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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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水難の相。。

こんばんは。

ここのところの放火騒ぎでなんとなく気が休まりません。
今まで自分のイビキでも目が覚めたことがないワタクシ。。今では夜中にちょっと物音がするだけでハッと目が覚めるくらい過敏になってます。早く捕まって欲しいです。


さて、
本日は、今週末のしょぼくれんセミナーのレジュメをいそいそと作ってました。
前に3時間くらいのボリュームで作ったものを1時間バージョンに短縮したレジュメにしました。

前回ワタクシが講義した新築セミナーの時より今回は内容が業者寄りなので内容はおもいっきり濃いですw。
こんな事話してしまっていいのかと思いながらも全国6万人いると言われるしょぼくれんファンの方が納得出来る内容にしたいと思ってます。

ただし当日しゃべった内容はよそで決して公言しないで下さいw。かなり突っ込んだ業者のウラ話です。事と次第によってはワタクシの身に危険が及ぶかもしれません。。。恐らくその辺で売ってる書籍の内容ではなくちょっとシャレになってない話をする予定です。(と散々、煽るだけ煽っておいて当日おもいきり落とすという、煽り商法かもしれませんが・・w)

期待はずれだったと後ろ指刺されないよう頑張ります。。。。


話は変わりますが先週のブログで書いた「銀行の模範解答」で登場した銀行のゆるゆる部長。。

明日再度来襲しますw。

先日の「うちのお客さんのスルガの融資をひっくり返せるならうちも検討します」と宿題を投げたままでしたが果敢にも明日、その回答を持って来るそうです。もったいぶってないで電話で話せばお互いの時間短縮にもなるのですがわざわざ来訪の上ご回答したいと言ってます。・・・ワタクシどこからでも突っ込める迎撃準備して出迎える所存です。

今度「それは個々の方の属性と物件次第です(キリッ」とのたまうことがあればハリセンチョップです。
迎撃体勢ということでハリセンの準備も完了ですw。(さっき新〇の〇本にいってチャン〇ラトリオのハリセンを失敬してきました)

さてさて、
今日の本題です。

ワタクシのお客さん(仮にAさんとします)が他の業者さんから貰った物件資料を見て欲しいということで昼間来訪がありました。

一瞬でひどい物件だとわかります。。。

場所を書くとバレてしまうので書けませんが栃木県ですw。
80坪の敷地に昭和60年の木造2階経てが乗っかってます。
謄本見ましたが・・・抵当権の付き具合からして管理なんてしてなさそうです。。
現場写真見ましたがマッドマックスに出てくるような車が止まってますw。
シンナーとか吸ってるヤツの溜まり場みたいな予感がします。。

「値段が爆安なんですけどこれどうでしょうかねぇ」・・という相談。

確かに値段は安いかな・・と思いますがそんなの情報の出どころ次第です。
何かこの他に美味しい情報でもあれば「買っても大丈夫ですよ」と言いたいところですが・・本能的にこの物件ヤバイ感じがします。。

この物件利回り18%(満室想定)。現況11%。

栃木でも場所によってはこれ以上どう頑張っても部屋を埋められない可能性もあります。
今回の栃木県は買ってはいけないエリア。。11%で回っているのが奇跡と言う場所です。

「埋まらない可能性があるけどこれでも大丈夫ですか?」と聞きましたが
「最近流行のリノベして貸しやすくすれば大丈夫じゃないか」とのこと。(そういう問題ではないのですが)

和室をフローリングにするとかアクセントクロスを貼る程度でおしゃれなお客さんが申し込んでくる環境ではない気がします。

しかもこのAさん。こういう場所での投資経験がありません。地元の不動産屋さんからの自称極秘物件ということで買う気満々です。。

あちこちで調べて見ましたがレインズに載ってる訳でもないし特別出回ってる物件でもないので確かに未公開の物件ではないかと思います。

ご本人が欲しいをおっしゃるなら止める理由はありません。
推測するに誰かに背中を押して欲しいのかと思い「Aさんが買う気なら別に良いと思いますよ」と答えておきました。

Aさん。ワタクシが滅多に「これは買いです」なんて言わないのを知ってます。
(かれこれ7年のお付き合いです。今までにワタクシが買いと言ったのはホント数少ないことです)

ただし・・・ひとつだけ条件を付けました。

建物の瑕疵にあたる部分は必ず売主から書面で確認書を貰ってください。。。と。

躯体に関することを口頭だけでろくに確認しないで契約して引き渡されたらあとあと面倒です。
まして売主は個人です。謄本からしてろくな管理状態ではないはずです。
地元の業者さんとAさんがどの程度のお付き合いか知りませんがこのへんをナアナアで済ますとあとでヒドイ目に遭うんじゃないかと。。

空室は4部屋ですがその中でずっと埋まってない部屋が2部屋あります。

この部屋もしかして何らかの理由で貸せない状態の部屋かもしれません。
ちゃんとそのへんをチェックしてくださいねとだけ条件を付けておきました。

夕方またAさんから電話が来ました。
Aさんによるとその話を相手の業者にしたそうです。

そしたらその業者さんからポロっと出てきたのは「過去の雨漏りの事実」でした。
西側のカドの部屋。。地震で屋根が壊れた際、原因不明の雨漏りがあるそうです。
補修したけど未だにどこからかシトシトと水が染みてくるらしいですw。

ただ「そんなに気にする程でもないから大丈夫」とその業者に平然と言われたそうです。。ふざけんなw。
黙ってたらシレっと売るつもりだったのでしょうか。。そんなのダメです。アウトです。
(買う前に当然内見してたでしょうからどのみちバレてたとは思いますが)

天井と窓の間のクロスが染みるくらいだからと言ってたらしいですがそんな物件、あとあとどこから漏れてくるかわかったもんではありません。

だから相場より安かったんですねw。
木造家屋の場合で、雨漏りが出ている物件は直せないことはありませんが確率的にまた再発する事が多いです。

水難の相の出てる不動産は買わない事に越した事はありません。
土地値で買えるならいいかもしれませんがこの物件は土地値に建物価格が乗ってます。

残念ですがこの物件は見送りですねと言っておきました。

君子危うきに近寄らずです。
現金で買うなら笑い話ですむかもしれませんが20年ローンで買うというならダメです。やめてください。あなたには危険過ぎますww。

次はそんな業者から買わないでワタクシから買ってくださいと営業掛けておきましたww。(つーか横恋慕すんなってw)

一年以上物件出さないとこうやって横恋慕されちゃう典型的なお話でした。。。





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COMMENT

水難…。

某アメリカ女性歌手がホテルで溺死なんてお話があったので…。

そこに住むと全身ビショビショの美女が枕元に立つ、とか立たないとか…。

ああ、それじゃ心理的瑕疵になっちゃいますか。

マッドマックスということはパンクな○ィナ・ターナー辺りが住んでそうなんですかね。内見の前に偵察が必要になっちゃいそうです…。

ポチx2行っときました。

居るんですよね~

悪徳と思っていない業者が・・・
ばれなきゃOKでしょうから。
「あらー、この人騙されなかったよ。」じゃ、ないっつうの(怒)
昨日、セミナー行ってきましたが、同じ人種でした!!
金を使って無駄な時間過したな(しょボーーん)

No title

お疲れは取れましたか?
今日も面白く拝見いたしました。毎日ポチポチ…

質問なのですが

>謄本見ましたが・・・抵当権の付き具合からして管理なんてしてなさそうです。。

これって具体的にどういうことなんでしょう?
一軒、共担にしたら途端に業者から「売りませんか」と電話が
入るようになりました。そんなことも関係あるのでしょうか?

北関東物件

 狼さん、こんばんは。

 私の1棟目と2棟目は千葉の物件でした。

 どちらも、大宮のCリスティさんから購入したものです。

 1棟目は一応今も私の物件中の稼ぎ頭です。

 2棟目は去年隣の工場からの延焼により、現在更地となって塩漬け熟成中です。

 この1・2棟目を買うまでの間、すーさん大宮支店の融資がピタリと止まり、一時期Cリスティさんの営業さんの初代プリウスでずいぶん北関東めぐりをしました。

 栃木や茨城や、千葉でも房総半島部分を週末ごとに探検していました。

 駅3km・路線価以下・満室13%・現況7%とか。

 路線価1000万円・売出価格750万円の物件に、融資ムリだから現金で500万円とか買付けを入れて玉砕していた日々を思い出します。

 今では懐かしい思い出で、物件が買えず苦しんでいた時期ですが、今考えると玉砕しておいて良かったです。

 遠いのめんどくさいですから。


 ゆるゆる部長来たらよろしくお願いします。すーさん銀行には申し訳ありませんが、自由人になるためには仕方ありません。


 ところで、最近遊んでいる例の怪物件ですが、すーさん評価4200万円でした。くしくも私の元自宅を買ってくれたお客さんの住宅ローンと全く同じ金額です。

 ただし、外見が面白すぎて本部に稟議まわせないので、もう少し綺麗にしてくれ、とのことでした。

 どうせ誰も買えないのでしばらく熟成してから再開してみます。

 その間に必殺物件を御紹介いただければすぐにそちらにスライドします。


 放火犯はやく捕まって欲しいですね。

 卍固めくらいじゃ足りないので、死なない程度に燻製にして思い知らせてやりたいですね。

浮気

その宴会部長がどんな回答持ってくるか楽しみですね。
直接顔を合わせて話をする、というのは繋ぎ止めたい側としては
正しい姿勢なのかも知れませんが。

ただ、そこでもし、本当にその人紹介してください、という話になったら
それはそれで面倒かもですね。w
3月に向けて死ぬ気で融資上積みしろ、なんて号令がかかっていたら
案外ありうるかも・・・


銀行がそのスタンスだと、物件待ち焦がれている人には良い環境
なのでしょうが、物件がソレだと意味無いですね。w
雨漏り物件なんてオソロシス・・・

雨漏りしないようにきちんと手入れしていればよいですが、した後
でしかも直らないとなると・・・

屋根全体と漏る側の壁防水全部やり直せばとまるでしょうけど、
そこまでお金かけたくないから売るのでしょうし。

まあ物件出ないからといって余り無闇な物件に引っかからないように
審美眼は養わないといけないということですね。

こんばんは

こんばんは ぶるーまんぱぱ です。

ぽちくり しますた。

栃木の木造というと、狼さんの志向と相当違う気がします。

そういう物件を相談するってのは、はやく物件出してねラブコールでしょうか。

らーびゅー らーびゅー なみだーのトーーーキョー♪

YOU は SHOCK

  わくわくリッチです。

>和室をフローリングにするとかアクセントクロスを貼る程度でおしゃれなお客さんが申し込んでくる環境ではない気がします。

 何となくわかります。
環境事態が、北斗の拳の世界な感じでしょうか?

 ローダウンの降級中古車、金のエンブレム、電光ナンバーetx.
(もちろん、これらの車でも良い人が大半だと・・・)

 でも、入居者さん100人が闘い合って、勝ち残った一人が部屋に表札を掲げることができる修羅の国みたいな地域でないだけマシかも・・・

 ゆるゆる部長のトーク、楽しみです♪

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

No title

お疲れ様です(*^_^*)sss5096です。

不動産業がメインの仕事っていうのは、凄く羨ましいです。色々と大変な事が多いでしょうが!(^^)!

実は私も不動産業への転職を考えてます。自分のアパートを管理してもらってる不動産屋へ(笑)

周りからは止めとけ言われます(*^_^*)
本日も応援ポチ♪

Re: 水難…。

やげさん

こんにちは。

なんか写真見ると駐車場に「竹やり出っ歯」みたいなクルマが鎮座してましたw。

絶対シンナーとか吸ってる人種が住んでると思います。

こういうのは買わない方がいいです。。

世紀末な雰囲気が醸しだされますww。

Re: 居るんですよね~

ワンワンさん

こんにちは。

こういうばれなきゃOK系の業者は駆逐されるべきですw。

でももしかしたらこの地域ではこんな属性の住人がいるAPがデフォルトなので
気が付かないのかもしれません。。。

住んでると部屋のヨゴレに気が付かないのと同じでww。

セミナーも気をつけないと個別相談会でかっこうのカモになっちゃいます。。
気をつけたいところです。。

Re: No title

eri@旧セレッサさん

こんにちは。

おかげさまでそろそろ本調子に戻ってきました。

> >謄本見ましたが・・・抵当権の付き具合からして管理なんてしてなさそうです。。
>
> これって具体的にどういうことなんでしょう?

このお話、土曜日にしようかと思ってます。さすがにここで具体的に書くとまずいかもしれません。。。

> 一軒、共担にしたら途端に業者から「売りませんか」と電話が
> 入るようになりました。そんなことも関係あるのでしょうか?

区分だと共担にした瞬間、業者から電話が掛かってくる事があります。
この話と上で書いた話はちょっと違います。

でも業者は謄本あげてズカズカと飛び込んでくる人種です。えぇ、、探偵気分ですww。

Re: 北関東物件

K藤さん

こんにちは。

>  2棟目は去年隣の工場からの延焼により、現在更地となって塩漬け熟成中です。

クリ〇ティーさんってすごい広範囲で物件仲介してますねwww。
それだけ廻っている業者ならある意味安心感があります。

あ、あの土地って工場の延焼であーなっちゃったんですか。。。
あれいっそのこと新築でデザイナーズAP建てちゃったらどうですか?

ふくちゃん印のデザイナーズならお金引っ張れそうな気がします。

>  放火犯はやく捕まって欲しいですね。
>  卍固めくらいじゃ足りないので、死なない程度に燻製にして思い知らせてやりたいですね。

そろそろ尻尾を出すころでしょうからフン捕まえてやろうかと現在筋トレ中です。。

Re: 浮気

クロノスさん

こんにちは。

前日のブログのコメ返ししてる時点でネタバレしてますが、都銀なんてホントこんなものなんですね。

めちゃめちゃドヤ顔してましたよw。

> 雨漏り物件なんてオソロシス・・・

建物で一番イヤなのは水難の相です。
仲介したあとにこんな話が出たらうんざりです。

なのでワタクシちょっとでもこのリスクがあったら売りません。棄てちゃいますw。
どこから水が入ってくるかわかればまだいいですが大正確には把握できません。

古傷のように何度もジワジワやられます。

こういう物件は掴まないようにして欲しいと思います。

Re: こんばんは

クロノスさん

こんにちは。

> 栃木の木造というと、狼さんの志向と相当違う気がします。

ちゃんとした人種が住んでいるならワタクシあまり文句は言いません。
部屋でシンナー吸ってるうちにタバコの火でドーーーン!!なんてやつがいる可能性がある
物件はお勧めしません。売ってから面倒ですw。

> そういう物件を相談するってのは、はやく物件出してねラブコールでしょうか。

結婚してくれないと他の人と結婚しちゃうぞってことでしょうかね。。。
無いものは無いのですから我慢してくれるといいのですが・・。

欲しいと思ってれば必ず出てくるものなんですけどねぇ。。。

> らーびゅー らーびゅー なみだーのトーーーキョー♪

そしてこのくだりは華麗にスルーっと。。www

Re: YOU は SHOCK

わくわくリッチさん

こんにちは。

北斗の拳と聞くと皆さんクリキンの曲を連想されるようですねw。

ワタクシは子供ばんどのファンと言う事もあり「Silent Survivor」派です。

>  ローダウンの降級中古車、金のエンブレム、電光ナンバーetx.
> (もちろん、これらの車でも良い人が大半だと・・・)

ローダウンのクルマから聞こえてくる曲はなぜかいつも浜あゆなのはなんででしょうか・・?
カラオケ好きそうな人種なのも少し嫌いです。。

Re: No title

sss5096さん

こんにちは。

不動産業は楽しいですよ。
大変な事も多いですがこんな高額商品の買い物に立ち会うわけですからやりがいあります。


> 実は私も不動産業への転職を考えてます。自分のアパートを管理してもらってる不動産屋へ(笑)

いいじゃないですか・・。ワタクシだってもっと早くこの仕事に気が付いていればと思います。

わからない事があればワタクシがマンツーマンで教えますよ。
頑張りましょう。(とまた悪の道に誘い込むオオカミですw)

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