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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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狭小賃貸あれこれ。。。


ん?今年は届くチョコが少ないぞwwww

こんにちは。

今日のITメディアオンラインの記事で気になる記事を発見したので本日はこれをブログネタにします。

まずはこの記事をお読み下さい。
「6畳弱の狭い物件に、住みたい人が殺到している理由」

記事を読むと冒頭で3つの部屋割りを比較してますが、要約すると「6畳を切る間取りであっても狭小賃貸でも立地さえ間違えなければ競争力ある物件が新築出来る」ってことなのですが、確かにこの記事の物件、、いろいろ苦心した部屋割りでよく出来てます。。

これで家賃さえ安く設定出来れば近隣のワンルーム物件よりこっちを選ぶ人もいそうなのでワタクシも思わず、「うーん、、これはよく考えてるなー」と膝を叩いてしまいました。

事実、この会社には連日投資家が相談にやって来てるそうで土地選びさえ間違えなければ都内のいいとこでも新築利回り7%くらいは軽いんじゃないでしょうか?

・・・

・・・

さて、
ここまでは普通の不動産ブログでも書きそうな話ですが、ここは狼ブログ。。

この先はちょっとオオカミ流に掘り下げてみます。(と言っても別に批判的なこと書くつもりはございませんw)

本物件を見てまず思ったのは先日ブログで酷評した狭小アパートとこの物件の違いです。。

先日のブログの物件と今日のブログの物件、、
どちらも6畳弱の部屋にややムリ目な間取りをぶっこんでますがワタクシには天と地ほど違うなと思うことがあります。

それは前者がとりあえず物件が建てばどこでもいいやって思う場所に建ってて、後者は建てた後もちゃんと部屋が埋まるか考え抜いてると思えるような場所に建ってる点。。。

不動産投資物件ですから新築したはいいけどその後きちんと部屋が埋まりその後安定的に運用出来なければおっかなくて長期ローンなんて組めたものではないですが、ワタクシの目に後者は前者と比較してその後のことまで考えているように見えます。

これはあくまでの想像ですが、
前者は神奈川県の建築条例を調べあげてこのエリアを狙い、かつ、利回りが高く見えるように部屋を細かく切って新築した、、、で、後者は「やっぱ狭小賃貸はハンデキャップがあるので勤務先と住居が近いってやつが住みたくなるような物件を企画しよう」とあらかじめ賃貸層のターゲットを決めて企画しているように見えます。

だからといってここ読んでる人が後者の会社の投資セミナーに行って養分になりなさいって言ってるわけではありません。

えぇ、、
ここ読んでる読者でしたらこの事例をよーーく研究して自力でパクればいいんじゃないかと思うんです。。(不動産投資の分野に於いて「パクリは文化」ですからw)

どこをパクればいいかと言えばまずはこの間取りのコンセプト。。
狭小ながらも住む人の動線や居住性を結構極限まで考え抜いてる間取りなんじゃないかと思うこの間取り。。(ってかこれだけ狭小だとこれ以外に思いつかないって側面もありますがw)

湯気が出るであろうシャワールームを居室から一番遠いところまで離し、よくあるワンルーム物件と同じようにキッチンも廊下と同期するようにぶち込み水回りが居住スペースに干渉しないように考えています。

次に建物の最低限のサイズ。
玄関ドアにしても洗濯パンにしてもキッチンにしても最低限度のサイズがあるのでこれがきちんと入るか?、また、それを部屋に入れるにあたり部屋の寸法の最低限度はいくつなのか?がわからなければ上棟してから内装に入った段階で荒井注のカラオケ屋状態になっちゃいます。(※この話、、きっと50歳超えの人しか知らないと思いますが昔ドリフの荒井注がカラオケ屋を開店しようとして完成物件にカラオケ機器を搬入しようとしたら寸法違いでカラオケ機器がまったく入らなかったという伝説があるんです)

ま、これは設計段階でこの間取り図を見せれば設計屋さんがうまい事突っ込んでくれるはずなのでそこからギリギリまでぜい肉をそぎ落とす作業だけになるはずですがw

また、記事にもあるようにここまで間取りが行き着くまでに結構苦労したんじゃないかと思いますがこれで近隣家賃と3万違えばこれだけ狭小であっても競争力はそこそこあるんじゃないかと思います。

また立地面で考えると都内23区であれば職場と極めて近い環境が維持でき、最近は住むところにそんなお金を掛けたくないって人も多いですから「普段は朝から遅い時間まで会社で仕事するんだから多少狭くてもせめて自宅は会社から近いところにしたい」というニーズにもそこそこハマる気がします。

と言うことで土地探しですが、、、ここは戦後からの「古(いにしえ)の借地」が残ってそうな道路がやたら狭く古い戸建てばっかりが立ち並ぶまるで時代の波から取り残されてしまったようなエリアで物色します。

例えば、新宿区。。
新宿区といっても高層ビルやブランド店などが立ち並ぶエリアもあれば昭和の地上げでも誰も足を踏み入れずに古い木造家屋が立ち並ぶエリアもありここではスミフ様がよく「再建築不可」とか「借地」なんて物件で出してくるエリアを狙います。(大抵、そんなエリアの住所を狙ってるとお望みの土地が古家付きで登場するもんです)
そう考えると神楽坂周辺のちょっと崖から落っこちいるあたりなんかも狙い目です。
ここも表通りはそこそこいい感じのお店が多いエリアですがちょっと裏に入ると信じられないような昭和の光景が飛び込んできますw

この他にも港区あたりだと意外に麻布十番でしょうか。。。
ここも駅から近いところだとちょっとセレブな商店街があるのですがちょっと後ろのお寺がたくさんあるような場所はいまだにトタン葺きの超築古戸建てなんかがあってそのあたりで底地、借地別建てで決済できるような土地は「セレブな街麻布十番」でありながら格安で手に入る土地が時々出てきます。(権利関係が複雑なことが多く、決済までの道のりは険しいですがうまく買えると買った瞬間に含み益が乗ってることが多いですw)

こんなそこそこ人気駅でありながらちょっと裏に入るとモロ昭和の面影って場所は都内の人気駅でもまだまだ点在しているので都内の地図を頭に叩き込んでそれらしい地名での売り物件が出てきたらとにかく見に行く習慣をつければわざわざ郊外なんかに出て行かなくても狭小アパートを建てるにふさわしい土地が見つかるはずです。(えぇ、、中野区、千代田区、品川区などでもこの手の土地って結構残ってますよ)

また恐らくですが今回パクる物件は東京都の建築基準法を考えても床面積100㎡以下の二階建て家屋になるんじゃないかと思います。(この程度であれば防火地区だろうと平気で木造家屋が建てられますから欲張って億超え巨大物件を建てないようにww)

さて、
そんなわけでなんとなく間取りなどの企画も見えてきて、建てるエリアも見えて来たので出口についても考えてみます。(え?どこに建ててもらうか?なんてのは木造なんですから自力で探してくださいってw)

言うまでもなく本物件は新築木造物件ですので投資物件としての賞味期間は約10年程度ではないかと思います。
ローンは30年とか35年で組むにしても骨の髄までしゃぶり尽くして最後まで完走しようという方以外はどこかで出口戦略を図り利益確定させたいところ。。(それ以前に5年の短期売却税の喪が明ける頃を見計らっての売却ってのも視野に入れることもお忘れなくw)

そうなると木造物件は新築から約10年くらいの時間軸でなんとなく老朽化が始まり近隣の新築物件より確実に競争力が落ちるあたりで売却を模索します。(都内の物件の場合、築10年って買い側からしたらまだ「築浅」に見えるものですw)

この際、それなりの融資が付くあてが無ければ現金客に思いきり指値されるなんてことになるのでなんとしても融資が付く状態で出口を迎えたいものです。

また少しでも高く売るのも大事な出口戦略ですのでその際、安価なお化粧直し程度のリノベを施して売り出すって作業も発生します。

そんなもろもろを考えるとこの話、、設計段階である程度方向性を決めておく必要があります。

例えば外壁、、
よくあるサイディングなんてのが安価でいいのですが出来れば鋼板系の素材を外壁にして経年劣化が目立たないようにしておいた方がいいと思います。(最近だとガリバリウム鋼板なんてのがございます)

水回りなんかも経年劣化すると交換作業が出てくるのでこれも建てる際に交換作業が楽に出来るようにしておくとなにやるにしても安上がりです。

と、まるでこれやれば儲かる的なことばかり書いてますが、欠点も無いわけではありません。

確かに新築して3~5年くらいはコンセプトの良さげなので空室率も低いんじゃないかと思いますが、これが爆発的にヒットするなんてことになれば大手業者もここを狙って参入してくるかもしれません。

また今は不動産高騰期ですので土地代も高く、こんな狭小物件でも企画しないと利回りが稼げないなんて時期ですが、これが昨日のブログネタみたいな事件が発端で融資が止まれば出口を失った投資家さんが所有物件を投げ売りしたりマンション不景気か何かが始まってしまい都内の土地が値下がりする可能性もあります。

そうなるとわざわざこんな狭小賃貸でなくても普通の25㎡クラスの賃貸物件くらいを近隣で建てられちゃうかもしれません。(すぐ隣とかに建てられると結構泣きますw)

築5年の6畳弱の間取りの物件と新築25㎡の間取りの物件がほぼ家賃が同じであればどっちが勝つかなんて一目瞭然ですが、やはり狭小賃貸ってのはその後の賃貸マーケット次第で変わってしまうリスクってのも頭に入れておかなければいけないと思います。

と、本日は思いつくまま適当に書いてみましたが今日の話で「オマエ、ここが違うぞ」とか「これはこうするともっといいかもよ」なんてご意見があればコメント欄に書きこんでください。。(えぇ、、なにしろワタクシ、、東京都の建築条例すらロク考えずに一方的に書いてるだけですからwww)


あ、そうそう、、
言い忘れてましたが、、

新築やるのはいいですけど大した賃貸リスクがない新築のうちに面倒だからと管理会社にぶん投げとかしちゃだめですよw(新築なんて早々滅多に問題も起きませんからここも出来るだけ自力運営できるようにしてください)



これも銭ゲバ道の第一歩なんじゃんw

COMMENT

No title

銭ゲバ道を極めたい人の為に『銭ゲバ塾』作りましょうw

で、銭ゲバ一段とか段位作って認定するのにお金取りましょうww
講師は昨日の銭ゲバサーハー野郎に決まりですねw

 

いいネタですね。

神楽坂、麻布十番、飲みに行くときは、少し早めに行って、地場の不動産屋めぐり。。

荒木町あたりの良さそうだな~

No title

本当にどういう物件が需要があるのか難しいですね。
うちのほう比較的新しいのは閣下の見立てのようにメゾネットですから(流石でございますも!)。

昨日の銭ゲバ記事につながる新築狭小もアイデア次第、ということで触発されました。
it mediaってこんな記事もあるんですね。
中国お得意のパクリは不動産投資でも同様だし、ちょっと前には金儲けの方法は拝み倒してでもその道のプロに聞け、という極意もありました。
ところで読んでませんが、銭ゲバとは金のためなら殺人も厭わない人物を描いた、ジョージ秋山原作の漫画のタイトルであることを知る人って、どのくらいいるんでしょうか。

何事も戦略次第?

たとえ狭小住宅であっても、
諸々と考え抜かれたすえのもので、
運営中のリスクマネジメントさえキッチリ出来れば、
そうそう負けることはないのかもしれませんね...(^^;

まぁ、それができるできないは全くの別問題な訳ですが...( ̄▽ ̄;)

勤務地に近い狭小

昨年末、この手のおしゃれ!な男性受けしそうな物件の記事を見つけ、即間取り図を保存しました♪
確かに狭いけど、駅近で全てのスペックが揃い「寝に帰るだけ」の単身若者には良いと思いました。
でも、ここ彼女は呼べないです。収納はほぼ無しなので、お洒落さんには厳しそう。
彼女無しが多くなってるようなので、これも成り立つのかなと。
外泊すれば良し?
ちなみに、最近の1Kの法人契約は駅からの距離も重視されます。
1R条例もあるので戸数は少なくなるでしょう。
時代に合ったターゲット設定の大切さを改めて感じました。
先々初期費用と家賃が下がっても、それなりに需要はあります。
今は売り手市場ですが、でもわたくしのエリアは、閣下が非正規雇用者云々とセミナーでお話されていた通りです。
これからは、出口ばかり考えずに、古くなっても物件を所有する知識と預貯金が生き残る術かもしれません。
デッドクロスとやらが気にならないまで使い倒せばよい?
有益情報発信者の閣下は、これからもブログを止められないでしょう(^^)d


逆の発想

先日は狭小物件に目が眩んだ私を諭して頂きありがとうございました。
狭小物件であえて勝負するという逆転の発想もあるのですね。
初心者大家ですが、このような事を思い付く方々と時には競争していくこともあるかと思うと日々勉強しておかなくてはと感じます。
最後にあった自己管理の件、最初に購入した物件は言われるがまま不動産屋の養分となってしまってます。更新せずに自己管理してみようと思います。

麻布十番は考えもの

麻布十番周辺には、建設中の単身者向けの高層マンションがたくさんあります。
賃料にもよるのでしょうが、苦労しているところも多いみたいです。
これから競争の激化が予想されます。

また物価が高く、どこにでもありそうな牛丼屋、天丼屋、カツ丼屋も皆無です。
夕食となるとわずかにある定食屋でも千円は出さないとありつけません。

狭小アパートは競争相手がいなければ、なんとかなるかもしれませんが、慎重な
見極めが必要かもしれません。

No title

このプランを5年前、10年前、15年前、20年前に実行していれば、現在までにどうなったかを考えてみるといいんじゃないでしょうか?
どれかの状況が近いような気がします。

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素晴らしい

この投稿1つで

その辺りのセミナー5回分の価値はありますね

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