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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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小岩と池上の物件

都内で比較的築年数の浅い物件があるということで昨日、銀座へ出かけました。

ひとつは小岩で17000万円の鉄骨造のレジ。
土地が40坪台であまり積算が出そうも無いのですが築年数がまだ新しいので外観はいい感じです。

1階に店舗が入っている「下駄履き」ですが広い街道沿いなのでこの場所なら1階は店舗として使うほうが理にかなってます。

ただワンルームの部屋が11㎡台と小さい部屋が半分以上の構成。図面を見た瞬間、借り手のイメージが「生活保護者」という一色に染まってしまいました。場所柄恐らくそういう方が入居しているのかと思います。

このタイプの部屋はお風呂なんてものはなくあってもユニットシャワー。。風呂釜があって当たり前のものですからユニットシャワなんて初めてみたら買主さんはちょっと悩んでしまうかもしれませんねw。

それでも現況90%の表面利回り11%。。満室なら12%超えそうです。

経過年数はまだ12年なので鉄骨とはいえ15年から銀行によっては18年くらい見てくれそうです。

ER(エンジニアリングリポート)次第ですが建物も綺麗だし金額のロットが1億台なので普通はこういうのは転売業者が買ってします。まだ転売業者各位もこの物件の存在に気付いてないでしょうから今のうちにツバつけてしまおうと取り合えず買い付け入れておきました。さてどうなることやら。。

これは11㎡という部屋の苦労をよーく理解してる(笑)エンドさんに直接買わせたいなと思ってます。


もうひとつは池上線池上駅徒歩4分の昭和60年築のRCレジ。

土地が100坪近くあるのでそこそこ積算が出そうな物件。部屋も40㎡~50㎡台の部屋なので場所から言って借りてを探すのにはそれほど苦労しない気がします。

ただ今の時期に満室になっていないので部屋の内装とか間取りに問題があるのかなと思ってます。

お値段も3億に届くか届かないかの買付けを入れても怒る様子もなさそうなので現況85%の入居率で約10%満室になれば表面で11%をちょっと超えるくらいになるかと思います。

昭和60年築なので新耐震だからと飛びつくと経過年数からいってすでに一度大規模な修繕をやってるかやってないか結構重要です。ただ平成初期のタイプよりは気の効いた修繕をやってくれている可能性があるのでこれは物件を見てから考えたいと思います。

池上駅周辺は環境もいいので結構高属性の借主さんが見つかります。ワンルームは苦戦しますが広めの1LDKなんてうけたりします。銀行がいいといったらうちで買って保有したい物件ですな。。

都内でもこのくらいの物件はたまに出てきますがこういう物件。。やっぱり仲介業者はさくっと買う買取業者に買わせようとします。買取業者に買わせてもう一度転売の際に専任貰えばさらに手数料は倍・・と。

出来ればこういう物件をエンドさんが買って大切に手入れをしながら保有していただきインカムを稼ぎつつ次の資産入れ替え時に売却で「またおたくに仲介頼むよ」のほうが売主も買主も皆さんが得をしていい関係になれるのではと思います。

でもなかなかそんなそうはうまくいかないものです。

あの手この手で邪魔が入るものなんですww。(あ、邪魔って言ったら失礼ですね。。)

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