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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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違約解約を巡る攻防戦(決着編)


今月のBURRN!はメタリカ特集でございますw

こんにちは。

先週の後半に勃発した解約違約を巡る攻防ですが、、月曜になりほぼ鎮圧しましたw(まだ煙は燻ってますがなんとか解決ですw)

当然と言っちゃ当然ですが、
物件を買えてもいないのに一方的に違約金が発生するなんて買主さんからしたらいくら契約とはいえ納得出来るわけもなくその金額が物件価格の10%なんて話では激しく抵抗したくなるのも無理もありません。(買主さん、「そんな契約なら最初から契約してなかった」とか言って激しく抵抗してたようです)

で、詳しく聞くとこの話、
どうも相手仲介さんがなんとしても買付け一番手を取りたいがために我々に多少話を盛っていたようで実際の買主さん、、フルローン組まないと諸費用も足りないという状態だった模様です。。(しかも融資付けをこの仲介さんがやってたようで買主さんからしたらまさに泣きっ面にハチです)

そう言うのを最初に正直に言ってくれれば我々、この契約は最初から締結していませんでしたし仮にやるとすればお互い遺恨が残らないようにダメ元契約として融資特約の期限を最初から決済日ぎりぎり付近まで引っ張ったり万が一の時は白紙解約、、、なんてことも出来たのですが、なんとしても買付け一番手をぶん取ってなんとしても成約させて手数料にしたい相手仲介さんが存在していた以上、これを防ぐのはほぼ無理だったんじゃないかとも思います。(ま、「買主の融資は問題ない」と言い張る以上、我々そこまで詮索も出来ないし)

ただそういう不測の事態が発生した場合、売り主さんに迷惑が掛からないようにデフォルトで違約の取り決めが契約書に盛り込まれているわけだし、その契約書にハンコを押したのは買主さんですから我々にはもはやどうすることも出来ません。

出来るとすれば相手仲介さんが望む「決済日延期の取り決め」なのですが、我々の依頼者は売り主さんなので間違っても売り主さんが不利になるようなことは出来ません。(だってこんなのハンコ押しちゃって最終的にどこからも融資が引けなければイタズラに時間だけ消化しちゃうだけだし、これでもし待ちすぎて高く売るタイミングを逃したら我々、売り主様に申し開きできませんからw)

しかもあれです。。
実は昨日、買付け2番手だった買主さんが「多少買い上げるから一番手にしてくれないか?」という電話があったんです。。。。

と言ってもこの話、やはりフルローンが前提なので我々もそうそうケツが浮くことはありませんがさっきの買主さんから万一、違約が取れなくても価格差は200万なのでこの2番手さんの話を進めて違約をGET出来れば売り主さん、、

我々を銀座のミシュラン店でもあるすきやばし次郎(本店)にご招待してくれてそこでお寿司を何貫食っても嫌な顔しないでしょう。。(えぇ、スシローで値段なんか気にしないで寿司食うくらいの勢いで平らげさせていただきますw)

ただあれです。
それにはまず関門があります。

えぇ、、
仮にも現在1番手の人とはまだ契約状態にあるのでまずこの契約を解約する必要があるんです。。。

実はこの手の合意解約ってのが不動産実務ではなかなか難しく、今回のように違約含みの場合、相手買主もなかなか解約に応じてくれないものなんです。(だって素直に解約したら違約が確定しちゃいますから)

例えばですが、
一番手の契約を解約しようと違約請求してそれを払っても貰えず、相手買主から「決済するから待ってくれ」とダラダラと時間を引き延ばされ、「契約の解約には応じない」なんてズルズル裁判にでもされちゃうと売主はこの買主と契約しちゃってることは事実ですから2番手とはいつまでも契約出来ません。(その2番手との契約の事実が1番手の買主に知れると今度は逆に一番手の買主から債務不履行なんて無茶言いがかりで訴えられ泥沼化することがあるんですw)

なので2番手と契約しようと思えば何が何でも最初の一番手との契約は解消しておく必要があるわけで、しかも今回はきっちり違約金を取って解約したいってことを踏まえつつ交渉しても最終的には売主が「じゃ、違約は取らないから解約のハンコ押してくれ」という逆の流れになってしまい、一番手の買主から「いや、そんな解約のハンコは押せない」なんてことにでもなれば
2番手と契約できない→1番手との裁判が長引く→いつまでも売れない→結局違約無しでの合意解約
なんてことになっちゃうんです。(法的には全然問題ないんでしょうけど、無理ゲー的に買主側が裁判にうって出ると身動きが取りにくくなるのも不動産契約です)

そこで我々、この2番手のことなどおくびにも出さず相手仲介に現在の融資の見込みを聞き、一番手さんの融資が今月実行される見込みが無くなった時点で違約付きの合意解約という条件の覚書を締結することになりました。(えぇ、、年内に実行不可能であればその時点で泣きの延長無しで一気に合意解約まで出来ちゃう内容でございますw)

これであればまだ「融資付けしたい」という相手仲介の要求も満たすことが出来(最後の悪あがき)、まだ買主さんからすればまだ契約続行のチャンスが残るし(即死よりもゆっくり死んでいく方が心の準備も出来るでしょうし)、債務不履行でありがちな「相応の期間の催促」もしたことになります。(実際は3か月くらい督促しないとダメなんですけどねw

相手買主側からしたら我々が譲歩としたと捉えてくれるんじゃないかと思える内容だったみたいでこの話を相手仲介に話したらめちゃめちゃ喜んでくれ、「じゃ、速攻で買主さんからハンコ貰ってきます」ってことになりそのハンコが明日の朝届き完了となるのですが、、

その次なる融資先の名前を聞いたらワタクシ、、

今すぐに解約しても同じじゃねーの?って気がしてきました。。。。
(ワタクシ、、ノンバンクの融資の知識があまり無いのでわかりませんが26000万フルローンで出してくれる奇特なとこってあるんでしょうか?)



それ売主に言ったら「いいね」が200回返ってきたんじゃんw

COMMENT

No title

フルローン、ですか。通るんですね・・・。

法律の隙間...

この契約の事実を逆手にとる方法...
実際にヤられるとたまったものではないですよね...( ̄▽ ̄;)

何にしてもほぼ鎮圧したようですので、
このまま上手く事が運ぶようお祈りいたします...(^^;

···

···

さて、と、、、
BURRN!買ってこようっと♪

No title

途中で送信してしまいました。
すみません。
裁判にまでいく経過がすごく解りやすく、成程!です(あんまり納得したくないですが)。
早くきりつきますように、

No title

 ブログ読んでるだけでも恐ろしい事態が進行中ですね・・・今回のような話になるとやはり仲介頼むのは実力のある人でないとダメだと思いますね。しかも手数料は同じだし(^_^;)

スケールがデカい話の中に小ネタが織り交ぜられており、私みたいな素人でも楽しく読ませて頂いております。
以前お話ししていた○○書房…確かに偽物感が強すぎて一部の本物の方も…で、非常に面白いですw

No title

違約&買い上がり両方GETできますようにお祈りしときます。

それにしてもこんな仲介さんには当たりたくないものですね。
被害額が私レベルなら即死できる水準・・・

No title

物件価格24000万くらいでしょうから10%の違約で2400万ですよね。

2400万全額違約で売主に入ってきて、かつ同程度の価格で物件が売却できたら仲介手数料の二重にとってもバチが当たらないような気がしますw(媒介契約書には決済時じゃなくて契約時に手数料って書いてあるでしょうし)

他のコメントにもありますが、買主側仲介ヤバすぎますね

取り立て

あとは、取り立てを完遂できるかどうかですね。(・∀・)コエー
合意書に捺印があろうとも、乾いたぞうきんをさらに
絞るがごとき苦労がありそうな・・・

後日談を希望します

最終的に(元)買主から違約金を取り立てるor債務不履行の買主にに対して破産申立をして不動産投資の世界に二度と入ってこれなくするまでの後日談をお願いします。

延期と引き換えに違約金の連帯保証人にいい加減な買主仲介会社がなるように仕向けていれば、後で制裁ができてなおベターでしたが。

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