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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

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仲介さん受難の年?。。。


今週はなんか長い一週間だった気がしますw

こんにちは。

3月に入り、最初の週末を迎えたわけですが、
今週は3末までになんとか物件を嵌めこみたいと目論む仲介さんからの物確ラッシュにおおわらわでございます。(とは言え、今から客付けして3末決済って相当な無理ゲーな気がしますが。。。)

ただ、さすがに今年の3末の年度末は例年と違い融資がかなりキツくなってるからなのかせっかく買い付け入れて来てもフェードアウトしてしまうことが多く、今週は買付け5つ入って4つが撃沈と言う惨状。。。

例年であれば5つも買付け出てくれば4つは通ってただけにこの調子だと成約しないとカネにならない系の仲介さん自体の存続も危うい予感がします。

えぇ、、ちょっと前は大金稼いで一気に人生の大逆転を目論む若い衆を大量に募集してブイブイ言わせていた業者さんばっかりだったのにこれだと固定費も払えないところが出て来そうだし、もしかしてですが、今年は仲介さんにとってかなりヤバイ年になるんじゃないかと思い始めています。(と、こんなこと書くのってワタクシのブログが始まって以来初めてじゃないでしょうか?w)

こういう時、生き残りのキモになるのが「今までどれだけ顧客の信用を裏切らずに商売出来たか?」ってやつなのですが、フルローンだのオーバーローンだのと調子いいこと言って妙な物件を掴ませてしまった業者さんあたりだと顧客から逆恨みされて二度と付き合わないとか思われているでしょうし、顧客を焼き畑のように扱ってた業者さんあたりだとまた新規のお客さんを誘引しなければならず不動産投資業界への参入者が減少すればそれすら立ち行かなくなりせっかく入れた社員も減らして会社の規模を縮小しないといけなくなるかもしれません。

不動産仲介なんて商売は固定費を減らしてしまえば最悪、一人になっても生きて行ける商売なのでホントに最悪の事態になれば全員首切れば済むのですが、一度億単位で大儲けしちゃった会社って一度吸った美味しい汁が忘れられずに仲介じゃない別の業態を考え出し一儲け企もうとするのでこういうある意味手負いの虎みたいになった会社に引っ掛かるとロクなことがありません。

ここでよくありがちなのが「仲介からの仕入れ転売業への転向」。。
一度億単位でお金を稼いだ仲介さんってのはある程度資金があるので銀行からの資金調達もそこそこ可能ですからちょっと頭のいい社長なんかだと「仲介じゃ金にならないから転売でもやろう」と考えがちです。(ホント、融資がジャブジャブ時代はいいんですけど融資が付かなくなるとたちどころに仲介業なんて儲からない商売になっちゃうんですよww)

しかも今まで焼き畑のように扱ってた顧客名簿がありますから
①難ありで安くなってる物件を買い取る(サンタメだと出口付ける自信が無いからちゃんと登記しとかないとな。。w)
②そんな物件を「極秘物件」と称して名簿上の顧客に一斉メール
③レインズ価格より安いってだけで飛びついて来た情弱顧客に融資付けて売る
④売ってお終いは嫌なので管理条件付きなんかで売り、売った後も養分として培養
⑤ついでに今持ってる物件を売らせてもらい仲介手数料までも稼ぐwww(極悪)

なんてループを考えるんじゃないでしょうか?

こういう業者さんの見極め方ですが、、
①今まで口にも出さなかった区分ワンルームがいかに素晴らしいとかと説き始める
②単なる投資物件仲介がメインだったのにアセットマネジメント的なやたら仰々しい表現が増える
③急造の管理会社が関連会社で登場する
④今までは売買担当しかいなかったはずなのに急に賃貸スタッフが増える
⑤不動産投資以外の投資の話が増える
⑥会社の謄本の定款の項目も増えるw(飲食業とか外車の輸入とかw)
などなど・・(まだあるんでしょうけど今日はこれしか思い浮かばなかったw


とにかく、今まで投資物件ばっかりメールで送り付けてた業者のメールの最後の部分にいろいろ付け足されたことが増え始めたら要注意ですw(宅建番号以外に管理業者登録番号が追加とか賃貸部門の住所とか追加するのが最近のトレンドですw)


と、本日もダラダラと書いてしまいましたが、
我々、、
本来であれば週末は18時からのんびり飲みに行こうかと画策していたところ、またもや通りそうもない買い付けのFAXが飛び込んで来たので急遽予定を変更してこれからその業者さんに電話して「どこの金融機関をご利用予定ですか?とやんわりヒアリング業務となりました。。。(これで「え?スルガとか・・・りそな・・とか浜銀・・とか・・西武信金とか・・・オリックスとか・・」なんて話ならこの買い付けはゴミ箱行きですw)



15000万の買い付けで手付が50万って書いてあるんじゃんw

COMMENT

定款と最後の買付のお話から...

過去ログのこのお話を思い出しました...(^^;

[絶対あきらめない心。。。]
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/blog-date-20150626.html

なんだか久しぶりの検索ネタになりましたが、
はたしてエスパーさん...
未だに「絶対あきらめない心
持ち続けているのでしょうか...( ̄▽ ̄;)

50万に噴きました!(笑)

なんかコメント考えていたのが吹っ飛びました、50万に。
いやぁ、区分去年契約更新だったのですが、契約更新料金管理会社が徴収しており、こちらには一切の費用の発生はないそうです・・・。
そこも色々お店やってますね(バレるから書きませんが)。

え?!
浜銀とか西武とかも同列ですか!?
((((;゚Д゚)))))))

No title

周旋屋さん
買い付けいれて
一番手確保してから
買主探す。
いつもの手口ですかね。

昔の年度末や期末みたいに
ローン特約無しで
鬼差しして待ってると
月末あたりに買えそうですね。

No title


アパートの管理しないといけないので参考になります。
狼師匠みたいな誠実な仲介さんしか生き残れない時代ですね。



No title

50万w
自己資金いくら用意しておられるのか気になってしまいます。

ついでに売値いくらに対しての15000万買付だったのか、も。

No title

①不動産仲介業(エイジェント)
②不動産斡旋業 周旋屋

海外では
売り側 買い側にそれぞれエイジェントがつくのが
慣例ですよね しかい手数料は手数料3%+6万円
というわけにはいきません。

売り手側として土地を1億で売りたいとしますよね。
仲介手数料だと 300万位しか儲かりません。
儲かりそうと思ったらな(売主が素人だと)
一生に一度の関係ですから、八百屋のように騙したら
明日から来ないということではないです。
一度7000万買い取って自ら売主になります。もの=物件ありきです。あとは周旋屋です。 買いたい人をあつめて一番条件の良い人に売ればいいのです。
そうすると利益率は3%どころか30% 10倍儲かります。
買った人は場合によっては騙されたと言い出しますし
売った人も騙されたと言い出します。
これが周旋屋といわれる所以だと思います。
世の中で不動産屋特に関西で周旋屋といわれて
あまり職業として評判がよくない所以です。

こういう人たちは上げ相場ではいいのですが
下がり相場では消えます。

エイジェントは 上げ相場 下げ相場でも強いですが
会社を大きくはできませんし、大きく儲けられません


買い手の意識次第ですが どうしても日本では
エイジェントという文化は根づかないですね。
サービスは無料という変な文化があるから
(チップ払いたくない)

良い業者さんを見つける秘訣 
①歴史がある
②社長の人柄
③儲かってない(しかしビジネスもでるはしっかりしている)
※儲かっていても儲かっているように見せない。
④社員の歩合が少ない
⑤そこそこITのスキルがる
⑥買い取りしない
⑦社員がチャラくない。在籍年数が短すぎないし長すぎない
・・・・・
色々ありますね。
まさに狼さんがそうですね。
10倍儲かる可能をあえて捨てて全うに仲介=エイジェント業務
とする人は喜徳です

仲介手数料10%くらいほしいでしょうね本音では。
ほかにビジネスもでるないですよね。笑









期末に向け?

メインバンクの関連会社の物件情報(カス)の頻繁にご案内を頂きます。
以前問合せをした仲介さんらも御用聞き電話を頂きます。

別件、PC板施工の物件の大規模修繕はお早めに!!
後手になると建物全体に雨漏りがひどく募集すらできません。
築17年が軒並やられ大反省中です。

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