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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「塩辛い狼」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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次なるクライシス。。。


アイコスからプルームテックに替えてみましたが、、、吸ってる感じが全然しませんw

こんにちは。

ここ最近、不動産業界にかぼちゃクライシスやス○ガクライシス、果ては昨今の資産性が限りなく低い狭小新築アパートクライシス等、様々なクライシス旋風が吹き荒れてるせいかワタクシのメールボックスに「業界のネガティブなことを本でまとめて出版してくれませんか?」とオファーが届くようになりました。

しかしそのオファーの詳細を聞くとどうも自費出版みたいな話なので(ギャラは初版本○千冊支給ってなんだよww)いつもの放置プレイにしておりますが、数年前だと「狼さんみたいなネガティブな話じゃ出版しても売れないんですよ」と言われていた不動産投資本業界だけにようやくワタクシに追い付いてきたんじゃないか?って気がします。。(ま、不動産投資もいつまでも上り調子で行くわけもないし、いつかはポジティブな話がウケる時代になるはずだっただけの話ですがw)

またネガティブな話がウケる時代に満を持して「だから俺が言ったろ―ww」的な本を出したところで「便乗商法」と揶揄されるに決まってます。(そんな中でもドヤ顔で「ネガティブな本」を出してる人もすごいと思うけどそれよりいまだに「ポジティブな本」を出してる人、、戦国時代のキリスト教の布教活動みたいd、、、以下略

そんな中、メールでこんな依頼がありました。

□森野 狼太郎(もりの りょうたろう)様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:○○○○○
日付:2018/02/01 12:53:41
件名:紙で読みたい
ホスト:
--------------------------------
はじめまして、○○です
最近、このブログと出会い
楽しく読まして頂いています

ちゃんと最初から読みたくなったのですが
なんせ量が多い!(笑)
パソコンで見ていると疲れます(笑)

そこで、思い付いたのが書籍化です
fc2ブログには書籍にしてもらえるサイトもあるようです

一冊だけで構わないのですが、作って頂けないでしょうか?
もちろん、費用はこちらで負担させて頂きます

ご検討お願いいたします


FC2ブログには書籍化機能がついているのでそれでブログを書籍化して欲しいって依頼なのですが、

実はワタクシ、このFC2でブログの書籍化を試したことがあるんです。


こうやって自動的に作ってくれます

しかし、このFC2の書籍化、、
ワタクシのブログの文字数のせいで作成ボタンを押して待てど暮らせど「電子書籍作成準備中」のまま最後はエラー表示されてしまいます。

また記事を少なくして細かく書籍化すると500MB規制を受けてしまい製本化するとしても一回あたりせいぜい1か月分が限界。。
現在約6年半掛けて1900本近くある原稿を全部まとめると一冊400文字詰め原稿で300ページの電子書籍が都合63冊と下手な百科事典より多くなってしまいます。(一時電子書籍にでもしようとブログでも書いてましたがあまり膨大過ぎて無理でしたw)

そんなの出して「一体誰が読むんだよw」って気がするし、読んでくれたとしてもみんなポチボタンを押さずにそっちを読むでしょうからそれじゃ何のためにブログを書いてるかわかりません。(ワタクシ、みんながポチってくれるからこうやってブログ書いてるんですw)

ただ書いた本人でさえ文字数が多すぎて過去ログ遡って読む気にもなれません。。

と言うことで一気に全部読むのではなくカテゴリー分けされた
真面目な不動産ネタ (451)
ブロークンなブローカー (155)
困ったお客様(汗) (63)
入居者審査ネタ (26)
役に立ちそうなネタ (272)

の、
真面目な不動産ネタ (451)

役に立ちそうなネタ (272)
だけまず読んでみてください。(ま、これだけで700話ありますから大変と言えば大変ですけどねw)

でもこれだけ読めば今の不動産投資の闇とか騙されそうな部分などはほぼ網羅しているはずなので読むだけでそこそこ初心者投資家は卒業できる・・・はずです。。(ウラは取れてませんw)

それでも読むのがめんどくさいって人のためにワタクシ、、もう一つ考えました。。

えぇ、、
今まではずっと過去ログとして残してたこのブログ、、
過去ログから順番に削除して見れなくするってのはどうでしょう?(そうすりゃ消される前に必死に読んでくれる予感がしますw)

と言うのもこの狼ブログ。。
6年前のネタは今ではもう再現性も薄いし今の実情にはまるで合ってません。

そういうネタを読んで不動産投資に妙にやる気になっても困るし「過去にこんなこと書いてたから実践したのに」とか言われるのも困るので(あと過去ログが残ってると違うこと書くと突っ込まれそうで辛いですwww)この話、、いつか実行したいと思ってます。


さて、話は戻りますが、冒頭、
「資産性が限りなく低い狭小新築アパートクライシス」
と書いた件、、

先日も質問が飛んで来てたので今日もちょっと書いてみます。

知ってる人は知ってると思いますがここ数年、神奈川エリアでやたらクズ土地みたいなところに無理やり狭小アパートを新築しフルローンで融資を通して不動産初心者系の投資家さんに「手金無し」とか言って売ってるケースが見受けられます。

ス○ガさんとかり○なさんさんとかオ○○クスさんとかがまだ融資をしているうちはいいですがかぼちゃクライシスの影響などでもしかするとこの手の物件への融資が絞られて最終的に買った金額以上の融資が出なくなり売りたくなった時に思った金額で売れなくなる可能性があります。

さらに現行の賃料はあくまでに新築賃料ですので2年くらいして入居者の入れ替わりがあるとその新築家賃でも募集が難しくなり新築当初の利回りでは回らなくなる可能性が出てきます。(ってかほぼそうなるんでしょうけどw

不動産投資で一番怖いのは「買った物件の収支が賃料収入では回らなくなる」でありそれを避けようとして逃げ切り売るを図る際に「残債以下の売値でしか売れない」ってパターン。。

かぼちゃがまさにこの「賃収では収支が回らない」「残債が多すぎて売り逃げ出来ない」のダブルコンボで立ち行かなくなってやれ自己破産だの騒ぎ始めておりますが実はこの新築狭小アパートでも同じようなことが起こる可能性が高いです。

そもそもこの企画自体に問題があるのですが、
売り側である業者さんは
①利回りを高く見せないと投資家が買ってくれない
②しかし建築費が高騰しているので土地を安く仕入れないと企画すら成り立たない

というジレンマを抱えているので
③ギリギリまで居室を小さくして賃料アップを図る
④戸建て用地では高く売れない敷延や擁壁ありの土地を安く買い叩き事業用地にする

という戦略を取ってきます。

前にも書きましたが神奈川県の建築条例だと東京では出来ないようなウルトラCを使えるし、神奈川県って意外にデコボコの激しい土地が多いので次世代の人が戸建て用地として使うには不向きな土地が多くそのダブル効果を応用すると理論上は利回りのいい木造アパートが建ちます。

ただ、いかんせん、あまりにドミナントで新築やるもんですから同じ企画の同士のアパートでも家賃競争が起こり、さらに地主系大家様を狙った相続系アパートの新築ラッシュと重なり現在かなりの供給過多となってます。

しかも地主系大家さんが建てる新築物件は部屋の広さもそこそこ広く設備もそこそこ充実しています。(建築費坪120万で木造やるんですから下手するとミストサウナに浴室テレビなんてわけのわかんないものまで付けられてますw)

そこに壁の薄っぺらい15㎡のロフト付(狭い浴室というか下手するとユニットシャワーなんてのもあります)の部屋ではいつまでも地主物件に対抗出来るわけもありません。

恐らくですがここ数年でこの手の賃貸物件は淘汰されていくでしょうからこれらの狭小シリーズを持ってるオーナーは
・家賃を下げても申し込みが来ない(つーか内見すら滅多に入らない)
・しかし毎月払う返済額が持ち出ししないと耐えれられない

という事態が遅かれ早かれやってきます。

まだかぼちゃ並みな無茶なシェアハウスではないのでさすがに返済出来ないくらいに一気に追い詰められるってこと無いでしょうけどいつまで経ってもCFの貯まらない物件になる可能性がかなり高く、業者からは「新築なので10年はまったく手が掛からないですよ」と言われていた物件もそこそこ安普請に出来ていることで早ければ7~8年くらいで何かした面倒なことが起こるんじゃないかと思います。

また、賃料低下に伴い最初は家賃保証会社に通ればいいやって思ってた入居者層も「とりあえず仕事(アルバイト)してるようだから、、、ま、大丈夫でしょ」と甘々設定で入居者を受け入れるようになり居住環境も悪化してこれで滞納まで始まると儲けるつもりで始めた不動産投資がいつの間にか裁判所との往復という工程が賃貸管理に含まれてくる可能性も否定できません。

ま、滞納管理も不動産投資では欠かせないスキルですから勉強と思えば苦痛にも感じないでしょう。

しかしながらその物件はまだ新築数年の物件。。
そんな物件がスラム化してしまっては何のための不動産投資だかわかったもんではありません。(えぇ、不動産投資で厄介なのはこの保有することでの保有ストレスです)

手のかかるボロ戸建てや若干傾きかけた築40年超えの木造アパートを多少のリスク覚悟で保有しているならいざ知らず、業者の新築養分がたっぷり乗った物件を掴まされボロ戸建て並みや若干傾きかけた築40年超えの木造アパートの保有リスクで維持するのってそこそこ神経を削られますから出来ることならそういう物件は見送り、せめてそういう人が抱えきれなかった物件を安く買い叩く側になっていただきたいのが本音なのですが、、、こういう話をかぼちゃ並みに書いてくれるポータルサイトって無いんでしょうかねー。。。(わくわくさんも以前、この話に触れてましたが、昔あれだけかぼちゃのことを「新時代のビジネスモデル」と持ち上げ、セミナー告知の広告まで掲載していた某ポータルさんも今では手のひら返しで「反かぼちゃキャンペーン」に討って出てますねw)

それともう一つ、、
コインチェックでネムが溶けて飛ばされた人の裏にネムを買ってないけどコインチェックに預けたまま口座移動ををストップ掛けられてる人の話ってあまりニュースになりません。。

こっちの人もコインチェックが倒産するとエライことになるのでこっちの話も誰か触れていただけないかと思う次第であります。。(団員でもベントレー買えるくらいのビットコインをコインチェックに預けてしまったために移動できなくて困ってる人がいらっしゃいます

と、今日もヅラヅラと警笛を鳴らしてみましたが、
要するに
・仲介さんが「高利回りな木造アパートの売り物件(しかも新築ですw)と持ってくる神奈川県内の物件
・中古でも7%がいいとこなのに新築で8%超えw
・延べ床面積を部屋数で割ったら一部屋18㎡以下(しかもおしゃれなロフト付き)
・現地に行ってみれば「こんなとこ、誰が借りるんだよ?ww」と瞬間的に不安になる
・新築なのにいきなり敷金礼金ゼロの家具付き物件

なんて物件であれば警戒モードを一気に3段階引き合あげるのはもちろんですが
その仲介さんはあなたのことをかなり養分と見てますのでご注意ください。

と、今日のブログを書き始めて1時間くらい経ちましたが、
さっき試みたFC2での電子書籍化、、、どうなったでしょうか?




えぇ、、一向に終わる気配もございません。。。。(って何時間掛かるんだよ、、これwww)



仕方がないのあれです、、

どなたか写経のようにブログを模写してくれる勇者の方はいませんか?(えぇ、、文字数だけならたった540万文字くらいですw)



広辞苑より楽勝な気がするんじゃんw

COMMENT

過去ログアレコレ...

書籍でも過去ログでもそうですが、
過去のモノを読んでいる時点で、
それが今でも変わっていないかどうか、
別途判断するのは必須ですよね...(^^;

・・・

・・・

過去ログ削除される可能性あるなら、
無くなる前にバックアップでも作成しておこうかな...( ̄▽ ̄;)
※写経するのは大変ですしww

No title

ユニットシャワーに浴室テレビってナニ見るんですか??

風邪引いちゃいますよww
キューピー3分間クッキングくらいだな、見てられるのwww

閣下のブログを早く読み直さないとクライシス

うちの近所のアパート4室中空室3が二週間足らずで売れていきました。
空室を埋めるスキルが本当に大切ですよね。
私もいつか買いたた・・・(笑)買いたいです。
閣下のブログ読み直し、前は1日何記事って読んでました。読み上げ機能使ったり。
修業のようでした(笑)。読み終わった時の達成感ときたら!

業界のネガティブ本

実名で書いて、その会社近い本屋に平積みしておけば、買い取ってくれて、ベストセラーになるのではないでしょうか。

売れれば、次々補充で。。

No title

 540万・・もはや教典のレベルですね(笑)書籍化もあったら良いなぁと思っていましたが最近は無理だなと思うようになってます。
 ブログではスルーされてましたが、日経下がりましたね。暫くは調整でしょうか。

No title

過去ログ消すの、もったいないと思います。
これだけ文字数が多いので書籍化は
不動産の千夜一夜物語的な感じで
如何でしょう。
語り続けているうちは不動産の神も
見殺しにはしないはずです。

インシャラー

No title

文字通り「横浜の会社」を勧められましたが、
グーグルマップで先に進めない場所ばかりでした。

一文字一円で

いかがでしょうか?

報酬は合計540万ビットコインになります(笑)

パソコンで読むのなら

確かに今日のブログは長い。

パソコンで、ブログとか新聞とか読むのなら、90度回転できる大き
目のディスプレイを縦にして使うと、とても楽に読めます。

私は27インチのを縦にしていますが、今日の記事を画面幅ほぼ一杯
に開いて5面くらい、昨日だと2面で読めます。紙面で読む様に楽
です。というか字が大きいので紙より楽です。

一度お試しあれ。

お友達からの相談

今日の狼閣下のブログを読む前に、友達が新築木造APについて、相談してきました。フト目に入った図面の面積は、1R15平米。(居室11平米、シャワーブースのみ)あ、猫小屋!と、思ってコメント出来ないでいるうちに、夕方、狼さんのブログ読んで、あ〜、同感!しみじみ〜
結局、友達の猫小屋の極小AP には、ノーコメント。これから、長期金利も上がるのに、どうするんだろう?と、他人事ながら、不安に思いました。

わたくしのとこの

13平米ロフト付木造築古アパートは、一応平坦な都内駅5~10分で一応需要はあります。
お家賃は4~4.5万円也。(都内の場末ですから)
近頃は空室になれば、日頃嘆いている通りUBの耐用年数越えで分離に110万円。
しかし、ドミナント、自主管理、昔の建物なので鰻の寝床の一棟20部屋超。
今からは造れない部屋数なので大事にしています。
昔のありがちな違法建築だったりするので売れません(-_-)
また、共担に入っていますが、本体の返済は終わっているので、なんとかやっていけてます。
参考までにでした。

1日6件ずつ印刷

それでも1年かかるって、相当な物量のような・・・
まぢで挑戦してみようかしら(・∀・)

二年前ちょっと前の飲み会で、ラスティー氏とお話したとき、確か、3回閣下のブログを読み返し、その後コメント欄を読んだと伺いました。それを聞いて負けじと始めてみたものの、三日坊主どころか、二日目に挫折しました。毎日、フォローするだけでも大変で、そう思うと書き手の閣下には、畏怖と尊崇の念しか浮かびません。
もし書籍化されるなら、さくいん付き(ラスティー氏にしかできない気が...)でないと、誰も完読できないんじゃないかと。

No title

狼不動産大辞典の発行を希望しますw

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