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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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アットホームとウォークインクローゼットの関係。。。


なんか今週はエラい早い一週間だった気がしますw

こんにちは。

我々の会社には週に2度ほどアットホームのマイソク図面が届きます。

ネットがまだ普及していなかった頃はこのマイソク図面が結構重要なウエートを占めていて10年以上前はアットホームの配達員の人が届けてくれるこのマイソク図面を見て大真面目に物件仲介をやってたものです。

今では紙媒体よりもネットの方が早いですからこのアットホームのマイソク図面は売り主さんや貸主さんへの「アリバイ作り(ちゃんと広告活動やってます感を演出するための媒体)」と化していて正直なところ、せっかく届けて貰ってもそのままゴミ箱の直行になることがほとんどなのですが、、、このアットホームさん、、

実はこのマイソク図面のゴミ箱になるべく段ボール箱も用意してくれていて、また、月に一度、ゴミ箱行きとなった図面を段ボールごと回収してくれもするのでこれも正直なところ、うちにわざわざ届けなくていいからそのままそっちで廃棄してくれてもいいんだけどなー、、とも思ったりもします。(えぇ、、付き合いもあるのでお金だけは毎月払いますからそのまま捨ててくださいって言いたいんですw)

そのくらい商売に繋がるような資料が来ないこのアットホームのマイソクですがさらっと読み込むだけでも「実需のエンド価格」に関してはデーターとして蓄積されていくので商売に繋がることは無いにしてもワタクシ、届けば一度は目を通す習慣があります。

これをかれこれ15年くらいやってるのですがおかげさまで買い取り業者さんの目線の相場観はほぼ把握出来ていてこのマイソク図面の販売価格を見ればほぼ売り主さんである買い取り業者さんがいくらで買って仕込んでるか逆算出来るようになりました。(いつも書いてますが買い取り業者さんの利幅は20%前後なのでエンド価格から20%くらい引いた価格で仕込んでることが多いんですw)

この仕入れ価格は当然、時価ですのでその年によって変動します。

この変動を知ると「なんか最近○○エリアの土地値ってエラい上がってんなー」とか「あれ?こんな実売価格で売り出したらシコっちゃうんじゃねーの?ww」とか見分けることが出来ちゃうので重宝するのですが、それと同時に慣れない業者さんが恐る恐る売り出したって図面に巡り合うことがあります。

最近の傾向を見ると、やけに販売ロットがデカい物件がマイソク図面で届くようになり(アットホームで5億を超える売り出し物件って滅多に無いんですけど最近、やけに多いですねー)また、業者が建てた新築アパートの売り物件がめちゃめちゃ届くようになりました。

ワタクシは15年くらい定点観測的にこのマイソク図面を見ている上で、この傾向は明らかに「仕入れ転売業者が仕込んで売り出してる物件の売れ行きが悪くなってきている」と判断出来るのですが、この流れが始まると昨日の話じゃないですが、いよいよ業者さんの倒産騒ぎが囁かれ始めます。

恐らくですが、これだけエンドの融資が渋々になって来ていることを考慮すると各仕入れ業者さんが仕込んだ価格ではエンド客が付いてこなくなってくるはずなので短期融資でお金を引っ張って物件を仕込んでる業者さんは出口が無くなりまたリファイナンスしようにも金融機関がそうそう同意してくれるわけもないので(出来てももう1年とか半年くらいのリファイナンスってとこでしょ?w)最終的には出血覚悟でバルクセール、、なんてことになるかもしれません。

そんな出血覚悟のバルクセールがあったとしても最近の新築売りアパート物件、、
建築費の高騰などで土地を安く仕込まないと利回りが取れなくなってきてますのでいわゆる「クズ土地(敷延や接道制限ギリギリのクルマすら入れない土地)」を安く買い叩き部屋を限りなく小さくして利回りを高く見せる企画で建てないといけなくなってます。

しかし、、
そんな売り物件資料をよーく見ると、、その手の企画モノで妙なテクニックを使って部屋数を稼いでいる物件が散見されます。

例えばですが、県のアパマン条例とかだと8部屋なんか入らないはずなのにお風呂をユニットシャワーにして部屋数をさらに多い10部屋とかにしてるやつ、、、

気になって謄本あげて謄本の「用途欄」を見ると全部「共同住宅」なはずなのに「事務所・共同住宅」と書かれた物件があります。

これって要するに建築基準法での採光面積などの制限がユルい「事務所仕様」で建築図面を作りこれで建築確認を取り新築して検済み証まで取ったところで「住居」に魔改造して事務所・共同住宅の用途のまま全部屋を「共同住宅」にしてる気がします。

恐らくこれ、建築許可出す役所の建築課の人からも「駅からバス便の山の上の三方擁壁で囲まれた戦国時代の難攻不落の城みたいなとことに12㎡の事務所作ってどんな需要があるんですか?」とツッコミ入れられてるんじゃないかと思うのですが(え?建築課ってそんな無粋なツッコミは入れないの?ww)実際、某市役所の建築課の人から聞いた話では決まって「会計事務所」か「行政書士事務所」とかで申請が来るらしいです。

12㎡と言うとちょっとした高級マンションのウォークインクローゼットの広さくらいじゃないかと思うのですがそこに事務所を開いたところで商売繁盛するとは到底思えません。。。(と、こんなこと書くと小狭い部屋でお仕事されてる方からまあ厳重抗議が来る気がしますw)

で、この事務所仕様ですがせいぜい一部屋二部屋であれば目を瞑る金融機関もあると思いますが、、8部屋中4部屋を事務所仕様で建築確認・検査済み証を取得し、あとになって住居に魔改造されるとその物件、、恐らくは売却する時に「融資が付かない=出口が無い」という新築物件でありながら逃げ道が無くなるという悲しい事態にもなりかねません。(そういや、そんなシェアハウスを城南地域限定でドミナントで建てまくりあとになって出口が無くなってしまってもすっとぼけて民泊事業やってる腹黒コンサルさんがいるそうですが、、それに近いものがございます

理論上はその賃料で埋まるかもしれませんが実際にその手のマイソク図面を見ると「駅からここまで登山して自宅に帰るのってそこそこ罰ゲームじゃね?」とも思えるし、実際に部屋を借りようと仲介さんのクルマに乗せられたお客さんが現地に来て「うわー、、、スッゲー遠くまで見通せるステキなロケーションですねww」なんて言う方が珍しいので苦肉の策で考えた空室対策でもある「家具家電付き・フリーレント2か月・自転車プレゼント」なんてニンジンぶら下げられてもおいそれと部屋が埋まるとも思えません。(アットホームから届く賃貸図面に最近、たくさんこの手の募集図面が入ってるのを見ると具合悪くなっちゃいますw)

さらに怖いのはこの手の新築物件、、
近隣で売買されている築30年の古びた木造アパートより利回りがいいんです。。。。(前者で利回り7%前後なのに後者はなぜか8%を軽く超えてます)

これを「物件の歪み」なんて信じて買っちゃう人なんてそうそういないと思いますが、実際には結構大量に売りに出されていていますから「お、新築なのに利回りいいじゃん(やっぱ新築は家賃高く取れるからなーw)」とそう言うことに気が付かずに買ってしまう人もいるんじゃないかとも思います。。

最初の2年くらいは新築と言うこともあり勢いで埋まるかもしれませんが、、その先は頭打ちになるし、途中で採算が合わないと気が付いて売り出そうとしても謄本に書かれている用途と現物が違うと金融機関も融資を出さなくなるリスクがあるのでそういう物件を勧められた時、、念のため謄本の用途欄をご確認ください。

ちなみにですが、
よくある店舗事務所付きの1棟マンションとかで半分くらいが店舗事務所、、、なんて場合、下手すると金融機関も「共同住宅に店舗事務所がくっ付いた物件」ではなく「売りビル」と認定して融資を出さないってケースがままあります。

融資のジャブジャブ時代はこういう物件であっても金融機関は目を瞑ってくれることがありますがちょっと融資情勢が悪くなるとこれを断り文句にしてくることがありますのでこれにもご注意ください。(現に昔、一階部分の駐車場を店舗に変更して容積オーバーになった物件に平気で融資しておきながら数年後「本物件は違反建築なので評価ゼロだから追加担保ください」と手のひら返してきた某地銀さんもいますよw



融資ネタも3日続くとベタベタ感否めないんじゃんw

COMMENT

No title

 新築で中古より利回り良いなんて夢のような物件ですね。なんてブログを全く読んでいない感満載の感想ですいません。。ただ、ブログを読んでるおかげでそんなわけは無いとの勘は働きますが。でも、こういう極小な部屋好きなんですよね~(笑)

マイソク図面...

どんな資料でも読み方を工夫すれば、
何かしら役に立つ情報はあるものですよね...(^^;
※労力に見合うかどうかは別ですが...

それにしても魔改造されている物件は、
色々な意味で怖いですねぇ...( ̄▽ ̄;)

No title

腹黒岩さん、まだコンサルやってんすかね?

あ、こないだ『ごま書房』のパーチーで見た気がすっぞww


今日のツボは『難攻不落の城に竹光で立ち向かって行く勇敢な仲介さんw』のくだりのトコですww
冴えてますねw

この手口で違反するのはよくあることだ、と豪語する強面社長の不動産屋に、半ば強制連行され2、3時間ほど拘束されことは内緒にして下さい。もちろんその後はシカトしました…

No title

私、プレゼントつきより、駅近が良いですね。
出口が一番考えないとですね。

腹黒岩さんから数年前シェアハウスを買いそうにになりましたが、買わなくて正解でした。

久々に腹黒岩さんのブログ見たら京都で民泊コンサルしてるとか〜

腹黒岩さんのイソギンチャクのco-op勤務の○村さんも元気なのでしょうか?

会員にしか物件紹介しないって傲慢な営業してましたが、年会費45,000円 高っ!

ご◯書房から不動産の書籍を出す人は要注意ですか⁉️

都心で駅近なら

シャワールームの狭小物件もなんとかなると思います。
しかし、今多く出回っている新築物件の利回りは、あくまでも理想家賃でしかありません。
お金に余裕のある方しか買えないです。
ちなみに、バスタブにお湯を張らない日々シャワーで過ごす人、少し部屋が狭くなっても一応バスタブは欲しいようです。
わたくしの郊外3点UB分離工事での状況です。
また、物件が欲しいと買える金額で地方にシフトするのは業者の鴨かもですよね。

いつもためになるお話し、ありがとうございます。勉強になるなぁ。

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