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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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我々不動産業者はあなたの幸せのために物件を売ってるわけじゃございません


昨日みたいなネタだとみんなポチってくれるんですねw

こんにちは。

物件高騰期の昨今、、(なんかこの出だしで始まること増えたなーw)

昨日もお話ししたように我々仲介業者はそんな時期だろうがとにかく屁理屈でもなんでもつけて物件を売ろうとします。

しかし、「不動産投資は自己責任」という言葉が広がりつつあるおかげで買う側である一般投資家さんの目線も厳しく、昨日みたいな初心者さんっぽい人じゃないとなかなか買ってくれません。。(ウチのお客さんでも今どき物件買う人はほぼほぼ節税目的な人ばっかりになってきたしw)

そこで仲介業者は「こんな局面でもなんとか買って貰いたい」といろいろ考えるのですがその中で
・物件高騰期ではあるけどまだまだ買えそうな物件はあります
・要するに目利きさえ出来れば怖くないんです
・と言うことで我々が目利きした物件を買えば安心です

・だってうちには未公開物件が死ぬほど集まってきますからwww
←はい、今日の笑うとこはここですw
ってな論調で不動産投資の本当の恐ろしさがわかってない素人客を煙に巻いて物件を買って貰おうとします。

何度も言いますが、
我々不動産業者はあなたの幸せのために物件を売ってるわけじゃございません。(ま、言うなればALL FOR ME(ジャイアン風に言わせていただくと「お前のモノは俺のモノ」) でございますw)

そんなワタクシ6年来の心の叫びも次第に世の投資家さんの耳に届くようになったのか、最近、ワタクシの元に寄せられる購入相談の物件、、

それはそれは素人じゃ到底手出しできないようなスッゲー物件ばかりでどういう物件かと聞かれれば基本的に借地か再建不か地権者が大揉めしているか、果てはリノベーション前提かでの相談ばかりです。。。。(ってか皆さん、そんな物件をどこで聞きつけてくるんですか?www)

要するに首都圏近郊のそういう物件を格安で購入して利回りを稼ごうって作戦に転じる方が増えてきたってことなのですが、普通の人が手を出せない物件なだけに指値も恐ろしいくらいまで突き刺さりエリアによっては「もー、タダでいいから持ってってw」から廃品回収みたいに「お金払うから持ってってください」なんて事例も多数報告を受けておりますw(特にルマンド地方w)

しかし、そんな物件だと仲介手数料を考えると「ワンルームの賃貸やってる方が儲かるんじゃね」ってくらいの低報酬。。(50万の築古戸建て売って片手手数料貰うとしたら、、単純計算で27000円(税込)でございますw)

そんな物件がウチの会社の近所にでもあれば仲介してもいいですけど恐らくこの手の物件は片道1万円以上のところに点在してるはずだし(それこそ現調行っただけで採算割れです)上手く仲介してもなにか問題が発生して損害賠償請求でもされたらもう悲劇以外のナニモノでもありません。。(ワタクシ、過去に800万の戸建てを仲介して120万の損害賠償請求喰らいそうになった黒歴史がございます)

それは我々業者にとって幸せではありませんのでどうしてももう少し値の張る物件を売ることになるのですが、値が張ればそれだけ買主さんの借り入れが増えてしまい万が一にも返済不能になった時、こちらにも責任が生じます。。

なのでワタクシの場合、物件を買って貰う時に買う人の属性をよーく考えて最低でも絶対飛ばない物件か、最低でも買った値段で売り逃げ出来る物件だけを紹介してます。(えぇ、、ウチの場合、売った後何年もお付き合いが続くことが多いので変な物件売るわけにはいかないんです)

とは言え、そんな都合のいい物件なんてそうそう存在しないのでワタクシが出せる物件は一年で数えるくらいしか無く、仮にあってもウチの会社の融資圏内であればウチで買っちゃうし、買えないエリアであっても数年前からお金を貯めて待機してくれてる団員がいるのでそっちに優先的に出しちゃいます。(そういや恵比寿のS様、、その節は3年もお待ちいただき誠に申し訳ございませんでしたw

ただ物件情報としてはウチも買い取りやってる関係でそこそこの件数は集まります。(ウチの場合ちゃんと登記する買取なので逆に融資が伸びるだけの物件とかは滅多に来ません)

そんな数の物件を毎日見てても「をををを!!!」とケツが浮く物件なんて滅多にあるわけも無く、(半年に一件ペースくらいかなー、、そんなの)こんな状況を消去法的に見てるとこの有様でも「今は融資もユルユルなので物件が飛ぶように売れてます」って言ってる業者って相当屁理屈言ってお客に嵌めこんでんだろうなーってことが容易に想像つきます。(それか騙されたフリして買っといて自力で飛躍的に利回り伸ばしてるかのどちらか)

なんてネガティブなことばっかり書いてるとこのブログを起点に「不動産投資なんて儲かりっこない」なんて風が吹いちゃうので(え?とっくに吹いてますですって?ww)多少、いい事書いておきます。

ワタクシが考える「物件の目利き」ですが、まず見て欲しいのは表面利回りではなく賃貸運営で一番大事な賃貸面積です。。(賃貸面積が大きければその分賃料も増えますから)

ネットを見るといろんな物件が売りに出てますが、表面利回りばかりが前に出過ぎてて、肝心の賃貸面積については床面積については謄本があるので書いてはありますが実際の賃貸面積はレントロールなどを見ないとわかりません。

しかもレントロールを見ても各部屋の賃貸面積くらいは書いてあってもそれ以外の面積については記述があることはほとんどないので物件のポテンシャルがどの程度あるのかって意外にわかりにくくなってます。

稀にですが、一棟レジなんかで管理人室などがあってそこも貸せたり出来ることがあったり、東電に貸してるキュービクル室や外構周りに駐輪、駐車スペースなどが新たに新設出来ることがあります。

こういうのって表面利回りだけ見てるとわかりにくいので物件資料を貰ったらまず賃貸面積を把握することが重要です。(くれぐれも言っときますが、謄本上の床面積じゃないですからね)

物件検索する時はとりあえずこの床面積の大きい物件を探すってのが肝になるのですが、東京、首都圏で言うと物件価格1億につき、300㎡以上ってのがワタクシの物件選定の第一条件なので売値1億で登記簿床面積が300㎡を切ってる物件で利回り10%以上なんてなってたら「ははーん、、賃料フカしてるか、そもそも高い賃料で入居してやがんな」って判断してます。

この300㎡ですが、単純にレンタブル比0.9として計算すると賃貸可能面積は270㎡(坪数で言うと81.6坪)になります。
これに賃料単価(ワタクシは中古であれば都内23区の平均坪単価の坪9000円計算します)を掛け算してみます。

ここでは81.6坪×9000円ですので734400円となりこれが「いくらなんでもこれ以下の賃料収入にはならねーよな」ワタクシの考える都内でそこそこの立地(いつものドーナツエリアですw)での最低賃料ラインとして設定します。

計算すると年間賃料は8,812,800円なので売値1億とすると、、、「うーん、、もう少し床面積が広ければなー」って思います。(ま、今どき都内でそこそこの立地で表面利回り8.8%となればケツも浮きそうですが、この後の計算を考えると微妙な数字です)

また坪単価賃料が9000円ではなくもうちょっと上げられそうな気がすればその数字で掛け算してとりあえずの最低表面利回りを計算してそこから物件ごとに違う経費率を全部計算します。(えぇ、ワタクシ、この数字を分母が変わってしまう代数計算することはございませんw)

これには物件ごとに掛かる経費が違うので仲介さんにお願いして一年分のトラックレコードで計算します。
このトラックレコードですが、実際に一年で掛かった経費の種類まで載ってますので項目と数字を追っかけると建物全体でどこにウィークポイントが存在するかくらいはわかるようになってます。

例えば、スポット的に漏水の修繕とかがあれば過去のトラックレコードまで取得して建物のどこのラインで多発してるのか、、または偶発的に起きただけなのか?なんてこともわかるし、部屋の原状回復工事でのどこの部屋が退去が多いのかなどわかると物件でどこの部屋が不人気なのかもおぼろげながら見えて来ます。(特に新規契約後1年と2年で退去した部屋が多い物件って住みにくいなにかがあることが多いんです)

そんな数字と項目を見てると「その物件特有の長所と短所」まで見えてくるので次に、5年くらい先までにどのくらい経費が掛かりそうか仮説立てて考えてみます。

トラックレコードがあるので掛かる費用はおおよそわかりますから結構正確な数字が出るはずで、この中で保険対応で直せそうなものは除外、保険で直せそうもないものは経費として計上なんて細かい作業にはなりますがこれだけやっておくだけで相当細かい予測が出来ます。(さらに言わせていただくと掛かりそうで実際には掛からない経費ってものも見えてきますw)

この計算を積み上げていくとその物件に最悪な事態が起きたとしてそのポイントが返済に耐えられるか?ってことが見えてくるのですが、このポイントが返済に耐えられたとしてもそこから更に利益として上積みされなければなんのための不動産投資かわかりません。

ワタクシの場合、ここは大雑把なのですが、1億の物件に対して税引き前で年間300万残れば合格点として購入を検討します。

数年前であれば年間500くらい残る物件がザクザクあったのですが、今はそんな贅沢言える物件も少なく最悪な事態になっても年間300残るってところがワタクシの最低ボーダーラインになります。(ちなみに去年買った中央線某所のS造物件は造りがシンプルだったことが幸いしてここの数値は年間660万でした)

次に「買った金額より下がらずに売り逃げ出来る物件」というのも重要なポイントになります。

結局不動産投資はなんだかんだ言っても換金性が大事でこの利益確定は出口局面ですることが多いですから長期保有で持つ覚悟でやってる人以外は必ずこの「出口局面での買った値段と売った値段の乖離」は変な話、売る時だけじゃなく保有期間中でも毎月考えていただきたい項目です。(要するに今ならいくらで売れっかなーってのを毎月チェックするんですw)

ただ、買ったままずっとそのまま保有していれば古臭く見えて来ますので、買う時に見て欲しいのは「出口局面でどこをきれいに見せれば高く売ることが出来るか?」って部分。。。

だからって売りたびに大規模修繕してては儲けが少なくなっちゃうので最低限、どこをどうお化粧直しすると高く見えるか?って部分を考えて欲しんです。(よくセミナーでしゃべる「迷ったら石貼っちゃえ理論」などが最たる手法ですw)

ここを買う段階で考えておくってのがホント大事なのですが、それと同時に売る時は素人に売れってのもとても大事な要素です。(恐らくこの二つをクリアすると1億の物件で±で2000万くらいの差が出ちゃいますw)

えぇ、、ワタクシがいつも考える物件への目利きってこんな部分なのですが、これって素人の投資家さんがわかるようなど真ん中の直球で飛んでくる物件で指値が通ったり最初から安く売られてる物件ってのはほぼ皆無ではないかと思います。(あっても売値は信じられないほど高いはずだし)

野球でいくとそういう物件が内角低めのボール半分だけストライクゾーンに飛んでくるくらいのイメージで飛んでくるので見る人によってはボール球物件に見えるし、ギリギリストライク物件に見えるかもしれません。(昨日も言ったけど、こういうときの為にひろ*さんのブログ読んでくださいって言ってるんですwww)

これが出来るようになると最初の方で書いた、素人じゃ到底手出しできないようなスッゲー物件ばかり手を出せるようになるんですww。(但し、良い子のみんなにはあまりお勧めしませんw

ただ、人生、そうそううまくいくわけでも無く、時にはどう考えても買った金額より高く売れそうもない時期ってのがあるはずです。(特に「素人じゃ到底手出し出来ないような物件」って出口局面でマトモな売値で売れないことが多いんですw

そういう苦難な時期のために保有し続ける能力ってのが大事になってくるのですが、買う時にここをしっかりシミュレーションしておけばそんなに怖いことはありません。(不動産投資ってここが株とかと違って時間軸がゆっくりだしイザというとこは保険対応できるので他の投資と違ってラク出来る部分だったりしますw)

ワタクシがお客さんに勧める物件は全部、ここをチェックして「これなら大丈夫だよなー」って物件だけを紹介してるのですが、正直、買ったお客さんがその後どのくらい儲かったかってとこはあまり聞いてません。

えぇ、、
その後、大抵物件買い増してるので「あー、、よくわからないけどエライ儲かってんだろうなー」って思ってますが「いくら儲かったんだよ」って聞くと聞かれた方が「・・・なんか奢らなきゃいけないのかな?」って誤解するらしいんですってw





いや、むしろ損して怒ってるかもしんないから怖くて聞けないってのが真実なんじゃんw

COMMENT

新しく駐輪場をつくる、とか、おおっ!と思いました。立派な収入ですよね。
そこまで見れたら、本当に恐くないですね。

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No title

 え~ルマンド地方ってどこでしょうか(笑)まぁ田舎の土地は持ってても税金かかるだけの負動産と言われますから無理もありません(>_<)それなのに新築のアパートが建つわ建つわ・・・相続税対策だから良いですが家賃相場は崩壊しますよね。

1億に対して税前300万って踏み込んだアドバイスですね。
その数字出されると転売しにくくて嫌だわw

手出し無用

自分のスキル(というかやる気と度胸)と照らし合わせて
苦しくない程度のものにしておかないと、家庭内不和の
原因ともなりかねないので気を付けたいところです。

先日も、「なんで普通の家がないの?」と突っ込まれた
ところで・・・

諸事情で変な時間にコメント...

物件の収支の精度が上がって、
誤差の少ない損益計算ができるようになると、
自ずと業者の力で商品化された物件情報ではなく、
難あり物件に行きつくのでしょうね...(^^;

・・・

・・・

最後の「なんか奢らなきゃいけない」というのは
誤解というよりは、儲かったら回らない寿司を
奢ってくれと公言しているからでは...( ̄▽ ̄;)
※但しスーパーのパック寿司ではないww

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