fc2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
03 | 2024/04 | 05
- 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 - - - -
月別アーカイブ
検索フォーム

THE かぼしゃ作戦。。。


本日も少々長文でございますw

こんにちは。

昨日のブログネタを書いた直後から、
「このマルチみたいな不動産塾って〇〇のことですか?」とか「これって〇〇さんのこと書いてんですよね?」と特定の方を名指ししたご質問が殺到しましたが、、、

ワタクシ、ブログで実名挙げてコメント欄で不毛な論争とかしたくないのでその手のご質問へのご回答はご遠慮させていただきます。(ってかどのみち誰の事なのかなんて時間が経てばわかるはずだしw

と、そんなご質問とは別に、、
現在、すでに賃貸経営が赤字になって苦しんでる方からのメールも多数飛んできました。。

この苦しんでる方からのメールですが、
①地方物件を4.5%銀行の融資で購入
②シングル系の部屋数の多いRC物件をフルローンで購入
③買った当時は売主の家賃保証があったけど1年経ったので補償が切れた
④広告費3か月突っ込んでも仲介さんが決めてくれない
⑤仲介さんからは3か月ぽっちの広告料じゃ優先できない
⑥そんなことより埋めて欲しけりゃリフォームをもっとちゃんとやれ

という道を辿りにっちもさっちもいかなくなったというお悩みがほとんどで4.5%で借りてるとド赤字なので借り換え先を変えるか、売却を検討しているという内容でした。

一時期出来た4.5%銀行からり〇なへの強引な借り換えが出来た時代であれば買った値段以上で売却も可能でしたが、さすがにり〇なも地方物件のヤバさに気が付き基本的に相当な資産を抱えてる人以外への融資はストップしてますので借り換えとなるとホント、住民票を物件の空き部屋にでも移して地場の地銀、信金を回る以外にないんじゃないかと思います。

ただ、この借り換え作戦はそろそろ万策果てるはずなので出るあてのない融資のために金融機関を回るのでしたら腹括って今の空室状態を改善させる方が早道。(これがセミナーとかで言ってる「保有する耐性」ってやつです)

えぇ、、
昨日のshikonさんも言ってましたが長期で資金を借りる不動産賃貸業での一番のリスクは、

×  『物件の値段が下がること』 でなく

〇  『想定以上に家賃が下がること』

〇  『想定以上に空室率があがること』

ですのでこのリスクを早い段階で克服するのが一番手っ取り早い解決法です。

と言っても、フルローンで物件を買って間もない人はそれほどCFも積みあがってないので家賃を下げないようなリノベ資金が脆弱です。

また、恐らくですが毎月の返済資金すら赤字になってる人が多いのでリノベ資金どころか空室を埋める際の募集経費すらままならず原状回復費なんて予算も捻出出来ず、そういう雰囲気を察した売り主である業者さんもそろそろ手を引こうとしている時期でもあります。(買主さんが支払った売買代金に一年分の家賃保証経費は予算計上していますがそれ以上の手出しは赤字になるので業者さんも一年をめどにフェードアウトしようと目論んでることが多いんです)

と、ここで一つ考えていただきたいのは、その売り主さんである業者さん、、

買ったときに管理契約も引き受けていませんか?(売って養分吸うだけじゃなく売ってからも養分吸う作戦です)

この場合、買主さんであるあなたと実際に募集を手掛けている地方の仲介さんとの間にこの売り主業者が一枚噛んでることになるのですが、こういうケースだと地方の仲介さんに賃貸客付けを丸投げしている可能性が高いです。

そのくせ、売り主さんはその地方の業者さんと買主さんが直接連絡を取りあうのを嫌がる傾向があるのですが、これって要するに売り主の業者が管理費をピンハネして残りで客付けしているからであってそれがバレるとなにかと都合が悪いからなんです。

当然、こんなワンクッションが入っていればダイレクト感を感じない地元業者は客付けなんか優先するはずも無いし場合によっては「ここをこう直してこのくらいの家賃であれば埋める自信がありますよ」なんて話も耳に入ってこないかもしれません。

こうなると地元の仲介さんから見ると「会ったこともない買主の物件だし、よくわからねー東京の管理会社にピンハネされてあとは丸投げじゃやってらんねーよな」と直接管理委託されてるお客さんの物件を優先したくなるのも自然の理。。

まずは自分の物件がこんな粗末な扱いを受けてはいないかのご確認をしてください。。(「管理会社と直接連絡しないで必ずこちらに電話ください」と売り主に言われてるとすればこの可能性が高いです)

それに該当していない人ですが、、この場合、
そもそも賃貸需要が薄いか家賃が相場より高くなってる可能性が高いです。(だからって現行賃料を維持するために100万単位のリノベをやるとホントに死にますので間違ってもここからの追証は不可です)

地元管理会社が必死になって客付けしても埋まらない以上、
これは一種の危機とお考えいただき最悪の事態を想定した動きが必要になります。(だって売り逃げ出来るチャンスが無いんですから仕方ないんです)

名前を付けるとしたら、、、そうですね、、

「かぼちゃ作戦」とでもしましょうか?

例えばですが、毎月の返済額は決まってると思いますが、不動産投資での甘いCF生活なんて呑気なことは一切考えずに「返済するには最低いくらの賃料設定であればいいか?」と考え、家賃設定を下げてしまうんです。(かぼちゃと名付けてますがここで笑ったりしないようにお願いしますw

但し、この下げ幅は近隣と比較して「埋まるか埋まらないかギリギリよりちょっと下」がポイントです。
下げなくていいところまで家賃を下げても意味がありませんから「どこまで下げればギリギリ埋まるか?」を考え目先のCFなんか考えずにまず埋めることを最優先します。(家賃が高いままだとまた繁忙期逃しちゃいますのでここは完璧に割り切ってください)

その際、多少イライラするとは思いますが、学生中心のマンションであれば入居時期が3月末からであっても今からAO入試目当ての生徒に対して青田買い的賃貸契約を締結し、とにかく新学期には満室になってるようにします。

一度学生が入ってしまうと入ってる生徒の評判でその生徒が卒業したあとでも紹介で入ってくれる可能性も浮上しますので(安くて住みやすいって印象が広がればこっちのもんなのですが、、、)「賃料発生日がそんな先じゃダメ」なんて悠長なこと言わずにしてください。(そんなこと言うとたちまち地場業者は違う物件を案内しちゃいますよ)

ただあれです。
返済ギリギリの賃料収入では固定資産税とかそのほかの費用が捻出できなくなります。

こういう時、ホント、にっちもさっちもいかなくなりますが、ここでやって欲しいのはご家族への「最後通牒」です。

4.5%銀行から融資を受けているということは就労属性が高いわけですから貯金は出来ていないにしても生活自体はさほど困窮しているわけでもないはずです。

と言うことでその高いであろうエンゲル係数をバッサリ切り捨てる覚悟をご家族に通知してください。

こんなこと書くのってホント、嫌なのですが、
これが出来れば恐らく不足するであろう物件経費が家計から補えますので物件を保有する耐性が上がります。

ご家族は「不動産投資を通じて潤沢なCF」と思ってるかもしれませんがもはやそんな悠長な夢を見てると足元ごとすくわれて家庭そのものが崩壊するって危機感を持ってください。(今、この危機感を持ってればあとから出てくる手遅れ気味な危機感持ったやつより有利に立ちます)

「えー、、買って一年もしないうちにこんな立場を覚悟しなくちゃいけねーのかよww」
と思うかもしれませんが、、

フルローンで埋まる見込みのない物件を買うってのはこういう覚悟が必要なんです。(生活がキツクないうちからこういう覚悟しておくとイザと言う時、威力は倍増しますw)


株などの損切りと違って不動産投資は融資を受けていることが多いので返済に問題が生じると第三者(要するに債権者)が強制的に家庭のエンゲル係数を削りにきます。

他人に削れと言われる時期まで来ちゃうとほぼ間に合わなくなるし相当みじめな思いを強いられるのでそんな事態になる遥か前に自分の手で削るって感覚でいれば少なくともホントの危機的事態が回避出来るはずです。

前々からブログで書いていた「不動産価格は金融機関の融資情勢で決まる」と言う話は実際に不動産融資が弱くなってきたときに初めて理解できるんじゃないかと思いますが、買い進むことによって資産規模を急拡大させてきた人たちにとってはこれからが正念場ですのでホント、ぼちぼち腹括ってください。。

実際の話ですがこの危機感、、
リーマンショックの時にこうやって腹括ってた買取系業者はことごとく生き残り、最後の最後まで自分の最後を想像出来なかった業者さんは跡形もなく消えました。

備えあれば憂いなしではないですが、今の時点でもご家族も多少なりとも巻き込んでるはずだし、そのご家族の協力さえあればそんな難しい話でも無いので今のうちに勇気をもってご家族にお話ししてみてください。

いつも思うことですがこういう時、現実逃避したり逃げ出すようではそもそも投資なんか向いてないし現実を正面から見て分析出来れば更なる知恵も浮かんできます。

幸い、昨今は地方投資の領域で全空状態だろうが安価で満室に出来る人のブログもあるし、そういう人は連絡すれば自分のやってることくらい教えてくれるものです。(ワタクシの経験ではこういう人って結構「教え魔」であることが多いですw

と言うことでブログランキングで空室対策にめっぽう強い方にお願いですが、
もし、そういう人がブログのメール経由とかで駆け込んで来たら親切に教えてあげていただけると幸いです。。。(えぇ、、お代は出世払いってことでお願いしますw)




狼なんかよりもっといい知恵持ってる人がいそうな気がするんじゃんw

COMMENT

腹をくくる覚悟...

行き着くところまで行き着く前の
少しでも傷が浅いうちに止血をすることが、
まずは、大切なことなのでしょうね...(ーー;)

何より現実を直視することでこそ、
見えてくること/気づくことに対処する...

個々の事情も様々でしょうし、
諸々と難しい問題だと思いますが、
危機感や覚悟を持ち続けて対処できるよう、
肝に命じておこうと思います。

No title

私も色々見直し中です。
本当に不動産投資は自分を見直す良い機会でもありますね。団信用に人間ドックも再検査しっかりして大丈夫だったり。

かぼしゃ

次回は、馬車から落車しない方法をご教授願います。

No title

 今日も大変為になる話なのですが小説でいうと最終章な雰囲気を感じるんですが気のせいでしょうか(^_^;)話の内容はキツイですがキツイとは言え最善を尽くすですね改めて投資の厳しさを感じました。

絵に描いたような見事なハマリっぷりですが
現実に存在するんだからスゴいですね~

せっかく高属性なのにもったいない。

まぁでも買ってしまったものはしょうがないですから
なんとか耐えて貰うしかないですよね♪

怪しい塾 コンサル??

全て他人任せでも利回りが確保できます♪♪♪
(近頃物件は買っていないけど)今までは云々と成功体験の講釈。
他、この時期にまだ「新築建てて上手いことやってます」
など、全て詐欺紛いでおかしいと思うのはわたくしだけでしょうか。
ブログだけならまだしも、人間の性として、美味しい事は他人には伝えないはず。
ましてや、不動産投資に重要な融資の自分の条件を提示しない方は紛い物。
物件見学等、いちいち有料という時点で、もうそこに一金儲けの手段を見いだしています。
ところで本業はどうなのさ?と突っ込みたくなります。
このブログ読者には耳にタコでしょうけれど。



やっぱりセリフォ

教え魔のセリフォ好きです♡
ピンチならここはセリフォの出番ですね!
ダイノックシート貼ったり
アクセントクロス貼ったり
飾り棚付けたり
鏡設置したり。
初心者向けもたくさんあるから
知恵で乗り越えて
入居アップ目指して欲しいと思います。
それにしても利息高いのは痛いですね

不動産は事業だって言っているのにアホですか。

あーあ、こういう方最近多いですよね。私も相談を受けます(呆)
フルローンで1億単位の借金は、私なんか怖くてできませんよ。(==;)
雑感はここまでにして、お答えできるとしては

一般論ですが、痛みが浅いうちに狼さん経由で早々に売却でしょうか?

物件を持ち続ける根性があるなら、まず、借金の額と赤字経営ということをご家族に特に家計を握る奥様(ここ強調!)にお話して罵倒されようと泣き倒して協力を得ること、

早急に養分先の管理会社と手を切ること(ここ重要!)

多分話の内容だと、遠方の物件だろうから、地元に出向き、地元の老舗の不動産会社にヒアリングして信頼できる管理会社に切り替えること

空室対悪は浦田けんさんの本であなたのマンションアパートを即満室にする本を読むこと

うーん、しばらく(数年単位から十数年位)しんどいですが、本業を頑張って節約生活しつつ、ローン先の銀行に利子の減額を粘り強く相談したりはどうでしょうか?
一応銀行も倒産や売却よりは少しは応じてくれると思いますよ。

まぁお答えできることはこんなとこでしょうか?

No title

ここからは追伸ですが、
かぼちゃ作戦の追加で書いてみました。参考になれば幸いです。
教えて魔さんでもいいですわ。
本当にピンチの方もチャンスだと思って頑張ってくださいな。

No title

いつも参考になります。
うわさの女性向けサブリース会社がスルメで嵌めて計画かぼちゃとかひどすぎる。

空室対策なら

今のところ、赤井さんがテッパンでは?
ヤボったさが無いです!
あえて家主からの押し付けではなく、自然に入居後の空間をそこそこ想像できる仕様が良いと思います。

EDIT COMMENT

非公開コメント