヌキ技。。当然元付けさんも知ってます。
やられないように売主さんに「もしかしたら別の業者さんが売主さんにコンタクト取ってくるかもしれません。その時は念のため連絡先を聞いておいてください。」なんて言ってます。そこそこ縁があってこの元付けさんに媒介出してるわけですから信頼関係があるかもしれません。

そんなところにうっかり飛び込むと・・・

元付けさんにおもいっきり怒鳴り込まれますwww。すんごい詰め方で責めて来ます。。ホントご用心ですw。


ちょっと書き方をぼかしてますがおおよそこんな手口で日々抜いたの抜かれたのと言う話があちこちから聞こえます。

なんでこんな事を今さら書くかというと・・


さっきうちがやられましたww。


うちの専任物件で売主さんに飛び込んだ業者がいる模様です。。
売主さんから「さっき家に〇〇〇〇ッ〇〇販売という方が見えて弊社にお客さんがいるので一般媒介くださいと言ってきた」と連絡がありましたw。

そろそろ媒介契約から1ヶ月。。ちょっと油断してるとすぐこれです。

しかしやり方がかなり素人ですね。こんな直球投げててはワタクシの媒介は抜けませんw。


うちでは専任媒介を取る時ムチャな販売価格設定してないんです。
レインズ登録する際、エンドさんが買えるか買えないかのギリギリの価格設定しているので満額の買付が入ったら即決で売ってしまいます。最初から買取業者に転売すると言う選択肢はありません。
また片手手数料でうちは十分なので下手な小細工はしません。

だってうちの会社は大手さんみたいな売り上げノルマなんて無いんですよw。
売れる時にサクっと売ってしまって全然構わない会社ですからお客さん本位でちゃっちゃっと売ってしまいます。

いつまでも売れずに悶々とするならそっちの方が気が楽です。

ということでこれからうちの媒介物件に飛び込んできた業者のところへ行って来ます。
怒鳴り込むなんて手荒いことはしないようように穏便に話をしにいこうかと思ってます。



顛末が気になる方はこちらをクリックしていただけたらと思いますが・・・w
こんな業者同士のしょうもない話・・気になりますかねぇ・・・
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COMMENT

日曜日のポチx連発は

全身筋肉痛の中、書かれている訳で。しかも半ば犯人扱いもされた中で。(眠っていない毛利小五郎並みの推理ですが)

「次回は○○について書いて行こうと思います」

なんてブログの「次回」はセミナーとかDVDの宣伝だった、ということも多い中、オリンピック精神曰く「書いたことに意義がある」と思う訳です、ハイ。

いや、今日のオチは「メクラに提灯を持たされた座頭一」が闇の中でヤ○ザさんをメッタ斬りにする位斬れ味抜群でしたw

昨日のり○な銀行さんも(おっとっと)学んだ方がいいのでは?

大丈夫ですか?

 狼さん

 くれぐれも穏便にお願いします。

 私の同級生で右翼をやっている人がいるのですが、コワイ人に連れて行かれて、殴られてお酒をいっぱい飲まされて、また殴られて飲まされて、しばらく監禁されてから、着替えを取りに一度自宅に戻り、また監禁されるために自発的に戻り、殴られてお酒を飲まされて、しばらく帰ってこなかった人がいます。

 狼さんが土曜日まで監禁されると、たろうさんがあわてるので、金曜までには帰ってきてください。

(または、土曜日セミナーのために戻り、終わったら、また自発的に監禁されに行くとか)

Re: 日曜日のポチx連発は

やげさん

こんばんは。

なんだか納得できる記事書かないと・・・という気持ちが最近強いですw。
もうちょっと切れ味のいいネタ書ければいいのですが。。

書くよりしゃべった方が早いのでどこかで発散したいですw。

Re: 大丈夫ですか?

K藤さん

こんばんは。

実はもう家ですw。

どうせいくら文句言ったって平謝りされるだけですから文句言うだけ言ってさっさと帰ってきちゃいました。

ワタクシもいい大人です。ちょこ僧のやったことにいちいち目くじら立てませんが上司にはネチネチ文句言っときました。

どうせいつものことと聞き流しているでしょうけどw。

化かし合い

傍から見るとやったりやられたりとスリル満点楽しそうですが、生活
かけてやるのはしんどそうですね。^^;

抜き防止の為の値付も、それなりの精度が無ければいけないわけ
ですし、その辺りの微妙な匙加減が難しそう・・・

その辺りの相場観は日々動いている物件の売れ行きなどから推測
しているのでしょうか?

膨大な物件の中からどれが売れたのか見つけるのもなかなか大変
なような気が・・・

抜きの損害賠償請求

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。

まずは ぽちくり しますた。

物件概況書に、

 当社から得た情報をもとに、当該物件の売主または関係者へ接触することを厳禁とします。
 なお、接触を確認した場合は、その内容次第で損害賠償請求などの法的手段を講じます。

なんて書いてあるのをみたことがあります。

こうゆうのって、怒鳴られるだけでは済まずにお金も請求されちゃうんでしょうか。

それとも、体で払うん(監禁)でしょうか。

狼さんは請求したこと/されたことありますか。


No title

>書くよりしゃべった方が早いのでどこかで発散したいですw。

やっぱり生は気持ちいい、ってことでしょうか?(シモ失礼)

相当濃いお話が展開されそうですね。(アンナコト ヤ コンナコト)

いつか憧れのしょぼくれんのお仲間に入れるよう、精進しなくては…。(ドウヤッテ?)

売却について

私は区分ワンルームを進めていこうと考えておりますがいずれ売却もすることになると思います
その時は専任ではお願いせず、複数の業者さんに一般媒介でお願いしたいと考えております
ただでさえ金額が小さい上に専任の依頼がないと業者さん的には適当にあしらわれてしまうもんでしょうか?査定は参考にしますが値決めは自分でしたいと考えております 築古でもいいという個人投資家の方にも魅力的な価格を設定をしたいので売りたい時期までになんとかインカムを稼がないと…って思っております
実績ができて信頼関係が築けていれば専任の方が良いのかな?とも思っていますが…
不動産投資指南本も沢山読みましたが売却事例豊富なものは少ないので売却にはとても興味があります
総資産いくら、年間収入いくらでリタイアしました的な話はよくありますが「保有物件を全て現金化して目標キャッシュを手にしたのであとは安全資産の利回りで食っていきます」なんて方の体験談があったら是非聞きたいですね

No title

鳥です。

 拍手、クリックしました。

2社

  わくわくリッチですか?

 お、プロフィール画像、変わりましたね。
かっちょいいです!

 さて、「仲手の往復ビンタ」と、自前で2社持っているのと、どちらが良いのでしょうか?

 儲かっているのなら、節税目的で後者ですかね?

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

モアエナジーで♪

  ส้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้

 セクシ~ビ~む!

Re: 化かし合い

クロノスさん

こんにちは。

> その辺りの相場観は日々動いている物件の売れ行きなどから推測
> しているのでしょうか?

これ企業秘密なのですがワタクシから見て「これはすぐ売れる」と「こりゃ売れねーやw」に区分できます。
この脳内事例を参考に値段を設定しています。
これ話だしたら一晩かかりますww。

売買成約事例ではあまり参考例が無いんです。(業者が買ったかエンドさんが買ったかわからないので)
こればっかりは経験としかいいようがありません。。。すみません。


Re: 抜きの損害賠償請求

ぶるーまんぱぱさん

こんにちは。

>  当社から得た情報をもとに、当該物件の売主または関係者へ接触することを厳禁とします。
>  なお、接触を確認した場合は、その内容次第で損害賠償請求などの法的手段を講じます。
> なんて書いてあるのをみたことがあります。

実際に損害賠償なんて取れた話は聞いたことがありませんw。
どこの業者もここはブッチですw。

でもややこしいのは買い付けまで入れておいてよそで契約した場合。最悪買主さんにその業者から仲介手数料の請求がくることがあります。


> それとも、体で払うん(監禁)でしょうか。
> 狼さんは請求したこと/されたことありますか。

そもそもワタクシ、ヌキなんて下品なことしたことありません。ぇぇ、、ホントです。。
請求したこともありません。実際に抜かれたこともないんですww。

抜かれた未遂はたくさんありますが、昨日みたいに穏便に話し合いで解決ですw。
だからワタクシ極めて温厚なんですよ。。。と。

Re: No title

やげさん

こんにちは。

> やっぱり生は気持ちいい、ってことでしょうか?(シモ失礼)
> 相当濃いお話が展開されそうですね。(アンナコト ヤ コンナコト)

最近うちの嫁が最近「ブログでシモネッタ系のネタ書いてんじゃない?」と不審がられてます。
(だからブログのポイントがたくさん付いてるんじゃないかと。。)

こういう突っ込みは非常に危険ですww。

> いつか憧れのしょぼくれんのお仲間に入れるよう、精進しなくては…。(ドウヤッテ?)

しょぼくれんは自己申告制らしいのでやげさんが「今日から僕もしょぼくれん」と名乗っていただければOKです。

ということでご入会おめでとうございますww。(これでひとり勧誘成功。。。と。たろうさん見てるー?)

Re: No title

鳥さん

こんにちは。

クリック・拍手スペサンです。

あさっては派手に飲むから体調を万全にしておいてください。。

え?またウーロン茶とか言ったら怒りますよww。

Re: 2社

わくわくリッチさん

こんにちは。

プロフ画像変更しました。。いかがでしょうか・・?

>  さて、「仲手の往復ビンタ」と、自前で2社持っているのと、どちらが良いのでしょうか?
>  儲かっているのなら、節税目的で後者ですかね?

もちろん儲かってれば後者に決まってますw。

最近の仲介さんはこれ狙ってるところが多い気がします。
これじゃワタクシ商売になりませんw。。

Re: モアエナジーで♪

わくわくリッチ さん


>   ส้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้้    ←これなんですか??


セクシ~ビ~む!というよりワタクシにはノミのAAに見えちゃいますw。

No title

リッチ~の謎のタイ語はブラウザを変えるとよろしいかと存じます。


上記例の場合(情報を握って安く売れても構わない行為)
良い抜きと言えるのでしょうか?

両手を認めている弊害でしょうし
世間での非常識で

これを破らないのが不動産屋の紳士協定だったとしたら
ちょっと嫌ですね。

狼さんは専任としてすべき事をやっているので
堂々と抜き相手にクレーム入れられるのかな。

悪徳業者も平気で恫喝しそうですが。

前に買取業者の資金力をお伺いした事がありますが
それ以前の中間省略で暗躍する輩も
まだまだいらっしゃいますね。



Re: No title

まるがり君さん(って誰やねんw?)

おはようございます。

> リッチ~の謎のタイ語はブラウザを変えるとよろしいかと存じます。

そんな高度な技術はワタクシ持ち合わせていないです。なのでこれノミにしか見えませんw。

> 上記例の場合(情報を握って安く売れても構わない行為)
> 良い抜きと言えるのでしょうか?

元付け飛ばしていくなんてしょっちゅう起きてます。
買主を見つけてくればそれが正義といわれても反論出来ないのかと。。。

でもせっかく媒介契約取ってきたのに抜かれると抜かれた方はやっぱりムカつくものです。
まぁ両手仲介を認めているのが一番の弊害ですけどね。(でもどうせ制限しても広告費とか抜け穴さがしますけど)

恫喝ですか?・・そんなワタクシ乱暴なオトコではございません。おほほほ。
LOVE&PEACEなオオカミですw。

> 前に買取業者の資金力をお伺いした事がありますが
> それ以前の中間省略で暗躍する輩も
> まだまだいらっしゃいますね。

これ実はまだブログアップしてませんが下書きでかなり前から仕込んでます。
でもこれは各方面からクレームが来そうなのと身の危険も感じるので未だに封印してあります。。。

ワタクシがこの業界を引退する時に公開したいなと。。。

No title

まるがり君です(サン付けはやめて)

>>悪徳業者も平気で恫喝しそうですが。

悪徳業者が
抜かれかかった時に
恫喝しそう、と言う意味です。

ひよっこ扱いとか
業界のしきたりとか(仲間の悪は黙認ルール?)
スジを語るとか

Re: No title

まるがり君 (HNがいきなり変わると混乱します・・w)

おはようございます。

> 悪徳業者が
> 抜かれかかった時に
> 恫喝しそう、と言う意味です。

ああ、、ワタクシが恫喝するんじゃないんですね。。よかった。。
たまに恫喝系の業者に当たることもあります。(昨日とか一昨日とか・・w)

本日はよろしくおねがいします。
ところでシメはラーメンですかね?(ドーーーーン!!とか言われそう。。)

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