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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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買付けと指値の関係。。。。


なぜかずっと鼻水が止まりませんw

こんにちは。

先日から売りに出してたとある物件に買い付けが入ったのですが、、、我々、、
その価格を巡って朝から相手の仲介と戦ってます。。

と言うのもこの買付け、、
売主さんにとっては想定内の指値ではあるのですが、我々からすると「そんな弱気なこと言ってんじゃねーよ」ってレベルの指値。。(ま、売れるに越したことはないですけどもうちょっと頑張れって感じですw)

また届いた買付け証明から滲み出る買主さんの属性や買い受け条件を鑑みると多少突っ張って指値を戻せそうな雰囲気がプンプンするんです。。

と言うことで先週出てきたこの買い付けに対して「悪いけどこの金額だと他にも話が来てるからもうちょっと買値上げてくれないと一番手は無理」と相手仲介さんを冷たくあしらったところ、、、なんとわずか30分で500万ほど買い上がって来ましたww(ほら、、やっぱり買い上がってきたじゃんw)

こういう時の相手仲介さんって成約したいに決まってますからよほど無茶言わなければこちらの言いなりになることが多く、「これ以上値段を釣り上げちゃうとじゃ、買主さん、、きっと要らねーって言いますよ」ってラインさえ読めてればいくら高値で成約しようが相手仲介さんも知ったことではないという態度を取ることが多いです。(と言いつつも買主さんには「ワタクシ、、これでも精一杯頑張りました」とか言うんですけどw)

ちなみにこちらの希望額は買付け金額にあと1000万ってとこなので目標額まであと500万。。

ただあと500万差を詰めるとなると相手仲介さんもさすがに説得出来そうもない様子なので(そこまで行くと諸費用分の現金が足りなくなるそうです)ギリギリあと200万くらいなんとかならないかと迫ってみました。。

この200万ってのがポイントで相手の仲介さんの会社の規模によっては手数料調整で200万くらいならなんとかしてくれることがあるんです。(大手の仲介さんじゃ絶対やってくれそうもないですが中小の仲介さんはやってくれることが多いんです)

この時、相手仲介さんだけ泣かすと応じてくれなくなるのでワタクシ、決まってこう言います。

「売主さん、、ぶっちゃけ手取りで〇〇〇〇万欲しいというのが本音なのでこの1000と言うラインはどうしても譲れないんですよ。。でもあれです、ウチも仲手泣きますからオタクも泣いてくれません?そうすれば買主さん500買い上がり+我々が200づつ泣いてあとは売り主さんに100泣いて貰えばみんなwin-win-winじゃないですか?ww」
(こういう嘘がペラペラ言えるようになったワタクシ、、きっと楽には死ねないはずですw)

あまりに仲手の実入りが少なくなると無理ですが仲手800万くらいの話ともなると「200万くらい何とかしてくれ」ってお願いに意外に応じてくるのが最近の仲介事情。。(融資が厳しい今こそ成約優先したがるのが仲介さんの心理ってもんですw)

最終的には細かく刻まれて680万で決着しましたが(200全部は泣けないけど180なら泣いてもいいってことになりましたw)、、こうやって考えてみるとまだまだ売り手側の方が断然有利な状況が続きそうな気がします。。

ただあれです。
こういう強気な交渉をする時、相手仲介さんの力量を見誤ると大抵痛い目に遭うのも事実。。

買主さんとあまりグリップしてない仲介さんに当たると買主さんの心情も考えずに「やっぱこの買い付けじゃ売らないって言ってます」と端的に片付けられてこちらの意向が買主さんに伝わらず「じゃ、無理そうだから要らない」と一蹴されることもあるので売買交渉の過程でこの仲介さんがどの程度買主さんとグリップ出来てるかを把握しておく必要があるんです。

また、場合によっては「手数料マケてまで成約すると成績に響く」なんて仲介さんも存在しますので相手仲介さんの社名を聞いて戦術を変えてはいますが、、毎回毎回同じような手口も使えません。(えぇ、、しまいには「あの仲介は毎回仲手削ってくる」とか言いふらされちゃうんですw)

買付けが入るたびにこんなことばっかり考えてる我々ですが、この話、、
逆手に取ると買主さん側で突っ込まれて指値を押し返されないようにする手立ての参考にもなるんじゃないかと思います。

要するに我々、、
「届いた買付け証明から滲み出る買主さんの属性や買い受け条件を鑑みてる」だけですからここで「あ、この買主さん、、買い上げには応じてくれそうもないな・・・」って雰囲気を醸し出す買付けを入れちゃえばいいわけです。。

例えばですが、
①謄本の乙区の債権額を年数で逆算して「こいつの残債ってこのくらいだろう」と明らかに推測して買値を計算して来た買付け
②仲介が言葉巧みに「売り主さん、、いくら手取りで欲しいんですかねー」とズバッと切り込まれてからの買付け
③明らかに手金がギリギリでこれ以上は出せそうもないって雰囲気全開の買付け


特に③で来られると不思議なことに「我々元付け仲介も手数料マケてあげるから成約しませんか?」って気分になっちゃうんですww(但し、他に競合になる買主がいないことが条件ですけどw)

なんてこんなこと大っぴらに書いちゃうと明日から出てくる買い付けがみんなそんな雰囲気全開の買付けだけになっちゃう気もしなくはないですが、これってあくまでも「自分で手出しのお金も出すけど資金的にそこまで余裕がない」ってとこが見えてないとダメです。(手金無しのフルローン、オーバーローンでは通用しませんw)

えぇ、、何が言いたいかと言えば、、
買付け入れる時に「こちらも努力したうえでこんな指値しちゃってるんです」と言うことが伝わると俄然有利になりますよってことです。

単に「なーに、、レインズに載ってる物件だから挨拶代わりにこのくらい引いてくれるでしょ?」みたいな考え方じゃなく、「売り主様の気持ちも充分にわかるのですが、、ワタクシも努力してこれが精いっぱいなんです」ってのが仲介さんを通じて元付に伝わってくると「あの買主さん、、この辺の買値が限界みたいです」って進言したくなるんです。。(ほら、嘘も方便ってのはこういう時に使うんですってwww)

こういうことまで正確に伝えてくれる仲介さんってのがワタクシの思う信用できる仲介さんであってついでに言わせていただくと元付けまでその気にさせちゃうような仲介さんであるとなお可です。

ちなみに今日戦った仲介さん、、
とにかく成約させたい一心でこちらの意向を丸呑みしちゃってましたが、、こんな仲介さんは昨今の融資が出にくい環境になればなるほど増えてくるはずなのでご注意ください。。。(そういや、いまだに堂々と「一物件一法人スキーム」をメールで営業掛けてくる仲介さんがいるそうでww)



この最後のネタも福岡セミナーでネタにしてやるんじゃんw

COMMENT

No title

三方良しの近江商人みたいすねw

ちなみに狼さんがいつも言ってる俳優の、『なんとかよしよし』は『荒川良々』ですおw

言葉巧みな心理戦...

如何に相手の事情を読み取りつつ成約まで持っていくか...
パターンは色々とあるのでしょうけど大事なことですよね...(^^;

それにしても今週末に迫った福岡セミナーの暴露ネタ...
一体どこまで突っ込んでいくのでしょうか...(; ゚Д゚)

No title

やはり融資がポイントですね。
融資厳しくなってきた、とは・・・。
奥が深いですね。
お大事になさってください。

No title

 こういう実務ネタを書いてもらえるのはありがたいです。今回のネタの応用で指し値が細かいってのもありかもですね。5,980万円とかだと家電じゃねーからって話ですが5,200万円とかなら意味ありげですし。

心理戦

相手の立ち位置と欲しい度を読むことでギリギリを狙う
わけですね。(・∀・)キビシイ

こちらからの仲介さんへの質問力も問われそうです。

No title

株価がバブル後の戻り高値を超えましたが、不動産市況との関係ってあるのでしょうか?

株で儲けた人が節税対策とかで活況になるとか・・・
うちの物件早く売れないかな~と思いまして・・・

No title

福岡セミナー、ますます楽しみになってきましたw

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